Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1760/2018 ~ М-899/2018 от 09.04.2018

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

18 июля 2018 г.                            г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Шахбановой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1760/18 по иску К. к ООО «Строительная компания «Новый город»», Б. и Б. о признании сделок недействительными, понуждении к заключению договора и признании права,

Руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                В.Ю. Болочагин

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 июля 2018 г.                            г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Шахбановой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1760/18 по иску К. к ООО «Строительная компания «Новый город»», Б. и Б. о признании сделок недействительными, понуждении к заключению договора и признании права,

установил:

К.. обратилась в Ленинский районный суд г. Самары с иском к ООО «Строительная компания «Новый город»» и Б.. о признании сделок недействительными, понуждении к заключению договора и признании права. Исковые требования мотивированы тем, что 18.08.2008 г. между ней и ООО «Самарагорстрой» был заключен инвестиционный договор №А/67-А, по условиям которого она обязалась оплатить долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в Ленинском районе г. Самары на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0517001:0009 из расчёта 40 000 рублей за 1 м2. ООО «Самарагострой» после сдачи дома в эксплуатацию было обязано передать квартиру со строительным номером 67 (секция А) площадью 77,72 м2 из 2 комнат, 2 санузлов, 1 лоджии. Она передала застройщику 2 300 000 рублей. ООО «Самарагорстрой» принятые на себя обязательства по договору не исполнило. Объект в полном объеме не был построен, в эксплуатацию не введен. Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.06.2012 г. по делу №А55-10383/2009 ООО «Самарагорстрой» признано несостоятельным (банкротом). В рамках процедуры банкротства проведены публичные торги по продаже имущества ООО «Самарагорстрой», в том числе права аренды земельного участка по адресу: г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова. Победителем торгов признано ООО СК «Новый Город» с которым 19.03.2013 г. был заключен договор купли-продажи. В соответствии с п.3.2 заключенного договора ООО СК «Новый Город» приобрело право аренды земельного участка, обремененного правами дольщиков, включая её. В соответствии с п.3.3 договора ООО СК «Новый Город» обязалось исполнить обязательства по инвестиционным договорам и договорам долевого участия в строительстве, заключенным между ООО «Самарагорстрой» и лицами, перечисленными в приложении №2 к договору, где под п.48 указана она. 16.06.2014 г. Министерством строительства Самарской области был проведен конкурс по отбору организаций в целях завершения строительства указанного проблемного объекта и удовлетворения прав требований участников долевого строительства. Победителем признано ООО СК «Новый Город». Приказом Министерства строительства Самарской области от 24.07.2014 г. №305-п ООО СК «Новый Город» был предоставлен бесплатно вновь сформированный земельный участок с кадастровым номером 63:01:0517001:693 в собственность земельный участок площадью 4 485 м2 по адресу: г. Самара, Ленинский район, в границах ул. Арцыбушевская, Маяковского, Буянова. У ООО СК «Новый Город» возникло добровольно принятое им на себя посредством подачи заявки на участие в конкурсе, содержащей сформулированное им самим предложение обязательство удовлетворить требования 100 участников долевого строительства, претендующих на получение 19 нежилых помещений общей площадью 6 465,88 м2, и 20 участников долевого строительства, претендующих на получение 19 нежилых помещений общей площадью 2 065,3 м2. Поимённый список лиц, в пользу которых возникло обязательство, и содержание их требований установлены приложением №2 к договору купли-продажи права аренды земельных участков №1 от 19.03.2013 г. У ООО СК «Новый Город» возникло обязательство перед ней по удовлетворению требований о передаче квартиры, соответствующей по своим характеристикам приведённым в инвестиционном договоре №А/67-А от 18.08.2008 г., она вправе требовать передачи ей квартиры. 28.07.2015 г. было выдано разрешение ООО СК «Новый город» на строительство жилого дома со встроенными офисными помещениями и подземным паркингом в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в Ленинском районе г. Самары. Строительство жилого дома находится на завершающей стадии, ООО СК «Новый Город» активно распродает жилые и нежилые помещения в проблемном объекте, без учета её прав требования. От исполнения принятых на себя обязательств по удовлетворению прав требований 100 участников долевого строительства на получение ими 95 жилых помещений общей площадью 6 465,88 м2, удовлетворение прав требований 20 участников долевого строительства на получение ими 19 нежилых помещений общей площадью 2 065,3 м2 ООО СК «Новый город» уклоняется. 16.09.2017 г. она обратилась к ООО СК «Новый Город» с требованием заключить с ней договор долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными офисными помещениями и подземным паркингом в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в Ленинском районе г. Самары по условиям которого ей по завершении строительства будет передана в собственность квартира площадью не менее 77,72 м2. 18.09.2017 г. ООО СК «Новый Город» получена претензия, однако до настоящего времени она не удовлетворена. Исходя из планировки 14 этажа секции № строящихся домов наиболее соответствующей условиям инвестиционного договора №А/67-А от 18.08.2008 г. является квартира площадью 80,75 м2, состоящая из 2 комнат, 1 санузла, 2 лоджий на 14 этаже в секции №1 в соответствии с проектной декларацией на объект капитального строительства от 2.04.2015 г., с учётом изменений от ДД.ММ.ГГГГ Изменение площади квартиры является незначительным относительно площади, опредёленной условиями инвестиционного договора №А/67-А от ДД.ММ.ГГГГ Соответствующая квартира имеет строительный № и в отношении неё 4.12.2015 г. был заключён договор участия в долевом строительстве №ИП-72/48, права по которому были уступлены 29.02.2016 г. по договору цессии №ИП-72, зарегистрированному 11.03.2016 г., Б.. Указанные договоры являются недействительными, поскольку нарушают её права и охраняемые законом интересы. Просит признать недействительными договор участия в долевом строительстве №ИП-72/48 от 4.12.2015 г. и договор цессии №ИП-72 от 29.02.2016 г., заключённый с Бардыновой Б.., обязать ООО СК «Новый Город» в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения заключить с ней договор долевого участия в строительстве жилого дома в отношении квартиры площадью 80,75 м2, состоящей из 2 комнат, 1 санузла, 2 лоджий, на 14 этаже в секции №, обязать произвести зачёт денежных средств в размере 2 300 000 рублей, оплаченных по инвестиционному договору №А/67-А, признать за ней доли в размере 8075/1605211 в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом.

