Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-594/2015 (2-9642/2014;) ~ М-8700/2014 от 20.11.2014

Мотивированное решение изготовлено 06 апреля 2015 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2015 года Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в составе

председательствующего судьи Петровской Е.А.,

при секретаре Ашрафове Л.С.,

с участием представителя истцов ФИО9, представителя ответчика ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Урал –КС – Регион» о возложении обязанности и возмещении убытков,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО2 и ФИО8 обратились в суд с иском к ОАО «Урал-КС-Регион» об устранении недостатков нежилых помещений и просят обязать ответчика восстановить теплоснабжение нежилых помещений № ****** общей площадью 55,2 кв.м., принадлежащего ФИО2 и № ****** площадью 102,9 принадлежащего ФИО1, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> путем восстановления участка трубопровода Т12 в проектных осях № ****** в помещении № 6, последующей промывки системы отопления помещений № ****** и 7 гидропневматическим или химическим способом, проведения гидравлических испытаний системы отопления, приведения в проектное состояние обратного трубопровода Т22 узла распределительного коллектора, расположенного в лифтовом холле первого этажа и последующем с началом отопительного сезона с привлечением специалистов управляющей компании выполнить пускорегулировочные мероприятия системы теплоснабжения помещений № ****** и № 7. Также просят возместить, убытки, связанные с невозможностью использования офисных помещении, в том числе невозможностью сдачи их в аренду. Истец ФИО2 просит возместить убытки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 955520 рублей, исходя из средней стоимости аренды нежилых помещений 750 рублей в месяц за квадратный метр, истец ФИО1 просит взыскать убытки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1003275 рублей.

В обоснование иска указали следующее. На основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями № № ****** от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обязался оплатить и принять нежилое помещение площадью 55,2 кв.м., № № ****** (строительный № 6), расположенное на первом этаже многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, а ОАО «Урал-КС-Регион»» со своей стороны обязалось построить, сдать в эксплуатацию и передать данное помещение ФИО2.

На основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями № 1-Н-7 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обязалась оплатить и принять нежилое помещение площадью 102,9 кв.м., № ****** (строительный № 7), расположенное на первом этаже многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, а ОАО «Урал-КС-Регион»» со своей стороны обязалось построить, сдать в эксплуатацию и передать данное помещение ФИО1.

Условия договоров сторонами были исполнены, нежилые помещения были переданы истцам, ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО2, а ДД.ММ.ГГГГ – ФИО1, было зарегистрировано в установленном порядке.

Тем не менее, с момента передачи помещений и до рассмотрения настоящего спора пользоваться указанными помещениями истцы не имеют возможности вследствие неисправности системы отопления. Для определения причин отсутствия отопления истцами организовано обследование нежилых помещений специалистами ООО «Центр проектирования и энергоснабжения», в результате которого установлена утечка теплоносителя через соединительную арматуру трубопровода Т12, выявлено место утечки, которое расположено в бетонной стяжке пола помещения № 6, для чего потребовалось вскрытие пола. Стоимость услуг специалиста составила 30000 рублей, которые оплачены истцами в равных долях. Кроме того, истцом ФИО2 понесены расходы по оплате услуг, связанных с частичным восстановлением отделки пола принадлежащего ему помещения в сумме 29270 рублей.

Кроме того, истцы просили возместить судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 140000 рублей, оплаченные истцами в равных долях, а также расходы по оплате госпошлины.

В судебном заседании представитель истцов ФИО9 исковые требования поддержал, указав, что поскольку причиной отсутствия отопления в офисных помещениях принадлежащих истцам явилось некачественное соединение труб системы отопления, несоответствие системы отопления проекту не имеет значение, тем более, что такового не выявлено. В адрес ответчика, как со стороны истцов, так и со стороны управляющей компании неоднократно направлялись претензии, которые оставлены без внимания. Каких-либо самостоятельных изменений в системе отопления истцами или управляющей компанией не вносилось. Поскольку по вине ответчика офисные помещения не могли быть использованы истцами, в связи с чем возникли убытки в виде неполученных доходов, просил исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО7 исковые требования не признала, пояснив, что истцами не представлено доказательств причинения убытков по вине ответчика, поскольку нежилые помещения были приняты истцами по актам приема-передачи без замечаний. Специалистом ООО «Центр проектирования и энергоснабжения» вывод сделан без исследования проектной документации, тогда как при монтаже системы отопления и ее гидравлических испытаниях каких-либо неисправностей выявлено не было. Кроме того, специалистом указано на внесение изменений в систему отопления, которые могли повлиять на ее исправную работу. При исследовании системы отопления специалистом установлено, что система отопления офисов имеет разную врезку, и на момент осмотра была перекрыта подача теплоносителя только в офис № 6. В офисе № ****** каких-либо замеров температуры не проводилось, система отопления могла функционировать самостоятельно. Также специалистом исследование проводилось без измерений температур в помещениях, и после окончания отопительного сезона. Согласно заключению специалиста ООО «УралСтройЭкспертиза», которым осмотрена система отопления офисов и выявлено ее несоответствие проектной документации, работы по изменению конструкции распределительной гребенки были произведены после монтажа и ввода в эксплуатацию системы отопления дома, когда был установлен (врезан) насос, что привело к разбалансированию системы отопления всего дома и ее неэффективной работе, также выявлено отсутствие сетчатых фильтров, что приводит к засору системы отопления. Истцами не приведено доказательств периода невозможности использования, поскольку помещения приняты в разный период, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ, тем не менее акты приема-передачи не содержат замечаний относительно каких-либо инженерных систем. По условиям договора застройщик передавал помещения без окончательной внутренней отделки, которая на момент передачи сводилась лишь к цементной стяжке полов, оштукатуренным стенам и установленным окнам и дверям, в связи с чем истцам требовалось время на осуществление внутренней отделки помещения для возможности передачи их в аренду. Также считает недоказанными расходы истца по восстановлению отделки пола после вскрытия, поскольку организация, выполняющая указанные работы ООО «Кора-Регион» в качестве уставной деятельности не занимается ремонтом и внутренней отделкой помещений. Также считает завышенными расходы истцов по оплате услуг представителя, поскольку указанные расходы в сумме 140000 рублей являются необоснованными, несопоставимы с уровнем цен на юридические услуги в уральском регионе и не отвечают принципам разумности и справедливости.

Третье лицо – ООО «Управляющая компания «Лига ЖКХ-Екатеринбург» в судебное заседание не явилось, представив отзыв, в котором указало, что является управляющей организацией МКД по адресу: <адрес>. После передачи нежилых помещений со строительными номерами 6 и 7 собственникам, от них неоднократно поступали жалобы на отсутствие тепла и низкую температуру в помещениях. Поскольку дом находится на гарантии застройщика, выполнявшего монтаж системы отопления, управляющая компания самостоятельных действий по устранению недостатков не выполняла, однако неоднократно обращалась в ООО «Урал-КС-Регион» с такими требованиями. Поскольку с жалобами на низкую температуру стали поступать и от собственников квартир, расположенных выше, специалистами управляющей компании было произведено исследование системы отопления, в ходе которого выявлено несоответствие размеров труб из ПВХ систем отопления, установленным проектом. Кроме того, у ответчика неоднократно запрашивалась проектная документация, согласующая установке циркулярных насосов отопления и изменение системы подключения коллекторов первых этажей, однако такая документация получена не была. Тем не менее, выявленной причиной отсутствия отопления офисных помещений № ****** и № ****** явилась негерметичность соединения труб системы отопления в офисе № 6, расположенного в бетонной стяжке пола. Считают требования обоснованными.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями № 1-4-6-Н от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обязался оплатить и принять нежилое помещение площадью 55,2 кв.м., № 17-20, 83-85 (строительный № 6), расположенное на первом этаже многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, а ОАО «Урал-КС-Регион»» со своей стороны обязалось построить, сдать в эксплуатацию и передать данное помещение ФИО2.

На основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями № 1-Н-7 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обязалась оплатить и принять нежилое помещение площадью 102,9 кв.м., № ****** (строительный № 7), расположенное на первом этаже многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, а ОАО «Урал-КС-Регион»» со своей стороны обязалось построить, сдать в эксплуатацию и передать данное помещение ФИО1.

Условия договоров сторонами были исполнены, нежилые помещения были переданы истцам, ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО2, а ДД.ММ.ГГГГ – ФИО1, было зарегистрировано в установленном порядке.

Истцами заявлены требования об устранении недостатков системы отопления принадлежащих им нежилых помещений.

Для определения причин отсутствия отопления спорных помещений, а также вида и объема работ по устранению недостатков истцы обратились к специалисту ООО «Центр проектирования и энергоснабжения» ФИО10, которым с целью выявления причин, препятствующих поступлению теплоносителя от магистральной системы отопления в систему отопления офисов, было проведено обследование системы отопления офисных помещений, отопительных приборов и точек подключения к магистральным трубопроводам здания. В результате исследования выявлено, что до момента обследования теплоноситель в систему отопления офиса № ****** не подавался, поскольку ранее после открытия вентиля на трубопроводах Т12 и Т 22 в распределительном коллекторе лифтового холла через плиты перекрытия в подвал начинала поступать вода, что свидетельствовало о неисправности в соединении или повреждении трубы отопления, проложенной в полу. Для выявления места утечки теплоносителя был вскрыт пол в помещении офиса № ****** в осях 10-11/В, в результате чего была выявлена утечка теплоносителя через соединительную арматуру трубопровода Т12, <адрес>х2,5, место утечки расположено в осях 11/В.

Согласно заключению специалиста для устранения неисправности и восстановления теплоснабжение нежилых помещений № ****** общей площадью 55,2 кв.м., № ****** площадью 102.,9 необходимо до начала отопительного сезона восстановить участок трубопровода Т12 в проектных осях 10-11/В в помещении № 6, провести последующую промывку системы отопления помещений № ****** и 7 гидропневматическим или химическим способом, провести гидравлические испытания системы отопления, привести в проектное состояние обратный трубопровод Т22 узла распределительного коллектора, расположенного в лифтовом холле первого этажа и с началом отопительного сезона с привлечением специалистов Управляющей компании выполнить пуско-регулировочные мероприятия системы теплоснабжения помещений № ****** и № 7.

Допрошенный в судебном заседании специалист ФИО10 выводы заключения подтвердил, указав, что система отопления двух офисных помещений № ****** м № ****** в целом соответствует проекту, как и подводящий трубопровод. Подающий трубопровод маркируется Т12, обратный Т22. Теплоноситель подается через распределительный узел в подвале здания, который является оконечным в системе отопления дома. На офисные помещения от распределительного узла отдельно предусмотрены трубопроводы Т12 и Т22, имеющие самостоятельные запорные устройства, тем не менее, они связаны при отсутствии давления в системе отопления одного офиса, будет отсутствовать подача теплоносителя в другой.. На момент осмотра подача воды в систему отопления офиса № ****** была перекрыта, в офис № ****** была открыта, давление в системе составило 4,5 Па, температура воды 18 градусов. Замеры температуры в помещениях не проводились в связи с окончанием отопительного сезона. Причиной утечки воды было некачественное соединение трубопровода, уложенного в полу офиса № 6, соединительная муфта не была обжата должным образом. Кроме того, указанное соединение было излишним и расположено в труднодоступном месте. Единственным отличием от проекта, является установка циркулирующего насоса. Тем не менее, причиной неисправности является негерметичность соединения. Устранение указанного недостатка требует проведения работ, указанных в заключении, в том числе промывки и гидравлических испытаний, а также приведения в состояние соответствующее проекту.

Указанные выводы специалиста суд принимает в качестве доказательства по делу, поскольку заключение отвечает требования ст. 67 ГПК РФ, то есть, основано на объективных данных обследования, составлено компетентным специалистом, которым выявлена однозначная причина неисправности системы отопления нежилых помещений, принадлежащих истцам.

На основании анализа представленных доказательств суд приходит к выводу о том, что недостатки работ, допущенные при монтаже системы отопления в виде негерметичности соединения труб ПВХ, расположенных в бетонной стяжке пола офиса № 6, выполненные ответчиком явились причиной наступления ущерба, в том числе связанного с невозможностью использования указанного помещения, принадлежащего истцу ФИО2 по назначению.

По общим правилам, согласно ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В качестве последствий передачи товара ненадлежащего качества, если недостатки товара не были оговорены продавцом, ст. 475 Гражданского кодекса РФ покупателю, которому передан товар ненадлежащего качества, предоставлено право по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Поскольку истцами ФИО2 и ФИО1 с ответчиком были заключены договоры об участии в долевом строительстве помещений, на их правоотношения распространяются положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ст. 7 указанного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Поскольку истцы вправе были при заключении договора на получение помещения, пригодного для целей, в которых оно приобреталось, в настоящее время, при обнаружении вышеописанных недостатков помещений, истцы вправе требовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков проданного им товара, в связи с чем требования истцов о восстановлении системы отопления офисов подлежат удовлетворению, поскольку система отопления для указанных офисов является единой до распределительного узла магистрального трубопровода дома.

Суд считает необоснованными доводы представителя ответчика о том, что в причинной связи с выявленной неисправностью системы отопления офисных помещений, принадлежащих истцам, является внесенные изменения в проект системы отопления путем установки циркулирующего насоса, тогда как причиной неисправности является некачественное монтажное соединение труб ПВХ, что и привело к неисправности единой системы отопления офисов и требует устранения за счет ответчика.

Вопреки доводам ответчика доказательств вмешательства в систему отопления дома и отступление от проекта истцами или третьими лицами, которые бы повлекли разгерметизацию соединения труб не представлено, напротив специалистом установлено, что причиной негерметичности соединения явилась необжатая при монтаже системы соединительная муфта, то есть причинение вреда явилось следствием действий ответчика.

Истцами ФИО2 и ФИО1 заявлено требование о возмещении убытков, связанных с невозможностью использования спорных помещений по назначению, которое подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Руководствуясь положениями указанной правовой нормы, а также ст. 15 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что в результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору долевого участия в строительстве истцу ФИО2 были причинены убытки в виде упущенной выгоды (неполученных доходов по арендной плате) в размере средней цены арендной платы 750 рублей в месяц за один квадратный метр нежилых помещений в <адрес> с учетом расположения и иных характеристик помещений. Вопреки доводам ответчика истец исчисляет период, за который он не мог использовать принадлежащее ему помещение с момента государственной регистрации права собственности на него, поскольку именно после государственной регистрации истец был вправе заключать какие-либо сделки в отношении спорного помещения. Таким образом, средняя стоимость аренды помещения, принадлежащего истцу ФИО2, составила за 13 месяцев, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (дата обращения в суд) 910800 рублей.

В обоснование требований о взыскании убытков истец представил заключенный между ним и ООО «Лофт 8» договор аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, который впоследствии расторгнут по соглашению сторон в связи с тем, что помещение было передано с неоговоренными недостатками системы отопления и не может быть использовано по назначению.

При таких обстоятельствах суд считает требования истца ФИО2 о возмещении убытков в виде неполученных доходов обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Не подлежат удовлетворению требования истца ФИО1 о возмещении убытков, связанных с невозможностью использования принадлежащего ей помещения по назначению, поскольку доказательств невозможности использования помещения суду не представлено. Так, из пояснения специалиста ФИО10 и произведенных им замеров следует, что до момента осмотра им системы отопления офисов, подающий и обратный трубопровод в связи с утечкой теплоносителя был перекрыт лишь в офисе № 6, принадлежащем ФИО2, давление в системе отопления офиса № ****** сохранено, утечки теплоносителя не выявлено. При таких обстоятельствах суд считает, что истцом не представлено каких-либо доказательств невозможности использования помещения в холодное время года, поскольку возможность функционирования системы отопления при отключении от нее офиса № ****** и обеспечения таким образом необходимых температурных условий сохранялась, что не препятствовало использованию помещения по назначению, в том числе сдаче в аренду. В удовлетворении иска в указанной части суд ФИО1 отказывает.

Также истцами понесены расходы, связанные с установлением причин неисправности системы отопления в сумме 30000 рублей, которые являются убытками истцов и подлежат возмещению ответчиком, как и оплачены в равных долях в пользу каждого из истцов.

Кроме того, истцом ФИО2 понесены расходы по оплате материалов и услуг ООО «Каро-Регион» по восстановлению внутренней отделки напольного покрытия офиса в сумме 29 270 рублей, что подтверждается представленными договором и квитанцией об оплате, которые вопреки доводам ответчика являются надлежащими доказательствами понесенных истцом расходов.

На основании ст. 98 ГПК РФ в пользу истцов подлежат взысканию понесенные им судебные расходы, связанные с оплатой услуг представителя и государственной пошлины при обращении в суд. Тем не менее, признавая обоснованными доводы ответчика о несоразмерности понесенных истцами расходов по оплате услуг представителя, полагает справедливой и подлежащей возмещению суммой судебных расходов по оплате услуг представителя истцу ФИО2 в сумме 30000 рублей, в пользу истца ФИО1 в сумме 20000 рублей. Также подлежат возмещению расходы по оплате госпошлины пропорционально исковым требованиям, в пользу истца ФИО2 оплаченная им госпошлина в сумме 9100 рублей, в пользу ФИО1 600 рублей.

Поскольку ФИО2 при обращении в суд госпошлина была оплачена не в полном объеме, разница в госпошлине от суммы удовлетворенных требований и оплаченной в сумме 3200 рублей 70 копеек подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО2 и ФИО3 удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Урал-КС-Регион» восстановить теплоснабжение нежилых помещений №№ 17-20, 83-85 (строительный номер 6) общей площадью 55,2 кв.м., принадлежащего ФИО2 и №№ ****** (строительный номер 7), общей площадью 102,9 кв.м., принадлежащего ФИО1, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу <адрес> путем восстановления участка трубопровода Т12 в проектных осях 10-11/В в помещении № 6, последующей промывки системы отопления помещений № ****** и 7 гидропневматическим или химическим способом, проведения гидравлических испытаний системы отопления, приведения в проектное состояние обратного трубопровода Т22 узла распределительного коллектора, расположенного в лифтовом холле первого этажа, а также с началом отопительного сезона выполнить пуско-регулировочные мероприятия системы теплоснабжения помещений № ****** и № ****** с привлечением специалистов управляющей компании.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Урал-КС-Регион» в пользу ФИО2 убытки в сумме 955070 рублей, судебные расходы в сумме 39100 рублей, в пользу ФИО3 убытки в сумме 15000 рублей, судебные расходы в сумме 20 600 рублей, в остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Урал-КС-Регион» госпошлину в доход местного бюджета в сумме 3200 рублей 70 копеек

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца дней со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Судья Петровская Е.А.