Решение по делу № 2-861/2017 ~ М-823/2017 от 28.06.2017

Дело № 2-861/2017

РЕШЕНИЕ (заочное)

Именем Российской Федерации

Эжвинский районный суд г. Сыктывкара Республики Коми в составе судьи Баудер Е.В.,

при секретаре Вихрицкой Л.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сыктывкаре 23 августа 2017 года гражданское дело по иску Шарафутдинова Александра Низамовича к администрации МО ГО «Сыктывкар», администрации Эжвинского района МО ГО «Сыктывкар» о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка и обязании продлить договор аренды земельного участка,

установил:

Шарафутдинов А.Н. обратился в Эжвинский районный суд г. Сыктывкара с исковым заявлением к администрации МО ГО «Сыктывкар», администрации Эжвинского района МО ГО «Сыктывкар» о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка и обязании заключить договор аренды земельного участка.

Требования мотивированы тем, что **.**.** между Шарафутдиновым А.Н. и администрацией МО ГО «Сыктывкар» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым №..., площадью ... кв.м. для строительства индивидуального жилого дома по адресу .... Решением администрации МО ГО «Сыктывкар» от **.**.** ему отказано в продлении срока договора аренды указанного земельного участка со ссылкой на отсутствие на участке объекта незавершенного строительства, находящегося на праве собственности. Считает действия ответчика незаконными, поскольку истец использует участок в соответствии с его целевым назначением, на участке имеется незарегистрированный объект – стационарный железобетонный гараж размером 6х4, имеются плиты железобетонные фундаментные ФБС. Кроме того, данный участок используется его семьей под посадки сельхозназначения для личного использования.

Ответчик администрация МО ГО «Сыктывкар» будучи извещенным о рассмотрении дела в установленном порядке, своего представителя в судебное заседание не направил, о причинах неявки суду не сообщил.

Ответчик администрация Эжвинского района МО ГО «Сыктывкар» при надлежащем извещении и о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направил, в представленных ранее письменных возражениях на иск, полагая администрацию Эжвинского района МО ГО «Сыктывкар» ненадлежащим ответчиком по делу, рассмотрение дела оставил на усмотрение суда.

Исходя из требований ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом мнения истца суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчиков в порядке заочного производства.

В судебном заседании истец и его представитель Шураков В.Л., действующий на основании ордера, поддержали исковые требования. Истец указал, что после получения в аренду земельного участка он попал в дорожно-транспортное происшествие, проходил длительное лечение, был нетрудоспособен, имел инвалидность. Ввиду изложенных обстоятельств не имел достаточных финансовых возможностей заниматься вопросами строительства жилого дома. Однако, несмотря на это истцом начато строительство жилого дома. Так, он произвел выравнивание земельного участка, завез песок, который отсыпал под гараж и дом, установил стационарный железобетонный гараж, завез дорожные плиты, а также плиты под фундамент, поставил столбы для забора, частично возвел забор.

Представитель истца Шураков В.Л., действующий на основании ордера, пояснил, что строительство жилого дома в настоящее время не окончено, действия ответчика, выразившиеся в необоснованном отказе в продлении договора аренды на новый срок, нарушают права истца, поскольку отсутствие арендных правоотношений приводит к невозможности реализации прав в отношении строящегося объекта недвижимости. Так, в отсутствие действующего договора аренды земельного участка истец лишен возможности получить в банке кредит на строительство дома, а так же заключить договор купли-продажи лесных насаждений.

Заслушав истца и его представителя, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Постановлением Главы администрации МО ГО «Сыктывкар» от **.**.** №... истцу предоставлен земельный участок для строительства индивидуального жилого дома по адресу ....

**.**.** между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и Шарафутдиновым А.Н. заключен договор аренды земельного участка №..., согласно которому истцу для строительства индивидуального жилого дома предоставлен земельный участок площадью ... кв. м с кадастровым №..., расположенный по адресу ..., из категории земель населенных пунктов сроком до **.**.**.

**.**.** Шарафутдинов А.Н. обратился в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением о продлении срока аренды земельного участка.

То обстоятельство, что письмом от **.**.** №... администрацией МО ГО «Сыктывкар» истцу отказано в заключении договора аренды земельного участка ввиду отсутствия зарегистрированных прав на объект недвижимого имущества - индивидуальный жилой дом по вышеуказанному адресу, послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу ст. 148 Гражданского процессуального кодекса РФ установление правоотношений сторон относится к задачам суда.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 №11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» дано разъяснение о том, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

Заявленные истцом требования о признании незаконным отказа ответчика в продлении договора аренды земельного участка и обязании продлить договор аренды земельного участка по существу сводятся к признанию его права на предоставление ему администрацией Эжвинского по адресу ... в аренду земельного участка площадью ... кв. м с кадастровым №..., расположенного по адресу ..., путем заключения соответствующего договора.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», вступившей в силу с 01 марта 2015 года, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, осуществляется органом местного самоуправления городского округа за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 1 марта 2015 года случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанной нормой условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Так, в силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в настоящее время) граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В соответствии с п. 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 14 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 (в редакции от 23.06.2014 и действующей на момент вынесения АМО ГО «Сыктывкар» отказа в продлении договора) «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Положениями статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В частности, в силу пункта 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации к заявлению о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются:

1) документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года N 1.

Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

С учетом изложенного, само по себе отсутствие государственной регистрации права истца на объект незавершенного строительства не может являться основанием для отказа в заключении с ним договора аренды.

Согласно положениям ст. 30.1 Кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 ст. 24, в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта (п. 1). Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка (п. 3).

В соответствии с п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

Как следует из положений ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (п. 1).

Из положений ст. 610 Гражданского кодекса РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что зарегистрированные права на объект незавершенного строительства по адресу ..., отсутствуют.

При этом, по убеждению суда, выполнение на земельном участке, предоставленном в аренду до **.**.**, строительных работ уже дает право истцу претендовать на заключение договора на три года.

Так, доводы истца о фактическом освоении земельного участка и начале строительства объекта на предоставленном ему земельном участке ответчиком не оспорены, подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами. По окончании срока договора истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся. Доказательств, свидетельствующих об обратном, в материалах дела не имеется.

Учитывая, что Шарафутдинову А.Н. спорный земельный участок предоставлен в аренду на основании договора, заключенного до 1 марта 2015 года, на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, ни одна из сторон договора аренды не заявила о его расторжении до окончания срока его действия, а Шарафутдинов А.Н., напротив, выразил свое желание продлить договор, обратившись к ответчику с соответствующим заявлением, суд приходит к выводу, что истец имеет преимущественное право на приобретение земельного участка в аренду однократно без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства жилого дома.

На основании изложенного, в целях восстановления нарушенного права истца, суд считает необходимым возложить на администрацию МО ГО «Сыктывкар» обязанность по заключению с Шарафутдиновым А.Н. договора аренды земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым №... по адресу ..., для завершения строительства жилого дома сроком на три года.

Руководствуясь ст. 194-198, 233-235 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Признать за Шарафутдиновым Александром Низамовичем право на приобретение земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым №..., расположенного по адресу ..., в аренду однократно без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства жилого дома.

Обязать администрацию МО ГО «Сыктывкар» заключить с Шарафутдиновым Александром Низамовичем договор аренды земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым №..., расположенного по адресу ... сроком на три года для завершения строительства жилого дома.

Ответчик вправе подать в Эжвинский районный суд города Сыктывкара Республики Коми, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Коми через Эжвинский районный суд города Сыктывкара Республики Коми в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное заочное решение изготовлено 28.08.2017.

Судья Е.В. Баудер