Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-1478/2019 от 15.05.2019

Судья Сергунина И.И. Дело № 33-1478/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 мая 2019 года город Орёл

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Курлаевой Л.И.,

судей Старцевой С.А., Жидковой Е.В.,

при секретаре Шамарине А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прус Марины Анатольевны к Кулагиной Татьяне Вячеславовне о расторжении договора аренды нежилого помещения, по встречному иску Кулагиной Татьяны Вячеславовны к Прус Марине Анатольевне о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения,

по апелляционной жалобе Кулагиной Татьяны Вячеславовны на решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 12 марта 2019 г., которым первоначальные и встречные исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Старцевой С.А., объяснения представителя Кулагиной Т.В. по доверенности Назарова А.В., поддержавшего апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, Прус М.А., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Прус М.А. обратилась в суд с иском к Кулагиной Т.В. о расторжении договора аренды нежилого помещения. В обоснование требований указывалось, что 15.08.2018 между сторонами был заключен договор аренды (далее по тексту Договор аренды, Договор) нежилого помещения, расположенного по адресу:    г.Орёл, <адрес> для размещения в нем магазина по продаже тканей сроком с 15.08.2018 по 15.07.2019.

Размер арендной платы составлял <...> и коммунальные платежи. Оплата должна была производиться посредством перевода денежных средств на карту, владельцем которой является Кулагин Д.А.

Со стороны Прус М.А. условия договора выполнялись надлежащим образом, однако арендатором были допущены нарушения таковых, послужившие причиной для его расторжения со стороны Прус М.А.: не был предоставлен доступ к витринам, которые входят в аренду; созданы препятствия к пользованию имуществом в соответствии с условиями договора, поскольку при пересечении территории для доступа к санузлу срабатывала сигнализация, которая создает неудобства, как Прус М.А., так и другому арендатору. Указанные недостатки не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Прус М.А., которая не могла обнаружить их во время осмотра при заключении договора.

Кроме того, предоставлено не то помещение, которое было ею осмотрено и устраивало, предоставленное помещение не подходило для использования в целях, для которых было арендовано.

16.10.2018 Прус М.А. освободила предоставленное помещение, поставила ответчика в известность об этом и вернула ключи. Возражений со стороны Кулагиной Т.В. не поступило, что позволило ей считать прекращенными арендные правоотношения, однако арендодатель отказалась подписывать акт приема - сдачи помещения.

01.11.2018 Прус М.А. поступила претензия от Кулагиной Т.В. с требованием о внесении арендной платы за октябрь 2018 г. и вторую часть обеспечительного платежа в течение трех рабочих дней.

На основании изложенного истец просила досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения, заключенный между ИП Прус М.А. и Кулагиной Т.В. с 16.10.2018.

Кулагина Т.В. обратилась со встречными требованиями к Прус М.А. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения.

В обоснование требований указывалось, что в соответствии с заключенным между сторонами Договором аренды арендодатель передает во временное пользование часть нежилого помещения для размещения в нем магазина по продаже тканей, общая площадь которого составляет 21 кв.м. и является помещением №2 на плане.

В акте приема-передачи арендуемого помещения, составленного согласно п. 2.1 Договора, отражено имущество которое передано в рамках Договора аренды №10, находящееся на арендуемой площади. Акт подписан сторонами, в связи с чем достигнуты все существенные условия по Договору аренды, к исполнению которого стороны приступили.

В соответствии с Договором аренды арендная плата устанавливается в размере <...> плюс коммунальные услуги, стоимость которых составляет <...> в месяц, в летний период – <...> в месяц, неустойка - 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки исполнения обязательства.

Поскольку арендованное помещение арендатором используется с момента заключения Договора по день подачи встречных исковых требований (14.02.2019), арендатором недобросовестно исполняются взятые на себя обязательства в части оплаты за арендуемое помещение и коммунальные услуги, уточнив исковые требования, Кулагина Т.В. окончательно просила взыскать с Прус М.А. сумму основного долга в размере <...>, из которых задолженность по аренде за период с 01.10.2018 по 14.02.2019 составляет <...>, по коммунальным платежам - <...>, неустойка - <...>.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Кулагина Т.В. в лице представителя Назарова А.В. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, удовлетворить встречные исковые требования в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы указывает, что в соответствии с Договором аренды Прус М.А. арендуется только помещении № 2, площадью 21 кв.м., и отсутствуют договоренности относительно аренды помещения №5 (витрины), в котором Прус М.В. хотела разместить выставочные образцы.

Указывает на недостоверность доводов Прус М.А. относительно невозможности беспрепятственного доступа к санузлу, поскольку он является помещением общего пользования и доступ к нему имеют все арендаторы. При этом срабатывающая сигнализация не является неудобством или препятствием к пользованию помещением.

Выражает несогласие с выводом суда о расторжении договора с даты, когда Кулагиной Т.В. стало известно о намерении Прус М.А. расторгнуть договор, т.е. с 26.11.2018, поскольку согласно условиям Договора, намерение одной стороны расторгнуть Договор аренды должно быть направлено другой за три месяца до планируемого прекращения такового.

Приводит довод о том, что судом необоснованного отказано во взыскании неустойки в полном объеме.

Судебная коллегия на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика по первоначальному, истца по встречному искам Кулагиной Т.В., извещенной о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом, реализовавшей свое право на участие в деле посредством представителя.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

В силу п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В пункте 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Статьей 620 ГК РФ предусмотрены случаи, когда по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе: если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.В силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Статьей 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как следует из материалов дела, Кулагиной Т.В. на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 43,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, пом. 209.

15 августа 2018 г. между ИП Прус М.А. (арендатор) и Кулагиной Т.В. (арендодатель) заключен Договор аренды на нежилое помещение №10, расположенное по указанному адресу.

В соответствии с п. 1.1 Договора аренды, арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает во временное пользование часть нежилого помещения 209 для размещения в нем магазина по продаже тканей.

Общая арендуемая площадь торговых залов в нежилом помещении 209 составляет 21 кв. метр (помещение №2), характеристика помещения дана на основании технического паспорта, изготовленного ООО «Архстройпроект», инвентарный № АСП-АС от 2013 г.

В соответствии с п.п. 2.1, 3.1 Договора аренды сдаваемое в аренду нежилое помещение считается переданным арендодателем и принято арендатором с даты подписания акта приема-передачи арендуемого помещения на срок с 15.08.2018 до 15.07.2019.

Арендатор и арендодатель вправе отказаться от настоящего Договора, предупредив в письменной форме другую сторону в срок не менее чем за три месяца до планируемого прекращения действия Договора. При досрочном прекращении Договора стороны обязаны до прекращения действия Договора завершить все взаиморасчеты (п. 3.3 Договора).

Арендная плата устанавливается в размере <...> в месяц и не включает в себя стоимость коммунальных услуг, которые оплачиваются отдельно и составляют <...> в месяц, за исключением летнего периода, когда стоимость таковых составляет <...>. Арендная плата вносится с 1 по 10 число каждого месяца за текущий месяц. Арендатор несет ответственность перед арендодателем в виде неустойки (пени) за несвоевременное перечисление арендной платы по договору, арендодатель вправе требовать уплату неустойки в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки исполнения обязательства (п. 4.1, 4.2, 8.2 Договора).

Пунктом 6.2.1 Договора предусмотрено, что арендатор имеет право пользоваться санузлом (помещение №4), расположенным в примыкающем к арендуемому помещению помещении и принадлежащем на праве собственности Арендодателю.

В силу п.6.2.3 Договора аренды арендатор имеет право использовать рекламные конструкции, площади и поверхности арендуемого помещения для рекламно-информационного обеспечения своей деятельности.

На основании акта приема - передачи от 15.08.2018, арендатор принял во временное владение и пользование часть нежилого помещения 209 (помещение №2). При этом в акте также указано, что на момент передачи помещения витринные стекла целые.

Судом также установлено, что технический паспорт на нежилое помещение, указанный в Договоре аренды, Прус М.А. при заключении Договора от 15.08.2018, представлен не был.

С момента заключения Договора Прус М.А. в счет арендной платы 14.08.2018 и 15.09.2018 Кулагиной Т.В. были перечислены денежные средства в размере <...> и <...> соответственно.

01.11.2018 Кулагина Т.В. направила в адрес Прус М.А. претензию с требованием внести арендную плату за третий месяц, которая ответом от 09.11.2018 оставлена без удовлетворения.

16.11.2018 Прус М.А. в адрес Кулагиной Т.В. направлено уведомление о расторжении Договора аренды по причинам того, что ей не предоставлен доступ к витринам, которые входят в аренду, а также созданы препятствия в доступе к санузлу. В уведомлении предлагается подписать акт приема-передачи нежилого помещения с указанием на то, что 16.10.2018 помещение освобождено. Уведомление получено Кулагиной Т.В. 25.11.2018.

При рассмотрении дела судом также установлено, что в соответствии с договором аренды нежилого помещения №5 от 20.04.2018, заключенного между Кулагиной Т.В. и ИП Яковлевой А.И., последней в аренду сданы помещения 1, 3, 4, 5 (где 4 – санузел, 5 – витрина) в помещении № 209 по <адрес> в <адрес>, часть которого арендуется ИП Прус М.А. При этом договором определено, что арендатор ИП Яковлева А.И. имеет право пользоваться санузлом (помещение № 4) и предоставляет доступ в него другим арендаторам.

Из рабочей документации, выполненной ООО «Архстройпроект», следует, что для прохода к санузлу из помещения, арендуемого ИП Прус М.А., необходимо пройти через помещение, арендуемое ИП Яковлевой А.И.

Обстоятельства причин, послуживших поводами к расторжению со стороны Прус М.А. Договора аренды, подтвердили свидетели ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО9, из показаний которых следует, что при заключении Договора Прус М.А. разъяснялось о возможности использования витрин, а также то, что беспрепятственный доступ к санузлу у Прус М.А. и ее работников в течение всего рабочего времени отсутствует, так как графики работы у арендаторов не совпадают, в связи с чем при посещении санузла в нерабочее время ИП Яковлевой А.И. срабатывала сигнализация, при обслуживании последней клиентов в рабочее время она также не могла открыть дверь для прохода к санузлу работникам ИП Прус М.А., витрины ИП Яковлевой А.И. используются для хранения товара.

Из материалов дела следует, что об имеющихся недостатках арендодатель был извещен, однако мер по их устранению предпринято не было.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что Прус М.А. не была ознакомлена с техническим паспортом помещения, в то время как в соответствии с технической документацией витрины представляют собой отдельное помещение № 5, санузел – помещение № 4, находящиеся в аренде у другого арендатора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Прус М.А. заблуждалась по пользованию переданным ей помещением, а, соответственно, о наличии правовых оснований для расторжения Договора аренды. Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда, поскольку по материалам дела установлено, что Прус М.А. создавались препятствия к пользованию имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества, а также то, что переданное ей имущество имеет препятствующие пользованию им вышеприведенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (статья 620 ГК РФ).

Поэтому суд правомерно удовлетворил частично исковые требования Прус М.А., расторгнув Договор аренды с 25.11.2018, т.е. с даты получения Кулагиной Т.В. уведомления о расторжении такового, а, соответственно, и встречные исковые требования Кулагиной Т.В. о взыскании с Прус М.А. задолженности по договору аренды за период с 15.10.2018 по 25.11.2018. Апелляционная жалоба не содержит доводов о несогласии с решением суда в части взыскания задолженности с Прус М.А. за указанный период.

Ввиду изложенного несостоятельны, как основанные на ошибочном толковании норм материального права и опровергающиеся материалами дела доводы апелляционной жалобы Кулагиной Т.В. о том, что при изложенных обстоятельствах Договор аренды подлежал расторжению только по истечении трех месяцев с момента уведомления ее как арендотателя об этом арендатором, поскольку по делу установлены предусмотренные законом основания для досрочного расторжения Договора арендатором.

Иные доводы апелляционной жалобы также не являются основанием для отмены обжалуемого судебного постановления, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права, регулирующих возникшие по делу правоотношения, сводятся, по сути, к выражению несогласия с оценкой суда представленных сторонами доказательств и основанными на такой оценке выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных сторонами доказательствах, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 12 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кулагиной Татьяны Вячеславовны – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи