Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-2122/2019 от 10.07.2019

Судья Савченкова Н.Н.      Дело № 33-2122

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 июля 2019 года      г. Орёл

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Должикова С.С.,

судей Сивашовой А.В., Хомяковой М.Е.,

при секретаре Поздняковой С.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Стройдом» к Минаичевой В.И. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возврате товара и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,

по апелляционной жалобе Минаичевой В.И. на решение Ливенского районного суда Орловской области от 17 мая 2019 г., которым постановлено:

«Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Стройдом» удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи от <дата> заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Стройдом» и Минаичевой В.И.. Обязать Минаичеву В.И. вернуть в собственность общества с ограниченной ответственностью «Стройдом» квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройдом» в пользу Минаичевой В.И. денежные средства в размере 1 205 000 (один миллион двести пять тысяч) рублей.

Настоящее решение является основанием для погашения записи о праве собственности Минаичевой В.И. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> и государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Стройдом» на указанную квартиру. С заявлением о погашении записи и регистрации права вправе обратиться любая из сторон по делу.

Взыскать с Минаичевой В.И. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройдом» проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 66 760 (шестьдесят шесть тысяч семьсот шестьдесят) рублей 09 копеек.

Взыскать с Минаичевой В.И. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройдом» расходы по оплате государственной пошлины в размере 8203 (восемь тысяч двести три) рубля.

В остальной части иска общества с ограниченной ответственностью «Стройдом» отказать».

Заслушав доклад судьи Должикова С.С., выслушав объяснения представителя истца ФИО1., полагавшей апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия

установила:

        общество с ограниченной ответственностью «Стройдом» (далее – ООО «Стройдом») обратилось в суд с иском к Минаичевой В.И. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возврате товара и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,

В обоснование указано, что <дата> между ООО «Стройдом» и Минаичевой В.И. был заключен договор купли-продажи жилого помещения – квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>

Данный объект недвижимого имущества был передан ответчику <дата> в соответствии с договором купли-продажи путем вручения ключей и документов без составления передаточного акта.

<дата> право собственности Минаичевой В.И. на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.

По условиям договора купли – продажи от <дата> цена квартиры составила <...> рублей. Расчет между сторонами должен был быть произведен в срок до <дата>

Истец ссылался на то, что оплата по договору купли-продажи в полном объеме Минаичевой В.И. не произведена, по состоянию на <дата> оплачено <...>

<дата> ответчику была направлена претензия об оплате задолженности в размере <...> рублей в течение 5 рабочих дней, которая оставлена без удовлетворения.

<дата> Минаичевой В.И. направлено требование о расторжении договора купли-продажи от <дата>. с приложением проекта соглашения о расторжении договора. Ответа от ответчика не получено.

По указанным основаниям ООО «Стройдом» просило суд расторгнуть договор купли-продажи от <дата>. и вернуть ООО «Стройдом» переданную по договору купли-продажи квартиру по адресу: <адрес> назначение: жилое помещение, <...>; взыскать с Минаичевой В.И. в пользу ООО «Стройдом» проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 66 760 рублей 09 копеек, убытки по оплате государственной пошлины за регистрацию права собственности в размере 22 000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 8 863 рублей.

Рассмотрев возникший спор, суд постановил обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе Минаичева В.И. просит отменить решение суда как незаконное, ссылаясь на допущенные нарушения норм материального и процессуального права.

Считает, что требование истца о расторжении договора купли-продажи и возврате товара не основано на законе, поскольку в силу ст.ст.454, 450, 453, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) нарушение покупателем обязательства по оплате стоимости квартиры влечет право продавца потребовать оплаты товара.

Указывает, что условиями договора не предусмотрено такое условие для его расторжения как неоплата стоимости квартиры.

Выражает несогласие с расчетом процентов за пользование чужими денежными средствами.

