Решение по делу № 2-5253/2011 ~ М-4749/2011 от 15.11.2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 декабря 2011 года

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Номогоевой З.К., при секретаре Шигиной А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гвозденского ФИО9, Гвозденской ФИО10 к ФИО11 о признании договора недействительным, взыскании процентов за пользование денежными средствами,

Установил:

В суд обратились Гвозденский С.В. и Гвозденская М.А. с иском о признании предварительного договора купли – продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ними и ФИО11 недействительным и взыскании процентов за пользование денежными средствами.

В обосновании иска указали на следующие обстоятельства. ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры, расположенной на 8 этаже жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>. Квартира имеет условный №, в соответствии с проектом состоит из 1комнаты, общая площадь квартиры по проекту без учета площади лоджий и балконов составляет 43,3 кв.м, площадь лоджий и балконов по проекту 3, 26 кв.м. Проектная стоимость квартиры с учетом площади лоджий и балконов составляет 44 кв.м. Описание отделки и оборудования предусмотрено Приложением № к договору. Цена договора на момент заключения составляет 1518 000 руб., т.е. из расчета 34 500 руб. за 1 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ0 г. между сторонами подписано соглашение о расторжении предварительного договора купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стороны договорились расторгнуть предварительный договор купли – продажи, в связи с заключением договора участия в долевом строительстве квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 3 соглашения все ранее уплаченные Покупателем денежные средства будут зачтены в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ

До настоящего времени истцам объект не передан, тогда как со стороны истцов сумма за объект уплачена своевременно и в полном размере,

Истцы полагают, что фактически из содержания заключенного предварительного договора следует, что ими был заключён договор участия в долевом строительстве и необходимо при разрешении спорных вопросов руководствоваться ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», в том числе ст. ст. 4, 9 Закона, просят признать предварительный договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу ст. 170 ГК РФ и взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ в сумме 241077 руб. 38 коп.

В судебном заседании представитель истцов Багадаева Э.В., действующая на основании доверенности заявленные требования подержала в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Истцы Гвозденский С.В., Гвозденская М.А. надлежащим образом извещенные о времени и месту судебного разбирательства в суд не явились. От них поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО11 Вологжина Е.Н., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала. Суду показала, что со стороны ответчика обязательства по строительству дома и передаче квартиры выполнены с максимальной возможной степенью, и ответчиком предприняты все меры для передачи квартиры истцам, однако последние уклоняются от подписания акта приема – передачи квартиры. Также просят суд применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки до разумных пределов.

Выслушав стороны, изучив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Исходя из положений ст. 422 указанного Закона договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст.1 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N214-03 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 18.07.2006 г. действовавшей на момент заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ) настоящий Федеральный закон ( далее ФЗ № 214) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Как указано в ст. 2 закона № 214 ФЗ), для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. ( ст. 2 закона №214ФЗ).

Согласно ч. 2 ст. 3 ФЗ № 214, застройщик вправе привлекать денежные средства
участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома
и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке
разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления
проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и
государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных
объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого ;
строительства, или договора аренды такого земельного участка. Право на привлечение
денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с
принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает
право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном
доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на
основании договора участия в долевом строительстве.

Исходя из положений ст. 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Так образом, положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом
участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о
купле-продаже будущей вещи.

Привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или)
иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2
статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.

Данные нормы направлены на защиту интересов потребителя, желающего приобрести для себя новый объект для личного потребления, устанавливают гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Указанный закон был призван оградить граждан от недобросовестных действий юридических лиц при передаче потребителю объектов долевого строительства, от использования юридическими лицами хитроумных схем передачи указанных объектов недвижимости и прежде всего жилья, лишающих граждан полной и качественной защиты их прав.

Как было установлено судом ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком был заключен договор №, поименованный сторонами как «предварительный договор купли-продажи квартиры», по условиям которого, стороны договорились о следующем: стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи жилого помещения ( квартиры), указанного в п. 1.2 настоящего договора, именуемой в дальнейшем «Квартира». ( пп.1.1. Договора). По основному договору купли-продажи Общество обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, расположенную на 8 этаже жилого дома, имеющего на момент заключения договора строительный адресу: <адрес>

На момент заключения настоящего договора квартира имеет условный №, в соответствии с проектом состоит из 1 комнаты; общая площадь квартиры по проекту без учета площади лоджий и балконов составляет 43,3 кв.м, площадь лоджий и балконов по проекту 3, 26 кв.м. Проектная площадь квартиры с учетом площади лоджий и балконов составляет 44 кв.м. Описание отделки и оборудования предусмотрено Приложением № к договору. ( п.2.1. Договора).

Цена договора на момент его заключения составляет 1 518000 руб., т.е. из расчета 34500 руб. за 1 кв.м. общей площади Квартиры, без учета площади лоджий и балконов. ( п. 3.1 Договора).

В случае увеличения или уменьшение фактических размеров площади квартиры по данным технической инвентаризации против размеров проектной площади квартиры, указанной в п. 1.2. настоящего договора, Покупатель до заключения основного договора производит дополнительную оплату по настоящему договору либо общество возвращает часть денежных средств, полученных от Покупателя по настоящему договору( п.3.5.Договора). Обязанностью покупателя является предварительная оплата цены квартиры в соответствии с п. 3.1-3.5 договора. Обязанности Общества: согласно договору ответчик обязуется : выдать покупателю справку об оплате в течение двух рабочих дней с момента зачисления денежных средств на расчетный счет либо внесения их в кассу общества. Уведомить Покупателя от необходимости заключения договора купли - продажи не позднее 10 ( десять ) рабочих дней с момента регистрации права собственности Общества на квартиру. Подписать основной договор купли-продажи не позднее 60 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности.

До настоящего времени указанный в договоре объект в собственность истцов не передан, что ответчиком не оспаривается.

Таким образом, из буквального толкования содержания договора следует, что ответчиком фактически привлечены денежные средства гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств ((обеспечить сдачу объекта в эксплуатацию договора, передать объект в собственность истцов), после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

При этом достоверно установлено что ФИО11 застройщиком указанного дома не являлся, что сторонами не оспаривалось.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ст. 166 ГК РФ).

Исходя из п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ч. 3 ст. 3 ФЗ № 214 ФЗ, в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Требования истцов о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами являются обоснованными.

Как установлено судом истцы внесли сумму за объект долевого строительства – 1518 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ, что ответчиком не оспаривалось и подтверждается платежным поручением № и №.

Количество дней необоснованного пользования чужими денежными средствами составляет 693 дня ( с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ( дата заключения договора долевого участия в строительстве). 1518000 руб.х 8,25% : 360х693 дня = 241077 руб.

Вместе с тем, с учетом того, что данная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств суд считает возможным применить ст. 333 Гражданского Кодекса РФ, в соответствии с которой если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора и т.п.).

Согласно п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» суд в соответствии со ст. 333 ГК РФ вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. При этом судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной, заслуживающий уважения, интерес ответчика.

Руководствуясь ст. 333 ГК РФ с учетом конкретных материалов дела, суд находит данную неустойку несоразмерной последствиям нарушения обязательств и полагает необходимым уменьшить ее до 80 000 руб. Взыскивая указанную сумму, суд исходил также из длительности периода нарушения обязательств ( около двух лет).

На основании ст. 98 ГПК РФ суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов расходы на услуги нотариуса при составлении доверенности в сумме 400 руб.

На основании ст. 103 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина, от уплаты которой истцы освобождены на основании закона в сумме 2 600 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Гвозденского ФИО9, Гвозденской ФИО10 к ФИО11 о признании договора недействительным, взыскании процентов за пользование денежными средствами удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО11 в пользу Гвозденского ФИО9, Гвозденской ФИО10 проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 80000 руб., расходы по составлению доверенности в сумме 400 руб.

Взыскать с ФИО11 в доход муниципального образования <адрес> госпошлину в сумме 2600 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Подпись З.К. Номогоева