Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-598/2015 ~ М-629/2015 от 10.06.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 сентября 2015 года. п. Дубна

Одоевский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Таранец С.В.,

при секретаре Давидян З.А.,

с участием помощника прокурора Дубенского района Тульской области Ноздрачевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Дубенского района Тульской области, поданного в интересах муниципального образования Дубенский район, неопределенного круга лиц к Сильнову А.С., администрации муниципального образования Дубенский район о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на земельный участок с кадастровым номером №,

установил:

прокурор Дубенского района в интересах муниципального образования Дубенский район, неопределённого круга лиц обратился с иском к Сильнову А.С., администрации муниципального образования Дубенский район о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года, применении последствий недействительности № 71:07:030201:584. В обоснование исковых требований ссылается на то, что прокуратурой Дубенского района Тульской области была проведена проверка соблюдения земельного законодательства в администрации МО Дубенский район при осуществлении сделок по продаже земельных участков.

В ходе проверки установлено, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО Дубенский район с Сильновым А.С. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения (фонд перераспределения), с разрешенным использованием: для дачного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Согласно данным публичной кадастровой карты земельный участок полностью покрыт лесом. В ходе осмотра земельного участка с участием лесничего Гурьевского лесничества ГУ ТО «Одоевское лесничество» было установлено, что лесной массив состоит из березы, липы, осины, примерный возраст которых составляет 75 лет.

Таким образом, фактически заключенным договором по продаже земельного участка с кадастровым номером № в собственность Сильнову А.С. продан лесной массив, а не земли сельскохозяйственного назначения.

Лесные участки, ранее находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании сельскохозяйственных предприятий, подлежали передаче в лесной фонд, чего администрацией МО Дубенский район сделано не было.

Кроме того, с целью продажи данного земельного участка была определена его стоимость. ООО «Бюро оценки» проводило оценку стоимости земельного участка исходя из площади, категории и вида разрешенного использования, отраженных в кадастровом паспорте, без выхода на место его расположения. В результате проведенной оценки стоимость земельного участка составила <данные изъяты> рублей. Ответчик Сильнов А.С. приобрел его за <данные изъяты> рублей по итогам состоявшихся торгов, победителем которых он был признан.

Согласно подготовленному ООО «Бюро оценки» экспертного заключения об определении рыночной стоимости земельного участка с учетом расположенного на нем лесного массива установлено, что его реальная стоимость составляет <данные изъяты> рублей, что в 4,5 раза больше чем стоимость, по которой земельный участок выставлялся на торги. В результате указанных действий администрации МО Дубенский район бюджет муниципального образования недополучил денежные средства в размере <данные изъяты> руб., чем были нарушены интересы муниципального образования Дубенский район. При этом земельным законодательством предусмотрено обязательное проведение оценки продаваемых органами местного самоуправления земельных участков, при этом оценка должна соответствовать фактической стоимости реализуемого имущества.

В силу ст. 167 и 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного

правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая, что заключенным договором купли-продажи продан земельный участок по заниженной оценке нарушены интересы муниципального образования Дубенский район, в соответствии с ч.1 ст. 45 ГПК РФ, прокурор просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года, применить последствия признания сделки недействительной, возвратив стороны в первоначальное положение, прекратить право собственности Сильнова А.С. на земельный участок с кадастровым номером №.

Ответчик Сильнов А.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушанием дела, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, суду не представил.

Представитель ответчика администрации МО Дубенский район по доверенности Тимонина С.А. с иском прокурора согласна, пояснив, что земельный участок с кадастровым номером № относится к категории земельных участков сельскохозяйственного назначения (фонд перераспределения). Работу по формированию данных земельных участков проводило Правительство Тульской области. По результатам публичных слушаний вид разрешенного использования земельного участка был изменен - для дачного строительства, о чем ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО Дубенский район вынесено постановление. После изменения вида разрешенного использования земельного участка он был выставлен на торги с начальной ценой <данные изъяты> рублей. На аукцион с заявкой о покупке земельного участка обратился Сильнов А.С., который и приобрел земельный участок с кадастровым номером № в собственность, как победитель аукциона. Глава администрации МО Дубенский район Кондаков А.В. знал о том, что данный земельный участок продавать нельзя, поскольку на нем расположена береговая зона (лес). В настоящее время в отношении Кондакова А.В. по данному факту возбуждено уголовное дело. С целью продажи земельного участка экспертом ООО «Бюро оценки» была определена его стоимость исходя из площади, категории и вида разрешенного использования, отраженных в кадастровом паспорте: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для дачного строительства, без выхода на место его расположения.

Исходя из положений ст. 167 УПК РФ, учитывая мнение участников процесса суд, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Сильнова А.С.

Заслушав объяснение сторон, исследовав материалы дела, заключение прокурора Ноздрачевой М.А., полагавшей иск удовлетворить, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 2 Федерального закона «О введении в действие лесного кодекса РФ» от 04.12. 2006 года № 201 – ФЗ земли лесного фонда находятся в федеральной собственности.

В соответствии со ст. 6 лесного кодекса РФ леса располагаются на землях лесного фонда и землях иных категорий. Использование, охрана, защита, воспроизводство лесов осуществляются в соответствии с целевым назначением земель, на которых эти леса располагаются.

В силу ч.1 ст. 8 лесного кодекса РФ лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности.

Поручением первого заместителя председателя Правительства РФ от 07.11.2007 года Минюст России поручил Министерству природных ресурсов России, Минстерству экономического развития провести работы и принять согласованные меры по обеспечению регистрации права собственности РФ на лесные участки в составе земель лесного фонда, ранее находившихся во владении сельскохозяйственных организаций.

В ходе исполнения поручения Правительства РФ на заседании рабочей группы по подготовке к губернаторскому совету по вопросу: «О координации действий органов власти различных уровней с целью обеспечения государственной регистрации права собственности РФ на леса, ранее находившиеся во владении сельскохозяйственных предприятий Тульской области» от 11.02.2011 года, главам администраций МО тульской области рекомендовано провести инвентаризацию лесных участков, ранее находившихся во владении сельскохозяйственных организаций в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также установить наличие правообладателей земельных участков, на землях которых находятся лесные участки, ранее находившиеся во владении сельскохозяйственных организаций с получением согласия правообладателя, уполномоченного органа на перевод земельного участка в категорию земель лесного фонда, либо на отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Таким образом, лесные участки, ранее находящиеся в постоянно (бессрочном) пользовании сельскохозяйственных предприятий, подлежали передаче в лесной фронд.

В мае 2012 года Правительством Тульской области были проведены работы по формированию земельных участков, расположенных на территории МО Дубенский район.

По результатам проведения работ по формированию и постановке на учет земельных участков, были сформированы и поставлены на учет земельные участки, в том числе из земель бывшего сельскохозяйственного производственного кооператива «Заветы Ленина».

Среди них сформирован земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, который был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, расположенный адресу: <адрес>.

Согласно данным Публичной кадастровой карты указанный земельный участок полностью покрыт лесом, является прибрежной зоной пруда.

Лесной массив состоит из березы, осины, липы, примерный возраст лесного массива составляет 75 лет.

Указанные обстоятельства подтверждаются актами осмотров земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ и с участием лесничего Гурьевского лесничества ГУ ТО «Одоевское лесничество».

Следовательно, сформированный земельный участок, ранее находившийся в постоянном (бессрочном) пользовании СПК «Заветы Ленина», занятый лесом, подлежал передаче в лесной фонд.

Однако согласно кадастровому паспорту земельный участок был поставлен на кадастровый учет как земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства.

С целью продажи данного участка была определена его стоимость.

ООО «Бюро оценки» проводило оценку стоимости земельного участка с кадастровым номером № без выхода на место его расположения, исходя из площади, категории и вида разрешенного использования, отраженных в кадастровом паспорте. В результате проведенной оценки стоимость земельного участка составила <данные изъяты> рублей.

Достоверно зная, что земельный участок с кадастровым номером № является лесом, глава администрации МО Дубенский район Кондаков А.В. принял решение о проведении аукциона по его продаже с начальной ценой <данные изъяты> рублей (лот №28), что подтверждается постановлением «О проведении аукциона» № от ДД.ММ.ГГГГ года.

По итогам торгов победителем признан Сильнов А.С., с которым ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. по цене <данные изъяты> рублей.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст. 167 ГК РФ).

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ч.7 ст. 38.1 ЗК РФ продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

В соответствии с ч.1 и ч.3 ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу п.2 ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года №135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интереса; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждение к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с ч.1 ст. 8 указанного закона проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Таким образом, земельным законодательством предусмотрено обязательное проведение оценки продаваемых органом местного самоуправления земельных участков, при этом оценка должна соответствовать фактической стоимости реализуемого имущества.

Из экспертного заключения ООО «Бюро оценки» об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № с учетом расположенного на нем лесного массива следует, что его рыночная стоимость на 23.03.2014 года составляет <данные изъяты> рублей.

Земельный участок был продан Сильнову А.С. за <данные изъяты> рублей, то есть явно по заниженной цене.

Отчуждение земельного участка администрацией МО Дубенский район по цене значительно ниже рыночной, то есть явно несоразмерной действительной стоимости этого имущества, является обстоятельством, позволяющим усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Следовательно, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО Дубенский район и Сильновым А.С. является недействительным.

Ответчиками не представлены суду доказательств о наличии каких-либо разумных причин определения такой цены договора.

Из материалов дела не усматривается, что на момент заключения договора купли-продажи между администрацией МО Дубенский район и Сильновым А.С. его цена снизилась с <данные изъяты> рублей до <данные изъяты> рублей (первоначальная оценка), а также доказательств опровергающих заключение оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка.

В силу ч.1 ст. 167 ГК РФ, зарегистрированное за ответчиком Сильновым А.С. право собственности на спорный земельный участок является недействительным, так как государственная регистрация осуществлена на основании ничтожного договора.

Предложенная цена покупки должна была вызвать у ответчика сомнения в отношении права продавца на его отчуждение. Однако Сильнов А.С. не проявил должной осмотрительности и не провел дополнительной проверки юридической судьбы приобретаемого недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что Сильнова А.С. нельзя признать добросовестным приобретателем.

В связи с изложенным и, учитывая вышеприведенные обстоятельства, суд считает, что администрация МО Дубенский район не имела права на отчуждение спорного земельного участка с кадастровым номером № по цене значительно ниже рыночной, а поэтому договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ, а данная сделка не влечет для сторон каких - либо юридических последствий за исключением связанных с ее недействительностью.

Поскольку у администрации МО Дубенский район отсутствовало право по отчуждению указанного земельного участка с кадастровым номером № Сильнову А.С., то у Сильнова А.С. отсутствовало основание для возникновения и регистрации права собственности на спорный объект.

Согласно п.п. 52,53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

исковые требования прокурора Дубенского района Тульской области, поданного в интересах муниципального образования Дубенский район, неопределенного круга лиц, к Сильнову А.С., администрации муниципального образования Дубенский район о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на земельный участок с кадастровым номером № удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования для дачного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между администрацией муниципального образования Дубенский район и Сильновым А.С..

Применить последствия признания сделки недействительной, возвратив стороны в первоначальное положение.

Прекратить право собственности Сильнова А.С. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования для дачного строительства, расположенный по адресу: <адрес>.

Обязать администрацию муниципального образования Дубенский район возвратить Сильнову А.С. денежную сумму в размере <данные изъяты>).

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Одоевский районный суд Тульской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья С.В. Таранец