Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-91/2011 (2-5661/2010;) ~ М-6072/2010 от 29.11.2010

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

09 февраля 2011 года

Сызранский городской суд Самарской области

в составе: председательствующего Зумориной Л.В.,

при секретаре Минеевой Л.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сызрани гражданское дело *** года по иску Ивановой Т.М. к Обществу с ограниченной ответственностью МЖК «Астра», г.Самара, Обществу с ограниченной ответственностью «Гарантия», г.Сызрань, о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, частично недействительным договора купли-продажи, перераспределении долей в праве общей долевой собственности, выделе доли в праве в виде квартиры,

У С Т А Н О В И Л :

        Истица Иванова ТМ *** обратилась в суд с иском к ООО МЖК «Астра» и ООО «Гарантия», в котором просит признать право собственности на долю в незавершенном строительством многосекционном жилом доме переменной этажности со встроенным нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией в виде 2-х комнатной квартиры по строительному адресу - ***, пересечение улиц Кирова/Володарского в центральной части города, общей площадью 76.37 кв.м /с учетом лоджии площадью 3.96 кв.м с коэффициентом 1/, расположенную на 8-м этаже, в секции Г, строительный *** /***, ***/, признать частично недействительным договор купли-продажи от ***, заключенный между ООО МЖК «Астра» и ООО «Гарантия», перераспределить между Ивановой ТМ и ООО «Гарантия» доли в праве собственности на вышеназванный объект незавершенного строительства, выделив Ивановой ТМ долю в праве на указанный объект незавершенного строительства в виде вышеназванной квартиры.

        В обоснование иска истица Иванова ТМ ссылается на то, что *** между Ивановой ТМ и Обществом с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» /далее ООО МЖК «Астра»/ в лице Ткаченко ИВ, действующей на основании доверенности от ***, был заключен договор, предметом которого является инвестирование в строительстве жилого дома по адресу - ***, а именно, двухкомнатной квартиры, общей площадью 72.41 кв.м /с учетом лоджии площадью 76.37 кв.м/, расположенной на 8-м этаже, в секции «Г», строительный номер ***.

        Согласно данного договора строительство вышеуказанного дома осуществляется на основании Постановления Главы Администрации *** от *** *** «Об утверждении места размещения и разрешения строительства ООО МЖК «Астра» жилого дома на пересечении улиц Кирова/Володарского в центральном районе ***».

        В целях обеспечения строительства инвестор оплачивает стоимость вышеуказанной двухкомнатной квартиры, а право собственности на указанную площадь у инвестора возникает с момента государственной регистрации права собственности в Сызранском отделе УФРС по Самарской области, предварительный срок сдачи дома в эксплуатацию определен - 1У квартал 2006 года.

        Обязательства по договору долевого участия в строительстве от *** со стороны ответчика ООО МЖК «Астра» не выполняются, объект - жилой дом по вышеназванному адресу до настоящего времени не построен, не сдан в эксплуатацию, квартира ей в собственность не передана, хотя фактически ее квартира на 8-м этаже существует, истек срок сдачи дома в эксплуатацию /1У квартал 2006 года/, предусмотренный договором от ***

        Решением Сызранского городского суда Самарской области от *** за истицей Ивановой ТМ признано имущественное право требования по договору об инвестировании в строительстве жилого дома от ***, двухкомнатной квартиры, общей площадью 76.37 кв.м /с учетом балконов и лоджий/, расположенной на 8-м этаже в секции «Г», строительный номер ***, в центральной части *** по адресу - ***.

        Поскольку действиями ответчика ООО «МЖК Астра» нарушаются права истицы Ивановой ТМ - ООО МЖК «Астра» произвело отчуждение в пользу ООО «Гарантия» принадлежащей ей доли в праве общей собственности, ей предлагалось расторжение договора с ООО МЖК «Астра» и заключение договора с ООО «Гарантия», по которым она понуждается к оплате дополнительно денежных средств для строительства этого жилого дома, поэтому истица вынуждена обратиться в суд с данным иском.

*** истица Иванова ТМ исковые требования уточнила, просит признать за нею право общей долевой собственности на 127/10000 долей в объекте незавершенного строительства многосекционного жилого дома переменной этажности со встроенным нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией, расположенного по адресу - ***, ***, секция Г, соответствующих двухкомнатной квартире, общей площадью 76.37 кв.м, на 8-м этаже в секции Г, строительный номер ***; истребовать из незаконного владения ООО «Гарантия» 127/10000 долей в праве на вышеназванный объект, соответствующих 2-х комнатной квартире по вышеназванному адресу, с последующей передачей указанного имущества Ивановой ТМ от застройщика по акту приема-передачи после окончания строительства многоквартирного жилого дома; остальные требования не поддерживает.

        В судебном заседании истец Иванова ТМ и ее представители Полякова ТН /по доверенности от ***/, Кузнецова ЕГ исковые требования поддержали.

        Ответчик - Общество с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» - представитель конкурсного управляющего Телешинина АИ - Макарцева ТЮ, утвержденного решением от *** Арбитражного суда ***, в судебном заседании иск не признала.

        Ответчик - Общество с ограниченной ответственностью «Гарантия», ***, в лице Калинина ВИ /по доверенности от ***/ и Шутова ИА /по доверенности от ***/ иск не признали и привели доводы, изложенные в отзыве /л.д.20-21/.

        Третье лицо - Управление Росреестра по *** - представитель в судебное заседание не явился, надлежаще извещены о дне слушания дела.

        Суд, заслушав истицу Иванову ТМ, представителей истицы Ивановой ТМ-Полякову ТН, Кузнецову ЕГ, представителей ответчиков - ООО МЖК «Астра» в лице представителя конкурсного управляющего Телешинина АИ - Макарцевой ТЮ /по доверенности от ***/, ООО «Гарантия» в лице Калинина ВИ и Шутова ИА, полагает иск Ивановой ТМ обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

        В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

        В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

        В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеется собственника, может быть приобретено и другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки отчуждении этого имущества.

        Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации /ст.219 ГК РФ/.

        Согласно п.1 ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства также относятся к недвижимому имуществу.

        В соответствии со ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства

        Судом установлено, что *** между Ивановой ТМ и Обществом с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» /далее ООО МЖК «Астра»/ в лице Ткаченко ИВ, действующей на основании доверенности от ***, был заключен договор, предметом которого является инвестирование в строительстве жилого дома по адресу - ***, а именно, двухкомнатной квартиры, общей площадью 76.37 кв.м /с учетом лоджии/, расположенной на 8-м этаже, в секции «Г», строительный номер ***.

        Согласно данного договора строительство вышеуказанного дома осуществляется на основании Постановления Главы Администрации *** от *** *** «Об утверждении места размещения и разрешения строительства ООО МЖК «Астра» жилого дома на пересечении улиц Кирова/Володарского в центральном районе ***».

        В целях обеспечения строительства инвестор оплачивает стоимость вышеуказанной двухкомнатной квартиры /1 008 084 руб./, а право собственности на указанную площадь у инвестора возникает с момента государственной регистрации права собственности в Сызранском отделе УФРС по ***, предварительный срок сдачи дома в эксплуатацию определен - 1У квартал 2006 года.

        На основании Постановления Главы Администрации г.о.Сызрань от *** *** продлен срок действия разрешения на строительство, определенный в п.2 Постановления Главы Администрации *** от *** *** «Об утверждении места размещения и разрешения строительства Обществу с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» жилого дома со встроенными помещениями и трансформаторной подстанции на пересечении улиц Кирова и Володарского в центральной части города» на 3 года.

*** в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной регистрационной службы по *** произведена запись государственной регистрации права собственности ООО МЖК «Астра» на земельный участок, площадью 6 978 кв.м, расположенный по ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от ***

        Жилой дом по вышеназванному адресу до настоящего времени полностью не построен, не сдан в установленной законом порядке в эксплуатацию, квартира истице Ивановой ТМ в собственность до настоящего времени не передана, акт передачи квартиры истице между сторонами договора не составлен, хотя согласно договора *** от *** оплата стоимости квартиры истцами произведена в полном объеме, что подтверждается справкой ответчика от ***

*** в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной регистрационной службы по *** произведена запись о государственной регистрации права собственности ответчика - ООО МЖК «Астра» на многосекционный жилой дом по адресу - ***, секция Г, переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией секция Г, площадью постройки-626.80 кв.м, со степенью готовности-50 %, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от *** УФРС по ***.

        Постановлением Главы Администрации г.о.Сызрань от *** *** внесены изменения в Постановление Администрации г.о.Сызрань от *** *** «Об упорядочении адреса незавершенному строительством объекту недвижимости…», которым был присвоен адрес объекта секции В и Г - ***, ***, почтовый адрес ориентира определен - ***, расположенный на земельном участке-2 636 кв.м.

*** произведена государственная регистрация права собственности ООО МЖК «Астра» на земельный участок площадью 2636 кв.м, расположенный по адресу - ***.

        В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

        Обязательства по договору долевого участия в строительстве от *** со стороны ответчика ООО МЖК «Астра» не выполняются, объект - жилой дом по вышеназванному адресу до настоящего времени не построен, не сдан в эксплуатацию, квартира истице в собственность не передана, хотя фактически ее квартира на 8-м этаже существует, истек срок сдачи дома в эксплуатацию /1У квартал 2006 года/, предусмотренный договором от ***, поэтому истица Иванова ТМ обоснованно обратилась в суд с иском о признании за нею имущественного права на квартиру.

        Решением Арбитражного суда *** от *** в отношении ООО МЖК «Астра» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Телешинин АИ.

        Решением Сызранского городского суда *** от *** за истицей Ивановой ТМ признано имущественное право требования по договору *** об инвестировании в строительстве жилого дома от ***, двухкомнатной квартиры, общей площадью 76.37 кв.м /с учетом балконов и лоджий/, расположенной на 8-м этаже в секции «Г», строительный номер ***, в центральной части *** по адресу - ***.

        Решением Арбитражного суда *** от *** ООО МЖК «Астра» признано несостоятельным /банкротом/, в отношении ООО МЖК «Астра» открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Телешинин АИ.

        На основании договора купли-продажи от ***, заключенного между ООО МЖК «Астра» в лице Полякова АС и ООО «Гарантия» в лице Рожкова АВ, ООО «Гарантия» приобрели в собственность 1639/10000 долей в праве на объект в стадии строительства, общей площадью застройки-626.80 кв.м, 50 % готовности, расположенного по адресу - ***, секция Г, общей площадью застройки-588.30 кв.м, 30 % готовности по вышеназванному адресу, секция В и на 1639/10000 долей в праве на земельный участок, расположенный по адресу - ***, общей площадью 2636 кв.м, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ***; по договору купли-продажи от *** государственная регистрация права осуществлена ***, установлено ограничение права собственности - ипотека в силу закона, по условиям заключенного договора между сторонами расчеты в полном объеме за приобретенное недвижимое имущество не произведены, договор купли-продажи ООО МЖК «Астра» заключен *** с ООО «Гарантия» по продаже долей в праве на объект в стадии строительства, в котором расположена квартира истицы Ивановой ТМ, хотя на момент государственной регистрации права собственности за ООО «Гарантия» вышеназванных долей в праве имелось вступившее в законную силу решение Сызранского городского суда *** от *** о признании за истицей Ивановой ТМ права требования от ООО МЖК «Астра» указанной в договоре инвестирования от *** квартиры по вышеназванному адресу.

        Определением Арбитражного суда *** от *** продлена процедура конкурсного производства в отношении ООО МЖК «Астра» на шесть месяцев до ***, полномочия конкурсного управляющего продлены на тот же срок.

        Как следует из технического заключения от *** ООО «ИвестСтрой» и приложенных к нему фотоматериалов, при визуальном и техническом обследовании двухкомнатной квартиры, общей площадью 72.41 кв.м, на 8-м этаже в незавершенном строительством многоэтажном жилом доме по ***, секция Г, дефектов и повреждений основных несущих строительных конструкций: фундаментов, стен, перекрытий - не обнаружено; все основные несущие строительные конструкции до восьмого этажа находятся в работоспособном состоянии; общая устойчивость и состояние конструкций позволяет признать данный многоэтажный жилой дом, в том числе, двухкомнатную квартиру на восьмом этаже, имеющую несущие наружные и внутренние стены с оконными и дверными проемами, готовым к безопасной эксплуатации только после полного выполнения строительно-монтажных работ и монтажа перекрытия и инженерного оборудования; степень готовности многоэтажного жилого дома составляет -81.8 %, а двухкомнатной квартиры на 8-м этаже, секция Г - 69.55 % согласно Укрупненных показателей стоимости строительства /УПСС 05.2008г., 1.1.-1/.

        Установлено, что внутренняя отделка стен, потолков, полов отсутствуют, однако согласно заключенного договора данные виды отделочных работ и установка санитарно-технического оборудования выполняются инвестором самостоятельно. /п.3.2 договора от ***/

        В силу ст.729 ГК РФ и ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей» истица Иванова ТМ вправе требовать от ответчика ООО МЖК «Астра» передачи фактического результата работы.

        Согласно п.3.3 договора от ***, заключенного между Ивановой ТМ и ООО МЖК «Астра» предмет договора по строительству определен правом на получение квартиры.

        Тем самым, при заключении договора об инвестировании в строительстве жилья от *** стороны определили 2-х комнатную квартиру, общей площадью 76.37 кв.м /с учетом лоджии/, на 8-м этаже, в секции Г, общей площадью квартиры-72.41 кв.м., строительный номер ***, долей в праве на многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией на пересечении улиц Кирова/Володарского ***.

        При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что доля участия Ивановой ТМ в объекте незавершенного строительства по адресу - *** /ныне - ***, секция Г/, соответствует двухкомнатной квартире, общей площадью 76.37 кв.м /с учетом лоджии/, расположенной на 8-м этаже, в секции «Г», строительный номер ***, в связи с чем, суд полагает возможным признать за истицей Ивановой ТМ право общей собственности на указанную долю.

        Кроме того, согласно ст.6 Федерального закона от *** № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» предусмотрено право инвесторов на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

        Исходя из указанной правовой нормы и ст.130 ГК РФ произведенные истцом инвестиции на стадии строительства являются лишь капитальными вложениями, поэтому до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение долей указанных вложений в праве на объект незавершенного строительства.

        Размер доли в праве общей долевой собственности - 127/10000 долей в праве - определяемой за истицей в виде вышеназванной двухкомнатной квартиры подтверждается расчетом истицы Ивановой ТМ /л.д.25/, который не оспорен ответчиками.         

        Также правильность расчета размера доли в праве на вышеназванный объект подтверждается бухгалтерской справкой ООО МЖК «Астра» в лице директора и главного бухгалтера Полякова АС, представленной в Арбитражный суд *** по гражданскому делу по иску ИП Кузнецовой ЕГ по тому же предмету спора, из которой следует о том, что балансовая стоимость, приходящихся на доли общей долевой собственности ООО МЖК «Астра» в размере 1639/10000 многосекционного жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями и трансформаторной подстанцией секции В, Г и земельного участка, расположенного по адресу - *** на *** составляет 12 979 тыс. рублей.

        Также правильность расчета доли Ивановой ТМ подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права общей долевой собственности Исмятовой СА от ***, являющейся единственным участником долевой собственности из физических лиц на настоящее время совместно с ООО «Гарантия», за которой зарегистрировано право собственности на 113/10000 долей в праве на объект в стадии строительства, общей площадью застройки-626.80 кв.м, 50 % готовности, расположенного по адресу - ***, секция Г, общей площадью застройки-588.30 кв.м, 30 % готовности по вышеназванному адресу, секция В и на 1639/10000 долей в праве на земельный участок, расположенный по адресу - ***, общей площадью 2636 кв.м /она является владельцем данных долей в праве на основании договора об инвестировании в строительстве жилого дома по вышеназванному адресу от *** с ООО МЖК «Астра» в виде двухкомнатной квартиры, общей площадью 76.37 кв.м, стоимость долевого участия ей определена в 892 480 рублей/.

        Поскольку в настоящее время собственником 1639/10000 долей в праве по договору купли-продажи от *** является ответчик - ООО «Гарантия», 127/10000 долей в праве на вышеназванные объекты недвижимого имущества входят в состав 1639/10000 долей, иные доли в праве зарегистрированы за иными лицами /физическими и юридическими/, а всего по договорам купли-продажи определяется 8361/10000 долей в праве, в силу ст.302 ГК РФ имеются основания для истребования принадлежащей на основании вышеприведенных оснований по праву общей долевой собственности доли истицы из владения ответчика - ООО «Гарантия».

        Между тем, у суда не имеется законных оснований для удовлетворения требования истицы Ивановой ТМ о передаче указанного недвижимого имущества Ивановой ТМ от застройщика по акту приема-передачи после окончания строительства многоквартирного жилого дома, поскольку в этой части она требования предъявляет к ООО «Гарантия», ею же в порядке ст.56 ГПК РФ не представлено доказательств того, что данный ответчик выполняет функции застройщика в настоящее время в отношении спорного незавершенного строительством объекта, также ООО «Гарантия» не находилось в договорных отношениях с истицей и обязательств по строительству жилого дома и передаче квартиры по договору инвестирования истице не принимало.

        Также являются противоречивыми требования истицы Ивановой ТМ об истребовании из владения ООО «Гарантия» ее доли в праве на объект незавершенного строительства в виде квартиры и о понуждении ответчика ООО «Гарантия» передать ей данное недвижимое имущество по акту приема-передачи после окончания строительства многоквартирного жилого дома.

        На основании изложенного и руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

        Исковые требования Ивановой Т.М. к Обществу с ограниченной ответственностью МЖК «Астра», ***, Обществу с ограниченной ответственностью «Гарантия», ***, о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, об истребовании имущества удовлетворить.

        Признать за Ивановой Т.М. право общей долевой собственности, в размере 127/10000 долей в праве, в объекте незавершенного строительства, общей площадью застройки-626.80 кв.м, 50 % готовности, расположенного по адресу - ***, секция Г, общей площадью застройки-588.30 кв.м, 30 % готовности, расположенного по адресу - ***, секция В и на 1639/10000 долей в праве на земельный участок, расположенный по адресу - ***, общей площадью 2636 кв.м, соответствующих двухкомнатной квартире, общей площадью 76.37 кв.м /с учетом лоджии/, расположенной на 8-м этаже, в секции «Г», строительный номер ***.

        Истребовать от ООО «Гарантия» 127/10000 долей в праве, в объекте незавершенного строительства, общей площадью застройки-626.80 кв.м, 50 % готовности, расположенного по адресу - ***, секция Г, общей площадью застройки-588.30 кв.м, 30 % готовности, расположенного по адресу - ***, секция В и на 1639/10000 долей в праве на земельный участок, расположенный по адресу - ***, общей площадью 2636 кв.м, соответствующих двухкомнатной квартире, общей площадью 76.37 кв.м /с учетом лоджии/, расположенной на 8-м этаже, в секции «Г», строительный номер ***.

        Прекратить право собственности ООО «Гарантия» на 127/10000 долей в праве, в объекте незавершенного строительства, общей площадью застройки-626.80 кв.м, 50 % готовности, расположенного по адресу - ***, секция Г, общей площадью застройки-588.30 кв.м, 30 % готовности, расположенного по адресу - ***, секция В и на 1639/10000 долей в праве на земельный участок, расположенный по адресу - ***, общей площадью 2636 кв.м, соответствующих двухкомнатной квартире, общей площадью 76.37 кв.м /с учетом лоджии/, расположенной на 8-м этаже, в секции «Г», строительный номер ***.

        Остальные требования Ивановой Т.М. оставить без удовлетворения.

        Решение с правом обжалования в Самарский областной суд через Сызранский городской суд в течение 10 дней.

        С У Д Ь Я :