Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-47/2022 (2-548/2021;) ~ М-540/2021 от 09.12.2021

Дело № 2-47/2022

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Вытегра 23 июня 2022 года

Вытегорский районный суд Вологодской области в составе председательствующего судьи Уткина А.В., с участием

представителя истца ИП Мишина Г.В. – Стрельникова Р.Ю., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

ответчика Белова В.Ю. и его представителя Титовой А.В., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, Ясновой Г.Ю.,

при секретаре Виролайнен О.В.,

рассмотрев материалы гражданского дела по иску индивидуального предпринимателя Мишина Г.В. (далее – ИП Мишин Г.В.) к Белову В.Ю. о взыскании арендных платежей, неустойки и стоимости восстановительного ремонта помещения,

У С Т А Н О В И Л:

ИП Мишин Г.В. обратился в суд с иском к Белову В.Ю. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 161922,58 руб., неустойки по указанному договору за период с 06.05.2021 по день фактического исполнения обязательства из расчета 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства, стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения по адресу: <адрес>, в сумме 723979,66 руб., расходов по оплате государственной пошлины в сумме 12359,02 руб. В обоснование требований указал, что является собственником нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., инвентарный номер 12196, лит.А, по адресу: Вологодская область, г. Вытегра, ул. Архангельский тракт, д.21, условный номер №. 15.04.2021 между ИП Мишиным Г.В. и Беловым В.Ю. заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 98,9 кв.м., расположенного в указанном здании. Согласно п.3.1. договора за пользование объектом аренды арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату в размере 37600 руб. с момента подписания акта приема-передачи, предусмотрена уплата неустойки за просрочку арендных платежей в размере 0,3% от суммы просроченного платежа (п.4.4 Договора), помещение передано арендатору 15.04.2021. 25.10.2021 договор аренды расторгнут. В связи с несвоевременным исполнением арендатором обязанности по оплате арендных платежей образовалась задолженность в сумме 161922,58 руб. При передаче помещения сторонами составлен перечень недостатков помещения, образовавшихся при использовании его арендатором, стоимость устранения которых составляет 723979,66 руб. 15.09.2021 Белов В.Ю. прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. Претензия об оплате задолженности по договору аренды и стоимости восстановительного ремонта оставлена ответчиком без удовлетворения.

В ходе производства по делу, в связи с проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизой, истец исковые требования уточнил, просил суд взыскать с Белова В.Ю. в пользу Мишина Г.В. 897714,13 руб., из которых 578703,60 руб. – стоимость восстановительного ремонта (без учета износа), 161922,58 руб. – задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.04.2021, 157087,95 руб. - неустойка по договору аренды за период с 05.05.2021 по 23.06.2022, а также неустойку по договору аренды за период с 24.06.2022 по день фактического исполнения обязательства, из расчета 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства, оплаченные услуги судебной экспертизы в размере 45000 руб., уплаченную госпошлину пропорционально удовлетворенным требованиям.

Истец ИП Мишин Г.В., уведомленный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца Стрельников Р.Ю. уточненные исковые требования поддержал по основаниям указанным в иске. Указал, что расчет задолженности по арендным платежам и неустойке произведен согласно условий договора аренды, каких-либо соглашений о неуплате аренды в период ограничительных мероприятий в связи с COVID-19 сторонами не заключалось, в связи с чем основания для исключения периодов, в которые ответчик не осуществлял работу ресторана, отсутствуют, также указал на отсутствие оснований для снижения неустойки. Возразил против позиции ответчика о взыскании стоимости восстановительного ремонта с учетом износа, указав, что лицо, чье право нарушено, вправе требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

Ответчик Белов В.Ю. в судебном заседании исковые требования не признал, указал на необходимость снижения арендной платы путем исключения периодов ограничений работы ресторана в период пандемии, оспорил перечень подлежащих устранению недостатков, указав, что большая часть повреждений образовалась до заключения им договора аренды, вследствие использования помещения предыдущими арендаторами, в т.ч. Ясновой Г.Ю. Указал, что акты приема-передачи помещения подписал не читая, в силу юридической неграмотности не предполагая возможности наступления неблагоприятных последствий. Расчет, выполненный в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, не оспорил.

Представитель ответчика Белова В.Ю. - Титова А.В. в судебном заседании поддержала позицию доверителя, указав на необходимость снижения арендный платы на 50% в связи с введением в указанном периоде на территории Вологодской области ограничительных мер в связи с пандемией. Расчет экспертизы не оспорила, указав, что взысканию подлежит стоимость восстановительного ремонта с учетом износа, применив дату осмотра помещения. Указав на несоразмерность заявленной к взысканию неустойки, просила ее снизить.

Третье лицо Яснова Г.Ю. в судебном заседании поддержала позицию ответчика, указав, что являлась арендатором указанного в иске помещения до Белова А.Ю., перечисленные в иске повреждения помещения существовали на момент заключения ею договора аренды, в актах указанные недостатки не отражены, поскольку арендодатель не имел по ним претензий.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между ИП Мишиным Г.В. и ИП Беловым В.Ю. 15.04.2021 заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 98,9 кв.м., помещение предоставлено в аренду для использования под ресторан (л.д.8-11). Договор вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи помещения в эксплуатацию. По акту приема-передачи нежилое здание передано арендодателем арендатору в тот же день, претензий к помещению арендатор не имеет (л.д.12).

25.10.2021 договор аренды нежилого помещения от 15.04.2021 расторгнут.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 25.10.2021 установлено, что состояние передаваемого помещения неудовлетворительное, при передаче помещения выявлены следующие повреждения: входная цельнометаллическая дверь (размер 1200*2010) оторвана внутренняя сторона дверного полотна, требуется замена двери; подоконник (размер 190*60) сквозная дыра, требуется замена подоконника; напольная кафельная плитка (размер30*30) расколото 100 штук, требуется замена; входная дверь ПВХ (размер 1200*2010) сломан доводчик и дверная ручка, требуется замена, настенные листы ГКЛ (размер 1200*3000 12 мм.) сквозные дыры в 41 листе, требуется замена 41 листа; межкомнатные двери в количестве 2 штук (размер 80*2050) повреждено дверное полотно и коробки, требуется замена двух дверей; потолочная плитка Байкал (армстронг) сквозные дыры, требуется замена 20 штук; розетка наружная двухместная в количестве 2 штук, не рабочее состояние, требуется замена; включатель общего зала разломан, нерабочее состояние требуется замена. В акте приема-передачи нежилого помещения от 25.10.2021 отражено, что выявленные недостатки помещения образовались при использовании передаваемого помещения арендатором, акт подписан Беловым В.Ю.(л.д.14)

Пунктами 3.1, 3.7 Договора определено, что за пользование объектом аренды арендатор ежемесячно вносит арендную плату в размере 37600 рублей, начисление арендной платы производиться с момента подписания акта приема-передачи помещения в эксплуатацию, арендная плата вносится предварительным платежом не позднее 5-го числа текущего месяца.

За просрочку арендных платежей арендатор уплачивает неустойку (пени) за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства, в размере 0,3% от суммы просроченного платежа (п. 4.4 Договора).

Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 15.04.2021 по 25.10.2021 задолженность арендатора Белова В.Ю. по оплате платежей по договору аренды нежилого помещения от 15.04.2021 составила 161922,58 руб. 15.09.2021 Белов В.Ю. прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

Расчет задолженности по оплате арендных платежей ответчиком не оспорен, возражая против взыскания задолженности, ответчик указывает на неосуществление деятельности ресторана в период ограничительных мероприятий СOVID-19, в связи с чем размер арендной платы считает подлежащим уменьшению на 50%, доказательств достижения с арендодателем договоренности об уменьшении арендной платы в период ограничительных мероприятий суду не представлено.

По смыслу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения условий договора не допускается за исключением случаев предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта РФ в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в ред. Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

Установлено, что в отношении таких договоров аренды недвижимого имуществ в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использования имущества (ч.3).

Поскольку договор аренды нежилого помещения, задолженность по которому является предметом рассмотрения по делу, заключен сторонами 15.04.2021, т.е. после принятия в 2020 году решения о принятии мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19), его положения не подлежат применению к рассматриваемому требованию о взыскании задолженности по арендным платежам.

В силу указанных выше положений, учитывая, что представленный истцом расчет задолженности по арендным платежам ответчиком не оспорен, с Белова В.Ю. в пользу ИП Мишина Г.В. подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 161922,58 руб.

В связи с заключением 25.10.2021 года сторонами соглашения о расторжении договора аренды, требование о взыскании неустойки подлежит частичному удовлетворению в размере 42349,12 руб. – сумме неустойки за период с 05.05.2021 (даты начала просрочки обязательства) по 25.10.2021(дату расторжения договора). В остальной части требование о взыскании неустойки, в том числе о взыскании неустойки с 24.06.2022 по день фактического исполнения обязательств, удовлетворению не подлежит, в связи с заключением 25.10.2021 года сторонами соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения от 15.04.2021.

Рассматривая вопрос о взыскании стоимости восстановительного ремонта, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ч.1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии с п. 2.1.10 Договора арендодатель обязан производить капитальный ремонт помещения за свой счет, за исключением предусмотренных законом и договором случаев возложения на арендатора обязанности по проведению капитального ремонта, в том числе при повреждении помещения по вине арендатора

В силу п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

Следует также учитывать, что уменьшение стоимости имущества истца по сравнению с его стоимостью до нарушения ответчиком обязательства или причинения им вреда является реальным ущербом даже в том случае, когда оно может непосредственно проявиться лишь при отчуждении этого имущества в будущем (например, утрата товарной стоимости автомобиля, поврежденного в результате дорожно-транспортного происшествия).

Согласно заключению судебной строительно-технической оценочной экспертизы от 31.05.2022 № определена стоимость восстановительного ремонта помещения расположенного по адресу: <адрес>: без учета естественного износа помещения: в ценах на дату расторжения договора 25.10.2021 в сумме 527806,80 руб., на дату осмотра экспертом 26.04.2022- 578703,60 руб.; стоимость восстановительного ремонта, в том числе отдельных поврежденных элементов без их возможной замены, с учетом естественного износа помещения, на дату расторжения договора 25.10.201 в сумме 296481,17 руб., на дату осмотра экспертом 26.04.2022- 296481,17 руб.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (ч.2).

Ответчиком не представлено доказательств в обоснование доводов о принятии в аренду помещения с указанными в иске повреждениями, представленные стороной истца акты приема-передачи помещения опровергают доводы ответчика об образовании повреждений помещения до принятия им его в аренду. Так, согласно акта приема-передачи помещения от 15.04.2021, подписанного сторонами, претензий к состоянию помещения арендатор не имеет. Согласно акту приема-передачи от 25.10.2021, выявлены повреждения помещения, указано, что выявленные недостатки образовались при использовании помещения арендатором Беловым В.Ю., указанные акты подписаны ответчиком. Таким образом, представленными доказательствами подтверждено образование указанных в иске повреждений помещения в период аренды его Беловым В.Ю., в связи с чем с него в пользу истца подлежит взысканию в счет возмещения причиненного ущерба 578703,60 руб. – стоимость восстановительного ремонта, в том числе отдельных поврежденных элементов без их возможной замены, без учета естественного износа помещения в ценах на дату осмотра помещения экспертом 26.04.2022. Доводы ответчика о взыскании восстановительного ремонта с учетом износа и на дату расторжения договора суд считает несостоятельными, поскольку для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, проведение восстановительного ремонта из материалов, находившихся в эксплуатации не возможно. Доказательств существования иного способа исправления повреждений суду не представлено.

На основании ст.98, ст.100 ГПК РФ, надлежит взыскать с Белова В.Ю. в пользу истца, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, в счет возмещения расходов на оплату судебной экспертизы 39150 руб., а также в счет возмещения расходов по оплате госпошлины 11029,75 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ИП Мишина Г.В. к Белову В.Ю. удовлетворить частично.

Взыскать с Белова В.Ю. в пользу ИП Мишина Г.В. задолженность по арендной плате в размере 161922,58 руб., в счет возмещения причиненного ущерба 578703,60 руб., неустойку за период с 05.05.2021 по 25.10.2021 включительно в размере 42349,12 руб., в счет компенсации расходов по оплате судебной экспертизы 39150 руб., а также в счет возмещения расходов по оплате госпошлины 11029,75 руб.

В удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки по договору аренды от 15.04.2021 с 24.06.2022 по день фактического исполнения обязательств, из расчета 0,3 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства, отказать.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вытегорский районный суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.В. Уткин

Дата составления решения в окончательной форме – 30.06.2022.