Решение от 25.02.2019 по делу № 2-1712/2019 от 04.12.2018

г. Санкт-Петербург

Дело № 2-1712/2019 25 февраля 2019 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Колосовой Т.Н.,

при секретаре Ивановой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кольцовой Натальи Геннадьевны к ЗАО «Арена» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Кольцова Н.Г. обратилась в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербург с иском к ЗАО «Арена», просила признать за истцом право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в размере 1/95 в виде машиноместа – проектный <№> в многофункциональном комплексе жилого и нежилого назначения по адресу: <адрес>, Четвертый пусковой комплекс, площадью 12,5 кв.м, длиной 5,0 метров, шириной 2,5 метра, высотой 2,05 метра, 1 этаж, строительные оси <№>.

В обоснование исковых требований истец указывает, что 14.12.2012 года между истцом и ЗАО «Арена» был заключен договор №4П/29 купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества с условием о предварительной оплате. Согласно п.1.1. предметом договора является машиноместо, расположенное по адресу: <адрес>, четвертый пусковой комплекс со следующими характеристиками: площадью 12,5 кв.м, длиной 5,0 метров, шириной 2,5 метра, высотой 2,05 метра, 1 этаж, строительные оси <№>, проектный <№>. Машиноместо оплачено в соответствии с условиями договора в размере 1 500 000 рублей до завершения строительства. Согласно п.4.3 договора, право собственности ответчика на автостоянку должно быть зарегистрировано не позднее 30.06.2015 года. В нарушение условий договора, да настоящего времени строительство дома, в котором истец проинвестировала одно машиноместо, не завершено, дом в эксплуатацию не введен, документов, необходимых для оформления права собственности на приобретенное имущество, ответчиком истцу не передано.

Истец Кольцова Н.Г. в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя Гайсина Д.Н., который в судебное заседание явился, исковые требования просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ЗАО «Арена» в лице конкурсного управляющего Шутилова А.В. - Зимина И.В. в судебное заседание явилась, в удовлетворении исковых требований просила отказать по доводам, изложенным в письменном отзыве (л.д.52-53).

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, возражений относительно исковых требований не представил.

Представитель третьего лица Комитета по строительству Санкт-Петербурга в судебное заседание явился, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, а также возражения относительно исковых требований, в иске просил отказать.

Выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, изучив и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьёй 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.

Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет, что к недвижимому имуществу (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, относятся такие объекты, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (статья 1 Закона).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 8 этого же Федерального закона Российской Федерации предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

По смыслу статей 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю в объекте может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, т.е. уже существующего в качестве обусловленного договором объекта недвижимого имущества.

Соответственно, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию стороной истца по настоящему делу, являлось фактическое наличие индивидуально-определенного объекта строительства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме подлежат удовлетворению, если истец исполнил обязательства по договору участия в долевом строительстве, при этом в оговоренный договором срок жилой дом в эксплуатацию не введен, строительные работы застройщиком прекращены, на момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но квартира, которая исходя из степени завершенности строительства (80%) фактически передана застройщиком истцу, имеет индивидуально-определенные характеристики и учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 14.12.2012 года между Кольцовой Н.Г. и ЗАО «Арена» был заключен договор №4П/29 купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, который не зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (л.д.27-31).

Согласно п.1.1. предметом договора является машиноместо, расположенное по адресу: <адрес>, четвертый пусковой комплекс со следующими характеристиками: площадью 12,5 кв.м, длиной 5,0 метров, шириной 2,5 метра, высотой 2,05 метра, 1 этаж, строительные оси <№>, проектный <№> (л.д.27).

Согласно п. 1.3 стороны подтверждают, что по окончании строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания, в котором расположена автостоянка, имущественное право подлежит государственной регистрации на имя продавца в составе принадлежащей ему доли в праве собственности на автостоянку на основании ст. 218 Гражданского кодекса РФ, Распоряжения Администрации Санкт-Петербурга №665-ра от 16.08.2001 года «О реконструкции стадиона по адресу: <адрес>», после чего покупатель осуществляет государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества согласен ост. 131, 551 Гражданского кодекса РФ, ст. 4 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно п.1.4. продавец обязуется передать имущественное право в собственность покупателя не позднее трех рабочих дней с момента исполнения покупателем в полном объеме обязанности по оплате цены имущественного права (п. 3.1. договора).

Согласно п.3.1 цена имущественного права, приобретаемого покупателем по договору, составляет 1 800 000 рублей 00 копеек.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что истцом машиноместо оплачено в соответствии с условиями договора в размере 1 500 000 рублей до завершения строительства (л.д.32-34).

Согласно п.4.3 договора, право собственности ответчика на автостоянку должно быть зарегистрировано не позднее 30.06.2015 года.

До настоящего времени ответчиком строительство многофункционального комплекса жилого и нежилого назначения не завершено, ответчиком не подписан акт ввода дома в эксплуатацию, нежилое помещение истцу по акту приема-передачи не передано.

Решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2018 года по делу №А56-30027/2018 ЗАО «Арена» (ИНН 7825121023) признано несостоятельным (банкротом), в отношении ЗАО «Арена» введена процедура конкурсного производства (л.д.54-67).

Конкурсным управляющим утвержден Шутилов А.В., член Союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запад».

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2018 по делу №А56-30027/2018 при банкротстве ЗАО «Арена» применены положения параграфа 7 «Банкротство застройщика» Главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с абзацем 6 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Пунктом 1 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 2 той же статьи в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из приведенных положений закона и разъяснений право собственности не может быть признано за покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества, поскольку условием возникновения этого права является государственная регистрация.

Таким образом, учитывая, что право собственности на спорное нежилое помещение у ответчика отсутствует, истцом оплата по договору произведена не в полном объеме, суд приходит к выводу, что предъявление к застройщику требований, касающихся вещных прав на объекты недвижимого имущества (о передаче, о признании права собственности), как участников строительства, так и других лиц возможно только в рамках дела о банкротстве. Рассмотрение таких исковых требований вне рамок дела о банкротстве может нарушить принцип очередности и пропорциональности удовлетворения требований и имущественные права иных кредиторов.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56, 67, 68, 71, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 01 ░░░░░ 2019 ░░░░.