Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-240/2018 (2-7175/2017;) ~ М-6875/2017 от 12.10.2017

Мотивированное решение изготовлено 20.03.2018 Дело №2-240/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 марта 2018 года г. Екатеринбург

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Волкоморова С.А. при секретаре судебного заседания Монгуш Ш.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мамедова Саррафа Бабаджан оглы к ООО «Консалтинг групп» о признании отчёта об определении рыночной стоимости квартиры недостоверным,

установил:

Мамедов С.Б. обратился в суд с иском к ООО «Консалтинг групп» о признании отчёта об определении рыночной стоимости квартиры недостоверным, в обоснование исковых требований указал, что в отношении Мамедова С.Б. в пользу Рябчевского Н.П. судебным приставом-исполнителем Верх-Исетского РОСП г. Екатеринбурга возбуждено исполнительное производство, в ходе которого судебным приставом-исполнителем произведён арест принадлежащей должнику квартиры, расположенной по адресу: ***. Постановлением судебного пристава-исполнителя Верх-Исетского РОСП г. Екатеринбурга Мухранова Р.Н. от *** приняты результаты оценки в соответствии с отчётом ***, выполненным ООО «Консалтинг Групп», в размере стоимости 1923000 руб. Истец полагает данную стоимость недостоверной. Представленный отчёт об оценке нарушает права должника и взыскателя, так как стоимость единственного имущества должника явно занижена, что не позволяет удовлетворить требования взыскателя в полном объёме.

На основании изложенного и статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве», статей 12, 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Мамедов С.Б. просит суд признать недостоверным отчёт ***, выполненный ООО «Консалтинг групп», об определении рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: ***.

Истец, извещенный о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки не сообщил. Ранее, в судебном заседании ***, представитель истца Волохова К.Ю. на удовлетворении исковых требований по основанию, предмету и доводам, изложенным в заявлении, настаивала и пояснила, что согласно справке ***, выданной ИП А., рыночная стоимость арестованной квартиры, принадлежащей Мамедову С.Б., составляет 2790 000 руб.

Представитель ответчика Невольниченко П.П. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился полностью, в обоснование возражений на иск пояснил, что отчёт *** предназначен для определения рыночной стоимости имущества для его реализации в рамках исполнительного производства. Оценщик определил рыночную и ликвидационную стоимость объекта оценки, которые, по его мнению, равнозначны. Рассчитанная оценщиком рыночная стоимость предполагает, что оцениваемый объект будет реализовываться в условиях, важнейшими из которых являются вынужденный характер действий обеих сторон сделки и сокращенный срок реализации объекта. В рамках расчёта рыночной стоимости применяется корректировка на условия сделки, ввиду всех обстоятельств. В данном случае рыночная стоимость приравнивается к ликвидационной, что, по мнению ответчика, не противоречит требованиям действующего законодательства. Разница между ликвидационной стоимостью, определённой специалистом ООО «Консалтинг групп» (1923000 руб.), и ликвидационной стоимостью, определённой экспертом Л. (2106720 руб.), составляет менее 10%. Такая погрешность является допустимой, незначительна. Следовательно, стоимость объекта оценки находится в пределах статистической достоверности. Оценщик ответчика посчитал, что наличие ареста на объекте оценке и сложная процедура выкупа арестованного имущества являются ничем иным, как чрезвычайными обстоятельствами, влияющими на величину цены сделки. Следовательно, в обязательном порядке должна быть применена корректировка по соответствующим показателям, что, безусловно, влияет на конечную величину рыночной стоимости объекта оценки. Просит отказать Мамедову С.Б. в удовлетворении исковых требований.

Третьи лица, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, - Рябчевский Н.П. и судебный пристав-исполнитель Верх-Исетского РОСП г. Екатеринбурга УФССП России по Свердловской области Мухранов Р.Н., УФССП России по Свердловской области, извещённые о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, ходатайство об отложении судебного разбирательства не заявили и не просили о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что истец и третьи лица извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что на исполнении в Верх-Исетском РОСП г. Екатеринбурга УФССП России находится исполнительное производство о взыскании денежной суммы, возбуждённое в отношении должника Мамедова С.Б. в пользу взыскателя Рябчевского Н.П. В рамках данного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем произведён арест принадлежащей Мамедову С.Б. на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: ***. (далее – квартира, объект оценки).