В ходе разбирательства дела истица привлекла в качестве соответчика по делу Б. просила признать недействительным договор участия в долевом строительстве №ИП-72/48 от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строительная компания «Новый город»» и Б.

В судебном заседании представитель истицы по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Огиванов А.В. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Единоличный исполнительный орган ответчика ООО «Строительная компания «Новый город»» Зайцева Н.В. в судебном заседании иск не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве (т.1, л.д. 245-250).

Ответчица Б. в судебном заседании иск не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве (т.1, л.д. 198-199).

Ответчик Б. в судебное заседание не явился, о времени и месте разбирательства дела признаётся извещённым применительно к положениям п.2 ст.117 ГПК РФ, п.1 ст.165.1 ГК РФ, отзыва на иск не представил.

Третье лицо Министерство строительства Самарской области представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте разбирательства дела извещено, представило письменный отзыв (т.2, л.д. 58-61), в котором полагало разрешение дела на усмотрение суда.

Третье лицо Управление Росреестра по Самарской области представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте разбирательства дела извещено, представило письменный отзыв (т.2, л.д. 65-67), в котором полагало разрешение дела на усмотрение суда.

Третье лицо ООО «БГ-девелопмент» представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте разбирательства дела признаётся извещённым применительно к положениям п.2 ст.117 ГПК РФ, п.1 ст.165.1 ГК РФ, отзыва на иск не представило.

Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Истица просит обязать ответчика заключить договор участия в долевом строительстве. Между тем, свобода договора является одним из важнейших принципов гражданского права. Согласно п.2 ст.3, п.1 ст.421 ГК понуждение к заключению договора допускается, только если обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, принятым в соответствии с ним федеральным законом или добровольно принятым обязательством.

Как следует из материалов дела, 18.08.2008 г. между истицей и ООО «Самарагорстрой» был заключён т.н. инвестиционный договор №А/67-А (т.1, л.д. 14-18) с дополнительным соглашением от 19.08.2008 г. №1 (л.д. 19-20), по условиям которого ООО «Самарагорстрой» обязалось осуществить проектирование строительства семисекционного жилого дома переменной этажности в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0517001:0009, расселить жильцов домов, располагающихся на этом земельном участке, оформить своё право собственности на объекты недвижимости, расположенные на этом земельном участке, осуществить их снос и получить разрешение на строительство указанного жилого дома. Истица обязалась уплатить ООО «Самарагорстрой» (застройщику) для финансирования перечисленных мероприятий 2 300 000 рублей, из которых 74% - 19.08.2008 г., 13% - до 1.12.2008 г., 13% - до 1.02.2009 г. В случае надлежащего исполнения этого обязательства истица получала право на заключение с застройщиком после получения им разрешения на строительство договора участия в долевом строительстве в отношении двухкомнатной квартиры со строительным номером 67 на 14 этаже в секции А площадью 77,72 м2 по цене 40 000 рублей за 1 м2 площади. В состав договора план квартиры не входит.

Как следует из квитанций к приходным кассовым ордерам от 18.08.2008 г. №739 и от 19.08.2008 г. №753 (т.1, л.д. 21) денежное обязательство истицы по инвестиционному договору от 18.08.2008 г. №А/67-А исполнено в полном объёме.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что договор участия в долевом строительстве между истицей и ООО «Самарагорстрой» заключён не был. Жилой дом, о котором идёт речь в инвестиционном договоре от 18.08.2008 г. №А/67-А, не построен.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.06.2012 г. по делу №А55-10383/2009 (т.1, л.д. 24-25) ООО «Самарагорстрой» признано несостоятельным (банкротом), к настоящему времени конкурсное производство завершено.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.05.2012 г. по тому же делу (т.1, л.д. 26-27) признано обоснованным требование К. о передаче ей указанной в инвестиционном договоре от 18.08.2008 г. №А/67-А квартиры, это требование включено в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Самарагорстрой» с указанием на неисполненные обязательства кредитора перед застройщиком на сумму 808 800 рублей.

Следовательно, истица удовлетворяет условиям, сформулированным в пп.9 п.2 действовавших в соответствующий период Критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших, утверждённых приказом Министерства регионального развития РФ от 20.09.2013 г. №403.

19.03.2013 г. между ООО «Самарагорстрой» и ООО «Строительная компания «Новый город»» был подписан договор купли-продажи №1 в отношении права аренды на земельный участок с кадастровым номером № на ул. Тухачевского в г. Самаре и права аренды на земельный участок с кадастровым номером № в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в г. Самаре (т.1, л.д. 28-38). Договор заключён по результатам открытого аукциона по продаже имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ Право аренды земельного участка с кадастровым номером № возникло из договора аренды земельного участка от 13.05.2009 г. №476 (т.1. л.д. 202-212), который считался продлённым на неопределённый срок. Цена продажи права аренды земельного участка с кадастровым номером № составила 420 644 рубля 84 копейки. Согласно договору, оба земельных участка обременены правами физических лиц, внёсших средства на основании договоров долевого участия в строительстве и договоров об инвестировании в строительство (п.3.1, 3.2 договора). Покупатель (ответчик) принял на себя обязательство исполнить обязательства продавца по инвестиционным договорам и договорам участия в долевом строительстве перед лицами, указанными в приложениях №1 и №2 к договору купли-продажи права аренды земельных участков от 19.03.2013 г. №1. Договор купли-продажи права аренды земельных участков от 19.03.2013 г. №1 зарегистрирован 5.04.2013 г. и вступил в силу.

