Решение от 25.02.2020 по делу № 2-152/2020 от 10.12.2019

Дело № 2-152/2020

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

25 февраля 2020 года п.Матвеев Курган Ростовской области

Матвеево-Курганский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Журавлева Д.В.,

при секретаре судебного заседания Тищенко Е.В.,

с участием представителя истца – адвоката Николаенко А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Зайцевой В.В. к ОАО «Имени Ленина» о расторжении договора аренды земельных участков,

установил:

Зайцева В.В. обратилась в суд с иском к ОАО «Имени Ленина», в котором просит: 1) Расторгнуть договор № аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 7,6 га, кадастровый №,    состоящий    из двух обособленных земельных участков кадастровый № площадью 6,9 га и кадастровый №    площадью 0,7 га, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ ФИО и Открытым акционерным обществом «Имени Ленина»; 2) Расторгнуть договор № аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 15,2 га, кадастровый №, состоящий из двух обособленных земельных участков кадастровый № площадью 13,8 га и кадастровый № площадью    1,4 га, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ Зайцевой В.В. и Открытым акционерным обществом «Имени Ленина».

В обосновании исковых требований Зайцева В.В. указала, что ей на праве собственности, единое землепользование площадью 15,2 га на землях сельскохозяйственного назначения по адресу: <адрес> с кадастровым номером №. Единое землепользование состоит из 2-х обособленных земельных участков с кадастровым номером № площадью 13,8 га и с кадастровым номером № площадью 1,4 га. Ей также ринадлежит на праве собственности единое землепользование общей площадью 76000 кв.м. (7,6 га) по адресу: <адрес> с кадастровым номером № расположенного на землях сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом Розиным Д.Б., реестровый №, и Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно Договору аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного наследодателем ФИО и ОАО «Имени Ленина», земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 7,6 га, кадастровый №, состоящий из двух обособленных земельных участков кадастровый № площадью 6,9 га и кадастровый № площадью 0,7 га, расположенные по адресу: <адрес> - принадлежащий ей земельный участок площадью 7,6 га находится в аренде ОАО «Имени Ленина» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно Договору аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и ОАО «Имени Ленина», принадлежащий мне земельный участок площадью 15,2 га, кадастровый №, состоящий из двух обособленных земельных участков кадастровый № площадью 13,8 га и кадастровый № площадью 1,4 га, находится в аренде ОАО «Имени Ленина» до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 7.3 договоров аренды, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды, предупредив об этом Арендатора за 3 месяца до завершения цикла сельскохозяйственных работ. Сельскохозяйственные циклы определяются с учетом вида сельскохозяйственной культуры, засеяно на земельных участках: а именно зерновые колосовые культуры - завершение цикла до 1 августа, пропашные культуры - до 1 декабря.

С учетом изложенных циклов, ДД.ММ.ГГГГ истцом в ОАО «Имени Ленина», то есть Арендатору, подано заявление о расторжении договоров аренды в отношении принадлежащих истцу земельных участков с кадастровым номером № площадью 13,8 га, с кадастровым номером №, площадью 1,4 га, с кадастровым номером № площадью 6,9 га, с кадастровым номером № площадью 0,7 га.

Арендатор дал согласие на расторжение договоров аренды и истец самостоятельно приступила к обработке своих земельных участков, а именно провела культивацию и внесла удобрения. Однако обременение земельных участков в виде аренды в регистрирующем органе сохраняется, так как Арендатор уклоняется от оформления соглашения о расторжении договора.

Фактически владея принадлежащими истцу земельными участками и после фактического прекращения аренды, истец не может исключить запись в ЕГРН об обременении земельных участков арендой, в связи с чем вынуждена обращаться в суд с настоящим иском о расторжении договоров аренды.

Заявление ДД.ММ.ГГГГ было подано истцом в соответствии с условиями договора аренды. При этом земельные участки в 2019 году самим арендатором вообще не обрабатывались, а были переданы в субаренду без согласия истца.

Истец Зайцева В.В. и ее представитель по доверенности Николаенко А.Н. в судебном заседании поддержали заявленные требования по указанным в иске доводам и основаниям, просили их удовлетворить.

ОАО «Имени Ленина», а также конкурсный управляющий ОАО «Имени Ленина» Котов В.В., будучи надлежащим образом извещенным, в судебное заседание не явился и своего представителя не направил, об отложении дело не заявлено, поэтому дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

    Выслушав истца и его представителя, изучив представленные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

    Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора.

    Согласно п.1 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

    Согласно п.2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

    В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1).

    Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами (пункт 2).