В силу положений частей 2, 4 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» cудебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Как следует из материалов дела, судебный пристав-исполнитель Верх-Исетского РОСП г. Екатеринбурга Мухранов Р.Н. привлёк для оценки арестованного имущества, принадлежащего Мамедову С.Б., специалиста-оценщика ООО «Консалтинг Групп» Р., которым был подготовлен отчёт *** об определении рыночной стоимости квартиры.

В соответствии с отчётом *** рыночная и ликвидационная стоимость квартиры по состоянию на *** составляет 1923000 руб.

Согласно исковому заявлению Мамедов С.Б. ознакомился с вышеуказанной оценкой ***, после чего ***, то есть в установленный законом десятидневный срок, обратился в суд с иском об оспаривании отчёта ***

Определением суда от 06.12.2017 по ходатайству представителя истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Эксперт» Л.

В заключении от *** эксперт Л. пришел к выводам о том, что отчёт ***, выполненный ООО «Консалтинг Групп», составлен c нарушениями действующего законодательства в области оценочной деятельности и стандартов ФСО, поскольку ликвидационная стоимость и рыночная стоимость не могут быть равны между собой, что является нарушением пункта 8 ФСО №2. В отчёте была рассчитана величина ликвидационной стоимости. Величина рыночной стоимости в нарушение пункта 5 ФСО №3 фактически рассчитана не была. В пункте 9.5.4 (стр. 32 отчёта) при расчёте корректировки на условия сделки для расчёта были взяты аналоги в Челябинской области и в г. Асбест Свердловской области, которые находятся в городах, отличных по своим экономическим характеристикам с городом Екатеринбургом, в котором расположен объект оценки (нарушение п. 22 ФСО №7).

Оценивая заключение эксперта Л. и объяснения представителя ответчика по итогам анализа и сопоставления отчёта, выполненного ООО «Консалтинг Групп», и заключения судебной экспертизы, суд принимает во внимание следующее.

В силу части 1 статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Между тем, определения «рыночных цен» в Федеральном законе «Об исполнительном производстве» не имеется. Кроме того, оценка производится по рыночным ценам в случае, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Следовательно, в рассматриваемом случае необходимо также руководствоваться Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Статьей 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Федеральный стандарт оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО №12)», утверждённый Приказом Минэкономразвития России от 17.11.2016 №721, устанавливает, что при определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

В случае реализации имущества в ходе исполнительного производства при расчёте стоимости объекта ФСО №12 обязателен к применению (пункт 4 ФСО №12).

Таким образом, эксперт Л. пришел к обоснованному выводу о том, что рыночная стоимость и ликвидационная стоимость не могут быть равны между собой, так как при реализации имущества в ходе исполнительного производства на величину цены сделки оказывают влияние чрезвычайные обстоятельства. При этом рыночная стоимость объекта оценки в отчёте *** фактически не рассчитывалась.

С учётом изложенного суд не может согласиться с доводом представителя ответчика о том, что приравнивание рыночной стоимости к ликвидационной стоимости не противоречит действующему законодательству.

Наличие чрезвычайных обстоятельств, влияющих на цену сделки, таких как, арест и сложная процедура выкупа арестованного имущества, учтено оценщиком ООО «Консалтинг Групп» Р. при определении ликвидационной стоимости квартиры. Однако рыночная стоимость, на которую не влияют чрезвычайные обстоятельства, в отчёте оценщика фактически не рассчитана, что обоснованно учтено экспертом Л. как нарушение пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке» (ФСО №3), утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299.

Согласно ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки.

