Решение по делу № 2-4411/2019 от 15.11.2019

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 декабря 2019 года <адрес>

Королевский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Маркина Э.А., при секретаре ФИО10, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к ФИО5, ФИО6 об уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО4, уточнив требования, обратились в суд с иском к ФИО8 ЕВ., ФИО2 об уменьшении покупной цены, уплаченной по договору купли-продажи (купчей) земельных участков и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ за земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>А, на <данные изъяты> рублей;

взысканиис ФИО1 солидарно <данные изъяты> <данные изъяты>) рублей - в пользу ФИО3 и <данные изъяты> тысяч) рублей - в пользу ФИО4;

взыскании с ФИО1 судебных издержек расходов по уплате государственной пошлины в размере 13 200 (Тринадцать тысяч двести) рублей в следующем порядке: <данные изъяты> рублей - в пользу ФИО3 и <данные изъяты> рублей - в пользу ФИО4

В обоснование заявленных требований истцом указано, что ДД.ММ.ГГГГ Истцы как Покупатели заключили договор купли-продажи (купчей) земельных участков и жилого дома, согласно которому в общую долевую собственность Истцов перешли принадлежавшие ФИО14 (Продавец 1),расположенные по адресу: <адрес>А дом общей площадью 734,8 кв.м, кадастровый № стоимостью 16000 000 (Шестнадцать миллионов) рублей и земельный участок площадью 1200 кв.м. кадастровый № стоимостью 10 000 000 (Десять миллионов) рублей, итого общей стоимостью 26 000 000 (Двадцать шесть миллионов)рублей, которые были оплачены Продавцу Истцами в полном объеме в равных долях - по 13 000 000 (Тринадцать миллионов) рублей каждым.

ДД.ММ.ГГГГ Договор и переход права собственности на указанное недвижимое имущество был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ДД.ММ.ГГГГ Истцами и ФИО1 Е.В., действующей от имени Продавца по доверенности, был подписан передаточный акт.

При продаже указанных земельного участка и дома ФИО1 Е.В., которая и как фактический владелец дома и участка, и как полномочный представитель Продавца, действующая от его имени по доверенности, вела все переговоры по заключению сделки, показывала дом и участок, приняла задаток и пр., кроме того, и юридически сама являлась собственником данного земельного участка и дома до Продавца, заверила Истцов, что дом и окружающий участок забор полностью находятся в границах продаваемого земельного участка кадастровый №.

Однако, расстояние от стены дома и до ограждающего участок забора со стороны соседнего земельного участка кадастровый № составляло всего 2,5 метра, что смущало Истцов, так как делало критичным ситуацию с домом в случае несоответствия границы земельного участка существующему ограждению. Из кадастрового плана земельного участка невозможно было понять соотношение границ местности. Проверить соответствие реальных границ земельного участка существующему ограждению Истцы не могли, поскольку продавцы делать межевание отказались, а Истцы, не являясь собственниками, не имели на это юридических правомочий.

Поэтому, в качестве защитной меры, стороны предусмотрели в п.5.3. Договора условие, согласно которому, в случае несоответствия фактических границ земельных участков существующему ограждению, в результате чего площадь земельных участков уменьшилась или изменилась таким образом, что расстояние от стен дома до границ земельного участка уменьшилось на 1м и более, Покупатели вправе предъявить Продавцам предусмотренные ст.557 ГК РФ требования, в том числе о соразмерном уменьшении покупной цены, исходя из расчета - смещение границ на 1 метр – 1000000 (Один миллион) рублей. Дом должен в любом случае находиться в границах земельного участка.

Так как Продавец был уже преклонного возраста и Истцы опасались, что в случае возникновения проблем обращаться им будет не к кому, в качестве дополнительной меры обеспечения исполнения обязательств Продавца, ФИО1 Е.В. заключила с Истцами договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ (копия прилагается), пунктом 4 которого установлена ответственность за нарушения обязательств Продавца 1, в том числе, предусмотренная п.5.3.Купчей (в случае несоответствия фактических границ земельных участков существующему ограждению, в результате чего площадь земельных участков уменьшилась, или изменилась таким образом, что расстояние от стен дома до границ земельного участка уменьшилось на 1 м и более, Покупатели вправе предъявить Продавцам предусмотренные ст.557 ГК РФ требования, в том числе о соразмерном уменьшении покупной цены, исходя из расчета - смещение границ на 1м – 1000 000 (Один миллион) рублей.

Согласно п.5 Договора поручительства, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Продавцом 1 обязательств, перечисленных в п. п. 3 и 4 настоящего договора, Поручитель обязуется исполнить обязательства Продавца 1 в том объеме, в каком они будут существовать на дату предъявления Покупателями соответствующего требования, и в том же порядке, какой предусмотрен Купчей для Продавца 1.

Стороны в п.6 Договора поручительства предусмотрели его действие в течение одного года с даты наступления срока обеспеченного поручительством обязательства, в данном случае - основания для предъявления требований у Покупателей возникли в марте 2018 года, когда к Истцам через кадастрового инженера по вопросу согласования границ земельных участков обратилась владелица смежного земельного участка кадастровый № ФИО15

Из пояснений кадастрового инженера и материалов межевого дела Истцы узнали, что вся площадь от стены дома и до забора в части границы с земельным участком кадастровый №, не относится к принадлежащему им земельному участку кадастровый №, а вместе с забором находится на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый №, принадлежащем ФИО15 на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного сроком на 50 лет, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, при заключении Договора, ФИО1 как представитель Продавца, ввела Истцов в заблуждение касательно существенных обстоятельств, которые могли оказать влияние на решение покупателей, а именно - убедила Истцов, что не только дом, но и все внутреннее расстояние от дома до забора, как и сам забор, полностью находится в пределах земельного участка кадастровый №, что не соответствует действительности. Жилой дом, хотя и расположен в границах данного участка, но вплотную к ним примыкает, что создает риски для его эксплуатации в случае предъявления Истцам претензий владельцем смежного земельного участка касательно его использования Истцами.

Стороны заранее установили своим соглашением вДоговоре (п. 5.3.Договора) условие о том, что сокращение расстояния от дома до границы земельного участка на 1 метр = 1 000 000 рублей.

Исходя из разницы ФИО1 расстоянием от стены дома до существующего ограждения(2,5м), которое Истцы принимали за границу земельного участка, и расстоянием от стены дома до реальной границы земельного участка (0м), они?вправе требовать уменьшения покупной цены земельного участка на <данные изъяты> рублей, однако в направленной ФИО1 претензии (копия прилагается) Истцы ограничили свои требования 1000 000 (Одним миллионом) рублей, таковую сумму считают разумной и обоснованной и просят взыскать с ФИО1 в рамках данного судебного разбирательства.

Истцы первоначально обратились с претензиями и иском к Продавцу, однако в ходе рассмотрения в Лобненском городском суде <адрес> гражданского дела № по иску ФИО3 и ФИО4 к ФИО14 об уменьшении покупной цены земельного участка и взыскании излишне оплаченной суммы, ДД.ММ.ГГГГ от ФИО8 Е.В. участвующей в деле в качестве третьего лица, поступило заявление с приложением копии свидетельства о смерти ФИО14 в мае 2018 года и договора поручительства - как основания, на котором она действовала в данном споре. В результате суд в соответствии со ст.220 ГПК РФ вынес определение о прекращении производства по делу в связи со смертью ФИО1.

Наследником ФИО14 является ФИО11

ДД.ММ.ГГГГ Истцами по обоим известным адресам ФИО1 Е.В. (один - из Договора поручительства и один указанный лично ФИО1 в поданном ею в Лобненский городской суд заявлении от ДД.ММ.ГГГГ) была направлена претензия. Однако ответа на претензию до сих пор не поступило.

В судебном заседании представитель истцов ФИО3, ФИО4 –ФИО12 заявленные требования поддержала, на удовлетворении иска настаивала.

Третье лицо ФИО15 оставила разрешение спора на усмотрение суда.

ФИО1 Е.В., ФИО11 в судебное заседание не явились, направили в суд своего представителя ФИО13, который исковые требования не признал, просил отказать удовлетворении иска.

Суд, рассмотрев дело, заслушав стороны, третье лицо, исследовав письменные материалы дела, находит иск подлежащим отклонению, по следующим основаниям.

Как следует из искового заявления, при продаже земельного участка площадью 1200 кв.м. и жилого дома, ФИО1 Е.В. было заверено, что дом и окружающий участок забор полностью находятся в границах продаваемого земельного участка кадастровый №.

В течение всего периода владения и пользования земельным участком № ФИО1 Е.В. и Продавцом ФИО14 существующее ограждение соответствовало фактическим границам данного земельного участка.

Претензий со стороны владельцев смежных участков о неправильном расположении заборов в адрес ФИО8 Е.В. и ФИО14 не возникало.

В текст договора купли-продажи (купчей) земельных участков и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. и жилой дом Продавцом ФИО14 внесено условие, согласно которому в случае несоответствия фактических границ земельных участков существующему ограждению, в результате чего площадь земельных участков уменьшилась или изменилась таким образом, что расстояние от стен дома до границ земельного участка уменьшилась на 1 м и более, ФИО1 вправе предъявить Продавцу предусмотренные ст. 557 ГК РФ требования, в том числе о соразмерном уменьшении покупной цены, исходя из расчета - смещение границ на 1 метр – <данные изъяты> рублей. Дом должен в любом случае находиться в границах земельного участка.

Согласно п.1. ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В исковом заявлении Истцами указано, что проверить соответствие реальных границ земельного участка существующему ограждению они не могли, в силу того, что не являлись собственниками.

Согласно выписке из ЕГРП Истцы ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировали за собой право собственности в отношении земельного участка и жилого дома.

Истцами не были предприняты попытки с ДД.ММ.ГГГГ удостовериться в фактическом расположении границ ограждения.

Претензии к ФИО1 в отношении расположения границ ограждения у Истцов возникли только в ДД.ММ.ГГГГ г. после обращения к ним владелицы смежного земельного участка, что говорит о злоупотреблении Истцами правом.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

На основании п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

ФИО1 Е.В. и Истцами заключен договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ за исполнение ФИО14 своих обязательств по Договору купли-продажи земельного участка.

В соответствии с п. 5 договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Продавцом обязательств, перечисленных в п.п. 3 и 4 настоящего договора, ФИО8 Е.В. обязуется исполнять обязательства Продавца в том объеме, в каком они будут существовать на дату предъявления ФИО1 соответствующего требования и в том же порядке, какой предусмотрен Купчей для Продавца.

Согласно п. 6 Договора поручительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ФИО1 Истцами и ФИО1, Договор вступает в силу с момента подписания и действует до даты истечения 1 (Одного) года с момента наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства.

Согласно ст. 431ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из текста Договора поручительства от ДД.ММ.ГГГГ буквальное значение п.п. 3 и 4 относится к обязательствам, которые возникают у ФИО8 Е.В. до момента передачи Истцам имущества, тем самым до момента подписания передаточного акта сторонами.

Передаточный акт к договору купли-продажи (купчей) земельных участков и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок площадью 1200 кв.м. и жилой дом подписан ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, истечение срока действия Договора поручительства необходимо считать именно с данной даты.

Согласно Передаточному акту ФИО14 передал Истцам имущество в соответствии с условиями Купчей, без недостатков, а также стороны подтвердили, что все обязательства выполнены, претензий друг к другу не имеют.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

На основании изложенного, Договор поручительства действует 1 (Один) год с момента подписания передаточного акта, тем самым обязательство ФИО8 Е.В. прекращено ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 2 ст. 477 ГК РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

Исходя из вышеизложенного, Истцами пропущен срок для предъявления требований о соразмерном уменьшении покупной цены кФИО5 и ФИО2B.

Согласно п. 1 ст. 323 ГК РФ, наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно.

Согласно п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 9 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О судебной практике по делам о наследовании» (далее - Постановления), под долгами наследодателя, по которым отвечают наследники, следует понимать все имевшиеся у наследодателя к моменту открытия наследства обязательства, не прекращающиеся смертью должника (статья 418 ГК РФ), независимо от наступления срока их исполнения, а равно от времени их выявления и осведомленности о них наследников при принятии наследства.?

В соответствии с п. 14 Постановления, в состав наследства входит принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в частности:

вещи, включая деньги и ценные бумаги (статья 128 ГК РФ);

имущественные права (в том числе права, вытекающие из договоров, заключенных наследодателем, если иное не предусмотрено законом или договором; исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности или на средства индивидуализации; права на получение присужденных наследодателю, но не полученных им денежных сумм);

имущественные обязанности, в том числе долги в пределах стоимости перешедшего к наследникам наследственного имущества (пункт 1 статьи 1175 ГК РФ).

Согласно п. 15 Постановления, имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также если их переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами (статья 418, часть вторая статьи 1112 ГК РФ). В частности, в состав наследства не входят: право на алименты и алиментные обязательства (раздел V Семейного кодекса Российской Федерации, далее - СК РФ), права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования (статья 701 ГК РФ), поручения (пункт 1 статьи 977 ГК РФ), комиссии (часть первая статьи 1002 ГК РФ), агентского договора (статья 1010 ГК РФ).

Исходя из ранее изложенного, стоит отметить, что на момент смерти ДД.ММ.ГГГГ ФИО14 не имел никаких обязательств перед Истцами, в том числе и по Договору, тем самым ФИО2B. не может отвечать за ФИО14 в заявленных Истцами требованиях.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требованийФИО3, ФИО4 к ФИО5, ФИО2 уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Королевский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: