Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-356/2014 ~ М-305/2014 от 07.05.2014

№ 2-356/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июня 2014 года с. Тоцкое

Тоцкий районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Борцовой Т.И.,

при секретаре Скондаковой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Рыгаловой Л. М., Рыгалова В. В. к Карпову О. А., Карповой Л. А., Карповой Н. В., Карпову С. А., (данные о личности обезличены0 о признании права собственности на недвижимое имущество – жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

Рыгалова Л.М., Рыгалов В.В. обратились в лице своего представителя Ильиной Л.Е., действующей на основании доверенности, в суд с иском к Карпову О.А., Карповой Л.А., Карповой Н.В., Карпову С.А., (данные о личности обезличены0 о признании права собственности на недвижимое имущество – жилой дом, расположенный по адресу: (адрес обезличен). Ответчики являются наследниками после смерти (данные о личности обезличены) умершего (дата обезличена).

В обоснование заявленных требований истцы в своем заявлении указали, что в (дата обезличена) они договорились с (данные о личности обезличены) и Карповым О.А. о купле-продаже жилого дома по адресу: (адрес обезличен). Последние являлись собственниками дома на основании Договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от (дата обезличена) Предварительно договорились о цене, времени передачи дома. Истцы должны были после расчета и передачи дома за свой счет собрать документы, необходимые для составления и подписания договора купли-продажи. Рыгаловы внесли полностью всю сумму за приобретаемый жилой дом в размере <данные изъяты>. За (данные о личности обезличены) деньги получила его жена Карпова Н.В., поскольку он был в отъезде. Деньги в сумме <данные изъяты>. отдавала ей лично Рыгалова Л.М., о чем (дата обезличена) было составлено Соглашение о задатке. В соответствии с данным Соглашением истцам передавался дом в собственность и они должны были оформить все необходимые для сделки документы своими силами и за свой счет. Для выполнения данных действий (данные о личности обезличены) (дата обезличена) выдал Доверенность на имя их знакомого (данные обезличены)

Карпов О.А. лично получил деньги в размере <данные изъяты>. от (данные обезличены), которому истцы передали нужную сумму и поручили отдать ее собственнику. Данный факт подтверждается распиской от (дата обезличена) Также Карпов О.А. выдал (данные обезличены) Доверенность для оформления документов и продажи от своего имени доли жилого дома.

Истцы начали сбор документов, заказали обмер дома в БТИ. В сентябре они переехали в дом. В (дата обезличена) умер (данные о личности обезличены) Его доверенность прекратила свое действие. Доля (данные о личности обезличены) в праве на дом должна поступить в наследственную массу. Им известно, что наследники обращались к нотариусу, вступили в наследование иным имуществом после его смерти. В отношении дома наследники нотариусу документы не подавали, поскольку считали его собственностью истцов.

Истцы считают, что после передачи дома они стали его собственниками. Поскольку оплатили стоимость дома, содержат дом, производят ремонт, оплачивают все коммунальные платежи. Однако истцы не могут зарегистрироваться по месту жительства, поскольку у них отсутствуют правоустанавливающие документы на дом.

На основании изложенного, истцы просят:

Признать действительной сделку купли-продажи жилого дома по адресу: (адрес обезличен), совершенную между (данные о личности обезличены), Карповым О. А. с одной стороны и Рыгаловой Л. М., Рыгаловым В. В. с другой стороны.

Признать за Рыгаловой Л. М. и Рыгаловым В. В., право собственности на жилой дом по адресу: (адрес обезличен), двухэтажный, общей площадью <данные изъяты> кадастровый номер <данные изъяты> в размере <данные изъяты>одной второй) доли за каждым.

Истцы Рыгалова Л.М., Рыгалов В.В. в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, предоставили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие с участием представителя Ильиной Л.Е.. Исковые требования поддержали и просили удовлетворить в полном объеме.

Представитель истцов Ильина Л.Е. в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, предоставила заявление о рассмотрении дела в е отсутствие.

Ответчики Карпов О.А., Карпова Л.А., Карпова Н.В., Карпов С.А., (данные о личности обезличены0 в судебное заседание не явились, предоставили письменные заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, в которых указали, что с исковыми требованиями истцов Рыгаловых о признании действительной сделки купли-продажи жилого дома и признании права собственности на указанный жилой дом в (адрес обезличен), согласны в полном объеме.

Исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования истцов подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

По смыслу закона приведенный выше перечень не является исчерпывающим, поскольку ст. 12 ГК РФ допускает использование и иных предусмотренных законом способов защиты. При этом способы защиты гражданских прав в ряде случаев предопределены правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

В силу статьи 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

Согласно п. 1 ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок с недвижимостью, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. По общему правилу (п.1 ст. 432 ГК РФ) моментом заключения договора считается достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям в требуемой в подлежащих случаях форме».

В соответствии со статьёй 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со статьёй 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно со статьёй 555 ГК РФ Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии со статьёй 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Из этого правила вытекает, что в случае признания договора незаключенным, в силу он не вступает и основанием возникновения прав и обязанностей у сторон не является.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно части 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии со ст. 223 ГК РФ «Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не установлено законом или договором. По договору купли-продажи недвижимого имущества основным условием является передача недвижимости продавцом покупателю (ст. 549 п. 1 ГК РФ).

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от (дата обезличена)г. N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняется, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (п. 36).

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании жилой дом, расположенный по адресу: (адрес обезличен), на который истцы просят признать право собственности, принадлежал на праве собственности (данные о личности обезличены), умершему в (дата обезличена), и Карпову О.А. на основании Договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от (дата обезличена) года.

Согласно протоколу (номер обезличен) заседания комиссии администрации (адрес обезличен) по приватизации жилищного фонда от (дата обезличена) были утверждены договора на передачу квартир в собственность граждан в том числе (данные о личности обезличены) на состав семьи 2 человека в (адрес обезличен).

Право собственности Рыгаловых на указанный жилой дом, расположенный по адресу (адрес обезличен), подтверждается Соглашением о задатке от (дата обезличена) согласно которому продавец Карпова Н.В. передает в собственность покупателю Рыгаловой Л..М. жилой дом в (адрес обезличен) по договору купли-продажи, заключенному в будущем в срок определенный сторонами, продажная цена дома согласована сторонами в сумме <данные изъяты>, расходы по сбору документов и оформлению сделки принимает на себя покупатель; в обеспечение совершения сделки покупатель передает, а продавец принимает задаток в сумме пятьдесят тысяч рублей.

Таким образом, в соответствии с данным Соглашением истцам передавался дом в собственность и Рыгаловы должны были оформить все необходимые для сделки документы своими силами и за свой счет. Для выполнения данных действий (данные о личности обезличены) (дата обезличена) выдал Доверенность на имя (данные обезличены). Истцы внесли полностью всю сумму за приобретаемый жилой дом в размере ФИО16. За (данные о личности обезличены) деньги получила его жена Карпова Н. В. Деньги в сумме <данные изъяты>. отдавала ей лично Рыгалова Л.М., о чем (дата обезличена) и было составлено Соглашение о задатке.

Карпов О.А. лично получил деньги в размере <данные изъяты>. от (данные обезличены), которому истцы передали нужную сумму и поручили отдать ее собственнику. Данный факт подтверждается распиской от (дата обезличена) Также Карпов О.А. выдал (данные обезличены) доверенность для оформления документов и продажи от своего имени доли жилого дома.

В (дата обезличена) истцы переехали в дом. Однако в (дата обезличена). умер (данные о личности обезличены) Его доверенность прекратила свое действие. Доля (данные о личности обезличены) в праве на дом должна поступить в наследственную массу. Как следует из материалов дела и наследственного дела (номер обезличен) (данные о личности обезличены), умершего (дата обезличена) в отношении указанного дома наследники нотариусу документы не подавали, что также свидетельствует о сделки купли-продажи в отношении жилого дома.

Справкой, выданной УФРС, подтверждается, что право на указанный жилой дом каких-либо лиц не зарегистрировано. По сведениям БТИ и Администрации Задорожного сельсовета собственниками дома значатся (данные о личности обезличены) и Карпов О.А.

Истцы считают, что после передачи жилого дома они стали его собственниками. Как следует из материалов дела истцы оплатили стоимость дома, содержат дом, производят ремонт, оплачивают все коммунальные платежи. Между тем не могут зарегистрироваться по месту жительства, поскольку у них отсутствуют правоустанавливающие документы на дом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, но не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Поскольку истцы, как Покупатели, исполнили свою часть обязательств, а Продавец свою (передал дом истцам), есть основания считать, что сделка по купле-продаже дома состоялась. Государственной регистрации подлежит не договор купли-продажи, а переход права (п. 1 ст. 551 ГК РФ). В связи с тем, что один из Продавцов умер, договор купли-продажи не составлен.

На основании статей 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.(п. 62 Постановления № 10/22).

По общему правилу, несоблюдение простой письменной формы сделок не означает, что такие сделки признаются недействительными. В п.1 ст.162 ГК РФ установлены иные последствия: стороны, в случае возможности спора по такой сделке, не вправе ссылаться, подтверждая совершение сделки и ее условия, на свидетельские показания. Однако сама сделка признается действительной и должны наступить те результаты, ради которых она была совершена.

Дом приобретен истцами на совместные средства и во время брака, поэтому по правилам ст. 34 СК РФ является совместной собственностью супругов. Размер долей определяется ими самостоятельно.

Таким образом, супруги Рыгаловы выполнили свои обязательства. Денежные средства за жилой дом истцами переданы в полном объеме продавцам, что подтверждается расписками и Соглашением о задатке. С момента приобретения указанного жилого дома истцы стали владеть и пользоваться им как своим собственным.

Таким образом, все существенные условия в требуемой в подлежащих случаях форме сторонами были соблюдены, следовательно, сделка купли – продажи является действительной.

Совокупностью представленных истцами доказательств в судебном заседании установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: (адрес обезличен) на момент заключения договора купли-продажи принадлежал на праве частной собственности (данные о личности обезличены), Карпову О.А. и был ими продан в (дата обезличена) супругам Рыгаловым.

С момента приобретения указанного жилого дома истцы стали владеть и пользоваться им как своим собственным. На данный момент истцы, фактически осуществляющие владение недвижимым имуществом – жилым домом, но не могут оформить на него право собственности в установленном законом порядке. Им необходимо произвести государственную регистрацию права собственности на приобретенное недвижимое имущество, однако препятствием к этому послужила смерть одного из продавцов и отсутствие правоустанавливающих документов на дом, что лишает их возможности зарегистрировать право собственности на дом.

Согласно статья 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (в ред. Федерального закона от 02.10.2007 N 225-ФЗ)

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. При этом в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На невозможность распоряжения приобретенным имуществом до его государственной регистрации указал также ВАС РФ в п. 14 Постановления Пленума N 8 от 25.02.1998 г. По мнению ВАС РФ, до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не в праве распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ (далее – Закон) определяет, что владелец может получить свидетельство о праве собственности на недвижимость только после внесения объекта в Единый государственный реестр. Согласно ст. 2 Закона владелец получает весь комплекс прав (владения, пользования, распоряжения) на недвижимость лишь с момента государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 того же Федерального закона основаниями для государственной регистрации прав, в том числе являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В силу ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 ГК РФ, в которой говорится, что совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ здания, сооружения являются недвижимым имуществом, поэтому право собственности на них подлежит регистрации в порядке, установленном Законом Российской Федерации от 21.07.1997г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними". Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ст. 218 ГК РФ).

В силу ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Государственной регистрации подлежит также переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости от продавца к покупателю (ст.551 ГК РФ).

Таким образом, требования истцов суд признаёт законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Рыгаловой Л. М., Рыгалова В. В. к Карпову О. А., Карповой Л. А., Карповой Н. В., Карпову С. А., (данные о личности обезличены0, удовлетворить в полном объеме.

Признать действительной сделку купли-продажи жилого дома по адресу: (адрес обезличен), совершенную между (данные о личности обезличены), Карповым О. А. с одной стороны и Рыгаловой Л. М., Рыгаловым В. В. с другой стороны.

Признать за Рыгаловой Л. М. и Рыгаловым В. В., право собственности на жилой дом по адресу: (адрес обезличен), двухэтажный, общей площадью <данные изъяты> кадастровый номер <данные изъяты> в размере <данные изъяты> (одной второй) доли за каждым.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Тоцкий районный суд Оренбургской области в течение месяца с момента вынесения решения суда в окончательной форме.

Судья: Т.И. Борцова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30 июня 2014 года.

СОГЛАСОВАНО «___»___________2014 ГОДА

СУДЬЯ

К ПУБЛИКАЦИИ РАЗРЕШЕНО

ПРЕДСЕДАТЕЛЬ «___»_________2014 ГОДА