Решение по делу № 2-3775/2012 ~ М-4291/2012 от 03.12.2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Город Краснодар                        18 декабря 2012 года

Судья Октябрьского районного суда            СТАРИКОВА М.А.

при секретаре                            Цукановой З.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Фингерман К. С. об оспаривании решения Департамента городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса Администрации МО г. Краснодара.

УСТАНОВИЛ:

Фингерман К.С. обратилась в суд с заявлением об оспаривании решения Департамента городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса Администрации МО г. Краснодара.

В обоснование своих требований, заявитель указала, что она 13 сентября 2012 г. она обратилась в администрацию муниципального образования город Краснодар с заявлением о переводе жилых помещений, расположенных в <адрес>, в нежилые. К заявлению были приложены документы, необходимые согласно ч.2 ст. 23 ЖК РФ для перевода жилых помещений в нежилые.

Вопреки требованию ч. 3 ст. 23 ЖК РФ по требованию администрации муниципального образования город Краснодар был представлен проект входной группы, согласованный с директором департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар Головкиным И.А. Кроме того, была представлена выписка из лицевого счета на квартиру № 4. Основанием для отказа в рассмотрении вопроса, как усматривается из письма, послужило: - не получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме; - не представление согласование ОАО «Краснодаргоргаз», в связи с демонтажем приготовительной плиты.

Земельный участок, на котором расположен <адрес> не приватизирован.

В соответствии с ч. 4 ст. 23 ЖК РФ решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с ч.2 ст. 23 ЖК РФ документов органом, осуществляющим перевод помещений.

По правилам ч. 1 ст. 249 ГПК РФ обязанности по доказыванию законности оспариваемого решения департамента, бездействия администрации муниципального образования город Краснодар, возлагаются на указанные лица.

На основании ст. 11 ГПК РФ Порядок подготовки и согласования проектов постановлений администрации муниципального образования город Краснодар, утвержденный постановлением администрации муниципального образования город Краснодар № 6099 от 12 августа 2010 г. не подлежит к применению при рассмотрении настоящего дела в части, противоречащей федеральным законом и подзаконным нормативным актам. Исходя из главы 3 ЖК РФ по заявлению о переводе должно принято одно из решений отказать в переводе или же перевести. Оставление заявление о переводе без рассмотрения законом не предусмотрено.

Ст. 24 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, указанный перечень не подлежит расширительному толкованию.

17 октября 2012 г. ей выдано решение об отказе в рассмотрении вопроса о переводе жилых помещений в нежилые, которое она считает незаконным.

Просит признать решение департамента городского хозяйства и топливно – энергетического комплекса администрации муниципального образования город Краснодар № 25-05/8480 от 18 сентября 2012 г. незаконным. Обязать администрацию муниципального образования город Краснодар рассмотреть её заявление о переводе жилых помещений № № 82, 85, 86, расположенных в квартире <адрес> с документами, перечисленными ч.2 ст. 23 ЖК РФ, в нежилые, в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу и подачи документов в администрацию муниципального образования город Краснодар, перечисленных ч.2 ст. 23 ЖК РФ.

Представитель заявителя в судебном заседании требования поддержал в полном объеме, просили удовлетворить заявление.

Заинтересованное лицо, представитель Администрации ЦО г. Краснодара в судебном заседании просил в удовлетворении заявленных требований отказать, Поскольку, перевод жилых помещений в <адрес> внутригородском округе города Краснодара в нежилые помещения при условии проведения перепланировки и переустройства помещений, возможен только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома, полученного в порядке, определенном статьями 44-48 ЖК РФ. Кроме того, не представлено согласование ОАО «Краснодаргоргаз», в связи с демонтажем приготовительной плиты.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что Фингерман К.С. является собственником квартиры, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о государственной регистрации права от 18.04.2012 года.

13 сентября 2012 г. Фингерман К.С. обратилась в администрацию муниципального образования <адрес> с заявлением о переводе жилых помещений, расположенных в <адрес>, в нежилые.

Согласно ответа департамента городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования город Краснодар от 18.09.2012 г. № 12-05/8480 о рассмотрении обращения Фингерман К.С. рассмотреть вопрос о переводе жилых помещений с инвентарными номерами 82, 85, 86 <адрес> жилом доме по <адрес> в нежилые помещения не представляется возможным.

Суд считает, что указанное решение департамента законно и обоснованно, в связи с чем, заявленные требования Фингерман К.С. не могут быть удовлетворены.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, а также земельный участок, на котором расположен данный дом.

Согласно части 2 статьи 36 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 3 статьи 36 Кодекса уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно частям 1, 2 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведён государственный кадастровый учёт, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 2 статьи 40 Кодекса, если переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним общего имущества в многоквартирном доме, на такие переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку жилой <адрес> в <адрес> является многоквартирным, в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Согласно проекту входной группы на первом этаже жилого дома по адресу: <адрес>. 230, <адрес> будут затронуты несущие ограждающие конструкции, а также занята часть земельного участка, непосредственно прилегающая к жилому дому, в связи с чем, организация входной группы повлечет за собой использование общего имущества собственников многоквартирного дома.

При переводе не могут не применяться нормы статей 36, 40, 44 - 48 ЖК РФ, регулирующие вопросы владения, пользования и распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом, уменьшения его размера, порядка принятия соответствующих решений собственниками помещений в многоквартирном доме.

При этом одним из самых распространенных вопросов распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом при переводе является вопрос организации отдельного входа в переводимое помещение.

Согласно части 2 статьи 22 ЖК РФ в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое названо наличие доступа (отдельного входа) к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (например, коридора, подъезда и т.д.), или наличие технической возможности оборудовать такой доступ (например, возможность переоборудовать окно под дверь, возможность прорубить в стене отверстие для двери и т.д.).

Поскольку жилые помещения в многоквартирных домах за редчайшим исключением не оборудованы отдельными выходами на улицу, то для осуществления перевода необходимо произвести работы по перепланировке и реконструкции (т.е. осуществить изменение параметров объекта капитального строительства и его частей) помещения.

Необходимо получение согласия собственников помещений в многоквартирном доме на организацию отдельного входа и изменением в связи с этим режима пользования частью земельного участка, занимаемого таким домом, т.е. получением согласия на реконструкцию многоквартирного дома с уменьшением размера общего имущества.

Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

В то же время в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 и части 1 статьи 46 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако общее собрание собственников квартир данного многоквартирного дома по вопросу передачи Фингерман К.С. в собственность части земельной территории, являющейся общей собственностью всех жильцов, не проводилось. Решения общего собрания собственников квартир не имеется. Доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, между собственниками квартир не определены.

Также следует отметить, что федеральные арбитражные суды рассматривают устройство отдельного входа как основание для уменьшения размера общего имущества. Как отмечено в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 13.03.2008 N А43-7099/2007-38-250, Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2008 N Ф04-1315/2008(1343-А46-43), при организации отдельного входа возникает необходимость в разрушении части несущей стены многоквартирного дома, в установлении отдельного входа в помещение и в оборудовании крыльца, а это связано с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (приведет к использованию придомовой территории (газона) под дорожку, замощенную брусчаткой, что уменьшает размер земельного участка и ограничивает его использование). По этой причине суды справедливо применяли п. 3 ст. 36 и п. 2 ст. 40 ЖК РФ об уменьшении размера общего имущества с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Часть 2 статьи 23 ЖК РФ не содержит специального указания на документ, свидетельствующий о согласии собственников многоквартирного дома в том случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме. Хотя необходимость получения такого согласия предусмотрена частью 3 статьи 36 ЖК РФ и частью 2 статьи 40 ЖК РФ.

Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4 раздела 2 приложения № 1 Порядка подготовки и согласования проектов постановлений администрации муниципального образования город Краснодар о переводе (об отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение, утверждённого постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 12.08.2010 № 6099.

Однако Фингерман К.С. не представлено согласование ОАО «Краснодаргоргаз», в связи с демонтажем приготовительной плиты, а также выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременения на переводимое помещение.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявления Фингерман К. С. об оспаривании решения Департамента городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса Администрации МО г. Краснодара - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено: 18.12.2012 г.

Судья-