Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-9287/2020 ~ М-8560/2020 от 12.10.2020

                                                                                                 № 2-9287/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 ноября 2020 г.                                                                                     г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи         Ужакиной В.А.

при помощнике                              Дутовой Д.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гажиу Елены Геннадьевны к ООО «ЛИГ» о признании права собственности,

                             УСТАНОВИЛ:

Гажиу Е.Г. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «ЛИГ» с учетом уточнений о признании транспортного средства на квартиру с условным номером 127, расположенной по адресу: АДРЕС, общей площадью 64,8 кв.м, с обременением в пользу ООО «ЛИГ».

Исковые требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Гажиу Е.Г. и ООО «ЛИГ» заключен предварительный договор купли-продажи №, которым стороны согласовали в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключение договора купли-продажи квартиры с условным номером 127, расположенной по адресу: АДРЕС, общей площадью 64,8 кв.м, стоимостью 7906883 руб. 04 коп. Дом введен в эксплуатацию, квартира фактически передана истцу, который несет бремя ее содержания и в соответствии с графиком платежей осуществляет оплату стоимости. Вместе с тем, договор купли-продажи между сторонами не заключен, документы о праве собственности ООО «ЛИГ» надлежащим образом не оформлены, в связи с чем истец лишена возможности во внесудебном порядке реализовать свои права в отношении испрашиваемого имущества и вынуждена обратиться в суд.

Истец Гажиу Е.Г. в судебное заседание не явилась, будучи надлежаще уведомленной о дате месте и времени судебного разбирательства, направила своего представителя, который в судебном заседании заявленные исковые требования с учетом уточнений поддержал в полном объеме.

Ответчик ООО «ЛИГ» в лице представителя в судебном заседании с иском не согласился, полагая его необоснованным по основаниям, изложенным в иске.

Третьи лица ООО «СДИ», Управление Росреестра по Московской области своих представителей в судебное заседание не направили, о дате месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Суд с учетом мнения участников процесса и в силу положений ст. 113, 154, 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителя истца, возражения представителя ответчика, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛИГ» и ООО «СДИ» заключен договор участия в долевом строительстве №, зарегистрированный Управлением Росреестра по Московской области ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого являлось создание застройщиком квартиры в многоквартирном жилом доме в составе «Комплексной жилой застройки» по адресу: АДРЕС, общей площадью 64,8 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛИГ» и Гажиу Е.Г. заключен договор № уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым к истцу перешла часть прав и обязанностей участника долевого строительства по вышеуказанному договору.

Впоследствии заключенным между сторонами соглашением вышеуказанный договор цессии расторгнут.

ДД.ММ.ГГГГ между Гажиу Е.Г. и ООО «ЛИГ» заключен предварительный договор купли-продажи №, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: АДРЕС, общей площадью 64,8 кв.м. (л.д. 9-13).

В соответствии с п. 1.2 предварительного договора покупатель обязался произвести продавцу обеспечительный платеж в размере 7906883 руб. в следующем порядке: платеж в размере 2024408 руб. 00 коп., произведенный покупателем по договору № уступки прав и обязанностей участника долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ и расторгнутому соглашению о расторжении договора № уступки прав и обязанностей участника долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ зачитывается в полном объеме продавцом (без составления какого-либо специального соглашения сторон о зачёте) в счет оплаты обеспечительного платежа по настоящему договору в момент написания;

- оплата оставшейся части обеспечительного платежа производится путём внесения денежных средств - периодических платежей- на расчетный счет продавца, указанный в настоящем договоре, в соответствии с графиком платежей (приложение № к настоящему договору). Периодический платеж состоит из аванса и задатка.

Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что оплата обеспечительного платежа в объеме, предусмотренном графиком платежей (приложение №) на дату, указанную в п. 3.4, 3.5. настоящего договора, является безусловным основанием для заключения основного договора при условии наличия у продавца, зарегистрированного в установленной законом права собственности на квартиру.

В силу п.1.3 договора обязательство покупателя по оплате обеспечительного платежа считается исполненным с момента зачисления денежных средств на расчетный счет продавца в полном объеме.

Согласно п.3.2 договора стороны обязуются заключить основной договор при условии внесения суммы оплаты покупателем обеспечительного платежа п. 1.3 согласно графику платежей. С момента подписания настоящего предварительного договора и до момента его прекращения продавец обязуется не совершать в отношении квартиры любых сделок с третьими лицами, направленных на отчуждение квартиры

В п. 3.4 предварительного договора стороны обязались подписать основной договор и подать все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности в течение 90 дней, исчисляемых от даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на квартиру.          В силу ст. 157 ГК РФ обязательства продавца подписать основной договор и передать в собственность покупателя квартиру возникают после государственной регистрации права собственности на квартиру.

В случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в установленном порядке в суд с требованием о понуждении второй стороны заключить основной договор (п.3.3 договора.

Следовательно, исходя из буквального толкования условий договора, основной договор подлежит заключению при условии внесения суммы оплаты покупателем обеспечительного платежа в полном объеме.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Пунктом 1 Обзора судебной практики разрешения дела по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 г. разъяснено, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В судебном заседании установлено, что 24.12.2018 между ООО «ЛИГ» и Гажиу Е.Г. составлен акт приёма-передачи квартиры в пользование, в соответствии с которым ООО «ЛИГ» передал Гажиу Е.Г. во владение и пользование без права перехода собственности, а Гажиу Е.Г. приняла квартиру. (л.д. 14-15).

До настоящего времени Гажиу Е.Г. свои обязательства по внесению стоимости за квартиру в оставшейся сумме не исполнила, что не опровергалось стороной истца в судебном заседании.

Сумма произведенных выплат в соответствии с графиком платежей составила 3026824 руб.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обязательства оплаты по договору истцом не исполнены, условия, на которых стороны договорились в будущем заключить основной договор купли -продажи, не наступили, ООО «ЛИГ» в силу действующего гражданского законодательства и условий договора, заключенного между Гажиу Е.Г. и ООО «ЛИГ», обладает правом удерживать спорное имущество до полного исполнения истцом своих обязательств по вышеуказанному договору, оснований для признания права собственности за истцом на спорное жилое помещение, в том числе, с обременением в пользу продавца не имеется.

В свою очередь, обстоятельства полагать, что указанный предварительный договор заключен истцом под принуждением, отсутствуют ввиду того, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ).

Следовательно, условия предварительного договора, в том числе, в части заключения основного договора купли-продажи после оплаты покупателем полной стоимости предварительного договора соответствуют волеизъявлению истца.

Доводы стороны Гажиу Е.Г. о том, что заключение предварительного договора купли-продажи квартиры с внесением существенной части оплаты фактически является основным договором купли-продажи и основанием для регистрации права собственности, являются несостоятельными и основаны на неверном толковании норм материального права.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

    Руководствуясь ст. 12 194-199 ГПК РФ, суд

                                                                        РЕШИЛ:

      В удовлетворении исковых требований Гажиу Елены Геннадьевны к ООО «ЛИГ» о признании права собственности на квартиру по адресу: АДРЕС, с обременением в пользу ООО «ЛИГ» - отказать.

    Решение может быть обжаловано в апелляционной порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме

    Судья:                                                                                          Ужакина В.А.