Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-16/2015 (2-1882/2014;) ~ М-1666/2014 от 05.09.2014

К делу № 2-16/2015 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Темрюк 16 сентября 2015 года

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Метелкина Е.В.,

при секретаре Кожемякиной Я.Л.,

с участием представителя истца ООО «Океан» Медовник Н.С.,

представителя ответчика ООО «МИК Союз-Юг» – Безсонова О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Океан» к ООО «МИК Союз-Юг», Иванникову В.В. о переводе на ООО «Океан» прав и обязанностей покупателя - ООО «МИК Союз-Юг» по договору купли-продажи земельного участка и расположенных на нем строений от ДД.ММ.ГГГГ заключенному И о признании права собственности за ООО «Океан» на объекты недвижимого имущества, об исключении из ЕГРП записей о переходе права собственности от Иванникову В.В. к ООО «МИК Союз-Юг» на объекты недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Океан» обратилось в Темрюкский районный суд с иском к ООО «МИК Союз-Юг», Иванникову В.В. о переводе на ООО «Океан» прав и обязанностей покупателя - ООО «МИК Союз-Юг» по договору купли-продажи земельного участка и расположенных на нем строений от ДД.ММ.ГГГГ заключенному с Иванниковым В.В., о признании права собственности за ООО «Океан» на объекты недвижимого имущества, об исключении из ЕГРП записей о переходе права собственности от Иванникова В.В. к ООО «МИК Союз-Юг» на объекты недвижимого имущества.

В обоснование своих исковых требований ООО «Океан» ссылается на то, что февраля 2013 г. между Иванниковым В. В. и ООО «ОКЕАН» заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно разделу 1 которого арендодатель (Иванников В.В.) предоставляет, а арендатор (ООО «ОКЕАН») принимает в аренду земельный участок, общей площадью 5 452 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, ст. Голубицкая, <адрес> для использования в целях (вид разрешенного использования) для эксплуатации базы отдыха, а также следующие объекты недвижимости: гостевой дом с мансардой, площадью 133 кв.м Литер Ц; гостевой дом с мансардой, площадью 133 кв.м, Литер Ц1; гостевой дом с мансардой, площадью 136,7 кв.м, Литер Ц2; гостевой дом с мансардой, площадью 110 кв.м, Литер Ц3; гостевой дом с мансардой, площадью 73 кв.м, Литер Ш; гостевой дом с мансардой, площадью 72,4 кв.м, Литер Ш1; гостевой дом (объект незавершенный строительством), 84% готовности, Литер Ю. ДД.ММ.ГГГГ между Иванниковым В.В. и ООО «ОКЕАН» заключено дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 01.02.2013г., согласно которого Арендатор (ООО «ОКЕАН») при продаже объектов недвижимости перечисленных в п. 1.3 Договора, имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить с Арендодателем договор купли-продажи земельного участка и расположенных на нем строений. Также стороны пришли к соглашению о том, что Арендатор обязан за счет собственных средств произвести капитальное строительство объектов недвижимости перечисленных в п. 1.3 Договора (далее - неотделимые улучшения), согласование с Арендодателем неотделимых улучшений, вида и стоимости работ не требуется. ДД.ММ.ГГГГ гр. Иванников В. В. и ООО «Межрегиональная инвестиционная компания Союз-Юг» заключили договор купли-продажи земельного участка общей площадью 5 452 кв.м, с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, ст. Голубицкая, <адрес> для эксплуатации базы отдыха, а также следующие объекты недвижимости: гостевой дом с мансардой, площадью 133 кв.м Литер Ц; гостевой дом с мансардой, площадью 133 кв.м, Литер Ц1; гостевой дом с мансардой, площадью 136,7 кв.м, Литер Ц2; гостевой дом с мансардой, площадью 110 кв.м, Литер Ц3; гостевой дом с мансардой, площадью 73 кв.м, Литер Ш; гостевой дом с мансардой, площадью 72,4 кв.м, Литер Ш1; гостевой дом (объект незавершенный строительством), 84% готовности, Литер Ю; летнее кафе, литер Щ, площадью 65,7 кв м.; шашлычная, литер Э, площадью 50,1 кв м. Таким образом, Иванников В.В., не смотря на закрепленное дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ преимущественное право покупки ООО «ОКЕАН», распорядился объектами недвижимости. В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Установленное дополнительным соглашением преимущественное право Арендатора на заключение договора купли-продажи порождает обязанность Арендодателя, в случае отчуждения имущества, заключить с Арендатором такой договор. Учитывая, что Иванников В.В. заключил договор купли-продажи от 09.04.2013г. с третьим лицом ООО «МИК Союз-Юг» в нарушение преимущественного права Арендатора, то в таком случае Арендатор (ООО «ОКЕАН») может защитить свои права и законные интересы только потребовав перевода на себя прав и обязанностей покупателя (ООО «МИК Союз-Юг») по аналогии со ст. 250 ГК РФ. П. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ разъяснено, что защита нарушенного права истца может быть произведена только путем перевода прав и обязанностей покупателя по договорам и признанием за истцом права собственности на объекты недвижимости, проданные с нарушением преимущественного права. В случае нарушения права преимущественной покупки судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований статьи 250 ГК РФ. Кроме того, силами и за счет ООО «ОКЕАН» на указанном земельном участке возведены бассейн плавательный (литер X), амфитеатр (литер XI) и вспомогательные помещения для электрообородувания (литер Г19), уборная в блоке с душем (литер Г20, площадью 18,5 кв м) и завершено строительство гостевого дома (литер Ю). Указанные объекты до настоящего времени не введены в эксплуатацию, на кадастровом учете не стоят. Актом строительно-технического исследования, установлено, что указанные объекты возведены в соответствии с нормами действующего законодательства, не угрожают жизни и здоровью граждан, не нарушают права и законные интересы третьих лиц. В связи с чем, заявитель полагает возможным требовать перевода права собственности и на указанные объекты тоже, так как указанные объекты недвижимости возводились как неотделимые улучшения согласно дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ силами и за счет арендатора ООО «ОКЕАН».

П. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ разъяснено что по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ срок исковой давности может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. Не смотря на то, что договор купли-продажи между Иванниковым В.В. и ООО «МИК Союз-Юг» заключен ДД.ММ.ГГГГ о нарушении своих прав и законных интересов ООО «ОКЕАН» узнало только ДД.ММ.ГГГГ ввиду следующего.

В мае 2013 г. ООО «ОКЕАН» стало известно о том, что арендуемые объекты недвижимости, в нарушение преимущественного права покупки ООО «ОКЕАН», проданы Иванниковым В.В., при этом ООО «ОКЕАН» не являлось стороной по указанной сделке и не обладало информацией о существенных условиях договора. ООО «ОКЕАН», в лице директора Медовник Н.С., обращалось с требованием к ответчикам о предоставлении указанного договора, однако, ни Иванников В.В., ни ООО «МИК Союз-Юг» не предоставили договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Позже, ООО «ОКЕАН» стало известно, что единственный участник и директор в единственном лице ООО «МИК Союз-Юг» В скончался ДД.ММ.ГГГГ г., в связи с чем нотариусом было передано в доверительное управление имущество ООО «МИК Союз-Юг». Наследники вступили в наследство в 2014 <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ конкурсный управляющий должника Х в рамках дела №№ о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Ривагро» обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с заявлением о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка и расположенных на нем строений от 28.11.2011г. и договора купли - продажи строений от 28.11.2011, заключенных между закрытым акционерным обществом «РИВАГРО» и Иванниковым В. В., о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем строения от 09.04.2013г., заключенного между Иванниковым В.В. и ООО «МИК Союз-Юг»; о применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительным зарегистрированного права и аннулирования записи о регистрации права собственности за обществом с ООО «МИК Союз-Юг» и возврате должнику земельного участка площадью 5 452 кв.м., с кадастровым номером № и расположенных на нем объектов недвижимости, строений и сооружений. ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда Республики Адыгея ООО «ОКЕАН» было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица как арендатор спорных объектов недвижимости. Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Х отказали в удовлетворении заявления о признании сделок, заключенных между ЗАО «РИВАГРО» и Иванникову В.В. недействительными и применении последствий их недействительности. Таким образом, до тех пор пока заявленные конкурсным управляющим Х требования в рамках дела № А01-1985/2012 не были разрешены по существу ООО «ОКЕАН» не могло обратиться с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем строения от 09.04.2013г.. Ввиду изложенного истец считает, что процессуальный срок пропущен ООО «ОКЕАН» по уважительной причине, исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ (дата объявления резолютивной части определения Арбитражного суда Республики Адыгея, когда ООО «ОКЕАН» узнало о том, что его права и законные интересы нарушены) и подлежит восстановлению судом в порядке, предусмотренном ст. 112 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель истца ООО «Океан» Медовник Н.С. поддержала исковые требования и просила суд их удовлетворить. Суду она пояснила, что существуют определенные требования имущественного характера ООО «Мик Союз-Юг» к ООО «Океан» и А, есть требования ООО «Океан» к ООО «Мик Союз-Юг» и они планировали разрешить этот вопрос мирно, путем заключения мирового соглашения между сторонами, то есть заключить тройственное соглашение. Они обратились в суд с данным иском с целью заключения указанного мирового соглашения. Изначально рассматривалось два пути разрешения вопроса: это заключение договора или в рамках данного дела заключение мирового соглашения. Оптимальный вариант - это заключение мирового соглашения. Кадастровая палата не дает им возможности зарегистрировать право на объекты недвижимости, хотя ООО «Океан» является фактическим владельцем объектов недвижимости, производил за свой счет улучшения, защищал интересы ООО «Мик Союз-Юг». Просила признать уважительными причины пропуска срока для обращения в суд с настоящим иском и восстановить процессуальный срок, по основаниям, указанным в иске. Регистрация дополнительного соглашения в Управлении Росреестра не проводилась.

