Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5411/2015 ~ М-3982/2015 от 14.05.2015

Дело № 2-4264/2015 г.

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

25 августа 2015 года г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия

в составе:

председательствующего судьи Емельяновой Е.Б.

при секретаре Шмуйло Я.М.

с участием представителя истца Даниленко Т.С., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ г.; представителя ответчика Кашиной Н.П., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г.,

рассмотрев в открытом судебном гражданское дело по иску Администрации Петрозаводского городского округа к Мамедову А. Г. оглы о взыскании задолженности по арендной плате и пени, и по иску Мамедова А. Г. оглы к Администрации Петрозаводского городского округа об установлении рыночной стоимости земельного участка,

установил:

Администрация Петрозаводского городского округа обратилась в суд с иском к Мамедову А.Г.о. о взыскании арендных платежей в размере <данные изъяты>. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г., пени в размере <данные изъяты>. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г., мотивируя требование тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Петрозаводского городского округа и <данные изъяты> был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации складских помещений. Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. В связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке, между Администрацией Петрозаводского городского округа, ООО «ПФК» и Мамедовым А.Г.о. ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого Мамедову А.Г.о. были переданы все права и обязанности по договору аренды, включая и возникшие до подписания дополнительного соглашения. Дополнительное соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке. Договором аренды предусмотрена годовая арендная плата в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> руб. в день). В соответствии с условиями договора (п.3.1 дополнительного соглашения), с ДД.ММ.ГГГГ арендодателем размер годовой арендной платы был изменен в одностороннем порядке, о чем ответчик был извещен ДД.ММ.ГГГГ г., и годовая арендная плата составила <данные изъяты> руб. Истец указывает, что со стороны ответчика допущено нарушение условий договора об оплате.

Мамедов А.Г.о. обратился в суд с иском к Администрации Петрозаводского городского округа об установлении рыночной стоимости земельного участка в размере <данные изъяты> руб., мотивируя требование тем, что между сторонами был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации складских помещений. Истец указывает, что ответчиком необоснованно была взята рыночная стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> руб., определенная ООО «СТАТУС», т.к. отчет об оценке не содержит сведений об обследовании объекта, установлении его характеристик. Согласно справке <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб. Истец считает, что рыночная стоимость земельного участка необоснованно завышена.

Указанные гражданские дела объединены судом в одно производство для совместного рассмотрения.

Представитель Администрации Петрозаводского городского округа Даниленко Т.С. в судебном заседании иск поддержала, уменьшив цену иска до <данные изъяты>., указывая на то, что перерасчет размера арендной платы и пени был произведен исходя из рыночной стоимости земельного участка, установленной судебной оценочной экспертизой.

Мамедов А.Г.о. в суд не явился, о дне рассмотрения дела извещен.

Представитель Мамедова А.Г.о. – Кашина Н.П., иск Администрации Петрозаводского городского округа в части задолженности по арендной плате признала, не согласившись с размером пени, указывая на то, что до ДД.ММ.ГГГГ арендатор не был извещен в установленном договором порядке об изменении размера арендной платы. Иск Мамедова А.Г.о. поддержала, изменив требование, просила установить рыночную стоимость земельного участка в размере 2370000 руб.

Представитель третьего лица в суд не явился, третье лицо о дне рассмотрения дела извещалось.

Выслушав объяснения, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или в иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, и подтверждается представленными доказательствами, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Петрозаводского городского округа и <данные изъяты> был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации складских помещений. Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. В связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке, между Администрацией Петрозаводского городского округа, <данные изъяты> и Мамедовым А.Г.о. ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого Мамедову А.Г.о. были переданы все права и обязанности по договору аренды, включая и возникшие до подписания дополнительного соглашения. Дополнительное соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Договором аренды (п.2.1) предусмотрена годовая арендная плата в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> руб. в день).

Согласно п.3.1 дополнительного соглашения арендодателю предоставлено право на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы при изменении базовых составляющих расчета арендной платы, а также порядка расчета арендной платы за земельные участки.

В соответствии со ст.606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Согласно ст.614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяется договором.

Согласно п.4 ст.421 Кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными нормативными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст.422 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы заземли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса, Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление № 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Законом Республики Карелия от 10.06.2013 г. № 1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия» установлено, что размер арендной платы за использование земельных участков в расчете на год определяется уполномоченными органами, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемый в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно п.6 Постановления № 582 арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Как установлено в ходе судебного разбирательства арендодателем арендная плата была рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете об оценке ООО «СТАТУС».

Учитывая, что между сторонами возник спор относительно рыночной стоимости земельного участка, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Пунктом 3 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254 отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Суд считает, что при установлении размера рыночной стоимости земельного участка, исходя из которого рассчитывается арендная плата, необходимо исходить из заключения эксперта по судебной оценочной экспертизе, отраженного в отчете об оценке, т.к. судом оно признается надлежащим и допустимым доказательством, поскольку заключение является полным, последовательным. Экспертное заключение соответствует требования Закона об оценочной деятельности.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета по судебной экспертизе об определении рыночной стоимости земельного участка суду не представлено. В ходе судебного разбирательства установлено, что Администрацией Петрозаводского городского округа данное заключение было признано, и принято для исполнения, поскольку арендодателем был произведен перерасчет арендной платы.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что рыночная стоимость земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования: для эксплуатации складских помещений и магазинов, должна быть установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.

Согласно представленным доказательствам следует, что арендодателем с ДД.ММ.ГГГГ годовая арендная плата была установлена в сумме <данные изъяты> руб., ежедневная плата в сумме <данные изъяты> руб.

Условиями договора установлено, что арендная плата подлежит внесению помесячно за каждый месяц до 05 числа текущего месяца включительно.

В ходе судебного разбирательства установлено, что арендатором обязанности по оплате за пользование земельным участком исполняются ненадлежащим образом. Данное обстоятельство в ходе судебного разбирательства признавалось стороной ответчика.

При таких обстоятельствах, суд считает, что требование истца о взыскании задолженности по арендным платежам является законным и обоснованным, не противоречащим ст.ст.309,614 Кодекса, а также условиям договора.

Согласно расчету истца, который не оспорен в ходе судебного разбирательства, задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты>. Стороной ответчика размер задолженности в ходе судебного разбирательства признавался.

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 Кодекса в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Кодекса)

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Кодекса).

Согласно п.1 ст.330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Суд считает, что требование о взыскании пени за просрочку внесения арендных платежей подлежит удовлетворению, т.к. данное требование не противоречит условиям договора (договором установлена ответственность за нарушение срока внесения арендных платежей – 0,1% от размера невнесенной суммы), ст. 330 Кодекса.

Однако судом расчет истца не может быть принят во внимание, поскольку истцом размер пени был исчислен за просрочку внесения измененных арендных платежей с ДД.ММ.ГГГГ Однако арендатором уведомление об изменении размера арендной платы было получено только ДД.ММ.ГГГГ г.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что размер пени подлежит исчислению в следующем порядке, с учетом внесения платы ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> руб., ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> руб.:

ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г.) – за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> уплата произведена ДД.ММ.ГГГГ г.;

ДД.ММ.ГГГГ – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> уплата произведена ДД.ММ.ГГГГ г.;

ДД.ММ.ГГГГ – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>, уплата произведена ДД.ММ.ГГГГ г.;

ДД.ММ.ГГГГ – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>, уплата произведена ДД.ММ.ГГГГ г.;

ДД.ММ.ГГГГ. – уплата произведена ДД.ММ.ГГГГ г.;

ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> <данные изъяты>, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>; уплата произведена ДД.ММ.ГГГГ г.;

ДД.ММ.ГГГГ – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> полная уплата произведена ДД.ММ.ГГГГ г.;

ДД.ММ.ГГГГ – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> руб. (размер арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по старой ставке – <данные изъяты>. (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по новой ставке – <данные изъяты> уплата произведена ДД.ММ.ГГГГ г.;

ДД.ММ.ГГГГ – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>. (<данные изъяты>), с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>; полная уплата произведена ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ. – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>

В соответствии со ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) с Мамедова А.Г.о. в доход бюджета Петрозаводского городского округа подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты>

В соответствии со ст.88,94,98 ГПК РФ с Администрации Петрозаводского городского округа в пользу Мамедова А.Г.о. подлежат возмещению судебные расходы в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> руб. – расходы по оплате услуг эксперта, <данные изъяты> руб. – расходы по уплате государственной пошлины).

На основании изложенного, руководствуясь ст.194,197,198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Администрации Петрозаводского городского округа к Мамедову А. Г. оглы о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворить частично.

Взыскать с Мамедова А. Г. оглы в пользу Администрации Петрозаводского городского округа задолженность по арендным платежам в размере <данные изъяты>., пени в размере <данные изъяты>

Взыскать с Мамедова А. Г. оглы в доход бюджета Петрозаводского городского округа государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

Иск Мамедова А. Г. оглы к Администрации Петрозаводского городского округа об установлении рыночной стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить рыночную стоимость земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования: для эксплуатации складских помещений, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.

Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа в пользу Мамедова А. Г. оглы судебные расходы в размере <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд в течение одного месяца.

Судья Е.Б.Емельянова