Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-830/2011 от 24.10.2011

Дело № 2-830\2011

                    РЕШЕНИЕ.

Именем Российской Федерации.

    Город Калач                                                           28 ноября 2011 года.

    Калачеевский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего Брехова В.П.,

при секретаре Ермолаевой М.И.,

с участием истца Блощицына И.И.

его представителя по доверенности Белова О.Б.,

представителя ответчика- ООО «Колхоз имени Ильича» Пупыкина А.И.

представителя третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных тре-бований относительно предмета спора управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Воронежской области Лубянского В.В.,

третьих лиц на стороне истца, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Волкодавова М.Я., Мустафаевой С.С. по доверенности, Блощицына Н.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по искам Блощицына Ивана Игнатьевича к ООО «Колхоз имени Ильича» о признании недействите-льным договоров аренды земельных участков, признании недействительной их государственной регистрации и о возложении обязанности произвести в ЕГПЛ погашения регистрационных записей о регистрации договоров аренды,

                у с т а н о в и л:

Блощицын И.И. ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд с иском о признании недействитель-ным договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1839071 (один миллион восемьсот тридцать девять тысяч семьдесят один) квадратный метр, кадастро-вый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использо-вания, расположенного по адресу: <адрес>, централь-ная часть кадастрового квартала №, заключенного от его и еще 30 собствен-ников имени до доверенности ФИО1 с ООО «Колхоз имени Ильича» Калаче-евского района;

признать недействительной государственную регистрацию договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1839071 квадратный метр с кадастровым номером №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №;

обязать Управление Росреестра по <адрес> произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи о регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1839071 квадратный метр, кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, центральная часть кадастрового квартала №.

Он же и в тот же день обратился в суд с иском о признании недействительным договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ участка площадью 1373276 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, южная часть кадастрового квартала №, заключенного от его и еще 30 собственников имени до доверенности ФИО1 с ООО «Колхоз имени Ильича» Калачеевского района;

    признать недействительной государственную регистрацию договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью1373276 кв. м. с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №;

     произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1372276 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, южная часть кадастрового квартала №.

Суд объединил два вышеуказанных иска в одно производство.

В обоснование исковых требований истец указал на следующие обстоятельства:

-ему принадлежат доли в праве общей собственности на земельный участок площадью 9189 (девять тысяч сто восемьдесят девять) гектаров, кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, в пределах землепользования колхоза имени Ильича.

ДД.ММ.ГГГГ главой администрации Новокриушанского сельского поселения Калачеевского муниципального района Воронежской области удостоверена доверенность (зарегистрирована в реестре за №), которой она уполномочила ФИО2, ФИО1, ФИО3 представлять ее интересы как собственника долей в праве общей собственности на вышеуказанный земельный участок. В частности, он доверил поверенным: выделить земельный участок в натуре в счет принадлежащей ему доли в праве общей собственности на земельный участок, в том числе по своему усмотрению осуществить выделение земельного участка совместно с любыми другими участниками общей долевой собственности; подать заявление о постановке выделенного земельного участка на государственный кадастровый учет, получить кадастровый паспорт земельного участка; подать заявление о государственной регистрации его права общей долевой собственности на выделенный земельный участок, получить свидетельство о государственной регистрации права; подписать договор аренды выделенного земельного участка с арендатором и на условиях, определенных общим собранием участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок, подписать передаточный акт. В результате совершения поверенным ФИО2 действий по выделению земельного участка ему стали принадлежать 10000/360878 долей в праве общей собственности на земельный участок площадью 1839071 квадратный метр, кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, центральная часть кадастрового квартала №. Его право общей долевой соб-ственности на земельный участок зарегистрировано Управлением ФРС по Воронежской области, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, а также 10000/360878 долей в праве общей собственности на земельный участок площадью 1839071 квадратный метр, кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использо-вания, расположенного по адресу: <адрес>, централь-ная часть кадастрового квартала №. Его право общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано Управлением ФРС по Воронежской области, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №.

