Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6779/2016 ~ М-6466/2016 от 16.09.2016

Мотивированное решение изготовлено 28.11.2016

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № ******

в производстве Октябрьского районного суда <адрес>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 ноября 2016 года Октябрьский районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Жейновой С.И., при секретаре ФИО2,

с участием представителя истца ФИО3, представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

УСТАНОВИЛ:

Администрация <адрес> обратилась в суд с вышеназванным иском. В обоснование требований истец указал, ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> и ООО «ФИО22» был заключен договор аренды № ****** (в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ), в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 19 550 кв.м., кадастровый № ******. Земельный участок предоставлен под строительство торгового центра на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. По истечении предусмотренного договором срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя в соответствии с п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. В связи с вводом объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № RU 66302000-150 (1-ая очередь торгового центр) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, образуется множественность лиц на стороне арендатора. В связи с государственной регистрацией доли 600/183038 в праве общей собственности на объект незавершенного строительства – вторая очередь строительства, права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № ****** возникают у ФИО1 Размер арендной платы за землю для каждого арендатора определяется пропорционально занимаемым площадям, которая для ФИО1 определяется в размере 61,81/58720 от 19550 кв.м. с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время. Вместе с тем, арендная плата, начисленная за период с ноября 2012 по июнь 2016 ответчиком не оплачена.

В связи с изложенным, истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с ноября 2012 по июнь 2016 в размере ФИО7, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере ФИО8

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении требований в полном объеме. Суду пояснила, что ФИО1 является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку договор аренды земельного участка, на который ссылается истец, заключен между Администрацией <адрес> и ООО ФИО20» (ранее - ООО «ФИО21»), данный договор является действующим, зарегистрирован в установленном законом порядке, не расторгнут. ФИО1 является собственником доли в объекте незавершенного строительства. В настоящее время ООО «ФИО23» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Решениями Арбитражного суда <адрес> с ООО «ФИО33» в пользу Администрации <адрес> взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды № ****** от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по июнь 2015 на общую сумму ФИО9 Таким образом, арендная плата за земельный участок, расположенный под объектом незавершенного строительства – 2 очередь торгового центра, где у ФИО1 имеется доля в праве, уже взыскана Арбитражным судом <адрес> с застройщика ООО «ФИО24». Считает, что при отсутствии какого-либо письменного соглашения между ФИО1 и Администрацией <адрес>, ФИО1 не является арендатором по вышеуказанному договору, в связи с чем, у нее отсутствует обязанность по оплате арендной платы. Кроме того, указала, что в настоящее время объект, в котором ФИО1 имеет 600/183038 долей в общей долевой собственности, является объектом незавершенного строительства (40% готовности) – объектом, не введенным в эксплуатацию. Считает, что при определении размера арендной платы истцом неправильно определена доля ответчика, поскольку общая площадь объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке составляет 59824,4 кв.м. и именно она должна использоваться при определении размера доли. Кроме того, указала, что согласно свидетельству о праве собственности на долю в объекте незавершенного строительства указана столько степень застройки (1507,5 кв.м.) и доля ФИО1 без указания площади помещения (кв.м.), этажности. Таким образом, в настоящее время неизвестно и документально не подтверждено, какова действительная площадь объекта незавершенного строительства в настоящий момент при имеющейся степени готовности здания. Также считает, что истцом неверно определена ставка арендной платы (5,5 – за 2015 год), поскольку данная ставка применяется к земельным участкам, предназначенным для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки, введенных в эксплуатацию. Вместе с тем, ФИО5 является собственником доли в общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, следовательно, к данным отношениям не может быть применена ставка в размере 5,5. Считает, что при отсутствии в собственности ФИО1 площади в квадратных метрах в объекте незавершенного строительства, не сданного в эксплуатацию, невозможно рассчитать арендную плату на земельный участок. Постановление <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******-ПП не может быть применено к данным правоотношениям. Кроме того, указала, что ООО «ФИО25» было произведено межевание спорного земельного участка, в результате которого земельный участок был разделен на 3 части: земельный участок по введенным в эксплуатацию зданием ТРЦ «ФИО34», земельный участок - под парковки, земельный участок – под объект незавершенного строительства. Таким образом, площадь земельного участка под объектом незавершенного строительства составила 1760 кв.м. По данным истца размер земельного участка под объектом 2 очереди строительства составляет 6153,67 кв.м., вместе с тем при расчете арендной платы истцом берется общая площадь земельного участка. В случае удовлетворения требований истца представитель ответчика просила применить срок исковой давности о взыскании арендной платы за период с ноября 2012 по сентябрь 2013 года.

