Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-8262/2015 ~ М-6889/2015 от 07.10.2015

Дело № 2-8262/2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 декабря 2015 года г. Ижевск

Октябрьский районный суд г. Ижевска в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Н.В.,

при секретаре Степановой А.В,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Стяжкиной О.С. к Щениной Н.А., Щенину С.Д., Вихиревой М.С., действующей за несовершеннолетних Вихиреву К.А., Вихиреву Е.А., о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на квартиру,

Установил:

Стяжкина О.С. обратилась в суд с иском к Щениной Н.А., Щенину С.Д., Вихиревой М.С., действующей за несовершеннолетних Вихиреву К.А., Вихиреву Е.А., о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Исковые требования мотивировал следующим: <дата> г. между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи жилого помещения по вышеуказанному адресу. В соответствии с п.3 договора купли-продажи установлена стоимость объекта недвижимости: 1000000 руб., уплачиваемых покупателем продавцу в течение двух дней со дня государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру. Расчеты по сделке производятся с использованием индивидуального сейфа банка. <дата> г. истцом и ответчиками были поданы документы на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на указанный объект недвижимости. В настоящее время гос. регистрация сделки приостановлена в связи с тем, что ответчиками не предоставлено в Управление Росрестра по УР согласие органов опеки и попечительства на продажу доли, принадлежащей несовершеннолетним Вихиревой Е.А. и Вихиревой Е.А. Действия истца по не предоставлению указанного документа на регистрацию договора и перехода прав истец расценивает как уклонение ответчика от гос. регистрации договора, заключенного с истцом. На основании ч.3 ст.165 ГК РФ просит произвести гос. регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> на Стяжкину О.А.

Истец в судебное заседание не явилась, хотя су уведомлял её о времени и месте его проведения надлежащим образом, от получения судебных повесток, неоднократно направленных по месту её регистрации, уклонилась.

Представитель истца Барвинко Н.В, действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала, суду пояснила, что согласие органов опеки и попечительства было в наличии у ответчиком, однако, в дальнейшем они его по неизвестной причине, сдали обратно, а не предоставили на регистрацию. Фактически исполнение договора не производилось, т.к. согласно условий договора оплата должна производиться после гос. регистрации. Акт приема-передачи также не составлялся и не подписывался.

Законный представитель ответчиков Вихиревой Е.А. и Вихиревой К.А. Вихирев А.М. в судебном заседании заявил, что иск не подлежит удовлетворению с связи с тем, что согласие на отчуждение доли несовершеннолетних, полученное в органах опеки и попечительства, было получено при условии приобретения на имя несовершеннолетних Вихиревой Е.А. и Вихиревой К.А. доли в право собственности на вполне определенную квартиру, указанную в согласии. В дальнейшем продавцы той квартиры отказались от сделки и согласие пришлось вернуть в орган опеки, т.к. оно стало неисполнимым. Сторона договорились об иной цене, чем указано в договоре купли-продажи от <дата> – не 1000000 руб., а 2300000 руб., о чем было подписано доп. соглашение к договору, но его почему-то истец не предоставила ни в рег. орган, ни к исковому заявлению. Кроме того, в п.3 договора оплата предусмотрена после гос. регистрации, вместе с тем, при регистрации договора, воспользовавшись юридической неграмотностью ответчиков, истец добилась включения в договор п.15 – о том, что ипотека в силу закона не возникает. При таких обстоятельствах договор грубо нарушает права несовершеннолетних, теряющих единственное жилье и не имеющих гарантий исполнения договора истцом в части оплаты. Он как законный представитель решительно против заключения данной сделки на указанных в договоре условиях. Решение суда, если оно будет об удовлетворении иска, на ответчика возложит обязанности, исполнение которых от них в полной мере не зависит, т.к. дать согласие на продажу доли несовершеннолетних могут только органы опеки и попечительства. Пока же законным представителям не удается подобрать вариант покупки доли несовершеннолетним, который бы отвечал их интересам. Истцом не доказан факт уклонения ответчика от гос. регистрации договора, т.к. согласно документам Управления Росреестра по УР <дата> г. документы на регистрацию были сданы представителями обеих сторон, в регистрации было отказано в связи с отсутствием согласия органов опеки, при этом ни одна из сторон сделки не приступала к её исполнению.

Ответчики Щенина Н.А., Щенин С.Д. в судебное щаседание не явились. Будучи уведомленными о времени и месте его проведения надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Представитель ответчиков Щениной Н.А. и Щенина С.Д. Козлов Е.И, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании иск не признал. Дал пояснения, аналогичные пояснениям Вихирева А.М. Кроме того, отметил, что <дата> ответчиками было направлено в адрес истицы уведомление о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, на что был получен отказ.

Представитель третьего лица отдела по делам семьи и охране прав детства Администрации Октябрьского района г.Ижевска в судебное заседание не явился, будучи уведомленным о времени и месте его проведения надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Ответчик Берлин Е.А. в судебное заседание не явилась, будучи уведомленной о времени и месте его проведения надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Ответчики Щенина Н.А., Щенин С.Д., Вихирева К.А., <дата>, Вихирева Е.А., <дата>, являются собственниками квартиры общей площадью 55,4 кв.м, расположенной по адресу: <адрес> в равных долях – по 1/4 (выписка из ЕГРП № <номер> от <дата>).

Ответчики зарегистрированы и проживают в указанной квартире, что подтверждается копией поквартирной карточки.

<дата> г. между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи жилого помещения по вышеуказанному адресу. В соответствии с п.3 договора купли-продажи установлена стоимость объекта недвижимости: 1000000 руб., уплачиваемых покупателем продавцу в течение двух дней со дня государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру. Расчеты по сделке производятся с использованием индивидуального сейфа банка.

<дата> г. истцом и ответчиками были поданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности на указанный объект недвижимости.

<дата> между истцом и ответчиками было заключено соглашение, согласно которому в п.3 договора купли-продажи были внесены изменения, согласно которым цена продаваемой квартиры составила 2300000 руб, уплачиваемых покупателем продавцу в течение двух дней со дня государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру. В п.11 стороны указали, что продавцы обязуются сняться с регистрационного учета и освободить квартиру в срок до <дата>. Указанное соглашение в органы гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не предоставлялось.

<дата> г. регистрация перехода права собственности была приостановлена на 1 месяц в связи с отсутствием в представленных документах разрешения органа опеки и попечительства на продажу квартиры, 1/2 доли в праве собственности на которую принадлежит несовершеннолетним Вихиревой К.А., Вихиревой Е.А.

<дата> г. в гос. регистрации перехода права собственности на спорную квартиру было отказано на основании абз.10 п.1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Изложенные обстоятельства подтверждены в суде исследованными доказательствами.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу ч. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Из материалов дела следует и установлено судом, что <дата> между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 55,4 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>

Доказательств того, что обязательства по данному соглашению сторонами исполнены, суду не представлено: 1) оплата по договору истцом не произведена;

2) достоверных и достаточных доказательств передачи спорных объектов недвижимости от ответчика истцу суду также не представлено: акт приема-передачи квартиры сторонами не подписывался, ответчики зарегистрированы и фактически проживают на момент рассмотрения дела в спорном жилом помещении. При указанных обстоятельствах суд не может признать доказанным факт передачи спорного имущества истцу.

Из смысла ст. 38 Конституции РФ следует, что забота о детях, их воспитание - равное право и обязанность родителей.

В силу ч. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Данные правила распространяются и на родителей при осуществлении ими правомочий по управлению имуществом ребенка (пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса РФ).

Согласно п. 2 ч. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 37 ГК РФ определено, что опекун, не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", в силу п. 1 ст. 21 которого, опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

В соответствии с частью 3 статьи 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве" предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Поскольку из содержания п. 1 ст. 28 и п. 2 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно разрешать (запрещать) сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, сдаче в аренду, совершаемые их родителями, обоснованность принятия органами опеки и попечительства вышеуказанных решений устанавливается, исходя из конкретных обстоятельств дела, а именно на предмет соответствия предполагаемых сделок интересам несовершеннолетнего, сохранения условий проживания несовершеннолетнего, сохранения его собственности.

В судебном заседании установлено, что на основании заявления Вихирева А.М. и Вихиревой М.С., законных представителей Вихиревой Е.А. и Вихиревой К.А., от <дата>, <дата> органом опеки и попечительства Администрации Октябрьского района г.Ижевска была дано разрешение на продажу 1/2 доли квартиры по адресу: г.Ижевск, ул.Кирова, д.122а, кв.2, принадлежащую несовершеннолетним Вихиревой К.А. и Вихиревой Е.А. Как в заявлении законных представителей, так и в выданном разрешении на продажу доли условием получения данного разрешения было одновременное приобретение в их собственность по 3/10 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>. При этом собственники квартиры по адресу: <адрес>, - Турова Г.А. и Ардашев Ю.С. - также обращались в орган опеки и попечительства с заявлением, в котором подтвердили свое намерение продать данную квартиру семье Вихиревых, имеющей несовершеннолетних детей, однако, в дальнейшем от своего намерения отказались, письменно известив об этом законных представителей Вихирева А.М. и Вихиреву М.С. (заявление от <дата>). Позднее <дата> указанная квартира была продана ими другому лицу – Салахову З.М. (выписка из ЕГРП № <номер> от <дата>).

В соответствии с ч.1 ст. 157 ГК РФ Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим (ч.3 ст.157 ГК РФ).

Таким образом, разрешение на продажу доли несовершеннолетних в спорном жилом помещении было обусловлено одновременным приобретением в их собственность по 3/10 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>. С учетом интересов несовершеннолетних законными представителями было принято решение возвратить в орган опеки и попечительства полученное разрешение на продажу доли несовершеннолетних, т.к. приобретение в собственность несовершеннолетних жилого помещения, указанного в разрешении, стало невозможным по обстоятельствам, не зависящим от законных представителей, а обусловленных волей и желанием собственников данной квартиры. При этом, по мнению суда, законный представитель несовершеннолетних Вихирев А.М., возвращая данное разрешение в орган опеки, учитывал интересы несовершеннолетних: невозможность приобретения в их собственность жилого помещения, а также включенные в договор купли-продажи условия об оплате цены договора после государственной регистрации продажи их доли, да еще и при условии, что залог в пользу несовершеннолетних в силу закона не возникает (п.3 и 11 договора).

Таким образом, у суда отсутствуют основания для применения ч.3 ст.157 ГК РФ, поведение законного представителя Вихирева А.М. недобросовестным не является, доказательств обратного суду не представлено.

Препятствием для государственной регистрации перехода права собственности к истице явилось отсутствие разрешения на продажу доли несовершеннолетних: ранее выданное разрешение было возвращено законным представителем в связи с невозможностью выполнения его условий; вновь разрешение не получено, т.к. законным представителям не удается подобрать вариант покупки доли несовершеннолетним, который бы отвечал их интересам. Указанные доводы ответчиков не опровергнуты.

Суд, оценив представленные истцом доказательства, в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу, что невозможность государственной регистрации перехода права собственности к истице от 14 мая 2015 г. связана не с уклонением ответчиков от регистрации, а с отсутствием разрешения на продажу доли несовершеннолетних, получение которого является обязательным в силу закона, что указывает на выбор истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права. Тем более, что обе стороны так и не приступили к исполнению договора, права истца действиями ответчиков нарушены не были.

Исходя из положений п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований отказа в государственной регистрации прав, является не представление документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Установив, исходя из предмета спора и правовых оснований требований Стяжкиной О.А. о регистрации перехода права собственности в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат, т.к. в результате принятия решения суда о регистрации перехода права собственности, являющегося в силу ст. 13 ГПК РФ обязательным к исполнению, будет преодолено отсутствие разрешения на продажу доли несовершеннолетних, получение которого является обязательным в силу закона. Кроме того, это повлечет лишение несовершеннолетних их единственного жилища при отсутствии гарантий приобретения нового.

Учитывая все вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что в исковых требованиях надлежит отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск Стяжкиной О.С. к Щениной Н.А., Щенину С.Д., Вихиревой М.С., действующей за несовершеннолетних Вихиреву К.А., Вихиреву Е.А., о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на квартиру оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд УР в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме через Октябрьский районный суд г.Ижевска.

Решение в окончательной форме вынесено 28 декабря 2015 г.

Председательствующий судья Н.В. Кузнецова