В ДД.ММ.ГГГГ ответчик выдал ему арендную плату - зерно, сахар, подсолнечное масло, размер которой оказался меньшим, чем он получал в предыдущие годы. Это обстоятельство представители ответчика объясняли засухой и вызванным ею неурожаем, при этом было дано обещание выдать дополнительно продукцию в ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ. Обещание не было исполнено, а представители ответчика сообщили, что по условиям договора аренды земельного участка арендатор имеет право уменьшить размер арендной платы в случае неурожая. Тогда он решил узнать условия договора аренды, экземпляр которого после его заключения поверенный ФИО2 ему не передавал. В середине ДД.ММ.ГГГГ он получил тексты договоров аренды земельных участков, изучил их и пришел к выводу, что поверенный ФИО2 заключил договор с нарушением правил, установленных действующими нормативными актами, регламентирующими оборот земель сельскохозяйственного назначения, а также с нарушением указаний, содержащихся в доверенности.

Тогда же он узнал, что дата заключения первого договора аренды земельного участка – ДД.ММ.ГГГГ, а второго -ДД.ММ.ГГГГ. Договоры зарегистрированы Управлением

Росреестра по Воронежской области, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответственно ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ сделаны записи регистрации № и №.

Из статьи 209 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Статья 260 ГК РФ наделяет лиц, имеющих в собственности земельный участок, правом продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Общее правило статьи 246 ГК РФ заключается в том, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Изъятие из этого правила предусмотрено Федеральным законом от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статьей 12 которого установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Согласно пункту 1.2. статьи 14 Закона решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление. Вопреки вышеприведенным законоположениям поверенный ФИО2 заключил договор аренды земельного участка с арендатором и на условиях, которые фактически определил самостоятельно. В доверенности сформулировано полномочие поверенного на подписание договора аренды выделенного земельного участка с арендатором и на условиях, определенных общим собранием участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок. Это означает, что после выделения земельных участков с кадастровыми номерами № и №, и государственной регистрации права общей долевой собственности на них должно быть созвано общее собрание участников общей долевой собственности на выделенные земельные участки. Такое собрание должно было определить арендатора и условия договора аренды, на которых поверенный мог подписать договор аренды. Собрание участников общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № и № практически не проводились, поэтому не определены условия передачи земельного участка, находящегося в доле не созывалось до настоящего времени, поэтому не определены условия передачи земельных участков, находящихся в долевой собственности, в аренду. В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В п.1.5 оспариваемых договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и № со ссылкой на ст. 624 ГК РФ предусмотрен переход принадлежащих истцу долей в праве общей долевой собственности на земельные участки в собственность ответчика при условии внесения арендатором обусловленной договорами выкупной цены. При этом выкупная цена (стоимость одной доли) на момент выкупа устанавливается равной среднерыночной. Вышеуказанное условие договоров аренды не было предметом обсуждения арендатора с истцом в индивидуальном порядке, оно не вырабатывалось общим собранием сособственников земельных участков с кадастровым номером №, состоявшимся ДД.ММ.ГГГГ. Включение поверенным ФИО2 п.1.5 в договоры аренды противоречит требованиям п.1.2 ст. 14 ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного», а также не соответствует указаниям, содержащимся в доверенности, выданной ему истцом. Данный факт является еще одним обстоятельством, на котором истец основывает свое требование о признании недействительными договоров аренды земельных участков.

Истец Блощицын И.И. исковые требования в судебном заседании поддержал по основаниям изложенным в исковом заявлении.

            Представитель истца Белов О.Б. поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исках и суду показал, что ответчиком не представлены доказательства, что после выделения земельных участков и государственной регистрации права общей долевой собственности на них было проведено общее собрание участников общей долевой собственности на выделенные земельные участки, определившее арендатора и условия передачи ему земельных участков в аренду. Представленные суду протоколы общих собраний от 28 февраля и ДД.ММ.ГГГГ не могут быть доказательствами проведения этого собрания. Собрание в установленном законом порядке не назначалось, не было надлежащего объявления о его проведении. Представитель собственников Кири-ленко С.Г. в одном лице провел собрание участников собственности земельных участков № и №, хотя такие полномочия ему истцом, как следует из текста доверенности, не передавались. Фактически никаких собраний в ДД.ММ.ГГГГ не было. Ответчик в своих первых возражениях указывал, что условия передачи земельного участка в аренду были определены общим собранием сособственников земельного участка с кадастровым номером №, состоявшимся ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, по мнению ответчика, получение истцом арендной платы в ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует об одобрении им договора аренды, заключенного от его имени представителем ФИО2 Из вышеприведенных объяснений усматривается, что решение о передаче в аренду земельных участков с кадастровыми номерами № и № было принято собственниками земельного участка с кадастровым номером №. Однако это противоречит требованиям п.1.2 ст. 14 ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также не соответствует показаниям, содержащимся в доверенности, выданной ФИО2 истцом.    Ст. 14 упомянутого ФЗ именуется «Особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности». Из буквального толкования названия статьи следует, что ее положения регламентируют порядок распоряжения, владения и пользования существующим земельным участком его собственниками. Аналогичной правовой позиции придерживается Конституционный суд РФ. В его Постановлении от 30.01.2009 года № 1-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 2,3,4 ст. 13 и аб. 2 п.1.1. ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в связи с жалобой гражданки ФИО4 указано: ст.14 названного ФЗ, устанавливающей особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, предусматри-вается, в частности, что общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 % их общего числа или владеющие более чем 50 % долей в праве общей собственности на этот земельный участок; решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собствен-ности на этот земельный участок, присутствующие на общем собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Пять раз в одном абзаце повторяется словосочетание «на этот земельный участок», тем самым подчеркивается, что собственники конкретного земельного участка вправе определять только его судьбу, но никаких иных земельных участков, в том числе таких, которые впоследствии могут быть выделены из существующего земельного участка. Полномо-чия общего собрания участников долевой собственности на земельный участок в п. 1.2 ст. 14 закона сформулированы исчерпывающим образом и не подлежат расширитель-ному толкованию. В связи с этим не основаны на законе рассуждения представителя ответчика о наличии полномочий у общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номером № определять условия передачи в аренду земельных участков с кадастровыми номерами № и №. Второй абзац п.1.2 содержит норму о праве общего собрания определять условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление. Согласно абзацу 5 п. 1.2 общее собрание определяет местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду. При этом закон не предоставляет общему собранию право определять условия передачи в аренду земельных участков, выделенных в счет земельных долей, то есть земельных участков, которые будут образованы в будущем. Такой подход законодателя к формулированию полномочий общего собрания собственников земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения вполне корреспондирует общим правилам о порядке заключения любых договоров и, в частности, договоров аренды. Определение условий передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду означает выработку условий договора аренды, без которых он не может быть заключен. Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из ст. 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п.1). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п.2). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3). Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На дату проведения общего собрания ДД.ММ.ГГГГ не были сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами № и №. Это означает, что границы земельных участков не были определены и закреплены в установленном законом порядке. Между тем согласно п.1 ст. 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Ко времени проведения общего собрания сособственников земельного участка с кадастровым номером № также не было зарегистрировано право общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № и №, не был известен персональный состав сособственников земельных участков. Из ст. 209 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право общей долевой собственности на земельные участки зарегистрировано в ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, только через шесть с лишним месяцев после проведе-ния общего собрания был определен состав сособственников земельных участков, имеющих право распоряжаться ими. При таких обстоятельствах следует сделать вывод, что общее собрание собственников земельного участка с кадастровым номером №, состоявшееся ДД.ММ.ГГГГ, приняло решение об условиях договора аренды не существовавших на тот момент земельных участков с кадастровыми номерами № и №, то есть при отсутствии предмета договора аренды.

Экономический смысл передачи имущества в аренду заключается в получении собственником максимально возможного дохода от использования этого имущества, поэтому размер арендной платы, порядок и условия ее внесения арендатором должны быть признаны существенными условиями договора аренды земельного участка. Юридическое значение договора аренды состоит в обеспечении правовой защиты собственника имущества, переданного в аренду, от недобросовестного поведения арендатора и возможности судебной защиты интересов собственника. Собственники земельных долей, лично принимавшие участие в общем собрании ДД.ММ.ГГГГ, будучи ранее допрошенными в судебных заседаниях, показали, что при обсуждении и голосовании вопроса об условиях передачи в аренду земельных участков не ставилось на голосование такое условие, как возможность арендатора при неурожае уменьшить размер арендной платы. Это обстоятельство подтверждается текстом протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, подлинный экземпляр которого хранится в органе местного самоуправления – администрации Новокриушанского сельского поселения. Как пояснял ранее в суде председательствовавший на собрании ФИО5, именно этот текст в чистовом варианте он подписал примерно неделю спустя после проведения собрания. Другой текст протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, в котором содержится условие о праве арендатора при неурожае уменьшить размер арендной платы, он подписал примерно через две-три недели после подписания первого варианта протокола.

Право арендатора уменьшить размер арендной платы, будучи закрепленном в договоре аренды земельного участка, нарушает право собственности истца, которое включает в себя право на использование имущества в целях получения дохода. Договор аренды содержит критерии неурожая, однако в нем не предусмотрен механизм контроля со стороны арендодателей в целях установления наличия неурожая. Этот вопрос полностью отдан в ведение арендатора, который самостоятельно определяет урожайность сельскохозяйственных культур. Ни в одном из имеющихся текстов протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ не содержится указания на передачу ответчику в аренду земельных участков, сособственником которого является истец.

Представитель ответчика ООО «Колхоз имени Ильича» Пупыкин А.И. исковые требования не признал и в своих возражениях на иск, а такжев показаниях в судебных заседаниях утверждал, что в рассматриваемом иске заявлены требования о признании недействительной государственной регистрации договора аренды и обязании Управления Россреестра произвести погашение записи о договоре аренды земли в ЕГРП.

Исковые требования предъявлены к ООО «Колхоз имени Ильича», который является ответчиком. Ответчик никоим образом не может выполнить соответствующие действия с ЕГРП. Более того, указанные требования должны быть рассмотрены не в порядке искового производства, а в порядке главы 25 ГПК РФ, на что указал Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума №2 от 10.02.2009 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действии (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих».

Соответственно, данные требования могут быть предъявлены только к Управлению Россреестра по Воронежской области.

Общее собрание собственников земельных долей, которое проводилось ДД.ММ.ГГГГ, было проведено в полном соответствии со ст. 13 ФЗ РФ «Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения» и на данном общем собрании были рассмотрены все вопросы повестки дня, в т.ч. вопросы: о разделе общей долевой собственности на отдельные земельные участки, об определении местоположения земельных участков, выделенных в счет земельных долей собственников, о передаче земельных участков, выделенных в счет земельных долей собственников, в аренду ООО «Новая Криуша». Таким образом, собранием был решен вопрос о выделении земельных участков из земельного участка с кадастровым номером № и последующей передаче вновь образуемых земельных участков в аренду ООО «Колхоз им. Ильича». В последующем, ФИО1, действующий по доверенностям, выданным собствен-никами долей в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый номер №, после постановки на кадастровый учет земельного участка кадастровый номер №, местоположение: обл. Воронежская, р-н Калачеевский, центральная часть кадастрового квартала №, и №, месторасположение: обл. Воронежская, р-н Калачеевский, южная часть кадастрового квартала №, инициировал проведение двух собраний: сособственников земельного участка №, месторасположение: <адрес>, южная часть кадастрового квартала №, которое было проведено ДД.ММ.ГГГГ, сособственников земельного участка, кадастровый номер №, местоположение: обл. Воронежская, р-н Калачеевский, центральная часть кадастрового квартала №, которое было проведено ДД.ММ.ГГГГ О проведении этих общих собраний ФИО1 уведомил организацию, обрабатывающую оба земельных участка, а именно ООО «Колхоз им. Ильича» ДД.ММ.ГГГГ путем письменного извещения руководителя ООО, а также сособственников этих земельных участков путем развешивания объявлений о проведении собраний сособственников в местах массового скопления жителей села Новая Криуша, т.е. у магазинов и на почтовом отделении, что подтверждается фотографиями данных объявлений, переданными суду. В собраниях приняли участие сам ФИО1 от лица всех сособственников земельных участков по их доверенностям, а также руководитель ООО «Колхоз имени Ильича» ФИО6 и руководитель ООО «Новая Криуша» ФИО7, который был секретарем собраний и вел их протоколы. Общие собрания сособственников земельных участков состоялись ДД.ММ.ГГГГ в 12 ч. 00 мин. и ДД.ММ.ГГГГ в 07 ч. 00 мин. по адресу: <адрес>, ими были приняты решения по вопросам повестки дня, а именно по вопросу утверждения условий передачи земельных участков, находящихся в долевой собственности, в аренду. В последующем, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключил от имени сособственников оспариваемые Договоры аренды земельных участков в полном соответствии с решением Общего собрания сособственников земельных участков, кадастровые номера № и №

Оспариваемые договоры заключены на основании решения общих собраний сособственников земельных участков от 28 февраля и ДД.ММ.ГГГГ. Данные решения не признаны судом недействительными. Порядок обжалования данных решений определяется Законом РФ «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан». Требование об обжаловании данных решений не является предметом настоящего дела, т.к. такое требование не было заявлено самостоятельно. Действующее законодательство не предоставляет суду право признать такие решения не имеющим юридической силы при рассмотрении иного дела, в котором подобные требования не было заявлено как самостоятельный иск.

Как указал Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума №23 от 19.12.2003 «О судебном решении» (п.5) суд может выйти за пределы заявленных требований только в случаях, предусмотренных федеральными законами. Действующее федеральное законодательство не предоставляет суду право при рассмотрении иска о признании недействительным договора выйти за пределы иска и признавать недействительными решения собраний сособственников.

Кроме того, согласно ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» решение общего собрания сособственников земельных участков сельхозназначения, может быть признано недействительным только в том случае, если за него проголосовали лица, имеющие в совокупности менее 50% долей. В данном случае истец явно владеет менее 50% долей на спорный земельный участок, т.е. его голос никоим образом не мог повлиять на принимаемое решение, даже если принять во внимание, что он не голосовал на собрании или голосовал против.

В связи с тем, что истцом не заявлена реституция по сделке (договору аренды) в полном объеме, а частичная реституция не возможна, считает, что следует отказать в иске. По оспариваемой сделке аренды арендатор выдал арендную плату, однако порядок возврата арендной платы истец не просит установить. ООО «Колхоз им. Ильича» провел работы по улучшению земельного участка на сумму свыше 1 000000 (один миллион) рублей в период действия договора аренды. Для предоставления подтверждающих документов необходимо заседание отложить и дать возможность ответчику предоставить указанные документы, определив предмет доказывания. Неуказания истцом всех последствий недействительности сделки, равно как невозможность провести реституцию является основанием для отказа в реституции по ст. 167 ГК РФ.

Кроме того, суд не вправе подменять собой другой предусмотренный законом орган и устанавливать факты, подлежащие установлению другим предусмотренным законом органом. Происходящие на общих собраниях факты подтверждаются протоколами этих собраний. Протоколы общих собраний не отменены и никем не оспорены. В соответствии с действующим законодательством, протоколы общих собраний являются сделками, так как направлены на изменение, возникновение или прекращение прав и обязанностей сторон. Требований об отмене протоколов общих собраний истец не заявлял. Согласно ст. 607, ст. 432 ГК РФ существенным условием договора является условие о предмете договора, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Что касается пункта 1.5. договоров аренды, то данный пункт никаким образом не нарушает прав истца, так как содержит указание на необходимость отдельного согласования возможности и условий сделки купли-продажи доли с истцом. Правовые последствия пункта 1.5. договоров аренды не наступили и не могут наступить без отдельного согласия на это истца, а, следовательно, данный пункт не нарушает прав истца. Кроме этого, ответчик, руководствуясь ст. 180 ГК РФ, считает, что договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ могли и могут существовать как сделки без фактически оспариваемых частей, а именно пункта 1.5., пунктов 2.3., 2.4., 2.5. договоров аренды, что является препятствием к признанию всей сделки недействительной.

Истец после заключения оспариваемых договоров аренды прямо их одобрил, получив арендную плату за ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается ведомостями о приеме-передаче арендной платы.

            Представитель третьего лица на стороне ответчика, не заявляющий требований относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области Лубенский В.В. считает иск необоснованным. Суду он сообщил, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтвержде-ния государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29. 04.2010 «О некоторых вопросах, возника-ющих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собствен-ности и других вещных прав» (далее - Постановление) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Оспаривание зарегистрированного права осуществляется, в том числе, путем оспаривания правоустанавливающего документа, на основании которого внесена запись в ЕГРП.

В ст.8 ГК РФ установлены основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Среди них отсутствует такое основание как государственная регистрация права. Государственная регистрация носит правоподтверждающий, а не правоустанавли-вающий характер.

В связи с этим признание недействительной государственной регистрации не влечет прекращения права собственности, тем более, подобный способ защиты гражданских прав не предусмотрен ст. 12 ГК РФ.

Управление является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации, т.е. государственным органом.

Оспаривание решений, действий (бездействий) органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных служащих регулируется гл. 25 ГПК РФ.

Согласно ч.1 ст.254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

Из смысла и содержания данной нормы следует, что для подачи заявления об оспаривании действий или решений органа государственной власти необходимо, чтобы гражданин обратился в данный орган с заявлением, и последующее действие или решение данного органа нарушило его право.

Только в этом случае суд, руководствуясь п.1 ст. 258 ГПК РФ, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязании соответствующего органа государственной власти устранить допущенное нарушение прав и свобод гражданина.

Между тем, истец с заявлением об оспаривании действий и решений Управления в порядке гл. 25 ГПК РФ не обращался.

Согласно п.1 ст.28 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

При этом Лубенский В.В. объяснил суду, что проводил регистрацию обоих договоров аренды (от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ) после представления поверенным сособственников земельных участков ФИО2 всех необходимых для регистрации договоров аренды документов, в числе которых было необходимое количество экземпляров договоров, доверенности от всех сособственников на имя ФИО2, документы, подтверждающие право собственности сособственников сдаваемого в аренду земельного участка, а также протокол общего собрания сособственников земельного участка площадью 9189 (девять тысяч сто восемьдесят девять) гектаров, кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, в пределах землепользования колхоза имени Ильича ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку на данном собрании (как это следует из его протокола) были решены все вопросы, касающиеся договоров аренды (арендатор, срок аренды, размер арендной платы, условия выкупа арендуемой земли), работники Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области сочли представленную документацию отвечающей критериям законности и произвели государственную регистрацию данных договоров аренды.

Что же касаемо до протоколов собраний сособственников земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, то они на регистрацию не представлялись, Лубенский В.В. их не видел и не считает их необходимыми для решения вопроса о регистрации договоров аренды, поскольку они только дублируют протокол от ДД.ММ.ГГГГ.

            Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает, что заявленный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

            В силу требований ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Согласно пункту 1.2. статьи 14 Закона решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление.

ДД.ММ.ГГГГ проводилось общее собрание участников долевой собственности собственников земельного участка с кадастровым номером №

Согласно протокола указанного собрания, на нем решался вопрос об утверждении местоположения земельного участка, выделяемого в счет 1044 земельных долей для передачи в аренду ООО «Колхоз им. Ильича», в счет 118 земельных долей для передачи в аренду ФИО8, в счет 16 земельных долей для передачи в аренду ФИО9, в счет 38 земельных долей для передачи в аренду ФИО10, в счет 10 земельных долей для передачи в аренду ФИО11 При решении четвертого вопроса было решено передать в аренду ООО «Колхоз им. Ильича» земельные участки собствен-ников 1030 земельных долей сроком на 15 лет с определением размера арендной платы.

Доводы ответчика, что данным решением общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номером № были определены условия передачи земельных участков с кадастровыми номерами № и № в аренду, как того требует ст. 14 ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» суд не может принять во внимание по тем основа-ниям, что сами земельные участки с кадастровыми номерами № и № были образованы соглашением участников долевой собственности только ДД.ММ.ГГГГ и право общей долевой собственности на них было зарегистрировано в Главном управлении ФРС по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (как следует из текстов оспариваемых договоров аренды). Кроме этого условия оспариваемых договоров аренды не соответствуют условиям аренды, которые были приняты на общем собрании от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу требований ст. 14 ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» протокол общего собрания участников долевой собственности на земельный участок оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя общего собрания участников долевой собственности, второй - у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий - в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности.

По данному делу согласно указанного протокола инициатора собрания не было, следовательно, экземпляр протокола должен хранится в органе местного самоуправления, т.е. в администрации Новокриушанского сельского поселения и у председателя собрания ФИО5

Между тем свидетели ответчика ФИО1 и ФИО6 в суде показали, что изготовленные ими протоколы собраний сособственников земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ никому не передавались, хранились у них, при этом ФИО1 заявил, что хранил их у себя, а ФИО6- что хранил у себя. Данное недоразумение ФИО1 объяснил тема, что имеет общий с ФИО6 кабинет по адресу: <адрес>, который расположен в конторе ООО «Колхоз им. Ильича» по вышеуказанному адресу.