На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для изменения либо отмены решения суда.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Исходя из п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

На основании положений ст. ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

На основании п.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

По смыслу приведенных норм права неоплата покупателем более половины цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Материалами дела подтверждается и судом установлено, что <дата> между ООО «Стройдом» (продавец) и Минаичевой В.И. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ООО «Стройдом» передало в собственность Минаичевой В.И. <...> квартиру, принадлежащую продавцу на праве собственности, находящуюся по адресу: <адрес>, назначение: жилое помещение, <...>.

Согласно пункту 3 указанного договора цена квартиры составляет <...> рублей.

Пунктом 4 договора предусмотрено, что расчет между сторонами производится в следующем порядке:

<...> покупатель оплачивает до подписания настоящего договора;

<...> покупатель обязуется оплатить в срок до <дата>

<...> покупатель обязуется оплатить в срок до <дата> г.;

<...> покупатель обязуется оплатить в срок до <дата> г.;

<...> покупатель обязуется оплатить в срок до <дата> г.

В соответствии с пунктом 5 договора до момента оплаты квартира в соответствии со ст.488 ГК РФ считается находящейся в залоге у продавца в силу закона.

<дата>. произведена государственная регистрация права собственности Минаичевой В.И., о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись <...>

В тот же день произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона (номер регистрации <...>).

В счет исполнения обязательств по договору купли-продажи, Минаичевой В.И. на счет ООО «Стройдом» были перечислены денежные средства в размере: <...> до подписания договора, <...> - <дата> г., <...> – <дата> г., <...> – <дата> г. Всего ответчиком внесено <...>

<дата> г. ответчику была направлена претензия об оплате задолженности в размере <...> в течение 5 рабочих дней, однако обязательства по договору купли-продажи от <дата> Минаичевой В.И. не исполнены.

<дата> Минаичевой В.И. направлено требование о расторжении договора купли-продажи от <дата>. с приложением проекта соглашения о расторжении договора, которое было получено ответчиком <дата>

До настоящего времени задолженность по договору купли-продажи Мигаичевой В.И. не оплачена, ответ на предложение ООО «Стройдом» о расторжении договора ответчиком истцу не направлялся.

В судебном заседании Минаичевой В.И. указанные обстоятельства не оспаривались.

Представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами был проверен судом, является арифметически правильным. Ответчик в суде первой инстанции с расчетом процентов согласилась.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ и установив, что Минаичева В.И. обязательства по договору купли-продажи в части оплаты квартиры в полном объеме не исполнила, внесенная ответчиком сумма платежей составляет менее половины цены договора, что является существенным нарушением договора, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи, возврата квартиры истцу и взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

Учитывая, что решение постановлено судом с соблюдением норм материального и процессуального права, основано на исследованных в судебном заседании доказательствах, судебная коллегия находит его законным и обоснованным.

Довод апелляционной жалобы Минаичевой В.И. о том, что у ООО «Стройдом» право требовать расторжения договора не возникло, со ссылкой на п. 3 ст.486 ГК РФ, основан на неправильном толковании данной правовой нормы.

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Право на расторжение договора в случае существенного нарушения его условий предоставлено стороне законом. В связи с этим, неуказание соответствующих положений в тексте договора, не влияет на возможность реализации стороной договора предусмотренных статьей 450 ГК РФ правомочий.

Давая оценку характеру допущенного Минаичевой В.И. нарушения, судебная коллегия учитывает следующее.

В силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Очевидно, что цель деятельности ООО «Стройдом», являющегося застройщиком – извлечение прибыли за счет строительства и последующей реализации строительных объектов. При этом реализация жилых помещений без последующего получения оплаты за них лишает такую деятельность всякого смысла, а кроме того лишает организацию денежных средств необходимых для продолжения производственного цикла и иных нужд организации.

В судебном заседании представитель истца пояснила, что денежные средства необходимы организации, в том числе для продолжения строительства другого дома в <...>

С учетом этого, допущенное Минаичевой В.И. нарушение договора является существенным, в связи с чем он подлежит расторжению.

Приведенные, а также иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований для отмены или изменения решения не содержат.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ливенского районного суда Орловской области от 17 мая 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Минаичевой В.И. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи