Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-151/2014 ~ М-33/2014 от 23.01.2014

Дело № 2-151/2014

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 сентября 2014 г. г. Олонец

Республика Карелия

Олонецкий районный суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Никитиной А.В.,

при секретаре Масаевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Олонецкого национального муниципального района к Бакурову В.В. о сносе самовольной постройки,

УСТАНОВИЛ:

Иск предъявлен по тем основаниям, что в ходе проведения мероприятий по муниципальному земельному контролю администрацией .... сельского поселения на земельных участках с кадастровыми номерами .... площадью .... кв.м. и .... площадью .... кв.м., относящихся к землям сельхозназначения и предназначенных для ведения сельхозпроизводства, были выявлены самовольные постройки, принадлежащие ответчику: дом, гараж, баня, хозяйственное строение, вольер для собаки. Указанные земельные участки ответчику для строительства не предоставлялись, разрешение на строительство не выдавалось.

С учетом изменения и уточнения исковых требований, истец просит суд признать самовольными постройками двухэтажное нежилое строение с кадастровым номером ...., гараж, вольер для собаки, баню, возведенные ответчиком на земельном участке с кадастровым номером ...., и хозяйственное строение, возведенное на земельном участке с кадастровым номером ....; обязать ответчика снести за свой счет в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда самовольные постройки; в случае, если ответчик не исполнит решение суда в установленный срок, установить, что истец вправе самостоятельно снести самовольные постройки за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

В судебном заседании представитель истца - администрации Олонецкого национального муниципального района (далее АОНМР) Зенина Т.Л. поддержала исковые требования в полном объеме по доводам иска, указав, что ответчик построил спорные объекты недвижимости на не отведенных для этих целей земельных участках, без необходимых разрешений. Договоры субаренды, на основании которых ответчику якобы были предоставлены земельные участки, не прошли государственную регистрацию и являются незаключенными, т.е. не влекут для истца права возводить на этих земельных участках какие-либо постройки. Кроме того, при заключении договоров субаренды истец не получал согласие совета директоров ОАО «Племсовхоз «Мегрега», являясь его генеральным директором и совершая сделки, в которых имеется заинтересованность, и не подтвердил полномочия представителя ОАО «Племсовхоз «Мегрега», действовавшего от имени арендодателя при заключении договоров субаренды.

Ответчик и его представитель Филатов К.С. возражали против иска по доводам, изложенным в возражениях на иск, указав, что земельные участки, на которых возведены спорные постройки, были предоставлены ответчику на основании договора субаренды земельных участков с кадастровыми номерами .... площадью .... кв.м. и .... площадью .... кв.м., идентичных земельным участкам с кадастровыми номерами .... и ...., который был согласован с администрацией Олонецкого национального муниципального района (далее - АОНМР). По итогам публичных слушаний, проведенных АОНМР, было изменено разрешенное использование указанных земельных участков на ведение дачного хозяйства, что допускало строительство на них объектов недвижимости. Строительство всех объектов недвижимости было завершено хх.хх.хх г., т.е. в период действия договора субаренды от хх.хх.хх г. Полагают, что прекращение действия договора субаренды и снятие с кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами .... и ...., не может являться основанием для сноса возведенных на них построек.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены.

ОАО «РоссельхозБанк» представлен отзыв на иск, в котором разрешение заявленных требований третье лицо оставляет на усмотрение суда. Указывает, что хх.хх.хх г. между ОАО «РоссельхозБанк» и ОАО «Племсовхоз «Мегрега» был заключен договор ипотеки объектов незавершенного строительства и права аренды земельного участка с кадастровым номером ..... Заключение договоров субаренды с Бакуровым В.В. в период с хх.хх.хх г. г. и возведение на земельном участке каких-либо построек банк не согласовывал.

Администрация .... сельского поселения представила отзыв на иск, в котором указала, что земельный участок для строительства ответчику не предоставлялся, разрешение на строительство не выдавалось. Созданные ответчиком объекты недвижимости отвечают признакам самовольной постройки, определенным в ст. 222 Гражданского кодекса РФ, поэтому требования АОНМР об их сносе третье лицо поддерживает.

Из отзыва Управления Росреестра по Республике Карелия на исковое заявления следует, что в ЕГРП имеются записи о договоре об ипотеке объекта незавершенного строительства от хх.хх.хх г. г., заключенного между ОАО «РоссельхозБанк» и ОАО «Племсовхоз «Мегрега». Бакуров В.В. в период с хх.хх.хх г. г. с заявлениями о государственной регистрации договоров аренды и субаренды земельных участков с кадастровыми номерами .... (прежний номер ....) и .... (прежний номер ....) не обращался. Сведения о наличии на праве аренды у ОАО «Племсовхоз «Мегрега» указанных земельных участков в ЕГРП отсутствуют.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав ответчика, представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Основанием для обращения АОНМР в суд с иском явились результаты проверок по соблюдению земельного законодательства, проведенных администрацией Мегрегского сельского поселения и Управлением Росреестра по Республике Карелия.

Из акта проверки администрации .... сельского поселения от хх.хх.хх г. №, справки специалиста администрации .... сельского поселения Г. от хх.хх.хх г. г., письма администрации .... сельского поселения от хх.хх.хх г. следует, что Бакуров В.В. использует земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами .... и .... примерной площадью .... га для размещения хозпостроек. На участках размещены двухэтажный дом с мансардой, вольер для собаки, гараж, баня, сооружение для скважины.

Постановлением государственного инспектора Управления Росреестра по РК от хх.хх.хх г. № Бакуров В.В. был привлечен к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного ст. .... КоАП РФ, выразившегося в использовании без правоустанавливающих документов земельных участков с кадастровыми номерами .... и .....

Согласно кадастровым паспортам, земельные участки с кадастровыми номерами .... и .... были образованы из земельного участка с кадастровым номером ...., имеют площадь .... кв.м. каждый, имеют разрешенное использование - для ведения сельхозпроизводства, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения. Сведения о земельных участках внесены в государственный кадастр недвижимости (далее ГКН )хх.хх.хх г.

Ответчиком не оспаривается возведение спорных строений на земельных участках с кадастровыми номерами .... и ....

Согласно кадастровому паспорту, возведенное ответчиком здание с кадастровым номером ...., которое поименовано в кадастровом паспорте как дача, представляет собой двухэтажное нежилое здание общей площадью .... кв.м. хх.хх.хх г. года постройки, расположенное по адресу: ...., ..... Помимо этого, в кадастровом паспорте отражены иные хозпостройки, возведенные истцом, которые стороны идентифицируют как гараж, вольер для собаки, баню, хозяйственное строение.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В обоснование заявленных требований о сносе строений сторона истца ссылается на создание ответчиком построек на земельном участке, не отведенном для этих целей, без получения необходимых разрешений.

Оценивая данные доводы истца и указанные им основания иска, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, хх.хх.хх г. между администрацией Олонецкого национального муниципального района (далее - АОНМР) и ОАО «Племсовхоз «Мегрега» был заключен договор аренды земельного участка площадью .... га, расположенного по адресу: ...., ...., из земель сельхозназначения, на срок .... лет, в т.ч. .... га - под объектами недвижимости, .... га - земли сельхозназначения.

Из приложений к договору аренды, кадастрового паспорта земельного участка усматривается, что земельному участку площадью .... га присвоен кадастровый номер ...., категория земель - земли сельхозназначения, разрешенное использование - для ведения сельхозпроизводства.

хх.хх.хх г. между ОАО «Племсовхоз «Мегрега» и Бакуровым В.В. был заключен договор субаренды земельного участка, расположенного по адресу: ...., ...., кадастровый квартал ...., площадью .... кв.м., сроком на .... месяцев для строительства жилого дома.

хх.хх.хх г. между ОАО «Племсовхоз «Мегрега» и Бакуровым В.В. был заключен договор субаренды земельного участка, расположенного по адресу: ...., ...., площадью .... кв.м., сроком на .....

В соответствии с распоряжением АОНМР от хх.хх.хх г. № №.... земельный участок с кадастровым номером .... был разделен на несколько земельных участков, в результате чего образованы следующие земельные участки из земель сельхозназначения с разрешенным использованием для ведения сельхозпроизводства, в т.ч. земельные участки с кадастровыми номерами .... площадью .... кв.м. и .... площадью .... кв.м., которые были поставлены на кадастровый учет хх.хх.хх г. г.

хх.хх.хх г. между ответчиком и ОАО «Племсовхоз «Мегрега» было заключено дополнительное соглашение к договору субаренды земельного участка, согласно которому арендодатель (ОАО «Племсовхоз «Мегрега» сдал, а арендатор (Бакуров В.В.) принял в пользование на условиях субаренды сроком на .... лет земельный участок, расположенный по адресу: ...., ...., площадью .... кв.м., кадастровый номер ....

хх.хх.хх г. АОНМР были изданы распоряжения № и №, согласно которым изменен вид условно разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами .... и .... соответственно, по адресу: ...., .... кадастрового квартала ...., с условно разрешенного использования «для ведения сельхозпроизводства» на условно разрешенный вид использования «для ведения дачного хозяйства».

Анализ текста распоряжений и протокола о проведении публичных слушаний от хх.хх.хх г. позволяет суду сделать вывод о том, что указанными распоряжениями АОНМР одновременно изменила категорию земель - с земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов, что не входит в ее компетенцию; однако из пояснений представителя АОНМР следует, что в тексте распоряжений в части категории земли имела место опечатка, фактически изменения категории земли не было.

