Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1234/2014 ~ М-1168/2014 от 20.08.2014

К делу №2-1234/14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

                    20 октября 2014 года                                                                                    ст. Выселки

                        Судья Выселковского районного суда Краснодарского края Мельникова О.Н.,

при секретаре Шершневой Ю.Г.,

с участием истца Сизых Т.А., ее представителя Викторова Г.С.,

ответчика Толкунова Н.Б., его представителя Величко Е.В.,

                                рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сизых Т.А. к Толкунову Н.Б. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры незаключенным и взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

         Сизых Т.а. обратилась с иском к Толкунову Н.Б. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры незаключенным и взыскании денежных средств, указывая, что по Интернету на сайте «Авито» истец прочитала объявление о продажи квартиры на земельном участке в Выселковском районе Краснодарского края. По телефону договорились о встрече с ответчиком. Условия покупки квартиры в рассрочку устроили ответчика, который попросил истца предварительно перевести на счет (карточку) сестры 100 000 (сто тысяч) рублей. В дальнейшем ответчик попросил у истца еще 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей, которые также получил. После этого, 15 мая 2014 года истец обратилась к ИП Ковалевой И.Н., оказывающей услуги в оформлении необходимой документации по купли-продажи недвижимого имущества, которая попросила предоставить документы, необходимые со стороны покупателя. 23 мая 2014 года в кабинете Ковалевой И.Н. был подписан предварительный договор, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 563 кв.м, с кадастровым номером ..., с расположенной на нем квартирой с пристройкой, общей площадью 78,5 кв.м., жилой площадью 65.1 кв.м, по адресу: ..., в срок не позднее 01 августа 2014 года. Предварительный договор между сторонами был подписан без проверки ИП Ковалевой И.Н. и покупателем Сизых Т.А. количественного и технического состояния квартиры, так как Ковалева И.Н. попросила ответчика предоставить ей все необходимые документы на квартиру и земельный участок со стороны продавца. Истец при Ковалевой И.Н. передала ответчику еще сумму в размере 400 000 (четыреста тысяч) рублей, которая составила общую сумму 550 000 (пятьсот пятьдесят тысяч) рублей. Указанная выше сумма была ответчиком получена и подтверждена собственноручно написанной им распиской.

Впоследствии основной договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был, так как ответчик, в дальнейшем не произвел необходимых действий по подготовке к заключению основного договора купли-продажи, а именно, Ковалевой И.Н. и покупателю: не представлены абонентские книжки с указанием оплаты коммунальных услуг, оплаты налога на имущество и землю с отсутствием задолженности по их содержанию; не представлены абонентские книжки на установку и эксплуатацию газового оборудования, установленного в квартире, с отсутствием задолженности за потребленный газ; не представлены сведения о присутствии либо отсутствии на регистрационном учете лиц, которые могут сохранять в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением и после приобретения его покупателем. Не согласованы сроки фактического освобождения продавцом квартиры и подписания сторонами акта приема-передачи квартиры и земельного участка. Кроме того, составленный предварительный договор купли продажи от (__)____ г. не содержит существенных условий основного договора купли-продажи квартиры. В содержании предварительного договора не прописаны: количество в квартире комнат с указанием площадью каждой комнаты, а также обязательства продавца, такие как: до заключения основного договора продавцом не будет произведен демонтаж какого-либо оборудования или неотъемлемых элементов квартиры, а если такой демонтаж будет производиться, то необходимо согласовать с покупателем его объемы и сроки выполнения; не прописаны гарантии со стороны продавца того, что квартира не подвергалась перепланировке или изменению конструкции без законного оформления, а в случае, если покупателем будет установлена, что такая перепланировка производилась. Покупатель имеет право расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке; в договоре не указано, что квартира передается в состоянии, не имеющем скрытых дефектов.

Вселившись с малолетним сыном в квартиру, и прожив в ней всего одни сутки, истец Сизых Т.А. поняла, что была изначально введена в заблуждение ответчиком относительно количественного и качественного (технического) состояния квартиры, которые создадут препятствия сторонам в дальнейшем заключить основной договор, а именно: потолочные балки в одной комнате имеют существенные прогибы; полы во всех комнатах при ходьбе прогибаются и скрипят; на кухне демонтирована и отсутствует сантехника (смеситель, раковина); в ванной комнате демонтирована душевая кабина; квартира имеет неузаконенную перепланировку комнат. До подписания предварительного договора ответчик не поставил истца Сизых Т.А. об этом в известность, чем существенно нарушил ее права. Истец Сизых Т.А. по телефону поставила в известность Ковалеву И.Н. и ответчика о всех обнаруженных неустранимых недостатках по причине которых невозможно будет заключить в дальнейшем основной договор купли-продажи квартиры. Ковалевой И.Н., ответчиком и истцом была осмотрена квартира, по результатам осмотра Ковалева И.Н. предложила ответчику добровольно расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 23.05.2014 г. и вернуть истцу деньги в сумме 550 000 (пятьсот пятьдесят тысяч) рублей. В адрес ответчика почтовой связью 24 июля 2014 года истец направила претензионное письмо с указанием обнаруженных недостатков, выявленной незаконной перепланировкой квартиры, а также с требованием вернуть деньги в сумме 550 000 (пятьсот пятьдесят тысяч) рублей. Письмо осталось без ответа.

           В связи с чем, просит суд признать предварительный договор купли-продажи от                         (__)____ года незаключенным.

              Взыскать с Толкунова Н.Б. в пользу Сизых Т.А. аванс по предварительному договору от 23.05.2014 года в сумме 550 000 рублей, судебные расходы, связанные с оплатой госпошлины в размере 200 рублей.

              В судебном заседании истец и его представитель настаивали на удовлетворении заявленных исковых требований, по доводам, изложенным в иске.

             В судебном заседании ответчик и его представитель просили отказать в удовлетворении заявленных требований. Суду пояснили, что (__)____ г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому стороны должны были заключить основной договор купли-продажи, предметом настоящего договора является недвижимое имущество, расположенное по адресу: ... Стоимость приобретаемого имущества составляла 1 250 000 рублей, но в силу того, что у истца не было денежных средств, ответчик предоставил истцу рассрочку по выплате. После того как 06.05.2014 г. истец Сизых Т.А. приехала осмотреть квартиру и земельный участок, она перечислила денежную сумму в размере 100 000 рублей на расчетный счет ответчика, которая поступила 08.05.2014 г. 23.05.2014 г. в счет задатка по договору было передано еще 400 000 рублей в счет общей суммы 1 250 000 рублей. Согласно предварительного договора, подготовленного от 23.05.2014 г. третья денежная сумма в размере 50 000 рублей должна быть оплачена до 10.06.2014 г. Ответчик получил ее 09.05.2014 г., после чего юристом был подготовлен еще один предварительный договор, по которому истец передал ответчику задаток в размере 550 000 рублей., а оставшаяся сумма в размере 700 000 рублей должна была поступить с согласия отдела по вопросам семьи и детства администрации МО Выселковский район со счета открытого на имя С.А.Г.., сына истца на расчетный счет ответчика после регистрации права собственности. Таким образом, в предварительном договоре купли- продаже, заключенном 23.05.2014 г. были отражены условия и последствия предоставления задатка, но не аванса. Кроме того, ответчик 20.07.2014 г. пытался вручить истцу уведомление об обязанности заключить договор купли- продажи на спорное недвижимое имущество.

                                          Третье лицо на стороне истца Ковалева И.Н. суду показала, что она составляла сторонам предварительный договор купли-продажи квартиры. Квартиру она не осматривала, так как договор заключался предварительный и для подготовки к заключению основного договора купли-продажи до указанного в нем срока, ответчику необходимо было предоставить ей всю техническую документацию на имущество, а также справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогам. При ней Толкунов Н.Б. говорил Сизых Т.А. о том, что в квартире имеется перепланировка комнат. Кроме того пояснила, что соглашение о задатке в письменной форме между сторонами не заключалось.

Свидетель К.Г.П.. пояснила суду, что в конце мая 2014 г. к ней обратились Толкунов Н.Б. и Сизых Т.А. для оформления договора купли-продажи квартиры, и при ней Толкунов Н.Б. сообщил Сизых Т.А. о том, что в квартире имеется перепланировка. Однако она документов на квартиру не видела, в дальнейшем же она порекомендовала им обратиться к юристу Ковалевой И.Н.

