Решение по делу № 2-307/2019 от 23.07.2019

Дело № 2-307/2019 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 декабря 2019 года г. Неман

    Неманский городской суд Калининградской области в составе:

    председательствующего судьи             Колесникова В.Г.

    при секретаре                         Поставельской А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседание гражданское дело по иску Олейник Анжелики Михайловны, ООО «Яна» к Кожемяченко Елене Сергеевне, Кузиной Ларисе Петровне о выделе доли из общего имущества в натуре по встречному исковому заявлению Кожемяченко Елены Сергеевны, Кузиной Ларисы Петровны к Олейник Анжелики Михайловне, ООО «Яна» о выделе в натуре доли из общего имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы (по первоначальному иску) обратились в мировой суд с исковым заявлением об определении порядка пользования нежилым помещением.

Ответчики Кожемяченко Е.С., Кузина Л.П. обратились со встречным исковым заявлением к Олейник А.М., ООО «Яна» о выделе в натуре доли из общего имущества.

Определением мирового судьи Неманского судебного участка от 02 июля 2019 года гражданское дело передано по подсудности в Неманский городской суд.

В уточненном исковом заявлении Олейник А.М., ООО «Яна» указывают, что Олейник А.М. принадлежит 18/100 доли нежилого встроенного помещения общей площадью 1165,6 кв.м., площадь помещений первого этажа - 540,6 кв.м., площадь подвала - 625 кв.м., на принадлежащую Олейник А.М. долю в размере 18/100 приходится 97,3 кв.м. первого этажа и 112,5 кв.м. подвала, ООО «Яна» принадлежит 41/100 доли в спорном нежилом помещении, что составляет 221,6 кв.м. первого этажа и 256, 3 кв.м. подвала. При разграничении помещений для выдела своих долей в натуре истцы по встречному иску исходили из сложившегося порядка пользования нежилым помещением, а также основывались на протоколе общего собрания ООО «Яна» № 10 от 01.06.2000 г., протоколе собрания участников ТОО «Яна» № 33 от 01.08.1998 г. При этом согласно протокола № 33 Кузиной Л.П. выделялись помещения торгового зала № 16 (площадью 25,7 кв.м.), торгового зала № 17 (40 кв.м.), торгового зала № 18/8 (15 кв.м.), подсобное помещение № 4 (21,4 кв.м.), итого 102,1 кв.м. Согласно протокола № 10 Кузиной Л.П. выделялись помещения общей площадью 107,7 кв.м., из них помещение № 1 (25,7 кв.м.), № 2 (40 кв.м.), № 33 (12,6 кв.м.), № 4 подвала (27,4 кв.м.), № 26 подвала (2,0 кв.м). При этом согласно предложенному истцами варианту Кузиной Л.П. должно быть выделена в натуре доля, состоящая из следующих помещений: первого этажа - № 6 (23,4 кв.м.), № 6-а (2,0 кв.м.), № 7 (38,1 кв.м.), № 8 (16,5 кв.м.), подвала - №4 (27,4 кв.м.), итого: 107,4 кв.м.

Несовпадение в нумерации помещений, а также различие по площадям помещений свидетельствует о том, что в помещении проводилась перепланировка в ходе приведения его в пригодность к использованию в целях осуществления предпринимательской деятельности.

Согласно протокола № 10 Кожемяченко Е.С. выделялись помещения общей площадью 109,5 кв.м., в том числе № 27 (52,5 кв.м.), № 24 подвала(11,2 кв.м.), № 13 подвала (33,0 кв.м.), № 14 подвала (12,8 кв.м.). После проведения собрания 01.06.2000 г., доли других участников ТОО «Яна» были приобретены в собственность как Кожемяченко Е.С., так и Олейник А.М., в связи с чем их доли в праве общей собственности на помещение были увеличены. До настоящего времени сохранялся порядок пользования помещениями, установленный еще с того момента, когда Кожемяченко Е.С., Кузина Л.П., Олейник А.М. были участниками ТОО «Яна» и занимали торговые залы по договоренности между собой. После выхода участников общества указанными выше протоколами в пользование сторонам выделены определенные помещения, но в связи с тем, что с того момента прошло уже длительное время, в самом помещении были произведены различные строительные работы, была проведена реконструкция помещения, истцы полагают, что необходимо производить выдел долей не только с учетом занимаемых в данное время помещений, но и с учетом долей в праве общей собственности в отдельности на помещения первого этажа, и в отдельности на помещения подвала. По предлагаемому варианту выдела долей Кожемяченко Е.С., Кузиной Л.П. существенно нарушаются права истцов, как сособственников нежилых помещений. Так, Кожемяченко Е.С. и Кузиной Л.П. выделяются помещения, которые по общей площади хоть и соответствуют принадлежащим им долям, но большая часть выделяемых им помещений находится на первом этаже помещения, где они могут продолжать осуществлять предпринимательскую деятельность, при этом ООО «Яна», Олейник А.М. выделяется большая часть помещений подвала, которые не пригодны для ведения такой деятельности. До настоящего времени прийти к соглашению об определении порядка пользования помещениями ответчиками с истцами не смогли, поскольку им использовать большее количество помещений на первом этаже выгоднее, в связи с чем те не соглашаются на освобождение помещений. Так, истцы оплачивают расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества соразмерно со своими долями — 18/100 и 41/100, а при этом фактически на первом этаже занимаем гораздо меньшие помещения, т. е. фактически несут расходы за помещения, которыми пользуются другие сособственники.

При таких обстоятельствах, истцы просят произвести раздел нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Неман, ул. Красноармейская, д. 12, в натуре, выделив долю Олейник А.М., состоящую из следующих помещений: помещения первого этажа №№ 1, 2, 3, За, 4, 5, 6, 6а, 26, 27,28, общей площадью 97,3 кв.м., помещения подвала № 13, 14, 15, 17, 18, 19, 20 общей площадью 91,1 кв.м., а также выделив в натуре долю ООО «Яна», составляющую 41/100, состоящую из помещений: помещения первого этажа №№10, 11, 12, 13, 14, 15, 16,17,18,19,20, 21, 22, 23, 24, 25, 29, 30, 31, общей площадью 220 кв.м., помещения подвала № 1, 2, 3, 22, 27, 29, 30, 31, общей площадью 213,6 кв.м..

    Кожемяченко Е.С., Кузина Л.П. (ответчики по первоначальному иску) в ходе рассмотрения дела обратились в суд со встречным исковым заявлением к Олейник А.М., ООО «Яна» (истец по первоначальному исковому заявлению) с требованием о выделе в натуре доли из общего имущества, ссылаясь на то, что не согласны с требованиями Олейник А.М., ООО «Яна», поскольку помещения предоставлялись в пользование каждого собственника, исходя из рода осуществляемой ими деятельности и его потребности в помещениях для её осуществления, что было закреплено в протоколах общих собраний, то есть порядок пользования спорными помещениями установлен и закреплён документально в протоколах общих собраний № 10 и № 38. Представленный истцом (по первоначальному иску) отчёт ООО «Арт-Тильзит» не является актуальным относительно конфигурации и площадей фактически имеющихся помещений спорного объекта, а выводы и рекомендации относительно использования объектов, принадлежащих на праве собственности ответчиком, а также необходимости заключения договоров аренды на занимаемые помещения или их выкупа у ответчиков не основаны на законе. Полагают, что можно выделить их доли в праве в натуре по варианту, указанному в предмете иска. Оставшиеся помещения выделить ответчикам в соотношении по их усмотрению. В помещениях № 21 первого этажа и в помещениях № 21 и № 25 подвала необходимо установить перегородки, а общий (загрузочный) вход первого этажа и лестничный пролёт в подвал использовать Кожемяченко Е.С. совместно с ответчиками. С учетом изложенного Истцы (ответчики по первоначальному иску) просят выделить в натуре из общего имущества - нежилое встроенное помещение общей площадью 1165,6 м2, расположенного по адресу: г. Неман, ул. Красноармейская, д. 12, долю: Кожемяченко Е.С., состоящей из следующих помещений: Первого этажа: № 9 площадью 173,0 м2, № 20 площадью 8,5 м2, № 29 площадью 3,7 м2, часть помещения № 21 площадью 10 м2, № 28 площадью 11,3 м2, № 27 площадью 2,0 м2, а всего - 208,5 м2, Подвала: № 22 площадью 20,2 м2, № 20 площадью 20,2 м2, № 23 площадью 15,0 м2, № 24 площадью 11,2 м2, № 13 площадью 11,2 м2, № 11 площадью 10,6 м2.

    В судебном заседании истец Олейник А.М. свои уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, доводы изложила аналогично указанным в иске. Возражала против удовлетворения встречного искового заявления Кожемяченко Е.С., Кузиной Л.П., поскольку, она несет коммунальные расходы за принадлежащие ей площади, которые она не использует. Ответчики пользуются ее помещениями незаконно. Она провела несколько перепланировок, переустройств. В техническом паспорте от 09 апреля 2007 года имеются не все изменения, соответствующие фактическому расположению дверных проемов, перегородок.

    Представитель истца по доверенности ООО «Яна» Колдаева Н.Н. в судебном заседании просила удовлетворить уточненные исковые требования, возражала против удовлетворения встречных исковых требований.

    Кожемяченко Е.С. в судебном заседании возражала против удовлетворения уточненных исковых требований истцов (по первоначальному иску), просила удовлетворить встречные исковые требования. Также пояснила, что в техническом паспорте от 09 апреля 2007 года отражены не все дверные перегородки, кирпичные стены, возведенные Олейник А.М. также не отмечены изменения, которые были сделаны в подвале.

    Кузина Л.П. в судебном заседании возражала против удовлетворения уточненных исковых требований истцов (по первоначальному иску), просила удовлетворить встречные исковые требования. При этом, пояснила что в техническом паспорте на встроенно-пристроенное нежилое помещение от 09 апреля 2007 года не указана лифтовая шахта (помещение № 6, площадь 23,4 кв.м.).

    Представитель ответчиков (по первоначальному иску) адвокат по ордеру Горбунов И.О. в судебном заседание не явился, извещен надлежащим образом. В предыдущих заседаниях возражал против удовлетворения уточненных исковых требований истцов (по первоначальному иску), просил удовлетворить встречные исковые требования.

    Выслушав стороны их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

В силу ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

    Как установлено в судебном заседании    согласно свидетельств о государственной регистрации права 39-АА № от ДД.ММ.ГГГГ, 39-АА № от ДД.ММ.ГГГГ Олейник А.М. принадлежит 5/100, 13/100 соответственно доли в праве на нежилое встроенное помещение общей площадью 1076,6 кв.м.

    На основании свидетельства о государственной регистрации права №-АА № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Яна» принадлежит 41/100 доли в праве на нежилое встроенной помещение общей площадью 1076,6 кв.м.

    Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

    Согласно претензий от 17 октября 2017 года направленных Олейник А.М. в адрес Кожемяченко Е.С., Кузиной Л.П. истец (по первоначальному иску) предлагает прийти к соглашению о выделе доли по условиям которого к ней отходят помещения общей площадью 157,9 кв.м. – 41/100 доли в праве. Вместе с этим, предлагает с учетом доли ООО «Яна» разделить помещение № 9, которым единолично пользуется Кожемяченко Е.С., путем продления стены помещения № 29, либо предлагает выкупить, принадлежащие ей 62 кв.м. Однако, ответ от ФИО2, ФИО3 получен не был.

    В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, либо через многофункциональный центр с документами, указанными в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 данного кодекса (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

В ходе выездного судебного заседания судом было установлено, что спорные встроенно-пристроенные нежилые помещения входят в состав многоквартирного жилого дома, представляющего собой пятиэтажное строение, введенное в эксплуатацию в 1977 году. В ходе обследования установлено, что в процессе эксплуатации строение было подвержено перепланировке, включая реконструкцию, с учетом пристройки дополнительных помещений. Имеется подвал. Здание многоквартирного дома оборудовано системами водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и электрооборудования, отопления.

    Из технического паспорта на встроенно-пристроенное нежилое помещение от 09 апреля 2007 года видно, что выявленные в ходе выездного судебного заседания перепланировки и переустройства не отображены. Так в частности, не указана кирпичная перегородка комнаты № 31 (площадь 33,1кв.м., л.д. 30), не отображен дверной проем (помещение № 17, площадь 20,8 кв.м., л.д. 30), не отражены помещения (лифтовые шахты помещения № 6,9), (л.д.30). В помещении подвала не указана перегородка (л.д. 31).

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно п. 2 раздела I "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе лифтовые и иные шахты, коридоры, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома.

В силу указанных норм права лифтовые и иные шахты, коридоры, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений приведенных выше правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Довод Олейник А.М. о том, что все изменения возникли до заключения договора на управления многоквартирным домом в 2018 году, являются несостоятельным, поскольку, в судебное заседание не представлено доказательств того, что произведенные изменения, указанные в техническом паспорте от 2007 года, не возникли до 2007 года. Представленные суду технический отчет и кадастровая выписка с приложениями не соответствует установленным в ходе выездного судебного заседания данным.

    В соответствии со статьей 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен уполномоченным органом в соответствии с частью 2 статьи 28 ЖК РФ в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Законом о кадастре.

Из материалов дела видно, что ООО «Яна», Кузина Л.П., Кожемяченко Е.С. не выполнила установленный законом порядок проведения перепланировки и переустройства встроенно-пристроенного нежилого помещения, произведенные работы выполнены самовольно без соответствующих разрешений и согласований с компетентными органами (организациями). Вместе с этим, осуществление кадастрового учета изменений помещения на основании технического плана в отсутствие документов, подтверждающих законность переустройства и (или) перепланировки, создавало бы возможность внесения неподтвержденных сведений об объекте недвижимости в кадастр недвижимости.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание отсутствие достоверных, достаточных и допустимых доказательств, подтверждающих завершение переустройства и перепланировки встроено-пристроенно нежилое помещение, и возможность использования такого помещения в качестве нежилого, несоответствие спорного нежилого помещения установленным требованиям, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований Олейник А.М., ООО «Яна» и встречных исковых требований Кожемяченко Е.С., Кузиной Л.П. в выделе долей в натуре из общего имущества.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194–198, 199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

    В удовлетворении исковых требований Олейник Анжелики Михайловны, ООО «Яна» к Кожемяченко Елене Сергеевне, Кузиной Ларисе Петровне о выделе доли из общего имущества в натуре и встречных исковых требований Кожемяченко Елены Сергеевны, Кузиной Ларисы Петровны к Олейник Анжелики Михайловне, ООО «Яна» о выделе в натуре доли из общего имущества – отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Неманский городской суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения. Мотивированное решение изготовлено 16 декабря 2019 года.

            Судья                    В.Г. Колесников