Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1150/2015 ~ М-985/2015 от 15.04.2015

ДЕЛО № 2-1150/15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    Г. Темрюк         26.05.2015 г.

    Темрюкский районный суд Краснодарского Края в составе:

    Председательствующего судьи Курбановой Е.Н.

    При секретаре Матвиенко Л.Ю.

    С участием представителя ООО «РенКапСтрой», действующего по доверенности Лустенко В.В.

    Ответчика Михненко-Леоновой Т.В. и её представителя адвоката Сергиенко Т.Н., предоставившей удостоверение № и ордер №

    Третьих лиц: представителя ОАО «Сбербанк России», действующей по доверенности Молчановой Т.Ф. и Бедаковой Г.Ф.

    Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «РенКапСтрой» к Михненко – Леоновой Т.В. о взыскании сумм по договору купли - продажи, процентов, судебных расходов,

    У С Т А Н О В И Л:

           Представитель ООО «РенКапСтрой», действующий по доверенности Лустенко В.В., обратился в суд с иском о взыскании с Михненко-Леоновой Т.В. суммы задолженности в размере 80 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанными на 13.04.2015 года, в размере 2 015 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами с 14.04.2015г. от суммы основного долга до момента исполнения обязательств, расходов по оплате госпошлины в размере 2 660, 45 рублей.

Свои требования представитель истца обосновал тем, что 27.09.2014 года между ООО «РенКапСтрой» и Михненко-Леоновой Т.В. заключён предварительный договор купли-продажи № на заключение в будущем договора купли-продажи двухкомнатной <адрес>, общей площадью 48,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. По условиям договора, изложенным в пункте 2.2, сумма в размере 200 000 рублей оплачивается Покупателем не позднее 3 календарных дней с момента заключения договора, за счёт собственных средств. Сумма в размере 1 500000 рублей оплачивается за счёт кредита, предоставляемого Темрюкским отделением (на правах отдела) Краснодарского отделения № ОАО «Сбербанка России», в течение 30 рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности на квартиру к Покупателю.

В соответствии со ст.555 ГК РФ, сторонами согласована цена квартиры в размере 1 700 000 рублей, о чем изложено в пунктах 2.1 Предварительного договора и Договора купли – продажи квартиры. Истец все свои обязательства выполнил в соответствии с заключённым предварительным договором.

Ответчик свои обязательства выполнил частично, оплатил истцу сумму в размере 1 620 000 рублей (200 000 рублей -за счёт собственных средств по предварительному договору и 1 420 000- за счёт кредита по договору купли - продажи). До настоящего времени истец не получил от ответчика сумму в размере 80 000 рублей, которая должна быть оплачена Покупателем за счёт собственных средств.

Истец подготовил и направил ответчику претензию за №256 от 16.03.2015 года о необходимости погасить задолженность. Ответчик, 02 апреля 2015 г. отказался добровольно выплачивать сумму задолженности 80000 рублей и в качестве доказательства факта оплаты сослался на фразу в п.2.2.1. Договора купли-продажи и п.2 Акта приёма – передачи о том, что на момент подписания Договора купли-продажи, в соответствии с предварительным договором №02096 Покупатель оплатил Продавцу сумму в размере 280 000 (двести восемьдесят) тысяч рублей за счёт собственных средств. Документов подтверждающих внесение (оплату) истцу суммы 280 000 рублей не предоставлено. Исходя из положений параграфа 1 Главы 46 ГК РФ Акт приёма-передачи квартиры и Договор, не являются платёжным документом, и не относится к допустимым доказательствам, подтверждающим расчётную операцию. В Предварительном договоре отсутствовало указание на внесение ответчиком 280 000 рублей из собственных средств и 1 420 000 рублей за счёт кредитных средств Сбербанка, а также на то, что сумма выдаваемого кредита уменьшена на 80000 рублей.