Ответчик надлежащим образом извещалась судом о времени и месте рассмотрения дела по последнему известному суду месту жительства, в судебное заседание не явилась, об уважительных причинах неявки не сообщила, ходатайство об отложении заседания или о рассмотрении дела в свое отсутствие не заявила.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО «ФИО26», надлежащим образом извещался судам о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об уважительных причинах неявки не сообщил, ходатайство об отложении заседания или о рассмотрении дела в свое отсутствие не заявил.

На основании положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> и ООО «ФИО27» (ранее ООО «Торговый дом «Чкаловский») заключен договор № ****** аренды земельного участка (в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ), в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 19 550 кв.м., кадастровый № ******. Земельный участок предоставлен под строительство торгового центра на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

По истечении предусмотренного договором срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя в соответствии с п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

На земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501005:0016 расположено 6-ти этажное здание торгового центра 1-й очереди общей площадью 40968,8 кв.м. и объект незавершенного строительства торгового центра 2-й очереди общей площадью 18855,6 кв.м. (разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № RU 66302000-1185, согласно которому по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ степень готовности – 40%).

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право общей долевой собственности (600/183038 доли) на объект незавершенного строительства (административное здание), местонахождение: <адрес>, регистрационная запись 66-66-01/387/2011-660, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель относит объекты незавершенного строительства к недвижимым вещам.

В пункте 38 постановления от ДД.ММ.ГГГГ № ****** "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что вещь может быть недвижимой в силу своих природных свойств, что строящийся объект может быть признан недвижимостью, если, по крайней мере, полностью сооружен фундамент или завершены аналогичные работы. Таким образом, с указанного момента объект недвижимости юридически существует.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С момента государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства он становится и объектом гражданского права, что позволяет совершать с ним различные гражданско-правовые сделки.

В данном случае ответчиком зарегистрировано право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Названный объект является объектом недвижимого имущества, объектом гражданских прав. Иного ответчиком не доказано, из материалов дела не следует.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № ****** "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № ******), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № ****** (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № ******, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Из изложенного следует, что покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости означает, что договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю, а также к иному приобретателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Таким образом, с даты регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (ДД.ММ.ГГГГ), ФИО1 приобрела право пользования земельным участком, занятым приобретенным ею объектом и необходимым для его использования на праве аренды. Из изложенного следует, что к ответчику перешли права и обязанности по договору аренды на тех же условиях и в том же объеме, какие были предусмотрены для арендатора по рассматриваемому договору аренды.

При этом переход к приобретателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, пункту 13 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № ****** возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, арендатором земельного участка в связи с регистрацией права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, стала ответчик, иными словами к ФИО1 перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ****** (в редакции дополнительных соглашений №№ ****** от ДД.ММ.ГГГГ, 1 от ДД.ММ.ГГГГ, 2 от ДД.ММ.ГГГГ, 4 от ДД.ММ.ГГГГ, 5 от ДД.ММ.ГГГГ).

При этом режим права собственности (в данном случае – долевая) не влияет на обязанность ответчика осуществлять плату за пользование земельным участком.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 1 статьи 65 формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок внесения арендной платы определен п. 2.4 договора № ****** (в редакции дополнительных соглашений №№ ****** от ДД.ММ.ГГГГ, 1 от ДД.ММ.ГГГГ, 2 от ДД.ММ.ГГГГ, 4 от ДД.ММ.ГГГГ, 5 от ДД.ММ.ГГГГ) арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды земельного участка у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам за период с ноября 2012 г. по июнь 2016 г. в размере ФИО10

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по арендной плате.

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации под исковой давностью понимается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Таким образом, исковая давность устанавливается для защиты нарушенного субъективного права.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 названного Кодекса.

В п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Факт истечения срока исковой давности служит самостоятельным основанием для отказа в иске, применение судом срока исковой давности исключает саму необходимость исследования доказательств по делу (п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № ****** "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"). Общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку договором аренды (п. 2.4.) и соответствующими расчетами на 2012-2013 г.г. предусмотрена ежемесячная оплата, истец мог и должен был узнать о нарушении своего права не позднее 10 числа каждого месяца, подлежащего оплате.

В связи с тем, что истец обратился в суд с иском – ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает, что исковое заявление подано с пропуском срока исковой давности в отношении требований о взыскании задолженности за период с ноября 2012 года по сентябрь 2013 года.

