Решение по делу № 3а-180/2020 от 15.05.2020

Дело 3а-180/2020

УИД 76OS0000-01-2020-000132-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль                          23 июня 2020 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ошмариной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шорманова Вадима Владимировича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Шорманов В.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 1 620 кв.м с кадастровым №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – здание станции технического обслуживания с офисными помещениями, расположенного <адрес>, в размере рыночной стоимости ... рублей.

Заявление обосновано тем, что Шорманов В.В. является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2019 года составляет ... рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и составила ... рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебное заседание Шорманов В.В. не явился.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Николаева Т.Б. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца

Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Шорманова В.В. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что Шорманов В.В. является арендатором земельного участка площадью 1 620 кв.м с кадастровым номером 76:23:050201:17, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – здание станции технического обслуживания с офисными помещениями, расположенного по адресу: <адрес>Б.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории <адрес>, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Из материалов дела следует, что Шорманов В.В. является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды от 4 декабря 2017 года № 24580-н, заключенного Шормановым В.В. с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля, по условиям которого (приложение № 2) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что Шорманов В.В. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ей на праве аренды.В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым № вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № составила ... рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере ... рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

При отборе аналогов для участия в расчетах оценщиком произведен анализ рынка, отобраны предложения о продаже земельных участков торгово – офисного назначения и, далее, осуществлено ранжирование выявленных объектов по виду разрешенного использования и площади.

Суд полагает, что данные действия оценщика в полной мере соответствуют пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.

При этом, суд принимает во внимание, что все отобранные для ранжирования объекты сопоставимы по местоположению (находятся в пределах города Ярославля) и по виду передаваемых прав (большинство земельных участков передается на праве аренды).

В связи с этим, дальнейшее сопоставление отобранных предложений и объекта оценки возможно по виду их разрешенного использования и площади.

Как следует из Отчета, по результатам ранжирования оценщиком отобрано шесть объектов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.

После отбора данных объектов оценщик исключила из отобранных объектов объекты с наибольшей и наименьшей ценой с целью формирования более однородной выборки.

Данные действия оценщика полно отражены в Отчете и требованиям федеральных стандартов не противоречат.

Суд принимает во внимание также, что оценщиком в судебном заседании представлен расчет рыночной стоимости объекта с учетом указанных исключенных объектов с наибольшей и наименьшей ценой, в результате которого величина рыночной стоимости объекте не претерпела существенных изменений по сравнению с выводами Отчета.

Из Отчета следует, что оценщиком применена корректировка на «красную линию» к ценам объектов – аналогов

При этом объект – аналог № 3 (<адрес>) оценен в Отчете как расположенный частично на «красной линии», в связи с этим, цена данного объекта корректировалась на меньший коэффициент, чем цены других аналогов, в отношении которых оценщиком сделан вывод о том, что они на «красной линии» не находятся.

Выводы оценщика о том, что данный объект частично расположен на «красной линии» и повышающая корректировка к его цене как объекту, не расположенному на «красной линии», не требуется, полно и убедительно в Отчете приведены и основаны на данных публичной кадастровой карты, сведений из общедоступных карт города, расположенных в сети Интернет.

Из Отчета следует, что объект расположен на земельном участке, смежном с земельным участком, расположенным вдоль федеральной автомобильной трассы М-8 и хорошо «просматривается» с нее. Доступ к данному объекту от автомобильной трассы не затруднен.

Таким образом, примененная к цене данного аналога корректировка «на красную линию» является вполне обоснованной.

Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Шорманова В.В. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Шорманова В.В. с настоящим административным иском в суд – 13 мая 2020 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Шорманова Вадима Владимировича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 620 кв.м с кадастровым №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – здание станции технического обслуживания с офисными помещениями, расположенного по <адрес>, в размере рыночной стоимости ... рублей.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере ... рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 13 мая 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                    Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 6 июля 2020 года