Представитель ответчика ООО «МИК Союз-Юг» – Безсонов О.В. в судебном заседании исковые требования ООО «Океан» не признал и просил отказать в удовлетворении иска. Суду он пояснил, что требования истца, изложенные в иске незаконны. В настоящий момент ООО «Мик Союз-Юг» не рассматривает вариант заключения мирового соглашения. ООО «Океан» является арендатором имущества, принадлежащего ООО «Мик Союз-Юг», при этом от уплаты арендных платежей истец уклоняется. Задолженность по арендным платежам составляет в порядке 10 000 000 рублей. Иск ООО «Океан» по данному требованию заявлен за пределами сроков исковой давности. Обстоятельства пропуска трехмесячного срока истец признает. Считает, что пропущенный процессуальный срок не подлежит восстановлению, поскольку уважительных причин пропуска не было. Положения ст.205 ГК РФ, на которую ссылается истец, относятся к физическим лицам. Просил применить срок исковой давности к заявленному иску. В силу п.2 ст.199 ГК РФ истечение срока давности является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Дополнительное соглашение от 04.02.2013г. заключено не было, оно надлежащим образом не зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и единого договора с договором аренды не составляет, в связи с чем является незаконным. Кроме того, в представленной истцом копии дополнительного соглашения от 04.02.2013г. подпись от имени Иванникова В.В. на дополнительном соглашении исполнена не им, а иным лицом с подражанием подписи Иванникова, что говорит о подложности данного доказательства. Исковые требования являются надуманными. По поводу произведенных истцом улучшений - у ООО «Океан» есть право обратиться в суд с заявлением о компенсации за произведенные улучшения. ООО «Мик Союз-Юг» не обращался к ООО «Океан» о взыскании арендных платежей, поскольку имеется соглашение.

Ответчик Иванников В.В. и третьи лица: А, представитель Темрюкского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, будучи надлежаще извещенными о дне слушания дела, в суд не явились.

В письменном ходатайстве представитель Темрюкского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Писаревская М.А. просила рассмотреть дело на усмотрение суда в ее отсутствие.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, считает, что исковые требования ООО «Океан» не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, февраля 2013 г. между Иванниковым В. В. и ООО «Океан» был заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которого арендодатель - Иванников В.В. предоставил, а арендатор - ООО «Океан» принял в аренду земельный участок, общей площадью 5452 кв.м, с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, ст. Голубицкая, <адрес> для использования в целях (вид разрешенного использования): для эксплуатации базы отдыха, а также объекты недвижимости, находящиеся на данном земельном участке: гостевой дом с мансардой, площадью 133 кв.м Литер Ц; гостевой дом с мансардой, площадью 133 кв.м, Литер Ц1; гостевой дом с мансардой, площадью 136,7 кв.м, Литер Ц2; гостевой дом с мансардой, площадью 110 кв.м, Литер Ц3; гостевой дом с мансардой, площадью 73 кв.м, Литер Ш; гостевой дом с мансардой, площадью 72,4 кв.м, Литер Ш1; гостевой дом (объект незавершенный строительством), 84% готовности, Литер Ю., на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.3.1 договора аренды недвижимого имущества от февраля 2013 г., размер арендной платы за недвижимое имущество определен в дополнительном соглашении к настоящему договору. Исходя из дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились, что размер арендной платы за недвижимое имущество составляет 3500000 рублей в год. Договор аренды недвижимого имущества от февраля 2013 г. прошел государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.09.2015г. №

