Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-4652/2020 ~ М-3991/2020 от 17.06.2020

УИД № 72RS0014-01-2020-005921-34

Дело № 2-4652/2020

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Тюмень                                     22 июля 2020 года

Ленинский районный суд г.Тюмени в составе:

председательствующего судьи Терентьев А. В.,

при секретаре Мальцевой А.А.,

с участием представителя истца Шаимовой Е.М., действующей на основании доверенности от 09.01.2020,

представителя ответчика Лауфера С.В., действующего на оснонвании доверенности от 01.07.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4652/2020 по иску Симакова Анатолия Андреевича к индивидуальному предпринимателю Ахундову Иджрану Акиф оглы о расторжении договора аренды, возмещении убытков и выселении из нежилого помещения,

установил:

Симаков А.А. обратился в суд с иском к ИП Ахундову И.А.о о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате в размере 360 000 рублей, возмещении убытков в размере 351 144 рубля, выселении из нежилого помещения, взыскании судебных расходов по оплате услуг эксперта в размере 25 000 рублей, представителя в размере 50 000 рублей, государственной пошлины.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> 12.11.2019 между сторонами заключен договор аренды указанного нежилого помещения. Помещение передано по акту приема- передачи в состоянии, пригодном для использования в качестве помещения в целях размещения объекта общественного питания (в надлежащем санитарном, техническом и противопожарном состоянии). 19.12.2019 в помещении произошло возгорание вентиляционно-вытяжной системы в зоне мангала и тандыра, установленных ответчиком в нежилом помещении без согласования с истцом. 13.02.2020 ответчик обратился к истцу с требованием за счет истца произвести ремонт вентиляционной системы. Истец направил в адрес ответчика ответ на претензию, от получений которой ответчик уклонился. 14.03.2020 ответчик направил истцу предложение о расторжении договора аренды с приложением соглашения о расторжении договора. 16.03.2020 и 14.04.2020 истец уведомил о согласии на расторжение договора, необходимости оплаты задолженности по арендной платы и приведении нежилого помещения в первоначальное состояние. Период задолженности по арендной плате составляет с апреля 2020 года по июнь 2020 года в сумме 360 000 рублей. Согласно отчета рыночная стоимость убытков связанных с возвратом в первоначальное состояние составило 351 144 рублей. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчик представил в дело письменные возражения, в которых указал, что в период действия договора, после установки мангала и тандыра, система вентиляции не справлялась с увеличенным объемом, о чем истец был уведомлен письмом от 12.02.2020. 14.02.2020 истцу также вручено уведомление о невозможности использования помещения и расторжении договора в связи с указанными недостатками. В редакции дополнительного соглашения к договору аренды стороны согласовали размер арендной платы на период всего действия договора в размере 120 000 рублей, которые были оплачены в полном объеме.

Кроме того, ответчик ссылается на положения, изложенные в «Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020) предусматривающие предоставление отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав явившихся лиц, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части.

Судом установлено и следует из материалов дела, что истец является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> площадью 216,2 кв. м. 02.10.2019 между Симаковым А.А. (арендодатель) и Ахундов И.А.о (арендатор) заключили предварительный договор аренды указанного нежилого помещения, по условиям которого стороны обязались не позднее 15.11.2019 заключить основной договор аренды, в целях размещения объектов питания.

Пунктом 2.3 предварительного договора предусмотрено, что арендодатель разрешает производить демонтаж несущих конструкций помещения, проведение ремонтных работ, перепланировок и переоборудования помещения с согласования арендодателя.

15 ноября 2019 года между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения, для использования в целях размещения объектов общественного питания (пункт 1.1.).

Пунктами 3.3.3, 3.3.5, 3.3.7 договора стороны предусмотрели, что арендатор обязуется содержать помещение содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии, в соответствии с требованиями СЭС, соблюдать правила эксплуатации инженерного и сантехнического оборудования, правила пожарной безопасности; Арендатор несет ответственность за пожарную безопасность, эксплуатацию инженерного и сантехнического оборудования; письменно согласовывать с арендодателем проведение любых ремонтных работ, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений. Неотделимые улучшения производить в установленном законом порядке только с письменного согласия Арендодателя; при освобождении (возврате) арендуемого помещения сдать его арендодателю по акту приема-передачи, в исправном состоянии, с учетом нормального износа. По требованию арендодателя. арендатор обязуется своими силами и за свой счет привести нежилое помещение в первоначальное состояние, в котором арендатор получил объект аренды при заключении договора.

Пунктом 4.1 договора сторонами предусмотрена арендная плата в размере 150 000 рублей, в том числе НДФЛ в размере 13%, который уплачивает ежемесячно арендатор.

Оплата производится в порядке предоплаты не позднее 5 числа каждого месяца путем перечисления на счет истца (пункт 4.2 договора).

По акту приема-передачи от 15.11.2019 спорное помещение и оборудование передано ответчику. В акте стороны указали, что помещение находится в состоянии пригодном для его использования в целях размещения объектов общественного питания (надлежащем санитарном, техническом и противопожарном состоянии).

Дополнительным соглашением от 15.11.2019 стороны пункт 4.1 договора изложили в следующей редакции: размер арендной платы с 15.11.2019 по 14.10.2020 составляет 120 000 рублей, в том числе НДФЛ (налог на доходы физических лиц п. 1 ст. 224 НК РФ в размере 13%, который уплачивает ежемесячно арендатор).

Статья 431 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Отклоняя доводы ответчика о согласовании сторонами арендной платы в размере 120 000 рублей на период всего действия арендных отношений суд исходит из того, что положениями пункта 4.1 сторонами согласован размер арендной платы, а пунктом 4.2 договора стороны установили порядок ее оплаты - в порядке предоплаты не позднее 5 числа каждого месяца путем перечисления на счет истца.

Кроме того, из представленных в дело платежных документов следует, что ответчиком производилась оплата арендных платежей ежемесячно в сумме 120 000 рублей, в том числе НДФЛ, то есть ответчик также предполагал что согласованный сторонами размер арендной платы производится ежемесячно.

29 ноября 2019 года между сторонами заключено дополнительное соглашение № к договору аренды, в котором стороны установили, что по состоянию на 29.11.2019 арендатором произведены отделимые улучшения помещения, в том числе: мангал, тандыр, вытяжка и др.

Пунктом 3 дополнительного соглашения № от 29.11.2019 арендатор обязался при расторжении договора аренды произвести работы по восстановлению прежнего состояния помещения: восстановить стены между кухней и залом; стены между залом и гардеробной; восстановить вытяжную систему (вытяжные зонты и двигатель); восстановить оконные рамы и подоконники; потолок; электропроводку в зале; демонтировать кирпичную кладку рядом с тандыром и мангалом; демонтировать тандыр и мангал; восстановить половую плитку в зале; произвести обратную замену дверей в количестве 4 штук; восстановление квадратного зеркала.

25 февраля 2020 года в адрес ответчика направлена претензия, которая получена им 25.02.2020, в которой истец указывал, что 13.02.2020 произошло возгорание вентиляционно-вытяжной системы в части несогласованной вентиляционной системы над тандыром и мангалом, в связи с чем просил в срок 05.03.2020 произвести ремонт оборудования.

12 марта 2020 года ответчику вручено письмо от 11.03.2020, в котором истец указал, что после передачи помещения ответчиком самостоятельно произведена реконструкция помещения. В зале установлен второй мангал и тандыр, к которым дополнительно смонтирована вытяжная система. При использовании данного оборудования установлено, что вытяжная система смонтированы без соответствующей технической документации.

16 марта 2020 года истец, в ответ на письмо ответчика от 13.03.2020 о расторжении договора, указал, что договор может быть расторгнут 13.04.2020. Также сослался на необходимость сдачи помещения по акту приема-передачи свободным от имущества и оборудования арендатора в исправном состоянии.

16 апреля 2020 года в адрес ответчика также направлена телеграмма о расторжении договора, освобождении помещения, оплате задолженности по арендным платежам.

На момент обращения истца в суд ответчик помещение не освободил помещение, по акту приема-передачи не возвратил.

Согласно расчет истца задолженность ответчика по аренде за период с апреля 2020 года по июнь 2020 года составляет 360 000 рублей (120 000 * 3).

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Возможность расторжения договора ввиду невнесения арендной платы предусмотрена также пунктом 5.2.1 договора аренды.

Таким образом, суд, установив, что ответчиком были нарушены договорные обязательства, оплата по договору за спорный период не производилась, приходит к выводу о наличии правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Рассматривая требования в части взыскания задолженности по арендной плате за период с апреля 2020 года по июнь 2020 года составляет 360 000 рублей, суд исходит из следующего.

Пунктами 3, 4 «Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020) предусмотрено, что согласно части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

Согласно пункту 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований).

Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 434.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (пункт 2 Требований).

Постановлением Правительства Тюменской области от 17.03.2020 № 120-п с 18 марта 2020 года в Тюменской области введен режим повышенной готовности. С 28 марта 2020 года в Тюменской области приостановлено деятельность предприятий общественного питания.

Судом установлено, что ответчик относится по виду экономической деятельности к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, что подтверждается выпиской из ЕГРИП.

При таких обстоятельствах, суд установив, что заявленная ко взысканию задолженность по аренде возникла в период действия режима повышенной готовности, приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания данной задолженности, поскольку Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439 предусмотрена отсрочка уплаты арендной платы на срок до 01.10.2020.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

На основании пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Как указывалось судом выше, стороны условиями договора, в том числе в редакции дополнительных соглашений, предусмотрели возврат арендованного помещения при расторжении договора с приведением его в первоначальное состояние, осуществлением соответствующих работ (пункт 3 дополнительного соглашения № от 29.11.2019).

В исковом заявлении истец ссылается, что ответчик помещение не возвратил, принятые на себя обязательства по восстановлению помещения не исполнил.

Согласно представленного в материалы дела отчету об оценке <данные изъяты> № рыночная стоимость восстановительного ремонта спорного нежилого помещения составила 351 144 рубля.

Ответчиком данное заключение не оспорено, ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика убытков связанных с необходимость приведение арендованного помещения в первоначальное состояние согласно условия договора в размере 351 144 рубля, а также освобождении ответчиком помещения.

Требования истца о взыскании с ответчика расходов по оплате услуг представителя в сумме 50 000 рублей также подтверждаются материалами дела. С учетом объема оказанных представителем услуг, принципа разумности, принимая во внимание удовлетворение требований, учитывая объем заявленных требований, цену иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела, согласно положениям статей 98, 100 ГПК РФ, а также учитывая заявление представителя ответчика о несоразмерности, суд полагает, что сумма 15 000 рублей за рассмотрение дела в суде первой инстанции является разумной ко взысканию с ответчика в качестве расходов по оплате услуг представителя (пункты 11, 12, 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Также подлежат взыскания с ответчика расходы связанные с оплатой услуг эксперта в сумме 25 000 рублей, которые подтверждены документально.

В соответствии с положениями статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца также подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Симакова Анатолия Андреевича – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 15.11.2019, заключенного между Симаковым Анатолием Андреевичем и индивидуальным предпринимателем Ахундовым Иджраном Акиф оглы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ахундова Иджрана Акиф оглы в пользу Симакова Анатолия Андреевича убытки в размере 351 144 рубля.

Обязать индивидуального предпринимателя Ахундова Иджрана Акиф оглы освободить нежилое помещение, площадью 216,2 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ахундова Иджрана Акиф оглы в пользу Симакова Анатолия Андреевича расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей, расходы по оплате экспертного заключения в размере 25 000 рублей, а также государственной пошлины в размере 10 911 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд г. Тюмени в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Мотивированное решение составлено 29 июля 2020 года.

Судья                             А.В. Терентьев