Решение по делу № 2-8470/2017 ~ М-8544/2017 от 03.10.2017

Дело № 2-8470/2017 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

06 декабря 2017 года город Саратов

Кировский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Пчелинцевой М.В.,

при секретаре Панюшкиной М.В.,

с участием представителя истца Андроновой Т.А., представителя ответчика Померанцевой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Захаровой Ю.А. к Должниковой Л.В., третье лицо Захаров А.Н. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возвращении жилого дома в собственность продавца, расторжении договора о замене стороны в обязательстве,

установил:

Истец Захарова Ю.А. обратилась в суд с указанным иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, что 14.12.2015 между Захаровой Ю.А., продавцом, и Должиковой Л.B., покупателем, заключен договор купли-продажи 2-х этажного жилого дома, площадью 103,8 кв.м, по адресу: <адрес> <адрес>.

Стороны пришли к соглашению о цене продаваемого объекта - жилого дома – 990000 руб. (п.2.1. Договора), при этом оплата производится покупателем в следующем порядке: первую часть платежа в сумме 20 000 руб.оплачивается покупателем в момент подписания сторонами договора; вторую часть платежа в сумме 970 000 руб. оплачивается покупателем не позднее 31.12.2015 г. (п.п.2.2.1. и 2.2.2. Договора). До момента оплаты покупателем второй части платежа, право собственности на передаваемое имущество находится в залоге у продавца. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области 16.12.2015 г. запись регистрации №

14.12.2015 между сторонами подписан акт приема-передачи указанного жилого дома.

В связи с заключением договора купли-продажи данного жилого дома его стороны заключили договор замены стороны в обязательстве от 14.12.2015 г., в соответствии с которым Должикова Л.B. приняла на себя права и обязанности Захаровой Ю.А. по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 21.03.2007 г. №, заключенному на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 09.11.2006 г. № №, распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 21.02.2007 г. № №, акта-приема передачи от 21.03.2007 г., договора замены стороны в обязательстве от 23.06.2015 г. на земельный участок площадью 461 кв.м, доля 122/461 кв.м, находящийся по адресу: <адрес> для указанного выше домовладения сроком аренды на 49 лет с кадастровым номером №, запись регистрации № от 16.12.2015 г.

Ответчик до настоящего времени не выполнил условия Договора, не оплатил истцу вторую часть платежа за жилой дом по адресу: <адрес> сумме 970 000 руб.

05.09.2017 г. истец обратилась к ответчику с письменной претензией, в которой требовала расторгнуть указанные выше договор купли-продажи недвижимости от 14.12.2015 и договор замены стороны в обязательстве от 14.12.2015 г. в отношении земельного участка. Ответчик на претензию не ответила, соглашение о расторжении договора между сторонами не достигнуто.

Истец как продавец, жилого дома не получила большую часть денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Ответчик не оплатил истцу по договору купли-продажи 98 % стоимости жилого дома. Такое нарушение договора является для истца существенным, в связи с чем, по мнению истца, договор купли продажи 2-х этажного жилого дома, площадью 103,8 кв.м, по адресу: <адрес> от 14.12.2015 г. подлежит расторжению, как и заключенный в связи с продажей жилого дома договор замены стороны в обязательстве по аренде земельного участка с кадастровым номером 64:48:03 04 50:0058 площадью 461 кв.м, находящегося по данным жилым домом.

Ответчик в связи с расторжением договора обязана возвратить истцу в собственность 2-х этажный жилой дом, площадью 103,8 кв.м, по адресу: <адрес> вернуть право аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:03 04 50:0058 площадью 461 кв.м.

Для восстановления своего нарушенного трудового права истец вынуждена обратиться с настоящим иском в суд.