В приложении №2 к договору купли-продажи права аренды земельных участков от 19.03.2013 г. №1, т.е. в списке обременений земельного участка с кадастровым номером № под п.48 указано на истицу и заключённый ею договор от 18.08.2008 г. №А/67-А в отношении <адрес> секции А.

Заключив договор купли-продажи права аренды земельных участков от 19.03.2013 г. №1, ООО «Строительная компания «Новый город»» приняло на себя, в том числе, обязательство исполнить обязательства ООО «Самарагорстрой» перед К. по инвестиционному договору от 18.08.2008 г. №А/67-А, а именно осуществить проектирование семисекционного жилого дома переменной этажности в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова, в том числе на земельном участке с кадастровым номером №, расселить жильцов домов, располагающихся на этом земельном участке, осуществить их снос объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке, и получить разрешение на строительство указанного жилого дома, после чего заключить с истицей при условии исполнения ею денежных обязательств договор участия в долевом строительстве в отношении описанной выше квартиры.

Между тем, исходя из существа обязательств застройщика по инвестиционному договору от 18.08.2008 г. №А/67-А, только обязательства по расселению и сносу построек могут быть выполнены за застройщика третьим лицом, все иные обязательства могут быть выполнены только застройщиком. Исполнение их иным лицом, кроме ООО «Самарагорстрой», возможно только в случае перемены лица на стороне застройщика в инвестиционном договоре от 18.08.2008 г. №А/67-А.

Соглашения о перемене лица в инвестиционном договоре ООО «Самарагорстрой», ответчик и истица не заключали.

Обстоятельств, влекущих перемену лица в инвестиционном договоре от 18.08.2008 г. №А/67-А в силу закона, не наступало.

Кроме того, решением Ленинского районного суда г. Самары от 20.10.2011 г. по делу №2-4691/11 признаны недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером №.

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером № не стоит на кадастровом учёте, т.е. не существует. Следовательно, договор аренды этого земельного участка от 13.05.2009 г. №476, арендатором по которому с 5.04.2013 г. являлся ответчик, прекратил действие.

5.06.2014 г. ООО «Строительная компания «Новый город»» как арендатор возвратило Министерству строительства Самарской области как арендодателю земельный участок с кадастровым номером 63:01:0517001:0009. Стороны договорились о прекращении арендных отношений с 5.04.2013 г. (т.1, л.д. 216).

Данное обстоятельство делает невозможным исполнение обязательств по инвестиционному договору от 18.08.2008 г. №А/67-А в неизменном виде. Между тем, никаких изменений в данный договор не вносилось.

Следовательно, сам по себе договор купли-продажи права аренды земельных участков от 19.03.2013 г. №1 не повлёк возникновения у ООО «Строительная компания «Новый город»» обязательства заключить с истицей договор участия в долевом строительстве.

Однако 13.05.2014 г. приказом №187-п Министерство строительства Самарской области решило провести конкурс по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов и удовлетворения прав требований участников долевого строительства (т.1. л.д. 39, 40-41). В число лотов конкурса было включено удовлетворение прав требований участников долевого строительства проблемного объекта в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в г. Самара, застройщиком которого являлось ООО «Самарагорстрой». Конкретнее, речь шла об удовлетворении прав требований 100 участников долевого строительства, претендующих на получение 95 жилых помещений, и 20 участников долевого строительства, претендующих на получение 19 нежилых помещений.

