Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-781/2016 ~ М-735/2016 от 05.09.2016

Дело № 2-781/2016                                    -

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«01» декабря 2016 года                    г. Очер Пермского края

Очерский районный суд Пермского края

под председательством судьи Петуховой О.В.,

при секретаре Носковой Н.Ф.,

с участием истца: Порошина А.А.

его представителя - Осинцевой Л.Н.,

представителя ответчика - Пресмаковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Порошина А. А. к Комитету имущественных отношений администрации Очерского муниципального района Пермского края, администрации Очерского городского поселения Очерского муниципального района Пермского края о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка и встречное исковое заявление администрации Очерского городского поселения Очерского муниципального района Пермского края к Порошину А. А. о расторжении договора аренды земельного участка, признания отсутствующим право собственности на постройку и признании недействительной регистрационной записи в едином государственном реестре прав на недвижимость

установил:

Порошин А.А. обратился в суд с иском к Комитету имущественных отношений администрации Очерского муниципального района Пермского края и администрации Очерского городского поселения Очерского муниципального района Пермского края о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного <адрес> для индивидуального жилищного строительства на срок четыре года одиннадцать месяцев тридцать дней, т.е. на срок, аналогичный сроку, на который был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, указав, что данный договор действовал до ДД.ММ.ГГГГ. Разрешение на строительство он получил только ДД.ММ.ГГГГ и стал производить подготовительные работы для строительства жилого дома, возведя на арендованном участке капитальный гараж, площадью <данные изъяты> м2, для хранения в нем инструментов и строительных материалов, право собственности на который зарегистрировал в установленном законом порядке. ДД.ММ.ГГГГ он обратился в администрацию Очерского городского поселения с заявлением о продлении договора аренды на неопределенный срок и ДД.ММ.ГГГГ получил ответ, в котором подтверждается факт возобновления договора аренды на неопределенный срок, но имеется оговорка о праве арендодателя на расторжение договора аренды путем направления уведомления о расторжении договора не менее чем за три месяца и ему предложено освободить земельный участок до ДД.ММ.ГГГГ, с чем он категорически не согласен, поскольку условия договора он не нарушал: ежемесячно вносил арендную плату и в установленные договором сроки приступил к строительству жилого дома и, как арендатор, имеет преимущественное право на продление договора.

В свою очередь, администрация Очерского городского поселения Очерского муниципального района Пермского края обратилась в суд с иском к Порошину А.А. и Управлению Росреестра, с учетом изменения и дополнения исковых требования (л.д. 85-86), о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, признании отсутствующим право собственности Порошина А.А. на гараж, расположенного по <адрес>, как на объект недвижимого имущества и признании недействительной регистрационной записи в Едином государственном реестре прав от ДД.ММ.ГГГГ №, ссылаясь на то, что срок действия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ За пять лет аренды земельного участка, ответчик Порошин А.А. не обрабатывал землю и не принял никаких мер для индивидуального жилищного строительства, чем нарушил условия договора. Кроме того, Порошин А.А. нарушил п.6.5 Договора, которым предусмотрено, что арендатор, желающий продлить договор аренды, обязан уведомить об этом арендодателя не позднее, чем за два месяца до истечения срока действия договора. ДД.ММ.ГГГГ комиссией администрации Очерского городского поселения установлено, что на спорном земельном участке постройки отсутствуют, участок забором не огорожен, признаки строительных работ и строительной техники также отсутствуют, что свидетельствует, что земельный участок не используется по назначению и основания для продления договора аренды земельного участка отсутствуют. ДД.ММ.ГГГГ администрацией Очерского городского поселения в адрес Порошина А.А. было направлено письмо о расторжении договора аренды земельного участка с приложением акта осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. администрация уведомила арендатора о расторжении договора аренды за 3 месяца. В уведомлении было указано, что арендатору необходимо до ДД.ММ.ГГГГ освободить земельный участок по акту приема-передачи земельного участка. Однако, ДД.ММ.ГГГГ Порошин А.А. подал заявление о возобновлении договора аренды, в котором указал, ДД.ММ.ГГГГ им получено разрешение на строительство, после чего на указанном земельном участке, им был возведен гараж, площадью <данные изъяты> м2. При декларировании объекта недвижимости в Очерский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю были представлены данные об объекте недвижимости по <адрес>, хотя фактически объект недвижимого имущества отсутствовал: гараж, привезенный истцом на арендуемый земельный участок, является металлическим и относится к временным постройкам. Ссылка истца на п.4.1.1. Договора о преимущественном праве арендатора на продление договора аренды несостоятельна, поскольку условия договора нарушены.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела объединены в одно производство.