Согласно договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем строения от ДД.ММ.ГГГГ Иванников В.В. продал ООО «МИК Союз-Юг» земельный участок площадью 5452 кв.м по адресу: <адрес>, ст. Голубицкая, <адрес> расположенными на нем объектами недвижимости: гостевой дом с мансардой, площадью 133 кв.м Литер Ц; гостевой дом с мансардой, площадью 133 кв.м, Литер Ц1; гостевой дом с мансардой, площадью 136,7 кв.м, Литер Ц2; гостевой дом с мансардой, площадью 110 кв.м, Литер Ц3; гостевой дом с мансардой, площадью 73 кв.м, Литер Ш; гостевой дом с мансардой, площадью 72,4 кв.м, Литер Ш1; гостевой дом (объект незавершенный строительством), 84% готовности, Литер Ю.; летнее кафе, литер Щ, площадью 65,7 кв м.; шашлычная, литер Э, площадью 50,1 кв м, в том числе ограждения и сооружения. Пунктом 1.7 договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем строения от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что стороны договора извещены, что земельный участок и объекты недвижимости, являющиеся предметом настоящего договора, находятся на праве досрочной аренды у ООО «Океан», при этом указанным договором предусмотрено, что смена собственника арендуемого ООО «Океан» имущества, не влечет прекращение права аренды. Право собственности на земельный участок площадью 5452 кв.м по адресу: <адрес>, ст. Голубицкая, <адрес> на расположенные на нем объекты недвижимости зарегистрировано за ООО «МИК Союз-Юг» ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.09.2015г. № и отметками на договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «Океан» заявлено ходатайство о восстановлении срока, предусмотренного ст.250 ГК РФ, на обращение в суд с иском о переводе на ООО «Океан» прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и расположенных на нем строений от ДД.ММ.ГГГГ. Суд считает, что ходатайство ООО «Океан» о восстановлении срока исковой давности не подлежит удовлетворению. В соответствии с п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В силу ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Исходя из иска ООО «Океан» узнало о переходе права собственности на арендуемое имущество от Иванникова В. В. к ООО «МИК Союз-Юг» по договору купли-продажи в мае 2013 года. ООО «Океан» обратилось в суд с настоящим иском ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении срока, установленного п.3 ст.250 ГК РФ. Суд считает, что указанные ООО «Океан» обстоятельства пропуска срока исковой давности, не являются уважительными причинами пропуска срока исковой давности. Также в соответствии с п. 12 ПП ВС РФ и ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин пропуска. Аналогичные разъяснения содержатся в ПП ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № и Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (возможность восстановления срока исковой давности в исключительных случаях и только в отношении физических лиц).

В соответствии с п.2 ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Кроме того, ссылку ООО «Океан» в обоснование заявленных требований на правила преимущественной покупки, предусмотренные ст.250 ГК РФ, суд считает несостоятельной, поскольку из содержания ст. 250 ГК РФ следует, что она неприменима к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности. Недвижимое имущество, переданное ООО «МИК Союз-Юг» по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежало в целой доле Иванникову В.В. На основании договора аренды недвижимого имущества от февраля 2013 г. ООО «Океан» является арендатором спорного недвижимого имущества. Согласно п.6.4 договора аренды недвижимого имущества от февраля 2013 г. изменение собственника арендуемого имущества не влечет расторжение настоящего договора. В данном случае, истец как арендатор недвижимого имущества в силу ст.621 ГК РФ по истечении срока договора аренды имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Доводы ООО «Океан» о нарушении Иванниковым В.В. дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ суд считает необоснованными. Как следует из представленной в суд истцом копии дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Иванниковым В.В. и ООО «Океан», арендатор при продаже объектов недвижимости перечисленных в п. 1.3 договора аренды недвижимого имущества от февраля 2013 г., имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить с арендодателем договор купли-продажи земельного участка и расположенных на нем строений. В судебном заседании установлено, что данное соглашение не прошло государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.09.2015г. № 23/016/022/2015-1335. В силу п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При таких обстоятельствах, в силу ст.199 ГК РФ суд считает необходимым отказать ООО «Океан» в удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░» ░ ░░░ «░░░ ░░░░-░░», ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░ «░░░░░» ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ - ░░░ «░░░ ░░░░-░░» ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░.░., ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░ «░░░░░» ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ «░░░ ░░░░-░░» ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ 21 ░░░░░░░░ 2015 ░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: ░.░. ░░░░░░░░