Следовательно, истец вправе требовать взыскания задолженности по арендной плате за период с октября 2013 года.

Поскольку срок исковой давности по спорному периоду истек и ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, требования о взыскании задолженности по арендной плате с ноября 2012 года по сентябрь 2013 года в размере ФИО11, пени за этот период времени в размере ФИО12 (в соответствии с представленным истцом в материалы дела информационным расчетом, который представителем ответчика не оспаривался) удовлетворению не подлежат.

Представитель ответчика в судебном заседании также ссылался на то, что арендная плата за весь земельный участок уже взыскана с застройщика - ООО «ФИО28», судебными актами по делам №№ ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, не может быть повторно взыскана с ответчика.

Данный довод ответчика судом не может быть принят во внимание, поскольку из представленных в материалы дела также расчетов арендной платы для ООО «ФИО29» за 2013-2015 годы следует, что арендная плата для него рассчитывалась не за весь земельный участок общей площадью 19 550 кв.м., а за часть земельного участка площадью 6 585,93 кв.м.

Взыскание арендной платы с ООО «ФИО30» решениями Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ ******, от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ ****** само по себе не прекращает указанного обязательства ответчика, возникшего у нее в силу закона с момента государственной регистрации ее права общей долевой собственности на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке (с ДД.ММ.ГГГГ в размере 600/183038 доли).

Кроме того, в материалы дела не представлено доказательств исполнения ООО «ФИО31» вышеназванных судебных актов, а наличие судебного акта о взыскании арендной платы не является достаточным основанием для вывода о прекращении обязательства его исполнением.

Иного ответчиком не доказано, из материалов дела не следует.

Кроме того, ответчик ссылается на то, что истцом при расчете арендной платы неверно применена площадь земельного участка, в связи с чем не правильно произведен расчет арендной платы.

Таким образом, между сторонами возникли разногласия относительно площади земельного участка, из которой необходимо исходить при определении размера арендной платы: истец при расчете арендной платы исходит из того, что договор аренды заключен в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501005:0016 площадью 19550 кв.м. Ответчик ссылается на то, что действительная примерная площадь земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, составляет 1760 кв.м.

Суд, изучив доводы сторон, приходит к следующим выводам.

Ответчик предлагает исходить из площади земельного участка 1760 кв.м., поскольку, как утверждает ответчик, ООО «ФИО32» было произведено межевание спорного земельного участка (№ ****** площадью 19550 кв.м.), в результате которого земельный участок был разделен на 3 части: земельный участок по введенным в эксплуатацию зданием ТРЦ «ФИО35», земельный участок - под парковки, земельный участок – под объект незавершенного строительства.

Однако в нарушение ст.ст.12,56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каких-либо доказательств, свидетельствующих об этом, в материалы дела не представлено, данная позиция не подтверждена документально.

При таких обстоятельствах, в отсутствие доказательств выделения из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501005:0016 земельного участка под объект незавершенного строительства площадью 1760 кв.м., в отсутствие доказательств изменения предмета договора аренды и доказательств иного размера площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта незавершенного строительства, суд полагает, что при расчете арендной платы надлежит исходить из площади земельного участка, являющегося предметом рассматриваемого договора аренды -19550 кв.м.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с п. 2 договора № ****** от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительных соглашений № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ) размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативно правовыми актами Российской Федерации, <адрес> и Муниципального образования «<адрес>» и указывается в расчете арендной платы, которая является неотъемлемой частью договора аренды (Приложение N 1).

В данном случае расчет платы за землю должен производиться в соответствии с Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности <адрес>, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории <адрес>", пропорционально площади используемого земельного участка и площади находящегося в собственности ответчика объекта незавершенного строительства.

Размер арендной платы определяется для каждого арендатора пропорционально соотношению площади помещений, находящихся в их собственности к общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке.

Согласно п. 5 Положения, утвержденного Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 1855-ПП, если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле: КС х Д х СтАП х Ку х ПК АП = -------------, 100 где: Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ****** представленному в материалы дела, общая площадь земельного участка с кадастровым номером № ****** расположенного по адресу: <адрес>, составляет 19550 кв.м. На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости общей площадью 59824,4 кв.м., в том числе 6-ти этажное здание торгового центра 1-й очереди общей площадью 40968,8 кв.м. (кадастровый паспорт здания от ДД.ММ.ГГГГ № ******) и объект незавершенного строительства торгового центра 2-й очереди общей площадью 18855,6 кв.м. (разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № № ******, согласно которому по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ степень готовности 40 %).

Согласно выписке из ЕГРП ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежит объект незавершенного строительства, а именно 600/183038 доли.

Доводы представителя ответчика о том, что при расчете арендной платы истцом неверно применяется ставка платы исходя из разрешенного использования - земельные участки для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки, поскольку строительство спорного объекта не завершено, суд находит обоснованными.

При определении размера арендной платы по отношению к спорным периодам истцом применены следующие ставки: с ноября 2012 г. по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3,5%, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3,5 % за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 4,5 %, за период с 2015 г. в размере 5,5%, определенные п. 66 раздела ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности <адрес>, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории муниципального образования «<адрес>» Постановления <адрес> № ******-ПП от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из категории земель и вида разрешенного использования земельного участка, как земельного участка, предназначенного для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки (за исключением земельных участков, указанных в п. 67), поскольку ставка 1% (до 2014г.), 1,5% (с 2014г.) может применяться лишь до окончания срока действия разрешения на строительство.

В соответствии с п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Вследствие указанного под нормативным сроком строительства понимается срок, определенный в разрешении на строительство.

Для строительства спорного объекта были выданы разрешения на строительство объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № № ******, от ДД.ММ.ГГГГ № № ****** на строительство объекта капитального строительства по проекту «Торговый центр по <адрес>. Административное здание (вторая очередь строительства)» на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, в указанный выше срок строительство объекта не завершено.

Согласно представленных в материалы дела: копии кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, письму ООО «ФИО36» Исх.№ ****** от ДД.ММ.ГГГГ фактическая возможность эксплуатации объекта незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> находится на стадии завершенности не более 70%.

Вместе с тем нахождение на арендуемом земельном участке незавершенного строительством объекта означает, что этот участок не может использоваться иным образом, чем для строительства, поскольку лишь окончание строительства и ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию является основанием для изменения правового режима земель, занятого соответствующим объектом.

Понятия строительства дано в пункте 13 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которыми строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ). В соответствии с условиями договора аренды земельный участок предоставлен ответчику для строительства торгового центра 1 -ой и 2 -ой очереди, при этом окончание срока действия разрешения на строительство не свидетельствует об окончании строительства и начале эксплуатации возведенного объекта, а также об изменении целевого использования земельного участка.

В связи с этим, суд соглашается с позицией представителя ответчика о том, что при определении размера арендной платы необходимо применять ставку арендной платы 1% (п. 68 Постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 1855-ПП (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ); п. 65 Постановления <адрес> № ******-ПП от ДД.ММ.ГГГГ (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ)) как для земельных участков, на которых ведется строительство, а не 3.5 %, 4,5 % и 5,5%, на чем настаивает истец.

Доказательств окончания строительства и введения объектов недвижимости в эксплуатацию в период заявленный истцом, других документов в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, истцом не представлено (ст. 65 АПК РФ). Кроме того, судом учтено, что разрешенное использование земельного участка до настоящего времени не изменено: согласно представленному кадастровому паспорту в отношении земельного участка с кадастровым номером № ****** от 21.07.2015г. его разрешенным использованием является строительство торгового центра.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что истцом не доказано наличие оснований для применения ставок арендной платы за период с ноября 2012 г. по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3,5%, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3,5 % за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 4,5 %, за период с 2015 г. в размере 5,5%, определенных по условиям п.66 раздела «Ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности <адрес>, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории муниципального образования «<адрес>», в отношении земельного участка, предназначенного для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки с момента окончания действия разрешения на строительство.

Таким образом, при расчете арендной платы на 2013 год подлежала применению ставка арендной платы в размере 1% от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 68 Постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 1855-ПП (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ). С ДД.ММ.ГГГГ подлежала применению ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости (пункт 65 Постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 1855-ПП (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ).

При указанных обстоятельствах суд, применив указанную ставку (информационный расчет, представленный истцом в материалы дела), с учетом истечения срока исковой давности по указанному выше периоду, приходит к выводу о том, что за период с октября 2013 года по сентябрь 2016 года размер подлежащей уплате арендной платы составляет ФИО13, пени в размере ФИО14

Учитывая, что землепользование в Российской Федерации является платным, суд полагает, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате заявлено обоснованно, однако подлежит удовлетворению частично в размере ФИО15 на основании ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в соответствии со ст.103 Гражданского кодекса РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, с ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере ФИО16

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации <адрес> задолженность по договору аренды земельного участка в размере ФИО17, пени в размере ФИО18

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в размере ФИО19 в доход местного бюджета.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Председательствующий: С.И. Жейнова