В судебном заседании стороны настаивали на удовлетворении заявленных ими требований и возражали против удовлетворения требований другой стороны.

Комитет имущественных отношений администрации Очерского муниципального района Пермского края, исключенный из числа ответчиков (л.д.104-106) в своих возражениях указывал, что в настоящее время Комитет имущественных отношений администрации Очерского муниципального района Пермского края не является надлежащим ответчиком по данному делу, поскольку у органа местного самоуправления муниципального района с ДД.ММ.ГГГГ прекращены полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Полагают, что арендатором Порошиным А.А. нарушен п.4.1.3 Договора, то есть арендатор не использовал земельный участок по целевому назначению, что подтверждается Актом осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а так же, в нарушение п.4.2.8 Договора он не уведомил арендатора о желании продлить договор аренды не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора.

Управление Росреестра по Пермскому краю просили рассмотреть дело в отсутствие представителя. В письменном отзыве указали, что ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП была внесена запись об аренде, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-А, в отношении земельного участка с кадастровым №, расположенного по <адрес>, а ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись о праве собственности Порошина А.А. на гараж с кадастровым №, находящегося по <адрес>, на основании Декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и указанного выше договора аренды земельного участка. Государственная регистрация права на гараж проведена в соответствии со ст.25.3 Закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. Считают, что действия сотрудников Очерского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Пермскому краю соответствуют действующему законодательству, регулирующему правоотношения в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Выслушав участников процесса, свидетелей, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из положений ч.1 ст.621 ГК РФ следует, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ч.1 ст.450 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктам 5 настоящей статьи.

В свою очередь, согласно пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до введения в действие изменений в Земельный кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных отношений администрации Очерского муниципального района Пермского края, как арендодателем, и Порошиным А. А., как арендатором, заключен договор аренды земельного участка №, расположенного по <адрес>, с кадастровым №, расположенный на землях населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства (л.д.8-10).

Согласно п.1.4. названного договора аренды, срок аренды земельного участка составляет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 4.1.1. предусмотрено, что арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды при выполнении условий договора. Пункт 6.3. предусматривает, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, а участок освобождению по требованию арендодателя в случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора: а) при использовании участка (в целом или частично) не в соответствии с разрешенным землеползованием и при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором состояния арендуемого имущества, подтвержденного уполномоченным органом. На основании п. 6.4 арендатор, надлежащим образом выполнивший принятые на себя по договору обязательства по окончании срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Из представленных в судебном заседании документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ Порошин А.А. обратился в администрацию Очерского городского поселения с заявлением о выдаче градостроительного плана арендуемого им земельного участка в целях строительства, в чем письмом от ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в связи с отсутствием в государственном кадастре недвижимости запрашиваемых сведений, т.к. сведения о земельном участке с кадастровым № были аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ Порошин А.А. обращался в администрацию городского поселения с просьбой заключить дополнительное соглашение к договору аренды № на продление срока аренды земельного участка на время отпуска специалиста по строительству (л.д.36).

На что, письмом от ДД.ММ.ГГГГ, ему был дан ответ об отсутствии оснований для заключения нового договора аренды на земельный участок в связи с тем, что при осмотре данного земельного участка ДД.ММ.ГГГГ комиссией было выявлено отсутствие капитальных строений на вышеуказанном участке (л.д.37).

Из заявления Порошина А.А. от ДД.ММ.ГГГГ, адресованного на имя главы администрации Очерского городского поселения, Порошин А.А. просит считать договор аренды № земельного участка, находящегося по <адрес>, возобновленным на неопределенный срок, в связи с окончанием срока действия договора и отсутствием желания арендатора расторгать договор, указывая на то обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ им получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома и надворных построек на арендуемом участке, после чего он возвел на участке капитальный гараж, зарегистрировав свое право собственности на данный объект недвижимости (л.д.34-35).

ДД.ММ.ГГГГ администрация Очерского городского поселения, подтверждая, в соответствии со ст. 610 и 621 ГК РФ, факт возобновления договора аренды на земельный участок на неопределенный срок, ставит вопрос о расторжении договора, предлагая Порошину А.А. в срок до ДД.ММ.ГГГГ освободить земельный участок (л.д.37,38,39).

Между тем, ДД.ММ.ГГГГ администрацией городского поселения Порошину А.А. выдано разрешение на строительство № на строительство <данные изъяты> дома и надворных построек на спорном земельном участке, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ (27-30).

ДД.ММ.ГГГГ Порошиным А.А. зарегистрировано право собственности на нежилое здание: гараж, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся по <адрес> на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (л.д.30-31, 32, 33).

Согласно ч. 1 ст. 25.3 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Пунктом 3 ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) предусмотрено, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Соответственно, право собственности на гараж, находящийся на спорном земельном участке, зарегистрировано за Порошиным А.А. в установленном законом порядке.

Как установлено в судебном заседании, гараж Порошиным А.А. возведен на данном земельном участке в период действия договора аренды земельного участка.

Кроме того, из справки администрации Очерского городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что у Порошина А.А. задолженность арендной платы по договору от ДД.ММ.ГГГГ № отсутствует (л.д.42).

При таких обстоятельствах, доводы администрации Очерского городского поселения о нарушении Порошиным А.А. условий договора суд находит несостоятельными.

Таким образом, учитывая, что Порошин А.А. является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до ДД.ММ.ГГГГ, у него имеется разрешение на строительство жилого дома и строительство на спорном земельном участке им фактически начато в пределах срока договора аренды земельного участка с целевым назначением для индивидуального жилищного строительства, а условия договора предусматривают в этом случае преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, что соответствует требованиям ст. 621 ГК РФ, то требования Порошина А.А. суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

То обстоятельство, что Порошин А.А. обратился с заявлением о продлении срока действия договора ДД.ММ.ГГГГ, а не в сроки, установленные п.п. 4.2.8 и 6.5. договора (которые являются различными), не может при вышеуказанных обстоятельствах служить основанием для отказа в продлении аренды земельного участка.

Более того, администрация городского поселения признает тот факт, что по истечении срока договора аренды, поскольку ни одна из сторон не заявила о своем намерении расторгнуть данный договор, то в силу ст. ст. 610 и 621 ГК РФ, данный договор считается заключенным на неопределенный срок. При этом, администрация Очерскогого городского поселения воспользовалась своим правом, предусмотренных абз. 2 ч.2 ст. 610 ГК РФ, позволяющим расторгнут договор аренды с предупреждением об этом арендатора за три месяца, что ими и было осуществлено.

Однако, при установленных обстоятельствах, такое положение повлечет существенное нарушение прав Порошина А.А. и не будет соответствовать принципу стабильности гражданского оборота, тем более, что п. 6.2. договора предусматривает, что по одностороннему требованию договор может быть расторгнут только в суде в соответствии с действующим законодательством.

С учетом удовлетворения требований Порошина А.А., оснований для удовлетворения исковых требований администрации Очерского городского поселения, не имеется.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем с администрации Очерского городского поселения Очерского муниципального района Пермского края в пользу Порошина А.А. подлежит взысканию уплаченная им государственная пошлина в размере <данные изъяты>

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Порошина А. А. удовлетворить.

Обязать администрацию Очерского городского поселения Очерского муниципального района Пермского края заключить с Порошиным А. А. договор аренды земельного участка, расположенного на землях населенных пунктов по <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м для индивидуального жилищного строительства на срок аренды – четыре года одиннадцать месяцев тридцать дней, путем издания соответствующего нормативного документа.

Взыскать с администрации Очерского городского поселения Очерского муниципального района Пермского края в пользу Порошина А. А. расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>

Отказать Администрации Очерского городского поселения Очерского муниципального района Пермского края в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, признании отсутствующим право собственности Порошина А.А. на гараж, расположенный в <адрес>, как на объект недвижимого имущества и признании недействительной регистрационной записи в Едином государственном реестре прав от ДД.ММ.ГГГГ №.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Очерский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: подпись

-                О.В. Петухова

Секретарь:                    Н.Ф. Носкова