На основании изложенного просит расторгнуть договор купли продажи 2-х этажного жилого дома, площадью 103,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> от 14.12.2015 г., заключенный между Захаровой Ю.А. и Должиковой Л.В., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области 16.12.2015 г. запись регистрации № прекратить право собственности Должиковой Л.В. на указанный выше объект недвижимости, обязать Должикову Л.В. возвратить в собственность Захаровой Ю.А. 2-х этажный жилой дом, площадью 103,8 кв.м, по адресу: <адрес>, признать Должикову Л.В. прекратившей право пользования 2-х этажным жилым домом, площадью 103,8 кв.м, по адресу: <адрес>, расторгнуть договор замены стороны в обязательстве от 14.12.2015 г., в соответствии с которым Должиковой Л.В. приняла на себя права и обязанности Захаровой Ю.А. по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 21.03.2007 г. № на земельный участок площадью 461 кв.м, доля 122/461 кв.м, находящийся по адресу: <адрес> для указанного выше домовладения сроком аренды на 49 лет с кадастровым номером 64:48:03 04 50:0058, запись регистрации 64-64/001-№ от 16.12.2015 г., обязать Должникову Л.В. возвратить Захаровой Ю.А. указанный земельный участок, признать Должикову Л.В. прекратившей право пользования земельным участком площадью 461 кв.м, доля 122/461 кв.м, находящимся по адресу: <адрес> для указанного выше домовладения сроком аренды на 49 лет с кадастровым номером №.

Истец Захарова Ю.А., третье лицо Захаров А.Н. в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещенными о его месте и времени не явились, представили заявления с просьбой о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца Андронова Т.А. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика Померанцева К.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные и собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 123 Конституции РФ и ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 12 и ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как установлено в судебном заседании 14.12.2015 между Захаровой Ю.А., продавцом, и Должиковой Л.B., покупателем, заключен договор купли-продажи 2-х этажного жилого дома, площадью 103,8 кв.м, по адресу: <адрес> <адрес> (л.д. 7-8).

В соответствии с п. 2.1. договора стороны пришли к соглашению о цене продаваемого объекта - жилого дома – 990000 рублей, при этом оплата производится покупателем в следующем порядке: первую часть платежа в сумме 20 000 руб.оплачивается покупателем в момент подписания сторонами договора; вторую часть платежа в сумме 970 000 руб. оплачивается покупателем не позднее 31.12.2015 г. (п.п.2.2.1. и 2.2.2. договора). До момента оплаты покупателем второй части платежа, право собственности на передаваемое имущество находится в залоге у продавца. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области 16.12.2015 г. запись регистрации № (л.д. 17).

14.12.2015 между сторонами подписан акт приема-передачи указанного жилого дома (л.д. 9).

В связи с заключением договора купли-продажи данного жилого дома его стороны заключили договор замены стороны в обязательстве от 14.12.2015 г. (л.д. 12), в соответствии с которым Должикова Л.B. приняла на себя права и обязанности Захаровой Ю.А. по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 21.03.2007 г. №, заключенному на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 09.11.2006 г. № №, распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 21.02.2007 г. № №, акта-приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ, договора замены стороны в обязательстве от 23.06.2015 г. на земельный участок площадью 461 кв.м, доля 122/461 кв.м, находящийся по адресу: <адрес> для указанного выше домовладения сроком аренды на 49 лет с кадастровым номером №, запись регистрации № от 16.12.2015 г. (л.д. 13).

Ответчик до настоящего времени не выполнил условия договора, не оплатил истцу вторую часть платежа за жилой дом по адресу: <адрес> сумме 970 000 руб.

Что сторонами в судебном заседании не оспаривалось и не опровергалось.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли- продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Раздела IV ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

В соответствии с ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Из ст. 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу ст.489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

05.09.2017 г. истец обратилась к ответчику с письменной претензией, в которой требовала расторгнуть указанные выше договор купли-продажи недвижимости от 14.12.2015 и договор замены стороны в обязательстве от 14.12.2015 г. в отношении земельного участка (л.д. 10, 11). Ответчик на претензию не ответила, соглашение о расторжении договора между сторонами не достигнуто.

Из положений п.2 ст.489 ГК РФ следует, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец как продавец, жилого дома не получила большую часть денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Ответчик не оплатил истцу по договору купли-продажи 98 % стоимости жилого дома. Такое нарушение договора является для истца существенным, в связи с чем суд соглашается с позицией истца о том, что договор купли продажи 2-х этажного жилого дома, площадью 103,8 кв.м, по адресу: <адрес> от 14.12.2015 г. подлежит расторжению, как и заключенный в связи с продажей жилого дома договор замены стороны в обязательстве по аренде земельного участка с кадастровым номером № площадью 461 кв.м, находящегося по данным жилым домом.