В связи с тем, что исходя из смысла положений Договора купли-продажи, сумма денежных средств, оплачиваемых за счёт собственных средств ответчика, должна быть оплачена до сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности, с 23.12.2014г. по 13.04.2015 г., подлежат начислению проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ в размере 2 015 рублей, которую просит взыскать с ответчика и проценты за пользование чужими денежными средствами с 14.04.2015 г. от суммы основного долга до момента исполнения обязательства.

Представитель истца ООО «РенКапСтрой», действующий по доверенности Лустенко В.В. (л.д.21), в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, ссылаясь на те же обстоятельства.

    Ответчик Михненко-Леонова Т.В. и её представитель адвокат Сергиенко Т.Н. (л.д.50), в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями не согласились и пояснили, что между сторонами в сентябре 2014 года была достигнута договоренность о покупке ответчицей квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по цене 1 700 000 рублей.

    В рамках указанной договоренности был заключен Предварительный договор №02096ТФЛИ от 27.09.2014г. Согласно данного договора, основной договор должен быть заключен в срок до 25.12.2014г. В течение 60 рабочих дней с момента подписания предварительного договора, Продавец должен был осуществить необходимые действия для снятия обременения с указанной квартиры. 01.10.2014г. ответчица оплатила ООО «РенКапСтрой» 200 000 рублей. Продавец брал на себя обязательства подготовить все необходимые документы для оформления данной сделки, в том числе необходимые документы для Сбербанка РФ для оформления ипотечного кредита. Документы своевременно не были подготовлены, что стало причиной просрочки «Извещения» Сбербанка РФ, на одобренный кредит в 2.100.000 рублей. Ответчица поставила в известность представителя ООО «РенКапСтрой» в <адрес> о том, что в связи с тем, что по вине истца документы своевременно подготовлены не были, она будет вынуждена отказаться от заключения договора, т.к. Банк отказал в выдаче кредита. В экстренном порядке ответчица вновь собрала и оплатила необходимые документы для подачи заявки в Сбербанк РФ для оформления ипотечного кредита, заверила Банк, что сделка будет проведена своевременно. При повторном рассмотрении кредитной ипотечной заявки, Банк одобрил максимальную окончательную сумму в размере 1 420 000 рублей, о чем ответчица сообщила представителю ООО «РенКапСтрой». В целях урегулирования ситуации, истец для выполнения договорных обязательств со своей стороны предложил компенсацию в размере 80 000 рублей недостающих для заключения основного договора.

            При заключении основного договора №02096ТФЛИ от 22.12.2014г. данное обстоятельство было подтверждено, п.2.2.1. Договора и п.2.2.1 Акта приема-передачи, где было зафиксировано, что на момент подписания Договора, Покупатель оплатил Продавцу сумму в размере 280 000 рублей за счет собственных средств. 26.12.2014г. Сбербанк РФ перечислил ООО «РенКапСтрой» 1 420 000 рублей. Порядок оформления документов ответчице не известен, она была уверена, что вопрос оплаты между сторонами полностью согласован и разрешен, что зафиксировано договором. Других требований и претензий на момент заключения сделки от Представителя ООО «РенКапСтрой» не заявлено. В конце марта 2015 года ответчицей была получена претензия с требованием произвести оплату 80000 рублей. Считает, что ООО «РенКапСтрой» ввело её в заблуждение относительно оформления документов. Ответчица была уверена, что обязательства исполнены обеими сторонами надлежащим образом. Именно на данных условиях, с учетом зачета компенсации суммы в размере 80 000 рублей и фиксации ее оплаты (общей суммы за счет собственных средств в размере 280 000 рублей) ответчицей был заключен договор купли-продажи. Считать сведения об оплате, изложенные в п.2.2.1 Договора и п.2.2.1 Акта приема-передачи от 22.12.2014г. просто фразой или технической ошибкой в отношении суммы 280 000 рублей, необъективно, поскольку, исходя именно из этой суммы, определен размера кредита, выданного банком. Именно эти условия согласованы сторонами, форма фиксации данных условий определена Договором купли – продажи от 22.12.2014г., в связи с чем, просили в заявленных требованиях отказать в полном объеме.

Третье лицо, привлеченное к участию в деле, определением Темрюкского районного суда от 13.05.2015г., созаёмщик Бедакова Г.Ф. в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на обстоятельства, изложенные ответчиком и его представителем в суде.

Третье лицо, представитель ОАО «Сбербанка России», действующая по доверенности Молчанова Т.Ф. (л.д.52-60), в судебном заседании полагалась при вынесении решения на усмотрение суда и пояснила, что Михненко-Леонова Т.В., Бедакова Г.Ф., которые являются созаемщиками, 19 декабря 2014г. заключили с ОАО «Сбербанк России» в лице Темрюкского отделения (на правах отдела) Краснодарского отделения № кредитный договор №№ согласно которому, получили потребительский кредит на приобретение готового жилья сроком на 120 месяцев в сумме 1 420 000 рублей под 12,50 % годовых.

В обоснование получения кредита в Банк был предоставлен предварительный договор купли- продажи от 27.09.2014 № 02096ТФЛИ, заключенный между ООО «РенКапСтрой» и Михненко-Леоновой Т.В. По договору купли-продажи, предметом договора являлся объект недвижимости -квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Согласно условиям предварительного договора, расчеты должны были производиться между сторонами следующим способом: сумма 280 000 руб. оплачивается Покупателем не позднее 5 календарных дней с момента заключения предварительного договора, за счет собственных средств; сумма в размере 1 420 000 руб. оплачивается за счет кредита, предоставляемого Темрюкским отделением (на правах отдела) Краснодарского отделения № ОАО «Сбербанк России», в течение 30 рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю. Во исполнение условий кредитного договора на текущий счет № Заемщика, Банк перечислил 25.12.2014г. кредит в сумме 1420 000 руб. На основании ст.20 Кредитного договора, созаемщики предоставили в адрес Банка документы, подтверждающие право собственности на приобретенный объект недвижимое: договор купли-продажи № ТФЛИ от 22.12.2014г., свидетельство на праве собственности серия <адрес> от 24.12.2014г.

Суд, выслушав стороны, их представителей, третьих лиц, изучив материалы дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

27.09.2014 года между ООО «РенКапСтрой» и Михненко-Леоновой Т.В. заключён предварительный договор купли-продажи № на заключение в будущем договора купли-продажи двухкомнатной <адрес>, общей площадью 48,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. По условиям договора, изложенным в пункте 2.2, сумма в размере 200 000 рублей оплачивается Покупателем не позднее 3 (трёх) календарных дней с момента заключения договора, за счёт собственных средств. Сумма в размере 1 500 000 рублей (один миллион пятьсот) тысяч рублей оплачивается за счёт кредита, предоставляемого Темрюкским отделением (на правах отдела) Краснодарского отделения № ОАО «Сбербанка России», в течение 30 рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю» (л.д.7-8).

В соответствии со ст.555 ГК РФ, сторонами согласована цена квартиры в размере 1 700 000 рублей, о чем изложено в пунктах 2.1 Предварительного договора и Договора купли – продажи недвижимого имущества с ипотекой в силу закона от 22.12.2014 г. (л.д.11-13). Истец все свои обязательства выполнил в соответствии с заключённым предварительным договором.

Ответчик свои обязательства выполнил частично, оплатил истцу сумму в размере 1 620 000 рублей (200 000 рублей -за счёт собственных средств по предварительному договору и 1 420 000- за счёт кредита, по договору купли - продажи), что подтверждается платежным поручением №723 от 01.10.2014 г. на сумму 200.000 руб. (л.д.10) и платежным поручением от 26.12.2014 г. за №208 на сумму 1.420.000 рублей (л.д.17).

Как установлено в суде, сумму, которую взыскивает истец с ответчика в размере 80.000 рублей, ответчик не оплачивал, что не отрицалось им в зале суда, так как посчитал, что эта сумма компенсации за то, что не были в установленный срок подготовлены документы истцом в Сбербанк РФ для получения кредита и эти 80.000 руб., как пояснил ответчик в суде, была так называемая скидка.

Вместе с тем, как установлено в суде, сумма 1.700.000 рублей, за двухкомнатную квартиру, общей площадью 48,5 квадратных метра, с двумя балконами по 3,3 метра, уже была предоставлена ответчику с максимально возможной скидкой. ООО «РенКапСтрой» является застройщиком многоквартирного жилого дома, в котором располагается квартира ответчика, со 2-го по 7 этаж, в каждом подъезде, располагаются по две двухкомнатные квартиры, аналогичные квартире ответчика. Цена продажи аналогичных двухкомнатных квартир начинается от 1 755 000 рублей и достигает 1 970 000 рублей. Указанные цены, являются фактическими, итоговыми, по которым истцом уже заключены с покупателями договоры.

Таким образом, утверждения ответчика и его представителя о том, что 80.000 рублей – эта сумма компенсации за то, что не были в установленный срок подготовлены документы истцом в Сбербанк РФ для получения кредита, не основаны на материалах дела.

Согласно пункту 1.5 Предварительного договора от 27.09.2014 г. срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, установлен до 25.12.2014 года. В течение 60 (шестидесяти) рабочих дней с момента подписания Покупателем указанного Договора, Продавец осуществляет необходимые действия для снятия обременения с указанной квартиры.

27.09.2014 года (день заключения предварительного договора) являлся субботой, следующим за ним рабочий день - 29.09.2014 года. Шестидесятым рабочим днем с момента подписания предварительного договора являлся 19.12.2014 года (пятница). В понедельник 22.12.2014 года между сторонами заключен основной договор купли- продажи. Таким образом, истец в установленный Предварительным договором срок подготовил все необходимые документы, и даже раньше (на 3 дня срока) заключил основной договор, что предусмотрено Предварительным договором.

24.12.2014 года осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, о чем имеется отметка на обратной стороне основного Договора купли-продажи (л.д.16).

Более того, в п.1.5 предварительного договора купли-продажи указано о том, что истец должен был снять обременения с квартиры. Подготовкой других документов он не занимался, обязанности на себя по предоставлению документов в Сбербанк РФ, не возлагал, о чем безосновательно указывает ответчик. Согласно свидетельству о праве собственности № от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на <адрес> зарегистрировано за ООО "РенКапСтрой" и в графе «Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано (приложение №2), т.е. с указанного периода возможно было заключение договора купли-продажи (л.д.64).

Цена сделки Договора купли - продажи составляет 1 700 000 рублей, а не 1 620 000 рублей, которые оплачены ответчиком, факт не оплаты 80 000 рублей ответчик не опровергает, в связи, с чем указанная сумма подлежит взысканию в судебном порядке.

В ходе судебного заседания был изучен предварительный договор, представленный истцом (л.д.7-8) и предварительный договор, который был предъявлен суду ОАО «Сбербанком РФ» (л.д.29). В пункте 2.2, предварительного договора, представленного истцом, указано, что сумма 200 000 рублей оплачивается Покупателем за счет собственных средств.

Однако, в предварительном договоре, представленном Банком, в пункте 2.2 указано, что сумма в размере 280 000 рублей оплачивается за счет собственных средств (л.д.29). Как пояснил представитель ОАО «Сбербанка РФ», именно этот договор был представлен ответчиком в Банк, хотя это обстоятельство отрицалось Михненко-Леоновой Т.В., которая утверждала, что этот договор представил менеджер компании ООО «РенКапСтрой». Однако, доказательств за эти обстоятельства (доверенность), ответчик в суд не представил.

