Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-15/2015 (2-1421/2014;) ~ М-197/2014 от 28.01.2014

<данные изъяты>                                      Дело№2-15/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Красноярск                                12 февраля 2015 года

Свердловский районный суд города Красноярска,

в составе: председательствующего судьи         Сенченко А.С.,

при секретаре                         Салимовой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мульченко Олега Михайловича к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя, признании недействительной сделки в части, применения последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Мульченко О.М. обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя, признании недействительной сделки в части, применения последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Собственником других <данные изъяты> долей являлся отец истца – ФИО6, умерший ДД.ММ.ГГГГ. После смерти ФИО6 истец узнал, что при жизни отец подарил свою долю в праве собственности мачехе – ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продала принадлежащую ей на праве собственности долю в размере <данные изъяты>, по цене <данные изъяты> рублей, заключив договор купли-продажи с покупателем ФИО3 Однако каких-либо уведомлений о предстоящей сделке истец как участник долевой собственности в отношении спорной квартиры не получал, продавец не извещала его о намерениях продать долю. В связи с чем, ответчиком ФИО2 нарушились права истца на преимущественную покупку отчуждаемой доли, поэтому истец просит суд перевести на него права и обязанности покупателя по указанной сделке купли-продажи доли. Кроме того, цена договора в размере <данные изъяты> рублей явно завышена сторонами сделки, что свидетельствует о мнимости самой сделки. В соответствии с отчетом о рыночной стоимости <данные изъяты> доли спорной квартиры ее итоговая величина составляет <данные изъяты> рублей. Поэтому действия ответчиков при заключении договора купли-продажи являются злонамеренными, направлены на лишение истца права собственности в отношении всей квартиры. Стоимость доли ответчики установили лишь для вида, не имея намерений в действительности передавать сумму в <данные изъяты> рублей. Цена завышена только с целью не допустить перевода прав и обязанностей покупателя квартиры на истца. В связи с изложенным, истец просит суд признать недействительной сделку купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части определения цены по основаниям притворности, перевести на истца права и обязанности покупателя по указанному договору с выплатой денежной компенсации в пользу ФИО3 в размере <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании истец Мульченко О.М., его представитель Редькин Д.А., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям, указанным в иске. Дополнительно суду пояснили, что ФИО2 умышленно согласилась с ценой договора в <данные изъяты> рублей, однако в действительности она не получала от ФИО3 такую сумму, покупатель и продавец находятся в сговоре против истца. Истец не знал о предстоящей сделке ДД.ММ.ГГГГ года, так как ФИО2 не поставила его в известность. В данный момент истец готов выкупить спорную долю за ее реальную рыночную стоимость - <данные изъяты> рублей, для чего внес на депозит ФИО11 указанную сумму.

Ответчик ФИО2 в зал судебного заседания не явилась, извещена надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела, доверила представление интересов Алиевой Н.Ф., на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г., которая исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме. Суду пояснила, что истец знал о предстоящей сделке купли-продажи доли, поскольку она пыталась продать долю именно ему с ДД.ММ.ГГГГ, однако не могла договориться с Мульченко О.М. по цене. Истец в тот момент не имел денежных средств, достаточных для покупки, все время затягивал вопрос с покупкой, предлагал ей подождать, обещал что выкупит долю сам, а в ДД.ММ.ГГГГ году у нее появился реальный покупатель ФИО3, которая предложила хорошие деньги за отчуждаемую долю. ФИО2 сразу предложила истцу купить долю по этой цене, однако он отказался, поскольку этой суммой не располагал. Претензий к покупателю ФИО3 она не имеет, так как получила деньги в сумме <данные изъяты> рублей в полном объеме, что подтверждается распиской, совершенной сделкой довольна.

Ответчик ФИО3 в зал судебного заседания не явилась, извещена надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела, доверила представление интересов Мартыненко Е.В., на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г., которая исковые требования также не признала, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме. Суду пояснила, что сделка от ДД.ММ.ГГГГ состоялась в интересах обеих сторон, покупатель и продавец не имеют претензий друг к другу, при ее заключении соблюдены требования закона, поскольку истец неоднократно извещался о предстоящей сделке между ФИО2 и ФИО3, однако реальных действий по покупке <данные изъяты> долей у ФИО2 не произвел. ФИО3 заплатила за покупаемую долю <данные изъяты> рублей, продавец лично получила эту сумму, а не меньшую -<данные изъяты> рублей, как указывает ФИО1

Третьи лица ФИО10, ФИО12 в зал судебного заседания не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, с учетом требований ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке лиц, участвующих в деле.

Суд, выслушав лиц, участвующих по делу, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.

В силу п.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Так как исковые требования о переводе прав и обязанностей покупателя основаны на нарушении права преимущественной покупки, при предъявлении такого иска истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, о чем разъяснено в абз. 4 п. 14 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22, в связи с чем, суд находит не подлежащими удовлетворению требования истца о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, поскольку действующим законодательством предусмотрены иные последствия нарушения преимущественного права покупки, а именно перевод прав и обязанностей покупателя по указанной сделке.

Судом установлено, что на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 подарил супруге ФИО2 <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру. После государственной регистрации сделки дарения с ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 являлась собственником <данные изъяты> доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>6 (т.1 л.д.146).

Мульченко О.М. и ФИО10 в настоящее время принадлежит на праве собственности по <данные изъяты> доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (т.1 л.д.86, 191).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО10, Мульченко О.М. от ФИО2 направлена телеграмма с уведомлением о продаже <данные изъяты> доли в квартире по адресу: <адрес>6 за <данные изъяты> рублей, с просьбой в течение месяца сообщить о согласии в приобретении указанной доли в преимущественном порядке (т.1 л.д.102). ФИО1 в течение месяца с момента получения извещения долю в спорной квартире не приобрел, письменного ответа на предложение продавца не дал.

По смыслу вышеуказанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи ФИО2 продала принадлежащие ей на праве собственности <данные изъяты>9 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>6 покупателю ФИО3 за <данные изъяты> рублей. По условиям договора продавец получил от покупателя указанную сумму до подписания настоящего договора, претензий по договору стороны не имеют, о чем составлена соответствующая расписка продавца (т.1 л.д.101, 190, 242).

Право собственности покупателя ФИО3 на <данные изъяты> доли в спорной квартире, расположенной по адресу: <адрес>6 зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.191), а также выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.86).

Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1, поскольку оспариваемая сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ совершена с соблюдением установленного законом правила о возможном приобретении отчуждаемой доли в первую очередь одним из участников общей долевой собственности. Право на преимущественную покупку Мульченко О.М., либо ФИО10 со стороны ФИО2 не нарушено, поскольку последней неоднократно в письменной форме направлялись извещения о продаже спорной доли. Доводы стороны истца о том, что о продаже доли истцу стало известно лишь после регистрации в <данные изъяты> года за ФИО3 права собственности в отношении <данные изъяты> доли в спорной квартире, являются несостоятельными, поскольку противоречат добытым доказательствам по делу. Так, Мульченко О.М. в ходе разбирательства дела не оспаривал, что знал о намерении ФИО2 продать ее долю задолго до совершения спорной сделки с участием ФИО3 Истец пояснял, что вел с ДД.ММ.ГГГГ года переговоры с ФИО2 по вопросу продажи ему доли, в момент рассмотрения его иска о признании договора дарения ФИО6 недействительным, то есть летом ДД.ММ.ГГГГ года вновь решался вопрос о покупке им доли, однако стороны не пришли к согласию по цене, поскольку ФИО2 пыталась выручить от продажи большую сумму (протокол с/з от ДД.ММ.ГГГГ т.2 л.д.119-121). Кроме того, из материалов дела следует, что в ДД.ММ.ГГГГ года, а также в ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2 ставила в известность истца о намерении продать принадлежащую ей долю, направляя письменные уведомления в адрес истца, и предлагала воспользоваться правом преимущественной покупки, при этом указывала цену в <данные изъяты> тысяч рублей (т.2 л.д.137-141). Доказательств согласия с предложением продавца в течении месяца выкупить спорную долю либо отказа от покупки спорной доли стороной истца суду не представлено.

Таким образом, то обстоятельство, что истец не получил письменное извещение с предложением о покупке доли за месяц до совершения оспариваемой сделки, само по себе не является основанием для того, чтобы считать, что имело место нарушение преимущественного права покупки со стороны продавца доли квартиры, в результате чего должно быть ограничено право сособственника на распоряжение своим имуществом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1.2 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. Совершение указанных выше действий необходимо, чтобы убедиться в платежеспособности истца и исполнимости принимаемого решения.

Невнесение денежных средств в указанном порядке является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в данном случае участник долевой собственности, заявляющий требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя, не выполняет обязанности покупателя по оплате имущества, установленные пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд также считает, что истец не подтвердил свою платежеспособность, у истца отсутствовали намерения приобретать долю на предложенных продавцом условиях, т.е. за <данные изъяты> рублей. Довод стороны истца о том, что <данные изъяты> доли проданы ФИО3 за <данные изъяты> рублей, не могут быть приняты во внимание суда, поскольку не имеют юридического значения. Указанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном законом порядке, не оспорен ни одной из сторон по договору, не признан недействительным либо не заключенным. Стороны оспариваемой сделки, а именно ФИО2 и ФИО3 в ходе судебного разбирательства подтвердили, что не имеют претензий друг к другу, сделка соответствовала волеизъявлению и реальным намерениям обеих сторон. ФИО3 денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей уплачены при составлении договора, а ФИО2 их получила также в этот момент.

При изложенных обстоятельствах суд считает, что предусмотренный статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок отчуждения доли квартиры был соблюден, в связи с чем, доводы истца о нарушении его преимущественного права покупки не обоснованы.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции Мульченко О.М. неоднократно предлагалось внести на счет Судебного Департамента в <адрес> денежную сумму в размере цены договора <данные изъяты> рублей, однако истец внес денежные средства лишь в сумме <данные изъяты> рублей.

Имеющимися в деле доказательствами подтверждено, что Мульченко О.М., выразив намерение приобрести продаваемую долю в спорном жилом помещении на условиях предложения, фактическими действиями от приобретения доли на условиях предложения отказался, так как не был способен оплатить ее реальную стоимость. В данном случае реальная стоимость не равна рыночной стоимости доли, поскольку стороны договора вправе определять реальную стоимость по собственной воле, что ими было сделано. Продавец определил реальную стоимость <данные изъяты> доли в размере <данные изъяты> рублей, а покупатель с ней согласился.

При указанных обстоятельствах, с учетом совокупности доказательств, имеющихся в деле, суд приходит к выводу, что при продаже ФИО2 4/9 доли в праве общей долевой собственности право ФИО1 на преимущественную покупку доли в праве собственности не было нарушено.

Довод истца о том, что Мульченко О.М. обсуждал с представителем продавца условия продажи спорной доли путем предоставления продавцу в собственность иного жилого помещения, не является достаточным доказательством о совершении истцом действий по приобретению спорной доли на предложенных продавцом условиях, так как сторона ФИО2 подтвердила в ходе разбирательства дела возможность продажи доли истцу только на условиях договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, в том числе при условии оплаты им <данные изъяты> рублей за <данные изъяты> доли.

То обстоятельство, что Мульченко О.М. при рассмотрении дела предъявил чек-ордер о размещении на депозитном счете ФИО13 К.К. денег в сумме <данные изъяты> рублей, не является основанием для перевода на него прав и обязанностей покупателя, поскольку перевод на него прав и обязанностей покупателя предполагает его готовность уплатить продавцу ту сумму, за которую доля продана третьему лицу. Материалами дела выполнение истцом, обеспечение им выполнения обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли не подтверждено.

Довод истца об отсутствии доказательств уплаты покупателем ФИО3 по спорному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., опровергается материалами дела. Пунктом 3 спорного договора купли-продажи сторонами подтверждено, что расчет произведен полностью до подписания договора, в силу чего настоящий договор приобретает силу и значение расписки в получении денежных средств. Факт оплаты по договору покупателем подтвержден также и распиской, предоставленной в материалы дела (т. 1л.д. 242).

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Мульченко Олега Михайловича к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя, признании недействительной сделки в части, применения последствий недействительности сделки, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд путем подачи апелляционной жалобы через Свердловский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его вынесения.

Судья                                А.С.Сенченко