При этом свидетель ФИО1 пояснил суду, что именно в этом кабинете и прово-дилось общее собрание сособственников земельных участков, по результатам которого были заключены арендные договора с ООО «Колхоз имени Ильича».

Оба свидетеля показали, что при составлении договоров аренды они исходили из договоренностей, достигнутых на собрании от ДД.ММ.ГГГГ и никаких своих допо-лнений в договора аренды не вносили.

Между тем ответчиком ООО «Колхоз имени Ильича» не оспаривается, что условие возможности сдачи земельного участка в субаренду, условие перехода доли в праве собственности в собственность арендатора при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены на указанном общем собрании не обсуждалось.

При таких противоречивых показаниях свидетелей и позициях ответчиков суд считает необходимым руководствоваться текстом протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, который в силу требований закона, а именно ст. 14 ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», хранится в органе местного самоуправления, а не иными текстами протокола, которые являются фактически копиями указанного протокола, а не подлинником. В силу указанных выше причин, суд считает, что при этом не имеет юридического значения какой текст протокола на бумажном носителе был подписан ранее, а какой позже.

Доводы того же ответчика, что договор аренды был фактически заключен на основании решений общих собраний собственников земельного участка с кадастровыми номерами № и № от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ суд не может принять во внимание, т.к. как показал ответчик, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Волкодавов М.Я. Мустафаева С.С. по доверенности, Блощицын Н.В., участники долевой собственности на указанный земельный участок фактически не извещались о месте и времени проведения собрания, никто из указанных собственников участия в собрании не принимал.

Суд не может принять во внимание представленные ответчиком фотографии объявлений о проведении собраний сособственников земельных участков, поскольку они не привязаны к месту, а главное- ко времени проведения указанных выше собраний.

Собрания проведены в присутствии одного лица от имени всех собственников ФИО1 на основании доверенностей, удостоверенных в нотариальном порядке Главой администрации Новокриушанского сельского поселения в ДД.ММ.ГГГГ. Однако как следует из текста указанной доверенности, ФИО1 уполномочивался только на представление интересов как собственника доли в праве собственности на земельный участок площадью 91890000 кв.м. с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ в т.ч. созывать и участвовать в общих собраниях участников общей долевой собственности, выделить земельный участок в натуре в счет принадлежащей доли в праве общей долевой собственности, осуществить выделение земельного участка совместно с любыми другими участниками общей долевой собственности. В отношении же выделенного земельного участка ФИО1 наделялся правами по постановке на учет и регистрации земельного участка, подписание договора аренды выделенного земельного участка с арендатором и на условиях, определенных общим собранием участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок, подписать передаточный акт. Полномочиями на участие в общем собрании участников долевой собственности выделенного земельного участка, определение за сособственников условий догово-ров аренды ФИО1 данной доверенностью не наделялся

Данные протоколы с приложениями были представлены суду только в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ

До этого заседания представители ответчика оперировали исключительно прото-колом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, что следует, в частности, из возражений на иска представителя ответчика ООО «Колхоз имени Ильича» ФИО2 (того самого, что в сделках представлял интересы истца и других сособственников земельных участков) от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 126-127).

Таким образом, сами по себе вышеуказанные факты свидетельствуют не в пользу ответчика, содержат признаки злоупотребления правом, а также, по мнению суда, направлены на необоснованное затягивание срока рассмотрения дела.

Таким образом, анализируя представленные сторонами доказательства, выслушав доводы сторон, суд считает, что оспариваемый договор аренды заключен не в соответствии с условиями, предусмотренными ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», следовательно, он не соответствует требованиям закона. В силу же ст. 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» такие условия не предусматривает.

              На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

                    р     е     ш     и     л:

              Признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1839071 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, центральная часть кадастрового квартала №.

    Признать недействительной государственную регистрацию договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью1839071 кв. м. с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ.

     Произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1839071 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, центральная часть кадастрового квартала №.

Признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1373276 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, южная часть кадастрового квартала №.

    Признать недействительной государственную регистрацию договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью1373276 кв. м. с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ.

     Произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1372276 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, южная часть кадастрового квартала №.

Решение может быть обжаловано в облсуд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме, т.е. с 01 декабря 2011 года.

Судья:                               В.П.Брехов.