Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4239/2013 ~ М-3523/2013 от 26.06.2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 ноября 2013 года Октябрьский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Орловой Т.А., при секретаре Худяковой Ю.А., рассмотрев в судебном заседании гражданское дело № 2-4239\13 по исковому заявлению Департамента управления имуществом г.о. Самара к С., С.2, С.1 о признании договора социального найма недействительным, признании договора приватизации недействительным, признании договора купли-продажи недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения; встречному исковому заявлению С.1, С.2 к Департаменту управления имуществом о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом г.о. Самара обратился в суд с иском к С. о признании договора социального найма, договора приватизации недействительными, признании неприобретшей право пользования жилым помещением, мотивируя свои требования тем, что ответчик являлся стороной по договору социального найма жилого помещения от дата за №..., заключенному с Департаментом управления имуществом г.о. Самара по которому ответчику была передана квартира №*** в доме №*** по адрес. Данный договор имеет ссылку на приказ Департамента №... от дата, как на принятое решение органа местного самоуправления о предоставлении по договору социального найма жилого помещения С., однако по результатам проверки было установлено, что Приказом департамента за №... от дата вносятся изменения в договор социального найма жилого помещения, расположенного по адресу: адрес. Ссылаясь на указанные обстоятельства и на нормы Жилищного законодательства истец просил признать договор социального найма от дата №..., заключенный со С. на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес недействительным. Признать С. неприобретшей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: адрес. Признать договор передачи квартиры, расположенной по адресу: адрес, в собственность С. (в порядке приватизации) от дата №..., недействительным.

В предварительном судебном заседании истец уточнил заявленные требования, просил признать договор социального найма от дата №..., заключенный со С. на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес недействительным. Признать договор передачи квартиры, расположенной по адресу: адрес, в собственность С. (в порядке приватизации) от дата №..., недействительным. Истребовать из чужого незаконного владения С.2, С.1 жилое помещение, расположенное по адресу: адрес. Погасить запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности С.1, С.2 на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес. Обязать УФМС России по адрес снять С.2, С.1 с регистрационного учета по адресу: : адрес.

Впоследствии истец уточнил исковые требования, просил признать договор социального найма от дата №..., заключенный со С. на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес недействительным. Признать договор передачи квартиры, расположенной по адресу: адрес, в собственность С. (в порядке приватизации) от дата №..., недействительным. Признать договор купли-продажи с использованием кредитных средств от дата, заключенный между С. и С.1, С.2, недействительным. Истребовать из чужого незаконного владения С.1, С.2 жилое помещение, расположенное по адресу: адрес. Погасить запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности С.1, С.2 на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес. Обязать УФМС по Самарской области снять С.2, С.1 с регистрационного учета по адресу: адрес.

Ответчики С.1, С.2 заявили встречные исковые требования к Департаменту управления имуществом о признании их добросовестными приобретателями квартиры по адресу: адрес, указав, что они приобрели указанную квартиру на основании договора купли-продажи, оснований для сомнения в законности совершения сделки у них не было.

В судебном заседании представитель истца С., действующая на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, встречные требования не признала, указав, что С. в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий не состояла, служебная проверка. Проведенная Департаментом, показала, что были заключены договоры социального найма без издания соответствующих приказов. Решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по договору социального найма С. до настоящего времени не принималось.

Представитель ответчиков ФИО4, действующая на основании доверенности и ордера, М., в судебном заседании исковые требования Департамента управления имуществом не признала, просила в удовлетворении требований отказать, встречные исковые требования поддержала.

Ответчик С. в судебное заседание не явился, о дне слушания извещался надлежащим образом.

Представитель Банка «ВТБ-24» Г., действующий на основании доверенности, исковые требования просил встречный иск удовлетворить, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Самарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», УФМС России по Самарской области в судебное заседание не явились, о дне слушания извещались надлежащим образом.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что согласно договора социального найма жилого помещения от дата за №... заключенному между Департаментом управления имуществом, с одной стороны (Наймодатель) и С. с другой стороны (Нанимателем) – С. в бессрочное владение и пользование было передано жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из *** комнаты, расположенное по адресу: адрес, общей площадью ***.м., жилой площадью ***.м. Как следует из самого договора, то он заключен на основании Приказа руководителя Департамента управления имуществом г.о. Самара от дата за №... (л.д. 5).

Однако приказ Департамента управления имуществом г.о.Самара имеющий №... принят дата, называется «Об изменении договора социального найма жилого помещения», и содержит сведения об изменении договора социального найма, признав ФИО нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения – однокомнатной изолированной квартиры общей площадью *** кв.м., жилой площадью *** кв.м. по адресу: адрес, в связи со смертью первоначального нанимателя матери – ФИО1.

В соответствии с частью 1 ст. 63 Жилищного Кодекса РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Согласно нормам статьи 49 ЖК РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке.

Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях.

Части 3 и 4 статьи 57 ЖК РФ устанавливают, что гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением.

Из изложенного следует, что основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении.

В соответствии со статьей 27 Устава городского округа Самара Департамент управления имуществом является органом местного самоуправления городского округа Самара наделенным собственными полномочиями по решению вопросов местного значения в сфере управления и распоряжения имуществом городского округа Самара.

Из пункта 3.1.2 Положения о порядке управления и распределения муниципальным жилищным фондом городского округа Самара, утвержденным решением Думы городского округа Самара от дата №..., от имени муниципального образования городского округа Самара наймодателем по договорам социального найма жилых помещений в муниципальном жилищном фонде выступает Департамент управления имуществом, который также осуществляет учет и регистрацию заключенных договоров социального найма.

В судебном заседании установлено, что С. не была признана в установленном законом порядке нуждающейся в жилых помещениях муниципального жилищного фонда, с заявлением в орган местного самоуправления о принятии ее на учет в качестве нуждающегося не обращалась, что подтверждается служебной запиской руководителя управления по жилищным вопросам от дата (л.д.178).

Согласно выписки из ЕГРП от дата С. объектов недвижимого имущества на праве собственности не имеет. Согласно справки ТСЖ «Дом - 88» С. была постоянно зарегистрирована по адресу: адрес дата по дата (л.д.14).

В ходе проверки, проводимой Департаментом управления имуществом было установлено, что договор социального найма о предоставлении жилого помещения с ФИО2 заключен без соответствующего решения органа местного самоуправления о предоставлении ей жилого помещения.

Из анализа приведенных выше норм следует, что договор социального найма жилого помещения заключается между двумя сторонами - гражданином-нанимателем и собственником предоставляемого жилого помещения, относящегося только к государственному или муниципальному жилищному фонду. Передача жилого помещения нанимателю осуществляется на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении гражданину конкретного жилого помещения, что порождает обязанность наймодателя заключить с ним соответствующий договор социального найма жилого помещения. В силу этого основанием возникновения права пользования государственной и муниципальной жилой площадью выступает совокупность двух юридических фактов - принятие решения о предоставлении жилого помещения и заключение договора социального найма жилого помещения, который одновременно является и обязательственным правоотношением между нанимателем и наймодателем.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что договор социального найма с С. заключен с нарушением норм действующего законодательства, а именно: без соответствующих на то оснований, и в отсутствие необходимого в данном случае решения органа местного самоуправления (Приказ о заключении договора социального найма). В связи с чем, оспариваемый договор социального найма не соответствует требованиям закона. Указанная сделка недействительна в силу ст.168 ГК РФ.

Согласно договору передачи квартир в собственность граждан №... от дата, заключенному между Департаментом управления имуществом г.о. Самара и С., последней была передана в собственность занимаемая ею однокомнатная адрес, общей площадью *** кв.м., жилой площадью ***.м., являющаяся в момент заключения договора муниципальной собственностью (л.д.18).

Жилищные права и обязанности согласно статье 10 Жилищного кодекса Российской Федерации возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.

Основания признания договоров и иных сделок незаконными, то есть недействительными, регулируются нормами гражданского права. Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства и приведенные нормы права, суд приходит к выводу, что требования истца в части признании договора передачи квартиры в собственность С. (в порядке приватизации) недействительными являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения, а в случае признания недействительным договора социального найма, заключенный на основании него договор о передачи квартиры в собственность граждан (в порядке приватизации) также является недействительным.

Из материалов дела следует, что дата был заключен договор купли-продажи с использованием кредитных средств спорного жилого помещения между С. и С.1, С.2 (л.д.99).

Указанный договор был зарегистрирован в реестре Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области.

В соответствии с п. 1.4 договора спорная квартира продана за *** рублей. Данную сумму Покупатель выплатил продавцу полностью в течение двух рабочих дней с даты государственной регистрации в УФРС перехода прав на квартиру за счет средств ипотечного кредита по кредитному договору.

Распиской от дата подтверждается получение С. от С.2 денежных средств в размере ***. в качестве первоначального взноса за продажу указанной квартиры. (л.д.180).

Копией договора о задатке от дата подтверждается, что указанная квартира продана за ***.(л.д.181).

Расписка от дата подтверждает, что ФИО3 получила от С.1 и С.2 ***. за проданную ею квартиру по адресу: адрес (л.д.182).

Указанное подтверждает возмездный характер сделки, сведений об иной стоимости квартиры сторонами не представлено.

На основании ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

На основании указанного договора за ФИО4 было зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Согласно ответа на судебный запрос УФМС России по Самарской области сообщает, что по адресу: адрес с дата зарегистрированы 2 человека: С.2 и С.1(л.д.27).

Пунктом 1 ст. 302 ГК Российской Федерации предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Пункт 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указывает, что по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

В соответствии с п.3.1 Постановления Конституционного суда РФ от 21.04.2003г. №6-П по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 ст.167 ГК РФ, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст.302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст.167 ГК РФ должно быть отказано.

Вместе с тем, лицо, имеющее правовой статус добросовестного приобретателя не может обращаться в суд с исковыми требованиями о признании его таковым. Защита его права осуществляется путем ограничения права на виндикацию.

Анализируя приведенные выше нормы и обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства, суд приходит к выводу, что требования Департамента управления имуществом о признании договора купли-продажи недействительным и об истребовании у ФИО4 спорной квартиры удовлетворению не подлежат.

Так, договор о передаче квартиры в собственность (в порядке приватизации) С. был подписан заместителем руководителя Департамента управления имуществом, который в момент подписания договора имел полномочия на его подписание, что свидетельствует о проявлении воли непосредственного собственника имущества передать его другому лицу.

Кроме того, ФИО4 в момент заключения договора купли-продажи со С. не знали и не могли знать об отсутствии оснований у С. отчуждать спорное жилое помещение, поскольку право собственности у С. на спорную квартиру было оформлено в установленном законом порядке, о чем была соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сам договор купли-продажи отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что он совершен неуправомоченным отчуждателем, а именно требованиям Гражданского кодекса РФ по которым, по договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, данный договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В данном случае договор заключен в письменной форме, являлся возмездной сделкой, по данному договору продавец передал, а покупатель принял и оплатил приобретаемое имущество (квартиру), данный договор зарегистрирован в органах государственной регистрации.

Вместе с тем, в удовлетворении заявленного встречного искового заявления ФИО4 о признании их добросовестными приобретателями суд считает также необходимым отказать, поскольку считает указанное требование излишне заявленным.

Статьей 12 ГК предусмотрены способы защиты права, такого способа защиты права, как признание добросовестным приобретателем законом не предусмотрено.

Требования Департамента о признании С. не приобретшей право пользования жилым помещением квартирой по адресу: адрес не подлежит удовлетворению, поскольку в ходе судебного заседания установлено, что она в квартире не проживает, регистрации не имеет.

Требования об обязании УФМС по Самарской области снять С.2, С.1 с регистрационного учета по адресу: адрес суд считает не подлежащими удовлетворению, поскольку в удовлетворении виндикационных исковых требований отказано в связи с признанием их добросовестными приобретателями.

Поскольку в удовлетворении требований Департамента управления имуществом о признании договора купли-продажи недействительным и об истребовании у ФИО4 спорной квартиры отказано, требования о погашении записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО4 на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес также не подлежат удовлетворению.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента управления имуществом г.о. Самара - удовлетворить в части.

Признать договор социального найма от дата №..., заключенный со С. на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес недействительным.

Признать договор передачи квартиры, расположенной по адресу: адрес, в собственность С. (в порядке приватизации) от дата №..., недействительным.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований С.1, С.2 к Департаменту управления имуществом о признании добросовестным приобретателем отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца через Октябрьский районный суд г. Самары.

Решение в окончательной форме изготовлено 11.11.13г.

Судья                /подпись/            Т.А. Орлова

Копия верна

Судья

Секретарь