В соответствии со ст.3.1 Закона Самарской области «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области» в действовавшей в тот период редакции при получении письменного согласия обманутых дольщиков, права которых на объекты долевого строительства не зарегистрированы в установленном порядке и (или) застройщиком фактически не начато освоение земельного участка, предоставленного под возведение объекта долевого строительства, либо освоение земельного участка приостановлено, и включенных в реестр обманутых дольщиков по конкретному объекту долевого строительства, Министерство строительства Самарской области проводит конкурс по отбору организаций для удовлетворения прав требований обманутых дольщиков в целях предоставления земельного участка, на котором предусматривалось строительство указанного объекта долевого строительства, в собственность бесплатно победителю такого конкурса в порядке, определенном Законом Самарской области «О земле».

Согласно п.13 ст.9 Закона Самарской области «О земле» в применимой редакции, действовавшей до 1.01.2015 г., земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлялись для строительства бесплатно в собственность юридических лиц - победителей конкурса по отбору организаций в целях:

- завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области;

- удовлетворения прав требований участников долевого строительства проблемных объектов иным способом в соответствии с требованиями действующего законодательства, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, купли-продажи, дарения и иных;

- удовлетворения прав требований участников долевого строительства, включенных в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, купли-продажи, дарения и иных.

Бесплатно в собственность указанных юридических лиц предоставлялись:

- земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых осуществляется строительство проблемных объектов;

- земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые имеют общие границы с земельными участками, на которых осуществляется строительство проблемных объектов;

- иные земельные участки для жилищного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с их разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Организатором конкурса выступало Министерство строительства Самарской области.

Победителем конкурса признавалось юридическое лицо, которое в счет предоставления земельного участка для жилищного строительства, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимало на себя обязательства:

- по удовлетворению прав требований наибольшего количества участников долевого строительства проблемных объектов путем завершения строительства такого объекта или иным способом в соответствии с требованиями действующего законодательства, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, купли-продажи, дарения и иных;

- по удовлетворению прав требований наибольшего количества участников долевого строительства, включенных в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, купли-продажи, дарения и иных.

Протокол конкурса являлся основанием для принятия решения о предоставлении юридическим лицам, указанным в абзаце первом настоящей части, в собственность бесплатно земельных участков для жилищного строительства.

Порядок проведения конкурса, указанного в настоящей статье, был установлен постановлением Правительства Самарской области от 26.02.2013 г. №54.

Согласно протоколу оценки заявок на участие в конкурсе от 20.06.2014 г. (т.1, л.д. 42-44) победителем конкурса по лоту №2 (удовлетворение прав требований участников долевого строительства дома в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в г. Самаре, застройщиком которого являлось ООО «Самарагорстрой») признан единственный участник конкурса – ООО «Строительная компания «Новый город»». Из протокола следует, что в поданной им заявке на участие в конкурсе ООО «Строительная компания «Новый город»» обязалось в случае победы в конкурсе удовлетворить требования 100 участников долевого строительства, претендующих на получение 95 жилых помещений общей площадью 6 465,88 м2, и 20 участников долевого строительства, претендующих на получение 19 нежилых помещений общей площадью 2 065,3 м2.

В соответствии с п.2 ст.307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ, в частности, из односторонних действий (пп.8 п.1 ст.8 ГК РФ).

Обратившись с заявкой на участие в конкурсе, ООО «Строительная компания «Новый город»» заявило о принятии на себя обязательства при условии победы в конкурсе удовлетворить требования участников долевого строительства (обманутых дольщиков).

Организатор конкурса – Министерство строительства Самарской области – признал ответчика победителем конкурса и исполнил своё обязательство по выдаче обусловленной награды (п.1 ст.1057, ст.1059 ГК РФ), а именно предоставил ООО «Строительная компания «Новый город»» приказом от 24.07.2014 г. №305-п в собственность бесплатно вновь сформированный земельный участок с кадастровым номером № площадью 4 485,00 м2 в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в <адрес> (т.2, л.д. 27).

Следовательно, у ООО «Строительная компания «Новый город»» возникло добровольно принятое им на себя (посредством подачи заявки на участие в конкурсе, содержащей сформулированное им самим предложение) обязательство удовлетворить требования 100 участников долевого строительства, претендующих на получение 95 жилых помещений общей площадью 6 465,88 м2, и 20 участников долевого строительства, претендующих на получение 19 нежилых помещений общей площадью 2 065,3 м2. Оно является обязательством перед третьими (по отношению к участнику и организатору конкурса) лицами, которые в силу применяемого по аналогии закона – п.1 ст.430 ГК РФ вправе требовать от ООО «Строительная компания «Новый город»» его исполнения.

Конкурсная документация не содержит списка участников долевого строительства, требования которых должен удовлетворить победитель конкурса. Отсутствует такой список и в конкурсной заявке ООО «Строительная компания «Новый город»». Однако поимённый список лиц, в пользу которых у ООО «Строительная компания «Новый город»» возникло обязательство, и содержание их требований могут быть установлены исходя из следующего.

Список лиц, имеющих права требования к ООО «Самарагорстрой» о передаче помещений в доме в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в г. Самаре, был приведён в приложении №2 к договору купли-продажи права аренды земельных участков от 19.03.2013 г. №1. Изучение этого списка показывает, что в него внесены 100 лиц с требованиями в общей сложности на 95 квартир и 20 лиц с требованиями на 19 нежилых помещений. Суд полагает, что соответствие количества лиц и объектов долевого строительства в конкурсной документации и в указанном списке не может быть результатом простого совпадения. Суд приходит к выводу, что в конкурсной документации, в том числе в конкурсной заявке ответчика, шла речь о лицах и требованиях, ранее перечисленных в приложении №2 к договору купли-продажи права аренды земельных участков от 19.03.2013 г. №1.

Суд приходит к такому выводу, поскольку при неясности условий сделки из буквального значения отражающих их документов, суд устанавливает действительную волю участников сделки с учётом их цели, принимая во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (аналогия ст.431 ГК РФ).

Целью действий организатора конкурса было удовлетворение требований участников долевого строительства проблемного объекта. В список из приложения №2 к договору купли-продажи права аренды земельных участков от 19.03.2013 г. №1 были внесены именно такие лица и их требования. Количественное соответствие указывает на то, что организатор конкурса поставил перед его участниками условие удовлетворить все перечисленные в этом списке требования.

Кроме того, по делу №2-2864/17 на прямой запрос суда о предоставлении списка 120 лиц, требования которых должен был удовлетворить победитель конкурса, определённый приказом Министерства строительства Самарской области от 24.07.2014 г. №305-п (дело №2-2864/17, т.2, л.д. 44), Министерство строительства Самарской области представило суду копию договора купли-продажи права аренды земельных участков от 19.03.2013 г. №1 (дело №2-2864/17, т.2, л.д. 68-86). Тем самым организатор конкурса признал, что требования участников долевого строительства, удовлетворить которые обязался победитель конкурса, перечислены в приложении к этому договору.

С учётом изложенного, суд признаёт установленным, что конкурсной документацией и конкурсной заявкой ООО «Строительная компания «Новый город»» предусматривалось удовлетворение требований, перечисленных в приложении №2 к договору купли-продажи права аренды земельных участков от 19.03.2013 г. №1.

То обстоятельство, что истица не заключала договор участия в долевом строительстве с ООО «Самарагорстрой», не имеет в настоящее время правового значения, поскольку её право требовать от прежнего застройщика передачи квартиры подтверждено определением арбитражного суда. Следовательно, в рамках рассматриваемых судом правоотношений, в терминологии законодательства, определявшего порядок достройки проблемных объектов путём проведения конкурса по отбору организаций в целях завершения их строительства и удовлетворения прав требований участников долевого строительства, истица, как и все лица, имеющие право требования передачи им помещений в проблемном объекте, относится к «участникам долевого строительства».

Следовательно, у ООО «Строительная компания «Новый город»» возникло обязательство, в том числе, перед истицей по удовлетворению её требований о передаче квартиры, соответствующей по своим характеристикам тем, что были приведены в инвестиционном договоре от 18.08.2008 г. №А/67-А.

По соглашению от 19.05.2016 г. между ООО «Строительная компания «Новый город»», Министерством строительства Самарской области и Администрацией г.о. Саара (т.2, л.д. 22-26) ООО «Строительная компания «Новый город»» подтвердило указанные обязательства по удовлетворению требований «участников долевого строительства». Тем же соглашением был определён срок исполнения этих обязательств – 31.12.2019 г.

В соответствии с пп.1 п.4 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», существенными условиями договора участия в долевом строительстве, касающимися индивидуализации объекта долевого строительства, являются:

- план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении,

- этаж, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения),

- количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

Буквальное значение термина «удовлетворить права требования», описывающего содержание обязательства ООО «Строительная компания «Новый город»» перед истицей и другими участниками долевого строительства проблемного объекта, означает исполнить в натуре обязанность по передаче помещения с характеристиками, указанными в договоре с прежним застройщиком.

Денежная компенсация или предоставление иного помещения не являются исполнением обязательства, следовательно, не могут рассматриваться как «удовлетворение прав требования» обманутых участников долевого строительства. Такие действия представляют собой, в зависимости от конкретных условий, отступное (ст.409 ГК РФ) или новацию (ст.414 ГК РФ), они прекращают добровольно принятые обязательства ответчика перед участниками долевого строительства, но они возможны только на основании соглашения ответчика с участником долевого строительства о предоставлении отступного или о новации обязательства.

Таким образом, ООО «Строительная компания «Новый город»» вправе требовать от ответчика передачи ей квартиры с характеристиками, аналогичными тем, что были приведены в инвестиционном договоре от 18.08.2008 г. №А/67-А.

Вместе с тем, правовая форма такой передачи может быть различной. Ответчик (и истица) не обязаны заключить именно договор участия в долевом строительстве в отношении этой квартиры. Ответчик вправе удовлетворить требования истицы, передав ей уже построенную квартиру по договору дарения, купли-продажи, мены. Следует отметить, что на это прямо указывало действовавшее в момент возникновения обязательства ответчика законодательство (п.13 ст.9 Закона Самарской области «О земле»). Иными словами, обязательство ООО «Строительная компания «Новый город»» перед истицей имеет альтернативный характер, выбор способа исполнения принадлежит должнику (ст.308.1 ГК РФ), срок исполнения до настоящего времени не наступил.

Истица имеет право на получение двухкомнатной квартиры на 14 этаже дома в соответствии с представленным ею планом площадью 77,72 м2.

Истица просит заключить с ней договор участия в долевом строительстве в отношении двухкомнатной квартиры №72 на 14 этаже дома в соответствии с планом из проектной декларации ООО «Строительная компания «Новый город»» (т.1, л.д. 58) площадью 80,75 м2. Свои притязания она объясняет тем, что квартира расположена на том же этаже в той же секции и имеет площадь без учёта лоджии 74,54 м2, т.е. близкую по значению к условиям инвестиционного договора от 18.08.2008 г. №А/67-А. Изменение площади является незначительным (4,1%), что следует признать обычным для отношений по долевому строительству многоквартирных домов, в которых значения площадей всегда носят ориентировочный характер, будучи проектными величинами.

Переименование ответчиком в проекте секции А дома в секцию 1 не свидетельствует об изменении характеристик квартиры.

Таким образом, в строящемся ООО «Строительная компания «Новый город»» доме запроектирована квартира с близкими существенными для идентификации характеристиками, что и квартира, на которую претендует истица.

Кроме того, даже если бы ответчик изменил проект дома таким образом, что им бы более не предусматривалась квартира с искомыми характеристиками, это не влекло бы прекращения обязательства ответчика перед истицей в силу п.1 ст.416 ГК РФ, т.к. в этом случае невозможность исполнения обязательства была бы вызвана действиями самого ответчика.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела судом установлено, что в отношении <адрес> ДД.ММ.ГГГГ ООО «Строительная компания «Новый город»» был заключён договор участия в долевом строительстве от 4.12.2015 г. №ИП-72/48 с Б. (т.1, л.д. 187-197), права по которому уступлены Б.Б.. по договору цессии от 29.02.2016 г. №ИП-72, заключённому 11.03.2016 г. (т.1, л.д. 185-186). Т.е. в настоящее время квартира №72 обременена правами других лиц. Договор участия в долевом строительстве в отношении неё заведомо не может быть заключён, т.к. заключение двух договоров участия в долевом строительстве в отношении одного и того же объекта не допускается законом. Судебное решение в случае удовлетворения заявленных требований окажется неисполнимым, поскольку даже если стороны подпишут договор участия в долевом строительстве на искомую квартиру, он не будет заключён из-за невозможности его государственной регистрации в связи с наличием другого договора на ту же квартиру. В связи с этим в удовлетворении заявленного истицей требования надлежит отказать.

Аффилированность ООО «Строительная компания «Новый город»» с Б. (одним из участников ООО «Строительная компания «Новый город»»), на которую указывает истица, правового значения для вывода о невозможности заключения второго договора участия в долевом строительстве в отношении одного объекта не имеет.

В то же время, у суда не имеется оснований для вывода о прекращении обязательства ООО «Строительная компания «Новый город»» перед истицей по основанию, предусмотренному п.1 ст.416 ГК РФ, т.е. в связи с невозможностью исполнения, поскольку, во-первых, ситуация вызвана действиями самого названного ответчика, заключившего договор участия в долевом строительстве с третьими лицами при наличии неисполненного обязательства перед истицей по передаче ей квартиры, а во-вторых, сущность требования истицы заключается в передаче ей индивидуально-определённой вещи, а невозможность исполнения соответствующего обязательства наступает лишь при гибели вещи либо передаче этой вещи третьему лицу (ст.398 ГК РФ). До настоящего времени квартира не создана (дом не введён в эксплуатацию) и иным лицам не передана, следовательно, невозможность исполнения обязательства названного ответчика не наступила.

Оснований для удовлетворения требований о признании недействительными договора участия в долевом строительстве №ИП-72/48 от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строительная компания «Новый город»» и Б. и договора цессии №ИП-72 от 29.02.2016 г. между Б. и Б. не имеется. Представитель истицы в ходе разбирательства дела не смог указать, какому закону или иному правовому акту не соответствуют эти сделки. Утверждение представителя истицы об их притворности не нашло подтверждения, кроме того, представитель истицы не смог пояснить, какие, по его мнению, сделки, в случае притворности оспариваемых, их стороны имели в виду. Наличие у ООО «Строительная компания «Новый город»» обязательства перед истицей не влечёт недействительности оспариваемых ею сделок.

Более того, даже если бы обязательство ООО «Строительная компания «Новый город»» перед истицей не являлось альтернативным и его предметом было бы заключение договора участия в долевом строительстве именно в отношении <адрес> был бы однозначно определён, заключение названным ответчиком договора участия в долевом строительстве в отношении этой квартиры с другим лицом было бы, без сомнения, противоправным действием, но оно заключённый с иным лицом договор был бы действительным.

Требование истицы о признании за ней доли в размере 8075/1605211 в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом удовлетворению в любом случае не подлежит, поскольку, во-первых, дом как объект права не существует, а во-вторых, у истицы отсутствуют какие-либо из предусмотренных гл.14 ГК РФ оснований для приобретения такого права.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 23.07.2018 г.

Судья                (подпись)            В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь