Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-367/2017 (2-6725/2016;) ~ М-5941/2016 от 07.11.2016

Дело № 2-367/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Пушкино 30 января 2017 года

Пушкинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Золотаревой О.В.

при секретаре Щ.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района к К., В. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

установил:

КУИ администрации Пушкинского муниципального района обратился в суд с иском к ответчикам о признании недействительным договора от <дата>. о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, указав, что <дата>. на основании постановления администрации Пушкинского района от <дата>. № между КУИ администрации Пушкинского муниципального района и Я. заключен договор аренды земельного участка площадью 978 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для ведения огородничества. Срок договора аренды составляет 5 лет, условия договора распространяются на правоотношения, возникшие с <дата>. После смерти Я. арендатором данного земельного участка на основании дополнительного соглашения от <дата>. являлась К., которая <дата>. без получения разрешения арендодателя заключила договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды с В., чем нарушила права истца.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Ч., представляющая также интересы третьего лица администрации Пушкинского муниципального района по доверенности, исковые требования поддержала, просила удовлетворить, пояснив, что в связи с тем, что срок договора аренды установлен в 5 лет, для передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам необходимо согласие арендодателя земельного участка, которое К. получено не было. О состоявшемся договоре уступки прав и обязанностей по договору аренды истец узнал после получения от В. уведомления о состоявшейся переуступке.

Ответчик К. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, против удовлетворения иска не возражала (л.д.43).

Ответчик В. и ее представитель по доверенности Р. иск не признали по доводам, изложенных в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела (л.д.46-50).

Представитель третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещался.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Постановлением администрации Пушкинского муниципального района от <дата>. № Я. в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 978 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для ведения огородничества, из земель, находящихся в границах муниципального образования сельское поселения Ельдигинское (л.д.9-10).

На основании вышеуказанного постановления <дата>. между Пушкинским муниципальным районом Московской области, от имени которого выступает КУИ администрации Пушкинского муниципального района, с Я. заключен договор аренды земельного участка, согласно которому участок передается в аренду на 5 лет, при этом, участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с даты выхода постановления – <дата>, условия договора распространяются на правоотношения, возникшие до заключения договора, начиная с <дата>. (л.д.13-15).

Пунктом 4.3.2 предусмотрена обязанность арендатора сдавать участок в субаренду с согласия арендодателя, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в порядке, установленном законодательством.

Таким образом, соглашением сторон прямо предусмотрен запрет передачи прав аренды земельного участка без согласия Арендодателя.

<дата> Я. умер (л.д.8). Наследником к его имуществу является дочь К., которой выдано свидетельство о праве на наследство на права аренды земельного участка площадью 978 кв.м., расположенного по вышеуказанному адресу (л.д.7).

<дата> между КУИ администрации Пушкинского муниципального района и К. заключено дополнительное соглашение к договору аренды от <дата>., согласно которому арендатором земельного участка является К. (л.д.19-20).

<дата>. между К. и В. заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (л.д.16-18), а также договор от <дата>. купли-продажи хозяйственной постройки, расположенной на данном участке (л.д.51-53).

Все сделки прошли государственную регистрацию.

Уведомление о состоявшейся переуступке направлено ответчиком В. в адрес КУИ администрации Пушкинского муниципального района, что не отрицалось истцом.

Доказательств обращения К. к истцу с заявлением о даче согласия на смену арендатора спорного участка в материалы дела не представлено. В рассматриваемом случае уведомительный порядок уступки прав по договору аренды, предусмотренный пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, не применим, поскольку соглашением сторон закреплено получение согласия арендодателя на предстоящую уступку прав.

Таким образом, К., в отсутствие согласия арендодателя на передачу права аренды земельного участка с кадастровым номером № не имела права уступать свои права и обязанности В. по договору аренды от <дата>

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Поскольку договор переуступки права аренды земельного участка от <дата>. заключен К. с В. в отсутствие согласия КУИ администрации Пушкинского муниципального района Московской области, указанный договор подлежит признанию недействительным.

Доводы ответчика о том, что истцом фактически одобрено совершение оспариваемой сделки, поскольку принимались от нового арендатора арендные платежи, отклоняются судом, поскольку законом не предусмотрена возможность легализации сделки, совершенной в нарушение требований закона, путем последующего ее одобрения со стороны заинтересованных лиц. Данный механизм установлен для сделок, совершенных неуполномоченным лицом (ст. 183 ГК РФ) и не может применяться по аналогии к рассматриваемым правоотношениям.

Пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно абзацу 4 которого сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли, в данном случае не применим, поскольку КУИ администрации Пушкинского муниципального района стороной договора переуступки от <дата>. не является, его волеизъявление на заключение данной сделки отсутствовало.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права и охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе, повлекла неблагоприятные для не последствия. При этом, не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в ст.173.1, п.1 ст.174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ»).

Суд соглашается с доводами истца о нарушении его прав оспариваемым договором переуступки, поскольку арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Доводы ответчика о том, что договор аренды земельного участка заключен более чем на 5 лет, в связи с чем, согласие арендодателя на переуступку прав по договору аренды не требовалось, несостоятельны.

Соглашение сторон по договору аренды земельного участка о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

В договоре аренды земельного участка от <дата>. стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие до заключения договора, начиная с <дата>.

В соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор уступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий и обязанностей по договору не означает, что непосредственные обязанности по их исполнению возникли у ответчика до заключения самого договора.

Договор заключен на срок 5 лет, в связи с чем, согласие арендодателя земельного участка на передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам является обязательным. В связи с неполучением указанного согласия договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <дата>. подлежит признанию недействительным, спорный землеьный участок подлежит возврату во владение К.

То обстоятельство, что ответчик В. является собственником хозпостройки, расположенной на спорном земельном участке, по договору купли-продажи, заключенного ранее, до заключения договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, не имеет правого значения для разрешения настоящего спора.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Комитета по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района к К., В. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору №-о аренды земельного участка, заключенный <дата>. между К. и В..

Прекратить регистрацию права владения В. на земельный участок площадью 978 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения огородничества, расположенный по адресу: <адрес>

Возвратить во владение К. земельный участок площадью 978 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения огородничества, расположенный по адресу: <адрес>

Решением является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме – <дата>.

Судья: