Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-96/2015 (2-1616/2014;) ~ М-1573/2014 от 18.11.2014

2-96/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 апреля 2015 г.     г.Зеленогорск

Зеленогорский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Жукова К.М., при секретаре Селявко М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорска к Белошедову А. В. о взыскании денежных средств по договору аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорска обратился в суд с иском, уточнив требования (л.д.47), к Белошедову А.В. о взыскании долга по оплате суммы цены права на заключение договора аренды 397 600 рублей, долга по арендной плате земельного участка 34 761 руб. 39 коп., пени за просрочку оплаты арендной платы 3150 руб. 16 коп., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года.

Требования мотивированны тем, что Распоряжением Комитета от ДД.ММ.ГГГГ № 405-р «О проведении аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства» принято решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью <данные изъяты>, имеющий кадастровый номер <данные изъяты>, местоположение: Красноярский край, г<адрес> для использования в целях жилищного строительства. Была определена начальная цена предмета торгов в сумме 497 000 руб. 00 коп., на основании отчета об оценке рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ года.

ДД.ММ.ГГГГ для участия в аукционе Белошедовым А.В. в Комитет была подана заявка. Между Комитетом и Белошедовым А.В. заключен договор о задатке от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которому Белошедовым А.В. произведена оплата задатка для участия в аукционе в размере 99 400 руб. ДД.ММ.ГГГГ состоялось рассмотрение заявок на участие в аукционе. Аукцион признан несостоявшимся в связи с подачей только одной заявки Белошедова А.В.. ДД.ММ.ГГГГ как с единственным участником аукциона между Комитетом и Белошедовым А.В. заключен договор № аренды вышеуказанного земельного участка.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора аренды установлена цена права на заключение договора аренды в размере начальной цены аукциона 497 000 руб., которую Белошедов А.В. должен был перечислить единовременным платежом в течение 30 дней с момента регистрации договора аренды, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ года. Денежные средства в размере 99 400 руб., перечисленные в виде задатка перед проведением аукциона и поступившие во временное распоряжение Комитета, зачислены Комитетом в счет уплаты цены права на заключение договора аренды.

Таким образом, Белошедов А.В. обязан был произвести оплату оставшейся суммы цены права на заключение договора аренды 397 600 рублей (497000 рублей - 99400 рублей задаток) по ДД.ММ.ГГГГ года. Ответчик не выполнил взятые по договору вышеуказанные обязательства по оплате цены права на заключение договора аренды, чем нарушил условия договора. Задолженность Белошедова А.В. составляет 397 600 рублей.

Арендная плата за земельный участок для Белошедова А.В. согласно пункту 3.4 договора аренды за период с начала срока договора аренды, указанного в пункте 2.1 договора аренды, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 9 296 руб. 65 коп., должна быть перечислена ответчиком единовременным платежом в течение 30 дней с момента регистрации договора аренды, то есть по ДД.ММ.ГГГГ года.

Арендная плата за земельный участок для Белошедова А.В. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 36 883 руб. 46 коп.

В связи с расторжение договора аренды по соглашению сторон от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 25 464 руб. 74 коп.

Таким образом, Белошедов А.В. обязан был оплатить: за 2013 год (с ДД.ММ.ГГГГ по 31.12.2013) 9 296 руб. 65 коп. по ДД.ММ.ГГГГ г.; за первое полугодие 2014 года (с ДД.ММ.ГГГГ по 30.06.2014) по ДД.ММ.ГГГГ года в размере 18 441 руб. 73 коп. (1/2 платежа за год); за второе полугодие 2014 года (с ДД.ММ.ГГГГ по 09.09.2014) по ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 023 руб. 01 коп.

Белошедов А.В. не выполнил взятые по договору вышеуказанные обязательства по оплате арендных платежей за земельный участок, чем нарушил условия договора. Задолженность Белошедова по арендной плате за земельный участок за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 34 761 руб. 39 коп.

Пунктом 3.7 Договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленные договором сроки арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки от суммы задолженности. В связи с нарушением Белошедовым А.В. установленных договором сроков оплаты арендных платежей пеня по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 150 руб. 16 коп.

В судебном заседании представитель истца Полтавец И.В., действующая по доверенности, поддержала заявленные требования по мотивам, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании ответчик Белошедов А.В. совместно со своим представителем Юровым В.Ю. заявленные требования не признали и пояснили, что предметом аукциона являлся именно договор аренды земельного участка, а не договор купли-продажи права на заключение договора аренды. Поскольку договор купли-продажи права не заключается, то ни о каком встречном предоставлении в виде стоимости права на заключение договора речь идти не может.

Поскольку аукцион был признан несостоявшимся по причине участия менее двух участников, то с единственным участником может быть заключен только договоры аренды земельных участков, а не договор купли-продажи права на его заключение. Фактически речь идет не о продаже права, а о получении права в результате победы на торгах (конкурсе, аукционе).

В этой связи Белошедов считает неправомерным заключение договора аренды № земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г., в п. 3.1. которого предусмотрено взыскание с ответчика цены права на заключение договора. Такая норма права по своей правовой природе относится не к договору аренды, а к договору купли-продажи права на заключения договора аренды. Договор аренды является ничтожным.

Кроме этого, истец не выполнил требования Земельного кодекса РФ. Согласно информации на официальном сайте информация о результатах торгов была опубликована (размещена) ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 30. ст. 38.1 Земельного кодекса РФ не допускается заключение договора по результатам аукциона или в случае, если аукцион признан не состоявшимся, по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 настоящей статьи (в аукционе участвовали менее двух участников), ранее, чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет". Такое требование закона является императивным, его невыполнение влечет за собою признание сделки ничтожной (неоспоримой).

Не допускается заключение договоров, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, ранее, чем через десять дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте торгов. Соответствующее требование также содержится в подпункте 14 пунктов 40 (114) Правил.

Поскольку сделка по заключению договора аренды является недействительной, то не влечет за собой юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, истец незаконно удерживает сумму задатка по договору аренды в сумме 99 400 рублей.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд считает исковые требования Комитета по управлению имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорска удовлетворению не подлежат.

Согласно ст. 421 ГПК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 606, ст. 614 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В соответствии со с п. 4, п. 7 ст. 30 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрено право проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Это допустимо, как следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 г.№ 5081/12, и при передаче земли в аренду без предварительного согласования и при предварительном согласовании места размещения объекта строительства, поскольку ЗК РФ не содержит запретов по предоставлению земельных участков в аренду с оплатой права аренды. При этом ЗК РФ не содержит и норм обязывающих арендатора выкупить право аренды земельного участка. При этом из позиции ВАС РФ следует, что обе суммы (единовременный платеж за право аренды и периодическая арендная плата) являются единой арендной платой за владение и пользование земельным участком. Если договор аренды содержит условие о единовременном платеже, выраженное в виде платы за право заключения договора аренды, то такое условие правомерно и данный единовременный платеж является составной частью арендной платы, а не неким самостоятельным платежом.

Письмом Минэкономразвития РФ № Д23-4025 от 22.09.2011 г. разъяснено, что в случае, когда победитель торгов внес определенную плату за право заключения договора аренды, а после заключения договора аренды вносит периодические арендные платежи, природу указанного платежа за право заключения договора аренды необходимо определить исходя из того, как его воспринимали стороны договора (арендатор и арендодатель), а в случае невозможности определения, его следует понимать как аккумулированную арендную плату.

Из анализа норм права следует, что Федеральным законодательством, на момент заключения спорного договора, не был установлен механизм продажи права на заключение договора аренды земельного участка путем внесения суммы, размер которой определяется на торгах. Действующее законодательства устанавливало в качестве признака победителя на торгах увеличение стоимости земельного участка (при продаже в собственность) или размера периодических платежей (при договоре аренды), а именно Правилами утвержденными постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808.

В данном случае установлено, что ДД.ММ.ГГГГ КУМИ администрации ЗАТО Зеленогорск заключил с Белошедовым А.В. договора аренды земельного участка № площадью <данные изъяты> кв.м, в районе <адрес> (п. 11-1.3 договора)) для жилищного строительства (л.д. 7, 10-11, 75). Данный договор не оспаривался сторонами, в дальнейшем обоюдным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут, без каких-либо условий (л.д. 26).

В соответствии с п. 3.1, раздела 3 (размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы) Договора аренды земельного участка для строительства № от ДД.ММ.ГГГГ г.

- цена права на заключение договора определена в размере начальной цены аукциона и составляет 497000 рублей. Указанная сумма перечисляется арендатором единовременным платежом в течении 30 дней, по реквизитам указанным в договоре, с даты регистрации договора. Денежные средства в размере 99400 рублей перечисленные в виде задатка перед проведением аукциона и поступившие во временное распоряжения КУМИ администрации г.Зеленогорска зачисляются арендодателем в счет уплаты цены права на заключение настоящего договора. Задаток, внесенный арендатором для участия в торгах, не возвращается арендатору в случае невнесения суммы цены права на заключение настоящего договора в срок, предусмотренный настоящим договором.

Указанный пункт является частью договора аренды и в частности раздела 3, который устанавливает и регулирует размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Изучив выше изложенные нормы права и существо п. 3.1 договора, суд считает, что в исследуемой спорной ситуации единовременный платеж в виде 497000 рублей (за право заключения договора аренды), в том числе его внесенная перед аукционом часть 99400 рублей (в виде задатка, не подлежащего возврату), является аккумулированным арендным платежом, то есть составной частью арендной платы, которую, в соответствии с п. 4.4.3 договора, арендатор обязан своевременно платить. Данные выводы суда подтверждаются и самим требованием истца о взыскании с ответчика 397 600 рублей (497000 - 99400).

С учетом того, что указанная сумма платежа 397 600 рублей является по своей природе арендной платой, а так же с учетом того, что договор аренды ДД.ММ.ГГГГ расторгнут и земля находится в распоряжении истца, требования КУМИ о взыскании суммы цены права на заключение договора 397 600 рублей, являются не обоснованными, не законными и не подлежащими удовлетворению. Взыскание с ответчика в пользу истца указанной суммы, грубо нарушит гражданские права ответчика и приведет к неосновательному обогащению истца (ст. 1102 ГК РФ).

Необходимо отметить, что если воспринимать 497000 рублей не иначе как плату за право на заключение договора, то требования истца от взыскании 397 600 рублей, также будут являться не обоснованными и нацеленными на неосновательное обогащение, поскольку существование не подлежащего возврату задатка 99400 рублей (как средства обеспечения обязательства) само по себе указывает на то, что 397 600 рублей, по той или иной причине могут быть не выплачены арендатором, что приведет к потере им задатка и к расторжению договора аренды, однако это не дает арендодателю (истцу), получившему назад землю, право требовать взыскание еще и всей суммы.

Не подлежат удовлетворению и требования истца: о взыскании долга по арендной плате 34761 рубль 39 копеек; о взыскании пени за просрочку оплаты 3150 рублей 16 копеек, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г., поскольку ответчиком, перед заключением договора аренды, уже был сделан платеж в пользу истца в виде задатка 99400 рублей, который по своей природе, является составной частью арендной платы и значительно больше суммы заявленной истцом задолженности.

Выше указанные денежные суммы не оспариваются сторонами, подтверждены расчетами и документально (л.д. 12, 16, 18, 20, 50-52, 54, 76, 78).

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать Комитету по управлению имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорска в удовлетворении исковых требований к Белошедову А. В. о взыскании денежных средств по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ г., в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Зеленогорский городской суд Красноярского края в течение месяца со дня вынесения.

         Судья              К.М.Жуков