    Судом установлено и материалами дела подтверждается, что истец Зайцева В.В. является собственником праве собственности, единое землепользование площадью 15,2 га на землях сельскохозяйственного назначения по адресу: Россия, <адрес> с кадастровым номером №. Единое землепользование состоит из 2-х обособленных земельных участков с кадастровым номером № площадью 13,8 га и с кадастровым номером № площадью 1,4 га. Ей также принадлежит на праве собственности единое землепользование общей площадью 76000 кв.м. (7,6 га) по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом Розиным Д.Б., реестровый №, и Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно Договору аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного наследодателем ФИО и ОАО «Имени Ленина», земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 7,6 га, кадастровый №, состоящий из двух обособленных земельных участков кадастровый № площадью 6,9 га и кадастровый № площадью 0,7 га, расположенные по адресу: Россия, <адрес> - принадлежащий ей земельный участок площадью 7,6 га находится в аренде ОАО «Имени Ленина» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно Договору аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и ОАО «Имени Ленина», принадлежащий мне земельный участок площадью 15,2 га, кадастровый №, состоящий из двух обособленных земельных участков кадастровый № площадью 13,8 га и кадастровый № площадью 1,4 га, находится в аренде ОАО «Имени Ленина» до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 7.3 договоров аренды, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды, предупредив об этом Арендатора за 3 месяца до завершения цикла сельскохозяйственных работ. Сельскохозяйственные циклы определяются с учетом вида сельскохозяйственной культуры, засеяно на земельных участках: а именно зерновые колосовые культуры - завершение цикла до 1 августа, пропашные культуры - до 1 декабря.

С учетом изложенных циклов, ДД.ММ.ГГГГ истцом в ОАО «Имени Ленина», то есть Арендатору, подано заявление о расторжении договоров аренды в отношении принадлежащих истцу земельных участков с кадастровым номером № площадью 13,8 га, с кадастровым номером №, площадью 1,4 га, с кадастровым номером № площадью 6,9 га, с кадастровым номером № площадью 0,7 га.

Арендатор дал согласие на расторжение договоров аренды и истец самостоятельно приступила к обработке своих земельных участков, а именно провела культивацию и внесла удобрения. Однако обременение земельных участков в виде аренды в регистрирующем органе сохраняется, так как Арендатор уклоняется от оформления соглашения о расторжении договора.

Заявление ДД.ММ.ГГГГ было подано истцом в соответствии с условиями договора аренды. При этом земельные участки в ДД.ММ.ГГГГ самим арендатором вообще не обрабатывались, а были переданы в субаренду ООО «Вера» без согласия истца.

    Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора.

    Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случав, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

    Статьей 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

    Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

    Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

    Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.     Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора (п.2 ст. 450 ГК РФ).

    В соответствии с ч.2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

    Материалами дела подтверждается, что в соответствии с п. 7.3 договора аренды сторона истца обращалась к ответчику ОАО «Имени Ленина» с заявлением о расторжении договора аренды земельных участков, тем самым досудебный порядок урегулирования спора истцом был соблюден.

    Решением Арбитражного суда Ростовской области по делу № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Имени Ленина» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве, конкурсным управляющим утвержден Котов В.В.

    В этой связи суд учитывает, что право аренды не может считаться активом должника при отсутствии необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу.

    Данная позиция согласуется с позицией Верховного Суда РФ, п.44 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №4 (2018), в котором также указано о том, что такие требования о расторжении договора аренды полежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора, поэтому разрешение настоящего спора не зависит от завершения процедуры конкурсного производства в отношении ОАО «Имени Ленина».

    Разрешая исковые требования о расторжении договора аренды земельных участков судом установлено, что в нарушении условий данного договора аренды ответчик ОАО «Имени Ленина» без согласия арендодателя передал земельные участки в субаренду ООО «Вера».

    Таким образом, передача арендатором ОАО «Имени Ленина» земельных участков, принадлежащих истцу Зайцевой В.В., в субаренду третьему лицу — ООО «Вера» без согласия арендодателя, когда такое согласие прямо предусмотрено договором аренды, является существенным нарушением со стороны арендатора ОАО «Имени Ленина» условий договора аренды земельных участков № и №.

     В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    Ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что финансовое состояние ОАО «Имени Ленина» позволяет исполнять ответчику обязанности по вышеуказанному договору без передачи прав аренды третьим лицам, эффективно использовать полученные в аренду земельные участки в соответствии с их целевым назначением, повышать плодородие земли, не допуская ухудшения экологической обстановки на арендуемых участках и прилегающих территориях; производить расчеты по выплате арендной платы.

    Также ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения текущих своих обязательств по договору аренды земельных участков № и № в части выплаты арендодателю арендной платы и компенсации последнему затрат по оплате земельного налога за арендуемые участки.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, учитывая существенное нарушение условий договора аренды, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Зайцевой В.В. о расторжении договора аренды земельных участков № и № подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░ ░░░ «░░░░░ ░░░░░░».

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ «░░░░░ ░░░░░░»

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░-░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 28 ░░░░░░░ 2020░.