    Свидетель Т.Н.Г. суду пояснила, что они с супругом Толкуновым Н.Б. опубликовали объявление о продаже квартиры на интернет сайте «Авито» за 1 миллион 350 тысяч рублей. К ним обратилась Сизых Т.А. с намерением купить квартиру. Они показали ей квартиру, она все посмотрела, и ей все понравилось. Они сообщили ей, что в квартире имеется неузаконенная перепланировка, и предложили ей поменять технический паспорт, на что Сизых Т.А. ответила, что это займет много времени, а ей надо купить срочно жилье. Они поехали к риэлтору К.Г.П.. вместе с технической документацией. У риэлтора также говорили о том, что имеется неузаконенная перепланировка, показали документацию, на что риэлтор предложила поменять технический паспорт, однако Сизых Т.А. отказалась. Истица передала им 100 рублей, о чем была написана расписка, при этом риэлтор пояснила, что это будет задаток. К.Г.П. посоветовала им обратиться к Ковалевой И.Н. для заключения предварительного договора купли – продажи. В конце июня они передали истице ключи от дома, после чего, примерно через неделю она узнала, что Сизых Т.А. отказывается покупать квартиру.

Свидетель С.Г.А. суду пояснил, что после того, как они с истицей вселились в квартиру, расположенную по адресу: ..., и прожили в ней всего пару дней, стали замечать недостатки, а именно: потолочные балки в одной комнате имеют существенные прогибы, полы во всех комнатах при ходьбе прогибались и скрипели, на кухне была демонтирована и отсутствовала сантехника (смеситель, раковина), в ванной комнате демонтирована душевая кабина, квартира имела неузаконенную перепланировку комнат. После увиденного Сизых Т.А. поняла, что была изначально введена в заблуждение. Жена по телефону поставила в известность Ковалеву И.Н. и ответчика о всех обнаруженных неустранимых недостатках по причине которых невозможно будет заключить в дальнейшем основной договор купли-продажи квартиры.

        Суд, выслушав участников процессе, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности все собранные и исследованные в судебном заседании доказательства, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

         В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

         В обосновании своих требований истец указывает, что между сторонами (__)____ года был подписан предварительный договор, по условиям которого, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 563 кв.м, с кадастровым номером ..., с расположенной на нем квартирой с пристройкой, общей площадью 78,5 кв.м., жилой площадью 65,1 кв.м., по адресу: ... Стоимость имущества была определена договором и составила 1 250 000 рублей. Основной договор стороны обязались заключить в срок не позднее 01 августа 2014 года. До подписания предварительного договора истец Сизых Т.А. передала ответчику Толкунову Н.Б. денежную сумму в размере 550 000 рублей. Оставшуюся сумму в размере 700 000 рублей покупатель Сизых Т.А. оплачивает переводом со счета открытого на имя ее несовершеннолетнего сына С.А.Г. на счет продавца, после государственной регистрации основного договора купли-продажи. В подтверждении получения денежной суммы в размере 550 000 рублей ответчик Толкунов Н.Б. 9 июня 2014 года собственноручно написал расписку.

        Истец 24.07.2014 года обратился к ответчику с письменным требованием расторгнуть предварительный договор и возвратить переданные по предварительному договору денежные средства в размере 550 000 рублей, на что ответчик ответил отказом.

        Поводом к расторжению предварительного договора послужили несколько причин, основной из которых является незаконная перепланировка квартиры.

          В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

       Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.

        В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащие передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

        Все основные условия основного договора купли-продажи прописаны в договоре от                  (__)____ года, по которому продавец Л.Н.М.. продал, а покупатель Толкунов Н.Б. купил эту квартиру с земельным участком, что и подтверждает вышесказанное.

         В дальнейшем в 2005 году, без оформления необходимой документации ответчиком в квартире была осуществлена самовольная перепланировка, в ходе которой был произведен снос несущей перегородки в помещении № 1 и снос вытяжной шахты в помещении № 4.

         В обоснование своих требований истцом представлении технический паспорт жилого пломещения квартиры ..., составленный 19.08.2014 г. ФГКУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Выселковскому району, технический паспорт данного жилого помещения, составленный 19.11.2001 г. Выселковским Бюро Технической инвентаризации.