В соответствии с пунктом 19 Федерального стандарта оценки «Общие условия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Изучив оспариваемый отчёт ***, суд считает, что использованная оценщиком при проведении оценки информация не в полной мере удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, что повлияло на стоимость объекта оценки.

Как верно указано экспертом Л., при расчёте корректировки на условия сделки оценщиком для расчёта были взяты аналоги в Челябинской области и в г. Асбест Свердловской области, которые находятся в городах, отличных по своим экономическим характеристикам с городом Екатеринбургом, в котором расположен объект оценки, что является нарушением пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утверждённого Приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 №611, и привело к необоснованному уменьшению стоимости квартиры.

В результате проведённых расчётов, изложенных в приложении к экспертизе, эксперт Л. пришел к выводу, что рыночная стоимость квартиры на дату *** составляет 2772000 руб. Поскольку объект оценки подлежит реализации в ходе исполнительного производства, эксперт обоснованно считает, что применению подлежит ликвидационная стоимость, которая составляет 2106720 руб.

У суда нет оснований сомневаться в правильности выводов, к которым пришел эксперт Л. в заключении от ***.

Эксперт Л. был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет образование, квалификацию и подготовку, необходимые для проведения соответствующих исследований, и стаж работы в оценочной деятельности 16 лет. Проанализировав заключение эксперта, суд считает, что оно составлено объективно и профессионально. Сведений о заинтересованности эксперта Л. в проведении судебной экспертизы у суда не имеется.

В заключении судебного эксперта приведено подробное исследование рыночной стоимости и ликвидационной стоимости объекта оценки исходя из количественных и качественных характеристик объекта оценки путём использования сравнительного подхода, с учётом необходимых корректировок, в том числе корректировки на условия сделки, применяемой при определении ликвидационной стоимости.

Кроме того, заключение судебного эксперта соответствует требованиям законодательства и действующим федеральным стандартам оценки.

Доказательства, опровергающие выводы эксперта Л., ответчиком не представлены, об их наличии и истребовании не заявлено, в связи с чем суд полагает, что таковые отсутствуют. Доводы представителя ответчика о том, что разница между ликвидационной стоимостью, определённой оценщиком ООО «Консалтинг групп» (1923000 руб.), и ликвидационной стоимостью, определённой экспертом Л. (2106720 руб.), составляет менее 10%, а, значит, является допустимой и находится в пределах статистической достоверности, не основаны на нормах действующего законодательства и федеральных стандартов оценки, поэтому признаются судом несостоятельными.

Суд, исследовав и оценив имеющиеся по делу доказательства, приходит к выводу о том, что рыночная стоимость и ликвидационная стоимость квартиры, указанная в отчёте ***, выполненном ООО «Консалтинг групп», не соответствуют действительной стоимости объекта оценки, то есть являются недостоверными. Принятие постановлением судебного пристава-исполнителя недостоверного результата оценки нарушает права и интересы должника и взыскателя – Мамедова С.Б. и Рябчевского Н.П., противоречит задачам исполнительного производства, сформулированным в статье 2 Федерального закона «Об исполнительном производстве», препятствуя своевременному, полному и правильному исполнению требований исполнительного документа.

Учитывая изложенное, суд считает исковые требования Мамедова С.Б. к ООО «Консалтинг Групп» о признании недостоверным отчёта *** об определении рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: ***, законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Исходя из размера удовлетворённых судом исковых требований, в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с ООО «Консалтинг Групп» в пользу Мамедова С.Б. в счёт возмещения расходов последнего по оплате государственной пошлины суд взыскивает 300 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Мамедова Саррафа Бабаджан оглы к ООО «Консалтинг групп» о признании отчёта об определении рыночной стоимости квартиры недостоверным – удовлетворить.

Признать недостоверным отчёт ***, выполненный ООО «Консалтинг групп», об определении рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: ***.

Взыскать с ООО «Консалтинг групп» в пользу Мамедова Саррафа Бабаджан оглы в счёт возмещения расходов по оплате государственной пошлины 300 рублей.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья

Кировского районного суда

г. Екатеринбурга С.А. Волкоморов