На основании ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с абзацем 4 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.

В соответствии со ст. 1104 ГК РФ Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. Приобретатель отвечает перед потерпевшим за всякие, в том числе и за всякие случайные, недостачу или ухудшение неосновательно приобретенного или сбереженного имущества, происшедшие после того, как он узнал или должен был узнать о неосновательности обогащения. До этого момента он отвечает лишь за умысел и грубую неосторожность.

Таким образом суд приходит к выводу, что ответчик в связи с расторжением договора обязана возвратить истцу в собственность 2-х этажный жилой дом, площадью 103,8 кв.м, по адресу: <адрес> вернуть право аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 461 кв.м.

На основании изложенного суд находит требования истца о расторжении договора купли продажи 2-х этажного жилого дома, площадью 103,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> от 14.12.2015 г., заключенного между Захаровой Ю.А. и Должиковой Л.В., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области 16.12.2015 г. запись регистрации №, прекращении права собственности Должиковой Л.В. на указанный выше объект недвижимости, обязании Должиковой Л.В. возвратить в собственность Захаровой Ю.А. 2-х этажный жилой дом, площадью 103,8 кв.м, по адресу: <адрес> <адрес>, признании Должиковой Л.В. прекратившей право пользования 2-х этажным жилым домом, площадью 103,8 кв.м, по адресу: <адрес>, расторжении договора замены стороны в обязательстве от 14.12.2015 г., в соответствии с которым Должикова Л.В. приняла на себя права и обязанности Захаровой Ю.А. по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 21.03.2007 г. № на земельный участок площадью 461 кв.м, доля 122/461 кв.м, находящегося по адресу: <адрес> для указанного выше домовладения сроком аренды на 49 лет с кадастровым номером №, запись регистрации № от 16.12.2015 г., возложении на Должикову Л.В. обязанности возвратить Захаровой Ю.А. указанный земельный участок, признании Должиковой Л.В. прекратившей право пользования земельным участком площадью 461 кв.м, доля 122/461 кв.м, находящимся по адресу: <адрес> для указанного выше домовладения сроком аренды на 49 лет с кадастровым номером №, заявленными обоснованно и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Захаровой Ю.А. к Должниковой Л.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возвращении жилого дома в собственность продавца, расторжении договора о замене стороны в обязательстве удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор купли продажи 2-х этажного жилого дома, площадью 103,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> от 14.12.2015 г., заключенный между Захаровой Ю.А. и Должиковой Л.В., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области 16.12.2015 г. запись регистрации №.

Прекратить право собственности Должиковой Л.В. на 2-х этажный жилой дом, площадью 103,8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Обязать Должикову Л.В. возвратить в собственность Захаровой Ю.А. 2-х этажный жилой дом, площадью 103,8 кв.м, по адресу: <адрес>.

Признать Должикову Л.В. прекратившей право пользования 2-х этажным жилым домом, площадью 103,8 кв.м, по адресу: <адрес>.

Расторгнуть договор замены стороны в обязательстве от 14.12.2015 г., в соответствии с которым Должикова Л.В. приняла на себя права и обязанности Захаровой Ю.А. по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 21.03.2007 г. № № на земельный участок площадью 461 кв.м, доля 122/461 кв.м, находящийся по адресу: <адрес> <адрес> для указанного выше домовладения сроком аренды на 49 лет с кадастровым номером №, запись регистрации 64-№ от 16.12.2015 г.

Обязать Должикову Л.В. возвратить Захаровой Ю.А. земельный участок с кадастровым номером №.

Признать Должикову Л.В. прекратившей право пользования земельным участком площадью 461 кв.м, доля 122/461 кв.м, находящимся по адресу: <адрес> для домовладения сроком аренды на 49 лет с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения через Кировский районный суд г.Саратова.

Срок составления мотивированного решения – 11 декабря 2017 года.

Судья М.В.Пчелинцева