                                        Согласно ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

                                          Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

                В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

                 К материалам дела приобщены письменные ответы от директоров районных филиалов Бюро технической инвентаризации по Усть- Лабинскому, по Ново - кубанскому району, по Тбилисскому району. Согласно предоставленных ответов, следует, что в соответствии со ст. 222 ГК РФ, собственник жилого помещения ( квартиры) не вправе производить отчуждения помещения с самовольной перепланировкой ( продавать, дарить и т. д.). Новый собственник, приобретший квартиру с самовольной перепланировкой, не может зарегистрировать свое право собственности на нее и берет н себя обязательство по узаконению перепланировки в судебном порядке.

                      В материалах дела имеется техническое заключение от 05.09.2014 г., составленное специалистами филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация- Краевое БТИ по Выселковскому району. Как следует из технического заключения по определению соответствия требованиям СниП пристройки лита 2, перепланировки с переустройством помещений № 1, № 4, расположенной по адресу: ... ..., на исследуемое строение лит а2, общей площадью 6,4 кв.м., и на произведенную перепланировку с переустройством, разрешительная документация не выдавалась.

                                                 Ответчик Толкунов Н.Б. до заключения предварительного договора, а также в момент его действия, перепланировку в судебном порядке не узаконил, с покупателем Сизых Т.А. вопрос о том, что она согласна на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой не решил, так как в предварительном договоре об этом не указано, как не указано и о том, что именно покупатель будет нести всю ответственность и все дополнительные расходы, в случае узаконивания незаконной перепланировке. Из предоставленных документов, следует, ответчик Толкунов Н.Б. не являлся собственником квартиры, в которой имеется незаконная перепланировка.

                                       Сохранением квартиры в перепланированном состоянии при подписании предварительного договора существенно нарушались права и законные интересы истца, а сам договор по указанным основаниям следует считать незаключенным.

                                         Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 ст. 429 ГК РФ).

                                        Ответчик Толкунов Н.Б. в лице своего представителя по доверенности в судебных заседаниях неоднократно указывал на письменное уведомление, которым он сделал предложение Сизых Т.А. о заключении основного договора купли-продажи квартиры.            Однако, согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ, т.е. действующего законодательства, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.

        В установленный предварительным договором срок с 23 мая 2014 года до 01 августа 2014 года ни продавец, ни покупатель не направили друг другу предложение заключить основной договор в установленный предварительным договором срок.

       При отсутствии соглашения сторон, связанных с пролонгацией действия предварительного договора купли-продажи и с учетом нарушения ответчиком условий договора, влияющих на возможность исполнения основного договора, остающиеся у ответчика после прекращения действия договора денежные средства истца, являются неосновательным обогащением ответчика, которое в силу положений ст. 1102 ГК РФ подлежит возврату.

        В соответствии со ст. 450 ГК РФ существенными признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

                   Ответчик утверждает, что в предварительном договоре купли- продаже, заключенном 23.05.2014 г. были отражены условия и последствия предоставления задатка, но не аванса.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ, задаток выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

          Учитывая, что платежная функция задатка, как следует из нормы ст. 380 ГК РФ, неотделима от обеспечительной функции, то применение задатка к предварительному договору недопустимо. Поскольку договор купли-продажи заключен не был, договор о намерениях совершения сделки купли-продажи не порождает для сторон обязательств передачи имущества и соответствующей его цене денежной суммы, то являющиеся предметом спора деньги в сумме 550 000 рублей являются не задатком, а авансом. Кроме того, соглашение о задатке не было совершено в письменной форме.

                                 К авансовым отношениям по предварительному договору по аналогии закона следует применять положения ст. 487 ГК РФ (предварительная оплата товара).

                               Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.

                              Таким образом, денежная сумма в размере 550000 руб., переданная Сизых Т.А. до заключения основного договора купли-продажи не является задатком, а считается уплаченной в качестве аванса, и подлежит возврату ответчиком.

                     В связи с чем, заявленные требования подлежат удовлетворению.

                                               Кроме того, в силу ст. 98 ГПК РФ, подлежат взысканию с истца в пользу ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, а также, суд

Р Е Ш И Л :

             Исковые требования Сизых Т.А. к Толкунову Н.Б. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры незаключенным, взыскании денежных средств - удовлетворить.

           Признать предварительный договор купли-продажи квартиры от (__)____ года незаключенным.

        Взыскать с Толконова Н.Б. в пользу Сизых Т.А. аванс по предварительному договору от 23.005.2014 года в сумме 550000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 рублей.

                                      Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Выселковский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

           Мотивированное решение составлено 24.10.2014 года.

Судья.

Решение вступило в законную силу.