Согласно договору субаренды от хх.хх.хх г. г., заключенному между ОАО «Племсовхоз «Мегрега» и Бакуровым В.В., последнему на условиях субаренды были переданы арендуемые ОАО «Племсовхоз «Мегрега» у АОНМР на основании договора аренды от хх.хх.хх г. земельные участки с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: ...., ...., площадью .... кв.м. каждый. Срок действия договора субаренды определен до хх.хх.хх г. г., т.е. на срок один год, в связи с чем в соответствии с п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ указанный договор подлежит государственной регистрации.

Конституционный Суд РФ в своем определении от 05.07.2001 г. № 132-О указал, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности. Хотя государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие само по себе не лишает арендатора права на судебную защиту.

Данная правовая позиция применима и к иным объектам недвижимого имущества, в т.ч. земельным участкам.

Следует также отметить, что требование о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более года, установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду. По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ). Данная правовая позиция изложена в п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 г. № 8-ФКЗ разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом ВАС РФ, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда РФ.

При заключении договора субаренды от хх.хх.хх г. стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды. Условия указанного договора аренды земельного участка сторонами исполнялись, так земельный участок передан Бакурову В.В. в пользование и принят им.

Из текста договора и приложения к нему - акта приема-передачи земельного участка следует, что передача земельных участков в аренду Бакурову В.В. была согласована АОНМР, что соответствует условиям п. 3.2.4 договора аренды от хх.хх.хх г. г., заключенного АОНМР с ОАО «Племсовхоз «Мегрега».

Таким образом, согласовав заключение договора субаренды от хх.хх.хх г. между ОАО «Племсовхоз «Мегрега» и Бакуровым В.В., АОНМР не вправе ссылаться на незаключенность данного договора.

Следует также отметить, что в отсутствие государственной регистрации права АОНМР или ОАО «Племсовхоз «Мегрега» на земельные участки с кадастровыми номерами № Бакуров В.В. по объективным причинам не мог зарегистрировать договор субаренды.

Согласно кадастровым паспортам на земельные участки с кадастровыми номерами №, составленным по состоянию на хх.хх.хх г. и хх.хх.хх г. соответственно, площадь каждого из них составляла № кв.м., категория земель - земли сельхозназначения, разрешенное использование - для ведения дачного хозяйства. Предыдущий номер земельных участков - ....

Из представленного АОНМР соглашения от хх.хх.хх г. усматривается, что договор субаренды от хх.хх.хх г. был расторгнут.

Между тем, факт расторжения договора субаренды ответчиком оспаривается, а заключение проведенной по делу почерковедческой экспертизы не позволяет установить или опровергнуть принадлежность подписи на соглашении от хх.хх.хх г. Бакурову В.В.

Более того, из материалов дела следует, что в соответствии с дополнительным соглашением к договору субаренды от хх.хх.хх г. были уточнены сроки субаренды - 5 лет и разрешенное использование земельных участков - для ведения дачного хозяйства, что также согласуется с позицией ответчика о том, что договор субаренды от хх.хх.хх г. им не расторгался.

Согласно пояснениям ответчика, строительство всех объектов, указанных в иске, осуществлялось с хх.хх.хх г. г., что также согласуется с информацией, содержащейся в кадастровом паспорте, где указан год строительства хх.хх.хх г. г. Доказательств обратного стороной истца суду не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что строительство спорных объектов недвижимости было осуществлено Бакуровым В.В. до завершения действия договора субаренды от хх.хх.хх г. г., на находящихся в субаренде у ответчика земельных участках, разрешенное использование которых - для ведения дачного хозяйства, по смыслу ст. ст. 1 и 14 Федерального закона от 15.04.1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», не исключало возведения на них дачи и хозпостроек.

Земельные участки, на которых осуществлялось строительство, не относятся к особо ценным сельхозугодьям, поэтому строительство объектов недвижимости на них, с учетом разрешенного использования, не запрещалось.

Для ведения строительства на земельном участке, предоставленном для ведения дачного хозяйства, разрешения на строительства не требуется (пп. 1 п. 18 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Действующее законодательство не связывает прекращение действия договора, иного правоустанавливающего документа, на основании которого гражданину или юридическому лицу был предоставлен земельный участок для целей строительства, с обязанностью снести возведенные постройки по истечении срока использования земельного участка.

То обстоятельство, что по сведениям филиала ФБГУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Карелия, земельные участки с кадастровыми номерами .... сняты с кадастрового учета на основании решения от хх.хх.хх г. № «Об аннулировании сведений о земельных участках и исключении из государственного кадастра недвижимости» в связи с истечением двухгодичного срока, в течение которого право на них не было зарегистрировано, и взамен них на основании решений филиала ФБГУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Карелия от хх.хх.хх г. № были поставлены на кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами ...., образованные из земельного участка с кадастровым номером .... на основании ранее упомянутого распоряжения АОНМР от хх.хх.хх г. №, основанием для признания возведенных Бакуровым В.В. построек на указанных земельных участках самовольными не является.

хх.хх.хх г. АОНМР было издано постановление № о заключении с ОАО «Племсовхоз «Мегрега» договоров аренды на указанные вновь образованные земельные участки, в соответствии с которым ОАО «Племсовхоз «Мегрега» были переданы в аренду земельные участки с кадастровыми номерами .... по договорам аренды от хх.хх.хх г. № и № соответственно на срок по хх.хх.хх г. г., однако по сведениям Управления Росреестра по РК, государственная регистрация указанных договоров аренды не производилась.

В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены правам третьих лиц (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73).

Таким образом, передача земельных участков, на которых находятся спорные постройки, в аренду другому лицу, также не влечет безусловной обязанности Бакурова В.В. освободить указанные земельные участки от возведенных им объектов недвижимости.

В связи с заключением долгосрочного договора аренды земельного участка постановлением АОНМР от хх.хх.хх г. № распоряжение АОНМР от хх.хх.хх г. № «Об изменении условно разрешенного вида использования земельного участка» было признано утратившим силу, а на основании постановления АОНМР от хх.хх.хх г. № было признано утратившим силу и распоряжение АОНМР от хх.хх.хх г. № «Об изменении условно разрешенного вида использования земельного участка». Об издании данных распоряжений Бакуров В.В. уведомлен не был, как и о заключении договоров аренды от хх.хх.хх г. г.

То обстоятельство, что для земельных участков с кадастровыми номерами ...., на которых находятся спорные постройки, было установлено разрешенное использование - для ведения сельхозпроизводства, при этом данный вид разрешенного использования фактически был установлен уже после завершения строительства спорных объектов, также как и произведено формирование самих участков, основанием для сноса спорных построек не является.

Доказательств существенных нарушений ответчиком градостроительных и строительных норм и правил суду не представлено.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Доводы стороны истца о злоупотреблении ответчиком своими правами при заключении договоров субаренды, основанные на наличии у ответчика статуса генерального директора ОАО «Племсовхоз «Мегрега» на момент заключения договоров субаренды, подлежат отклонению судом, поскольку по смыслу ст. 81 Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных настоящим Федеральным законом требований к ней, является оспоримой и может быть признана недействительной лишь по иску общества или его акционера. АОНМР таким правом не обладает.

Требования о недействительности заключенных ответчиком договоров субаренды, в т.ч. договора от хх.хх.хх г. г., стороной истца и другими лицами, участвующими в деле, не заявлялись; доказательств, свидетельствующих о том, что заключение данных договоров субаренды повлекло за собой возникновение каких-либо неблагоприятных последствий для ОАО «Племсовхоз «Мегрега», суду не представлено. Иных оснований порочности указанного договора субаренды стороной истца не приведено, соответствующих доказательств не представлено.

Кроме того, следует принять во внимание, что истцом никак не обоснована необходимость освобождения в настоящее время земельного участка от расположенных на нем спорных строений, в состав которых входит дача, являющаяся для семьи ответчика единственным пригодным для проживания помещением.

Более того, принимая во внимание предшествующее поведение АОНМР, свидетельствующее об определенном содействии Бакурову В.В. в легализации спорных строений и прав на земельные участки, как-то: согласование договора субаренды, изменение разрешенного использования земельного участка с ведения сельхозпроизводства на ведение дачного хозяйства, т.е. не исключающее возможности строительства, суд полагает, что совершая указанные действия АОНМР должна были учитывать возможные для себя риски, которые могли бы возникнуть в будущем, в т.ч. риск возведения спорных строений на предоставленных с согласия АОНМР Бакурову В.В. в субаренду земельных участках. Предъявление органом местного самоуправления иска о сносе самовольной постройки применительно к рассматриваемой ситуации является злоупотреблением правом путем его недобросовестного осуществления.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в иске.

В соответствии со ст. 94, 98 ГПК РФ расходы истца на проведение судебной почерковедческой экспертизы в размере .... руб. подлежат взысканию в пользу ответчика с АОНМР в связи отказом в удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с администрации Олонецкого национального муниципального района в пользу Бакурова В.В. расходы на проведение экспертизы 7546 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Олонецкий районный суд в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья      /подпись/ А.В. Никитина

Мотивированное решение в соответствии со ст. 199 ГПК РФ составлено 30.09.2014 г.

Копия верна:

Судья          А.В. Никитина