Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6113/2022 ~ М-4949/2022 от 01.09.2022

<данные изъяты>

2-6113/2022

УИД: 63RS0045-01-2022-006552-53

Решение

именем Российской Федерации

24 октября 2022 г. Промышленный районный суд г. Самара в составе:

председательствующего судьи: Ерофеевой О.И.,

при секретаре Работновой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело                          №2-6113\22 по исковому заявлению Никитина Александра Петровича к Администрации г.о. Самара, Комплексному ЖСК№298 о признании права собственности на нежилое помещение,

                                                             Установил:

Истец Никитин А.П. обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, ссылаясь на следующее.

Истец является собственником квартиры № <адрес>, где зарегистрирован и проживает. Рядом с его квартирой на 1м этаже расположено спорное нежилое помещение №, площадью <данные изъяты>, с назначением «колясочная». ДД.ММ.ГГГГ. на общем собрании собственников многоквартирного дома <адрес>, было принято решение-передать истцу в собственность за плату долю общего имущества собственников дома, в виде нежилого помещения №, расположенного на 1м этаже во втором подъезде, общей площадью <данные изъяты>. Установить общую стоимость за данное нежилое помещение <данные изъяты>. с рассрочкой на <данные изъяты> лет равными долями учитывая его тяжелое финансовое положение. Поручить правлению КЖСК № 298 оформление и заключение (от имени собственников дома) с Никитиным А.П. договора купли-продажи спорного помещения, а после полной оплаты передать данное помещение в собственность истцу по акту приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ. между собственниками многоквартирного <адрес>, в лице представителя КЖСК №298 ФИО8 и истцом был заключен договор купли-продажи № спорного нежилого помещения. Истец полностью выплатил на расчетный счет КЖСК № 298 сумму в размере <данные изъяты>. в ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается квитанциями и справкой от ДД.ММ.ГГГГ. спорному нежилому помещению присвоен кадастровый номер, а ДД.ММ.ГГГГ. стороны договора купли-продажи № подписали передаточный акт.

Как следует из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ., общее количество собственников данного дома на дату проведения собрания № человек. В собрании участвовали все № человек и проголосовали «за» передачу в собственность спорное жилое помещение истцу. Решение было единогласным.

В связи с чем, истец просит суд признать за Никитиным Александром Петровичем право собственности на объект недвижимого имущества (нежилое помещение №), с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>

В судебном заседании представитель истца по доверенности-ФИО9 исковые требования поддержал, просил удовлетворить, дал пояснения аналогично изложенным в исковом заявлении и описательной части решения. Также дополнил, что за продавцом право собственности на спорное имущество зарегистрировано не было, устно обращались в Управление Росреестра по Самарской области по вопросу регистрации права собственности на Никитина А.П., однако ему пояснили, что им будет отказано в регистрации, поскольку в их случае необходимо подписать договор купли-продажи нежилого помещения всем собственникам МКД. Также пояснил, что нежилое помещение № использует только Никитин А.П., как кладовую, в последующем намерен провести реконструкцию и объединить со своей квартирой, поскольку его квартира прилегает к данному нежилому помещению.

Представитель ответчика КЖСК №298 в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска по доводам изложенным в своем отзыве на иск, считает, что истец выполнил свои обязательства по оплате нежилого помещения, но зарегистрировать право во внесудебном порядке не может.

Представитель Администрации г.о. Самары в судебное заседание не явился, представил в суд отзыв, согласно которого просил суд в удовлетворении требований истца отказать, поскольку доказательств обращения истца с заявлением в Управление Росреестра по Самарской области о регистрации права собственности на спорный объект не представлено.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил.

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, изучив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, признания права.

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

На основании статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ                                       «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляется на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции)

Согласно пункту 3 статьи 36, пункту 2 статьи 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений, если такие реконструкция, переустройство, перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества.

Согласно ст. 134 ГК РФ если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ).

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Из письма Минстроя России от 23.07.2015 N 22876-АЧ/04 "О случаях отчуждения из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов" разработанного в связи с продолжающимися случаями отчуждения или иного способа выбытия (в том числе из пользования) из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов, в частности, подвалов, помещений мест общего пользования и других элементов, в целях реализации единого подхода при рассмотрении обращений граждан по вопросу правомерности индивидуализации отдельных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, их отчуждения в пользу третьих лиц (продажи, сдачи в аренду) до сведения всех заинтересованных лиц доведено следующее.

Во исполнение части 3 статьи 39 ЖК РФ принято постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД (далее - Правила N 491), которыми в том числе установлен порядок определения состава общего имущества МКД.

Частью 2 статьи 36 ЖК РФ за собственниками помещений в многоквартирном доме закреплено право владения, пользования и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом МКД.

Нормы части 4 статьи 37 ЖК РФ фиксируют запрет собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещении.

Аналогичная норма также закреплена в части 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

В этой связи доля в праве собственности на общее имущество МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.

При этом, возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

Указанные утверждения также находят отражение в положениях статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которыми государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в том числе в соответствии с ЖК РФ. При этом, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество МКД.

На основании вышеизложенного, следует правомерный вывод о том, что доля в праве собственности на общее имущество МКД следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него.

Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества МКД.

Передача во временное пользование и (или) владение общего имущества МКД, в том числе в целях получения дохода, в соответствии с частями 2 - 4 статьи 36, статьей 44 ЖК РФ осуществляется исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД. При этом, в соответствии с частью первой статьи 46 ЖК РФ соответствующее решение может быть принято при условии, если за него проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, в случае когда часть общего имущества отчуждается путем реконструкции многоквартирного дома, либо если общее имущество передается во временное пользование - большинством голосов от общего числа участников в общем собрании, при этом в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Указанное требование в силу части 1.1 статьи 146 ЖК РФ распространяется также на случаи, когда в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, а в случаях, указанных в части 2 статьи 129 ЖК РФ, - когда в многоквартирном доме создан жилищно-строительный кооператив.

    Согласно протоколу № общего собрания собственников многоквартирного дома <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принято единогласное решение о передачи в собственность Никитину Александру Петровичу, за плату долю общего имущества собственников дома, в виде нежилого помещения №, расположенного на <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты>. правлению КЖСК №298 поручено оформление и заключение (от имени собственников) с Никитиным А.П. договора купли-продажи данного помещения, а после полной оплаты передать данное помещение в собственность Никитина А.П. по акту приема-передачи. Данный протокол подписан председателем собрания ФИО10 и секретарем собрания ФИО11 Лист голосования отсутствует.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Никитиным А.П. и собственниками многоквартирного дома в лице председателя правления КЖСК №298 ФИО12 заключен договор купли-продажи №, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил нежилое помещение № общей площадью <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>

В соответствии с <данные изъяты> договора продавец продал, а покупатель купил в собственность помещение за <данные изъяты> рублей. Расчет между покупателем и продавцом производится с предоставлением рассрочки покупателю на <данные изъяты> лет, ежемесячно равными долями.

Согласно п<данные изъяты> право собственности на объект перехода от продавца к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области. Кроме того, согласно п. 4.4. договора, в случае отказа регистрирующего органа зарегистрировать переход права собственности по настоящему договору на объект к покупателю, продавец обязуется вернуть в течении 3 дней полученные по настоящему договору денежные средства покупателю в полном объеме.

Согласно <данные изъяты> договора, данный договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, один экземпляр – продавцу, один экземпляр – покупателю <данные изъяты>

Между тем, суду представлена квитанция с ДД.ММ.ГГГГ согласно которых Никитиной Евдокией Никифоровной вносились равные платежи в сумме <данные изъяты>., назначение платежа – коммунальные услуги. В уточняющей сверке расчетов с жильцом Никитиным А.П. на ДД.ММ.ГГГГ. не указано назначение платежей.

Согласно представленной справки от ДД.ММ.ГГГГ. выданной КЖСК№298 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Никитиным А.П. на расчетный счет КЖСК №298 внесены денежные средства в размере <данные изъяты> руб. и что он исполнил свои обязательства по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ Из передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ. подписанного ФИО13 следует, что продавец передал в собственность покупателю, а покупатель принял в соответствии с условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. № нежилое помещение № общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым №, расположенное на 1-м этаже в жилом доме по адресу: <адрес>

Согласно технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ. нежилого помещения № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на 1-м этаже в жилом доме по адресу: <адрес>, относится к местам общего пользования многоквартирного жилого дома – колясочная.

Вместе с тем, как следует из материалов дела в Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области стороны сделки не обращались, что не соответствует п<данные изъяты>. договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ответу на запрос суда из Управления Росреестра по Самарской области на спорный объект недвижимости чьи-либо права не зарегистрированы.

Технический паспорт на нежилое помещение составлен только ДД.ММ.ГГГГ., то есть после заключения договора купли-продажи.

Из собранных по делу доказательств, руководствуясь Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах", возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что на момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения, то есть на ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение не являлось самостоятельным объектом, технический паспорт не был составлен (лишь составлен ДД.ММ.ГГГГ.), кадастровый паспорт на данный объект отсутствовал, право собственности за продавцом в лице собственников МКД и КТСЖ 298 не было надлежащим образом оформлено, сведений о кворуме (листы голосования) суду не представлены, следовательно, нежилое помещение № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на 1-м этаже в жилом доме по адресу: <адрес> не могло являться предметом договора купли-продажи нежилого помещения. Кроме того, признание права собственности на нежилое помещение влечет уменьшение общего имущества многоквартирного дома, учитывая, что нежилое помещение № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на 1-м этаже в жилом доме по адресу: <адрес> является общим имуществом собственников многоквартирного дома, в связи с чем суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Никитина А.П.

Между тем, суд установил, что истцом не был соблюден предусмотренный законом порядок оформления права собственности на квартиру, поскольку договор купли-продажи не был зарегистрирован продавцом, права истца ответчиками не нарушались, он не обращался в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, суд не может признать право собственности на спорный объект.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Никитина Александра Петровича к Администрации г.о. Самара, Комплексному ЖСК№298 о признании права собственности на нежилое помещение - отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 31.10.2022 г.

Председательствующий                       подпись                        О.И. Ерофеева

Копия верна.

Судья:

Секретарь:

<данные изъяты>