Решение по делу № 2-4360/2015 ~ М-3266/2015 от 03.04.2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июля 2015                                        г. Уфа

Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Абдрахмановой Л.Н.,

при секретаре Хакимовой Г.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, к ООО Управляющая компания «Право» о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений и перерасчете задолженности по коммунальным услугам,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО11, ФИО4, ФИО5, ФИО6 обратились в суд с исковым заявлением к ответчику о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений и перерасчете задолженности по коммунальным услугам, в качестве третьего лица при подаче иска указан ООО «Стройпроект», в последующем судом в качестве третьих лиц привлечены собственники помещений в административном здании по адресу: г. Уфа, <адрес>: Автономная некоммерческая организация «Центральная Автошкола», ООО «Даро», ООО «РусАгро», ООО «Центр оценки условий труда и профессиональных навыков», ФИО27, ФИО23, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО29, ФИО19, ФИО12, ФИО28, ФИО7, ООО «Экологический Мониторинг», ООО Кабельная компания «Вектор», ФИО26, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО25, ФИО24

В судебном заседании представитель истцов по доверенности ФИО17 поддержал доводы, указанные в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО Управляющая компания «Право» с исковым заявлением не согласился, просил отказать в удовлетворении иска.

Представитель третьего лица ООО «РусАгро» исковое заявление поддержала в полном объеме, просила суд удовлетворить исковое заявление, суду пояснила, что собственником общество стало позже, чем был принят протокола общего собрания собственников о выборе в качестве управляющей организации ООО УК «Право».

Третье лицо ФИО26 исковое заявление поддержала в полном объеме, просила суд удовлетворить исковое заявление, суду пояснила, что собственником стала позже, чем был принят протокола общего собрания собственников о выборе в качестве управляющей организации ООО УК «Право».

Третье лицо ФИО7 исковое заявление поддержала в полном объеме, просила суд удовлетворить исковое заявление, суду пояснила, что собственником стала позже, чем был принят протокола общего собрания собственников о выборе в качестве управляющей организации ООО УК «Право».

Третье лицо ФИО28 суду пояснил, что собственником стал позже, чем был принят протокола общего собрания собственников, просил принять решение на усмотрение суда.

Третье лицо Автономная некоммерческая организация «Центральная Автошкола» предоставила в суд ходатайство о рассмотрении судебного дела без их участия, а также предоставило в материалы дела отзыв на исковое заявление в соответствии с которым, исковое заявление поддерживает в полном объеме, просит суд удовлетворить исковое заявление.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, находит возможным рассмотрение дела при данной явке.

Выслушав представителя истцов, представителя ответчика, третьих лиц, исследовав материалы судебного дела, суд приходит к следующему.

Отношения собственников нежилых помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в здании, в том числе выбора способа управления имуществом, прямо законом не урегулированы.

    Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров собственников помещений на общее имущество зданий» суд признал возможность применения норм, направленных на регулирование отношений между собственниками жилых помещений, к отношениям между собственниками нежилых помещений (ст. ст. 289, 290 ГК РФ).

    Вместе с тем к порядку принятия общих решений собственниками помещений относится лишь п. 5 Постановления N 64. Так, по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

Кроме того, в соответствии с положениями п. 1 ст. 6 ГК РФ к данным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

    Таким образом, собственники помещений деловых центров вправе, как и собственники помещений в многоквартирных домах, собираться на общие собрания.

    В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ выбор способа управления многоквартирным домом относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно положениям п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ - собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1)непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;

2)управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3)управление управляющей организацией.

В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Следовательно, договор управления многоквартирным домом заключается на основании решения общего собрания собственников о выборе управляющей организации.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилищным кодексом в ч. 6 ст. 46 установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Решение общего собрания собственников в многоквартирном доме, оформленное протоколом общего собрания собственников № 1 от 28.08.2013 г. принято с существенным нарушением норм гражданского, градостроительного, жилищного законодательства, касающихся условия начала эксплуатации объекта недвижимости, порядка проведения собраний собственников многоквартирных домов и существенно нарушает права собственников нежилых помещений.

Статья 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой. В соответствии с п. 2 указанной статьи - сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

    Согласно ст. 45 п.2 ЖК РФ проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

    Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

    Судом для установления момента возникновения права собственности запрошены с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан выписки на собственников помещений в административном здании по адресу: г. Уфа, <адрес>.

    В соответствии с полученными данными, а также с учетом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ г., судом установлено, что право собственности инвесторами не могло быть получено к моменту принятия протокола общего собрания собственников (ДД.ММ.ГГГГ г.).

В соответствии с п. 2. ст. 45 ЖК РФ внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, (проводимые помимо годового общего собрания собственников) может быть созвано по инициативе любого из собственников помещений.

Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № от ДД.ММ.ГГГГ в п. 1 ст. 25 установлено, что право собственности регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано Администрацией городского округа город Уфа № RU 03308000-19-ПА ООО «Стройпроект» ДД.ММ.ГГГГ

Право собственности возникает с момента его регистрации в соответствующем государственном органе. Регистрация права на реконструируемый или созданный объект недвижимости проводится на основании разрешения ввода объекта в эксплуатацию и учета объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости.

    На момент проведения общего собрания собственников разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не было выдано, то есть не были учтены объекты недвижимости нежилые помещения по рассматриваемому помещению в государственном кадастре недвижимости. Фактически на момент проведения собрания государственными органами не было признано существование объектов недвижимости - нежилых помещений и никто из участников собрания не обладал правом собственности.
     В соответствии со ст. 55.24 Градостроительного Кодекса РФ эксплуатация построенного, реконструированного, здания, сооружения допускается после получения застройщиком Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию был выдан 09.04.2014г. №RU 03308000-19-ПА, следовательно, никто не мог принять (передать) нежилые помещения в эксплуатацию до его выдачи.

Согласно ст.45 п.4 ЖК РФ - собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

    Согласно ст.45 п.5 ЖК РФ - В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

повестка дня данного собрания;

порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

    Инициаторы собрания в нарушение требований ч.ч.2, 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ, не сообщили собственникам помещений в установленной законом форме (заказными письмами либо письменными уведомлениями о проведении общего собрания, врученными под роспись) информацию о проведении собрания, планируемой повесите дня данного собрания, об инициаторах собрания, о дате, месте и времени его проведения, порядке ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

    В протоколе общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют сведения об инициаторах данного собрания, в связи с чем, истцы лишены возможности определить по чьей инициативе было созвано данное собрание, и кроме того, данный протокол подписан ответчиком, который своей подписью удостоверил правильность сведений, содержащихся в нем. На подписание Протокола у ответчика не было и нет законных оснований, поскольку он не являлся и не является собственником нежилых помещений в бизнес-центре.

Более того, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Из протокола собрания от ДД.ММ.ГГГГ неясно: сколько собственников нежилых помещений принимало участие на собрании и каким количеством голосов, сообразно их долям в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, они обладали.

    Таким образом, решение общего собрания собственников, выразившееся в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ принято с существенным нарушением правил и требований, предъявляемых законом к проводимым собраниям собственников помещений.

Оспариваемым решением собрания нарушены права истцов, а именно: реализация права собственника нежилого помещения по вопросам эксплуатации нежилых помещений, право на выбор управляющей компании, право на получение информации об общем собрании, его повестке дня, право на ознакомление с документами, выносимыми на его обсуждение, право на участие в самом собрании, на высказывание своего мнения по вопросам повестки дня, неправильный подсчет голосов и отсутствие кворума.

В силу ст. 181.1 решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании, а также иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

    В соответствии со ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

    В соответствии со ст. 181.5. ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

    В соответствии с п.l ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключения предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

    Согласно п. 18 постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. П. 3 указанного постановления устанавливает момент начала предоставления коммунальных услуг, одним из которых является возникновение права собственности на жилое помещение.

В Жилищном кодексе РФ четко установлен момент возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг. В соответствии ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение, либо лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

     На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным решения общего собрания собственников, оформленные протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников нежилых помещений по адресу г. Уфа, <адрес>.

Применить последствия недействительности данной сделки, обязать ООО УК «Право» произвести перерасчет задолженности по внесению платы за коммунальные услуги с учетом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №RU 03308000-19-ПА в отношении: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд

Республики Башкортостан в течение одного месяца через Кировский районный суд г.Уфы РБ.

Судья Л.Н. Абдрахманова