Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-354/2012 ~ М-395/2012 от 08.06.2012

Дело № 2-354/2012

                                                                  Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Вичуга                                                26 июля 2012 года

Вичугский городской суд Ивановской области в составе:

председательствующего судьи Горшковой Е.А.

при секретаре Любимовой Г.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по исковому заявлению Б.С. к администрации Вичугского муниципального района, Комитету имущественных и земельных отношений администрации Вичугского муниципального района о государственной регистрации перехода права собственности,

встречному исковому заявлению администрации Вичугского муниципального района, Комитета имущественных и земельных отношений администрации Вичугского муниципального района к Б.С. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка

У С Т А Н О В И Л:

Б.С. обратился в суд с иском администрации Вичугского муниципального района Ивановской области о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, площадью 2379 кв.м., в связи с уклонением ответчика от такой регистрации.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет имущественных и земельных отношений администрации Вичугского муниципального района.

Администрацией Вичугского муниципального района, Комитетом имущественных и земельных отношений администрации Вичугского муниципального района предъявлено встречное исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи указанного земельного участка от 29.04.2011 года № в силу его ничтожности.

В судебном заседании представитель Б.С. - К. его исковые требования поддержала, пояснила, что 01.11.2010 года между Б.С. и Комитетом имущественных и земельных отношений был заключен договор аренды спорного земельного участка. 15 апреля 2011 года между сторонами заключено соглашение о расторжении данного договора и 29.04.2011 года заключен договор купли-продажи земельного участка, составлен акт приема-передачи, 27.05.2011 года Б.С. года произведена оплата по договору в сумме 86280,98 руб. 30.05.2011 года стороны обратились в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности. В августе 2011 года Б.С. получено сообщение об отказе в регистрации по причине обращения представителя Вичугского муниципального района с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации. Б.С. выполнил все обязательства по договору купли-продажи. Считает действия другой стороны по договору уклонением от государственной регистрации. В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ просит вынести решение о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок. Полагает, что договор купли-продажи земельного участка заключен в соответствии с действующим законодательством. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе объекты незавершенного строительства. Градостроительный кодекс определяет как объекты капитального строительства объекты незавершенного строительства, также как и здания, строения, сооружения (п.10 ст. 1 Кодекса), в связи с чем усматривается тождество указанных понятий и соответственно равная способность возникновения гражданских прав у лиц, обладающих указанными объектами. Полагает, что учитывая принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов, незавершенность строительства здания, строения, сооружения не влияет на конструктивные особенности объекта недвижимости и его функциональное назначение, а отражает лишь его процесс создания. Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков. В соответствии с п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ не допускается отказ в предоставлении земельного участка в собственность, за исключением случаев: изъятия земельного участка из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Считает, что право на приобретение в собственность земельных участков имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, за исключением случаев установленных Земельным кодексом РФ и федеральными законами.     Просит иск Б.С. удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Представитель Комитета имущественных и земельных отношений М. с иском Б.С. не согласна, встречные исковые требования к Б.С. поддержала. Пояснила, что по результатам конкурса 16.10.2008 года с Б.С. заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> для использования под строительство кафе «Ш.». В дальнейшем на основании постановления главы администрации Б.С. по договору аренды от 01.07.2010 года № без проведения конкурса с предварительным согласованием места размещения объекта предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1579 кв.м. по указанному адресу для расширения ранее существующего земельного участка. 01.11.2010 года указанные договоры расторгнуты, земельные участки объединены и заключен новый договор аренды № от 01.11.2010 года земельного участка с кадастровым номером 37:02:020101:339, площадью 2379 кв.м. В соответствии с постановлением главы администрации от 15.04.2011 года указанному участку присвоен адрес и 29.04.2011 года Комитетом имущественных и земельных отношений с Б.С. заключен договор купли-продажи. На данное постановление принесен протест прокуратуры и постановлением главы администрации от 18.07.2011 года оно отменено, о чем Б.С. направлено сообщение с просьбой явиться в комитет для решения вопроса оформления договора аренды земельного участка. На момент заключения договора купли-продажи у Б.С. имелась задолженность по арендной плате в сумме 130664,76 руб., которая не погашена, в связи с чем Комитет имеет намерение обратиться в суд. В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено гражданам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения. Объекты незавершенного строительства в данной статье не названы, выкуп земельных участков под указанными объектами возможен в случаях предусмотренных законодательством. К таким случаям в частности относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положения п. 3 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определение ставок арендной платы, специальные основания для прекращения договора. Считает, что договор купли-продажи спорного земельного участка не соответствует требованиям закона и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным. Просит в удовлетворении исковых требований Б.С. отказать, встречные исковые требования администрации Вичугского муниципального района, Комитета имущественных и земельных отношений удовлетворить.

Представитель администрации Вичугского муниципального района Ч. поддержал исковые требования администрации Вичугского муниципального района и доводы представителя Комитета имущественных и земельных отношений М., в удовлетворении иска Б.С. просит отказать.

Для участия в судебном заседании Б.С., представитель третьего лица - Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области не явились, суду представлены заявления с просьбой рассмотреть гражданское дело без их участия.

Согласно представленного письменного отзыва Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области считает, что в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ собственники объектов незавершенного строительства, к которым относится Б.С., правом на выкуп земельных участков, находящихся государственной или муниципальной собственности не обладают. Постановлением главы администрации Вичугского муниципального района №-п от 18.07.2011 года отменено постановление №-п от 15.04.2011 года, которым Б.С. спорный земельный участок предоставлен в собственность. Сделка по продаже указанного земельного участка не соответствует требованиям закона, в связи с чем согласно ст. 168 ГК РФ является ничтожной.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что удовлетворению подлежат исковые требования администрации Вичугского муниципального района, Комитета имущественных и земельных отношений, в удовлетворении иска Б.С. надлежит отказать по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что 01.11.2010 года в соответствии с постановлением главы администрации Вичугского муниципального района от 01.11.2010 года №-п между Комитетом имущественных и земельных отношений и Б.С. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 37:02:020101:339, расположенного по адресу: <адрес> площадью 2379 кв.м., с разрешенным использованием: для строительства кафе «Шашлычная».

14 марта 2011 года за Б.С. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки 190,1 кв.м, степенью готовности 9%, расположенному по указанному адресу.

Постановлением главы администрации от 15 апреля 2011 года №-п вышеуказанному указанному земельному участку присвоен адрес: <адрес> и данный участок предоставлен Б.С. в собственность за плату, Комитету имущественных и земельных отношений администрации Вичугского муниципального района предписано заключить договор купли-продажи.

29 апреля 2011 года между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации Вичугского муниципального района и Б.С. заключен договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером 37:02:020101:339, расположенного по адресу: <адрес> площадью 2379 кв.м., в этот же день составлен акт приема-передачи данного земельного участка, 27.05.2011 года Б.С. произведена оплата согласно п. 2.1 договора купли-продажи в сумме 86280,98 руб.

30 мая 2011 года Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области от Б.С. и представителя муниципального образования Вичугский муниципальный район в лице начальника Комитета имущественных и земельных отношений приняты заявления о регистрации перехода права собственности.

15.06.2011 года государственная регистрация приостановлена, в связи с тем, что п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ не предусматривает право приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства. Заявителям разъяснено право представить дополнительные доказательства наличия оснований для государственной регистрации прав.

08.07.2011 года прокуратурой в администрацию Вичугского муниципального района внесен протест на постановление от 15.04.2011 года №-п, в связи с его противоречием п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

18.07.2011 года постановлением главы администрации Вичугского муниципального района №-п протест удовлетворен, постановление главы администрации от 15.04.2011 года №-п отменено.

26.07.2011 года начальником Комитета имущественных и земельных отношений администрации Вичугского муниципального района подано заявление в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок, в связи с чем 25.08.2011 года в государственной регистрации права отказано.

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса под объектом капитального строительства понимаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено.

Из указанных норм следует, что объекты незавершенного строительства выделены в качестве самостоятельных объектов в составе недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

В силу прямого указания закона, право на приобретение в собственность земельного участка в порядке, установленном ст. 36Земельного кодекса РФ, имеют только собственники зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в указанной статье не перечислены. Выкуп земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которой приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Б.С. не имеет на спорном земельном участке в собственности здания, строения или сооружения, в связи с чем не имеет и права на получение земельного участка в собственность по основаниям, установленным ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ссылка представителя Б.С. на принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, не противоречит указанному выводу.

То, что незавершенное строительство относится к объектам капитального строительства, не свидетельствует о том, что оно является тем объектом, с наличием права собственности на который закон связывает предоставление земельного участка в собственность.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определения ставок арендной платы и установления в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Согласно ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов капитального строительства осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, при этом проведение торгов (конкурса, аукциона) не предусматривается.

В данном случае Б.С. спорный земельный участок предоставлен без проведения торгов (конкурса, аукциона). Расширительное толкование ст. 36 Земельного кодекса РФ и применение ее к объектам незавершенного строительства противоречит положениям Земельного кодекса РФ по порядку предоставления земельных участков для строительства и приводит к ситуации, когда арендаторы земельных участков после возведения объектов незавершенного строительства с незначительной степенью готовности необоснованно получают возможность приобрести земельный участок в собственность без проведения торгов (конкурса, аукциона).

Кроме того, Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" введен пункт 21 ст. 3, который предусматривает, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности, на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в арендубез проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений. Указанное положение законодательства также подтверждает, что правовой режим земель под объектами незавершенного строительства имеет самостоятельное правовое регулирование.

Суд считает необоснованной ссылку представителя Б.С. на п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым не допускается отказ в предоставлении земельного участка в собственность, за исключением случаев: изъятия земельного участка из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Положения п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ не означают возможности приобретения права собственности на земельные участки в нарушение порядка такого приобретения установленного этим же кодексом.

Таким образом, договор № от 29 апреля 2011 года купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 37:02:020101:339, расположенного по адресу: <адрес> площадью 2379 кв.м, заключенный между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации Вичугского муниципального района Ивановской области и Б.С. не соответствует требованиям закона и в силу положений ст. 198 ГК РФ является ничтожной сделкой.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности каждая из сторон обязана возвратить все полученное по сделке.

Исходя из вышеприведенных норм действующего законодательства, фактических обстоятельств дела исковые требования о регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок не могут быть удовлетворены, стороны подлежат возврату в первоначальное положение.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

     Р Е Ш И Л:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 37:02:020101:339, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░ 2379 ░░.░, ░░ 29 ░░░░░░ 2011 ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░.░..

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░:

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 37:02:020101:339, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░ 2379 ░░.░.,

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░.░. 86280 ░░░. 98 ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ (30.07.2012 ░.).             

           ░░░░░                            ░.░. ░░░░░░░░