Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-304/2018 (33-36503/2017;) от 23.11.2017

Судья: Зотова С.В. Дело № 33-304/2018

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Мадатовой Н.А.,

судей Ситниковой М.И., Шилиной Е.М.,

при секретаре Мисикове Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 21 марта 2018 года апелляционные жалобы Т.Д.В., ООО «ТЭКСО» на решение Красногорского городского суда Московской области от 16 февраля 2017 года по делу по иску Администрации городского округа Красногорск к Т.Д.В. о расторжении договора аренды земельного участка, признании строения самовольным и его демонтаже,

по встречному иску Т.Д.В. к Администрации городского округа Красногорск, Правительству Московской области о признании права собственности на реконструированный объект,

заслушав доклад судьи Ситниковой М.И.,

объяснения Т.Д.В., И.И.В. – представителя Т.Д.В. по доверенности от 02.12.16г., Т.В.П. – представителя Т.Д.В. по доверенности от 28.07.15 г., М.Е.Н. – представителя Администрации городского округа Красногорск Московской области по доверенности от 09.01.18 г.,

у с т а н о в и л а:

Администрация городского округа Красногорск обратилась в суд с иском к Т.Д.В. о расторжении договора аренды земельного участка, признании строения самовольным и его демонтаже.

В обоснование иска указано, что 29 октября 2007 года между Администрацией Красногорского муниципального района и ЗАО «ТЭКСО» заключен договор аренды земельного участка № <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 730 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с разрешенным видом использования – для размещения торгово-развлекательного комплекса со встроенными помещениями раздевалок, сроком на 49 лет. На указанном земельном участке осуществлено строительство на основании выданного Администрацией городского поселения Красногорск разрешения на строительство № RU50505102-174 от 28.03.2012г.

11.12.2013г. зарегистрировано право собственности ЗАО «ТЭКСО» на незавершенный строительством объект.

17 января 2014 года между ЗАО «ТЭКСО» и Т.Д.В. заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, площадью застройки 1004 кв.м, степень готовности объекта 50%. В тот же день (17.01.2014г.) между ЗАО «ТЭКСО» и Т.Д.В. заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Истец указал, что выездом на место строительства установлено, что ЗАО «ТЭКСО» были самовольно изменены технико-экономические показатели объекта, установленные согласованной проектной документацией, в том числе, увеличена площадь объекта, увеличено количество этажей, разрешение на изменение проектной документации отсутствует, в связи с чем Администрацией городского поселения Красногорск было аннулировано разрешение на строительство. Договор аренды указанного выше земельного участка от 29 октября 2007 года № 376 истец просит суд расторгнуть, так как направленное 24.04.2014г. в адрес ответчика уведомление о расторжении договора оставлено ответчиком без ответа, осуществляемое на земельном участке строительство продолжено. Истец просит признать самовольным осуществляемое на земельном участке строительство и просит обязать ответчика за свой счет осуществить снос самовольной постройки.

Ответчик Т.Д.В. предъявленные к нему требования не признал, предъявил встречный иск о признании права собственности на реконструированный объект, ссылаясь на то, что существенных нарушений при осуществлении строительства не имеется, строительство окончено, права и законные интересы третьих лиц возведенным объектом не нарушены.

Привлеченные к участию в деле Правительство Московской области, ЗАО «ТЭКСО», УФСГРКиК по МО, Главное управление государственного строительного надзора Московской области в суд не явились.

Решением Красногорского городского суда Московской области от 16 февраля 2017 года исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, Т.Д.В. и ЗАО «ТЭКСО» подали апелляционные жалобы, в которых они просили решение суда отменить как незаконное и необоснованное, и удовлетворить встречные требования.

Заслушав пояснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив материалы дела, выслушав доводы сторон, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 29 октября 2007 года между Администрацией Красногорского муниципального района и ЗАО «ТЭКСО» заключен договор аренды земельного участка № <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 730 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в районе плотины р. Банька, с разрешенным видом использования – для размещения торгово-развлекательного комплекса со встроенными помещениями раздевалок, сроком на 49 лет.

На указанном земельном участке осуществлено строительство на основании выданного администрацией городского поселения Красногорск разрешения на строительство № RU50505102-174 от 28.03.2012г.

11.12.2013г. зарегистрировано право собственности ЗАО «ТЭКСО» на незавершенный строительством объект.

17 января 2014 года между ЗАО «ТЭКСО» и Т.Д.В. заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, площадью застройки 1004 кв.м, степень готовности объекта 50%. В тот же день (17.01.2014г.) между ЗАО «ТЭКСО» и Т.Д.В. заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Из объяснений истца Администрации городского округа Красногорск следует, что выездом на место строительства установлено, что ЗАО «ТЭКСО» были самовольно изменены технико-экономические показатели объекта, установленные согласованной проектной документацией, в том числе, увеличена площадь объекта, увеличено количество этажей, разрешительная документация на изменение проектной документации отсутствует.

При установленных выездом на место обстоятельствах Администрацией городского поселения Красногорск было аннулировано разрешение на строительство.

В период рассмотрения дела организация местного самоуправления на территории Красногорского муниципального района Московской области изменена на основании Закона Московской области № 186/2016-ОЗ от 28 декабря 2016 года «Об организации местного самоуправления на территории Красногорского муниципального района», а именно образован городской округ Красногорск Московской области.

Разрешая настоящий спор, суд с учетом проведенной по делу экспертизы, пришел к выводу о том, что спорный объект незавершенного строительства не соответствует градостроительному плану земельного участка, поскольку располагается как в пределах отведенного земельного участка, так и выходит за его границы. При этом для приведения здания в соответствие с градостроительным планом земельного участка потребуется демонтаж четырех верхних этажей и снос части здания площадью 306 кв.м, что невозможно без снижения несущей способности здания в целом, в связи с чем суд пришел к выводу о сносе спорного объекта строительства.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции Администрация городского округа Красногорск заявила об отказе от исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка, ссылаясь на заключение дополнительного соглашения от 14.09.2017г., которым был увеличен до 812 кв.м. арендуемый Т.Д.В. земельный участок.

Т.Д.В., ссылаясь на увеличение земельного участка, полагал, что оснований для сноса здания не имеется, просил назначить по делу дополнительную экспертизу с целью проверки обстоятельств нахождения спорного объекта в пределах отведенных границ.

Администрация городского округа Красногорск не возражала против проведения экспертизы.

С целью установления обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, судом апелляционной инстанции назначена и проведена дополнительная строительно-техническая экспертиза.

В соответствии с заключением Автономной некоммерческой организации «Экспертный центр «Юнион» спорный объект – торгово-развлекательный комплекс со встроенными помещениями спортивных раздевалок, расположенное по адресу: <данные изъяты>, в районе плотины р. Банька, соответствует строительным нормам и правилам, градостроительным нормам, санитарно-эпидемиологическим нормам и нормам по обеспечению доступа маломобильных групп населения. Также сделан вывод о соответствии объекта исследования требованиям ФЗ от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», произведен расчет пожарного риска. Здание не несет угрозы жизни, здоровью и имуществу граждан, при условии выполнения рекомендаций, указанных в исследовательской части, а также при условии нормальной эксплуатации и своевременного обслуживания объекта. Степень готовности здания составляет 100%, общая площадь здания составляет 2819,4 кв.м. В ходе проведения исследования установлено, что объект исследования располагается в границах земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010104:462, за исключением входной группы в здание на 1,9 м, которая в соответствии с пунктом 27 Требований к подготовке технического плана здания, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 г. № 403, не включается в контур здания.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. (п. 1). Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. (п. 3).

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даны разъяснения о том, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как усматривается из материалов дела, Администрацией городского поселения Красногорск 28.03.2012 г. выдавалось разрешение на строительство на земельном участке 50:11:0010104:0462, площадью 730 кв.м., № RU50505102-174, которое впоследствии было аннулировано, поскольку арендатором изменены технико-экономические параметры, увеличена площадь объекта, количество этажей без внесения изменений в проектную документацию.

14.09.2017 г. между Администрацией городского округа Красногорск и Тригубчук Д.В. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 376 от 29.10.2007 г., в соответствии с которым площадь арендуемого земельного участка увеличена до 812 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.2 Договора аренды земельного участка № 376 от 29.10.2007 г. земельный участок предоставлен для осуществления арендатором следующих видов деятельности – для размещения торгово-развлекательного комплекса со встроенными помещениями раздевалок.

Таким образом, на земельном участке, принадлежащем Т.Д.В. на правах аренды, с разрешенным использованием - для размещения торгово-развлекательного комплекса со встроенными помещениями раздевалок, им возведен торгово-развлекательный комплекс со встроенными помещениями спортивных раздевалок, являющийся самовольной постройкой, поскольку разрешение на его строительство было аннулировано.

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно возведенного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку в рамках настоящего спора установлено, что сохранение спорного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, возведенный объект соответствует разрешенному виду использования земельного участка, учитывая отказ Администрации от исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка, что не противоречит положениям статьи 39 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что встречный иск Т.Д.В. о признании права собственности на возведенный объект подлежит удовлетворению. При этом решение суда подлежит отмене в полном объеме в соответствии с положениями статьи 330 ГПК РФ, поскольку признание права собственности на спорный объект исключает необходимость его сноса.

Руководствуясь ст.ст. 327.1, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

    Принять отказ Администрации городского округа Красногорск от исковых требований к Т.Д.В. о расторжении договора аренды земельного участка.

Решение Красногорского городского суда Московской области от 16 февраля 2017 года в части расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 730 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, заключенного 29 октября 2007 года за № 376 между Администрацией Красногорского муниципального района Московской области и ЗАО «ТЭКСО» отменить.

Производство по делу по иску Администрации городского округа Красногорск к Т.Д.В. о расторжении договора аренды земельного участка – прекратить.

Повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Решение Красногорского городского суда Московской области от 16 февраля 2017 года в остальной части отменить.

Принять по делу новое решение, которым встречный иск Т.Д.В. к Администрации городского округа Красногорск, Правительству Московской области о признании права собственности на реконструированный объект удовлетворить.

Признать право собственности Т.Д.В. на строение по адресу: <данные изъяты>, в районе плотины р. Банька, на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>.

В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Красногорск к Т.Д.В. о признании строения самовольным и его демонтаже - отказать.

Председательствующий

Судьи