    Указание ответчика и третьего лица Бедаковой Г.Ф. (тетка ответчицы) на то, что истец брал на себя обязательства подготовить все необходимые документы для Сбербанка РФ для оформления ипотечного кредита, и они своевременно не были подготовлены, что стало причиной просрочки «Извещения» Сбербанка РФ, на одобренный кредит в 2 100 000 руб., о чем ответчица поставила в известность представителя ООО «РенКапСтрой» в г.Темрюке, а затем, вновь собрала и оплатила необходимые документы для подачи заявки в Сбербанк РФ для оформления ипотечного кредита и целях урегулирования ситуации, истец для выполнения договорных обязательств со своей стороны предложил компенсацию в размере 80 000 рублей недостающих для заключения основного договора, ничем не подтверждены, более того, опровергаются показаниями представителя ОАО «Сбербанка РФ», а также материалами дела, приведенными выше, извещением Банка (л.д.44), направленным в адрес ответчика.

    19.12.2014г. между Сбербанком, ответчицей и Бедаковой Г.Ф. заключён кредитный договор № по которому Сбербанк предоставлял кредит ответчице на приобретение квартиры в размере 1 420 000 рублей, что на 80 000 рублей оказалось меньше суммы, которая включена в Предварительный договор (1 500 000 рублей) и предварительно одобрена Сбербанком (л.д.33-35).

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

    Учитывая указанные нормы процессуального права, возражение ответчика и третьего лица Бедаковой Г.В. о том, что истцом предложена компенсация ответчику в размере 80 000 рублей недостающих для заключения основного договора, не подтверждены письменными доказательствами, как это требуют положения ст.60 ГПК РФ.

    Согласно ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Исходя из положения ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

ДД.ММ.ГГГГ истец передал ответчику квартиру, о чем был составлен двухсторонний акт приёма - передачи квартиры (л.д.15,27).

Михненко-Леонова Т.В. является собственником квартиры (л.д.31), расположенной по адресу: <адрес> корпус №2, <адрес>, общей площадью 48,5 кв.м., с кадастровым номером № (л.д.31).

ДД.ММ.ГГГГ платёжным поручением №208, ответчик перечислил истцу 1 420 000 рублей, с указанием в назначении платежа «доплата по договору № ТФЛИ от ДД.ММ.ГГГГ года, за счёт кредита, предоставленного Темрюкским отделением Краснодарского отдела № ОАО «Сбербанка России», по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17).

В суде, представитель истца пояснил, что в договоре купли - продажи (л.д.11-14) была допущена техническая ошибка и указано об оплате 280 000 рублей за счёт собственных средств ответчицы по предварительному договору № ТФЛИ, что не соответствует ни предварительному договору (л.д. 7-9), ни фактическому исполнению ответчиком обязательств по оплате цены Квартиры изложенной в п.2.1. Договора и Предварительного договора в размере 1 700 000 рублей. Таким образом, 80 000 рублей является задолженностью ответчика перед истцом за проданную последним квартиру (л.д.10,17).

Согласно ст.395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму этих средств, размер которых определяется учётной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Статьёй 488 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по уплате товара в установленный срок, то на просроченную сумму подлежат начислению проценты, исчисленные в порядке ст.395 ГК РФ.

Расчёт процентов в порядке ст.395 ГК РФ следующий: 80 000 (сумма задолженности) * 110 (дней просрочки) *8,25 (ставка рефинансирования) : 360 дней = 2 015 рублей (сумма начисленных процентов). Подлежат удовлетворению требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с 14.04.2015 г. от суммы основного долга до момента исполнения обязательства

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Поэтому, подлежат взысканию расходы, связанные с оплатой государственной пошлины представителем истца при подаче искового заявления в суд в сумме 2 660,45 руб. (л.д.41).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Михненко Леоноввой Т.В. в пользу ООО «РенКапСтрой» сумму задолженности в размере 80.000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами на 13.04.2015 г. в размере 2 015 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами с 14.04.2015 г. от суммы основного долга до момента исполнения обязательства, а также 2.660,45 рублей – возврат госпошлины.

Решение суда может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в Краснодарский Краевой суд, путем подачи апелляционной жалобы через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 28.05.2015 г.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ: