Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-354/2022 (2-3363/2021;) ~ М-3174/2021 от 13.12.2021

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

<адрес> 1 февраля 2022 года

Красноглинский районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Кремневой Т.Н.

при помощнике Хрипуновой И.Ю,

с участием представителей истца Бурловой Е.Л., Рудич Л.А.

представителя ответчика Ивановой А.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
№ по иску Ожогина В. П. к Ермолаеву Е. В. о взыскании суммы задатка в двойном размере и убытков,

УСТАНОВИЛ:

Ожогин В.П. обратился в суд с иском к Ермолаеву Е.В. о взыскании суммы задатка в двойном размере и убытков.

В обоснование иска Ожогин В.П. указал, что <дата> между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, принадлежащей на праве собственности Ермолаеву Е.В. и расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно п.1.4 предварительного договора срок для заключения основного договора купли-продажи – до <дата>.

В пункте 2.4 предварительного договора стороны указали, что при подписании настоящего договора покупатель передал продавцу денежную сумму в размере 50000руб. Эта сумма считается уплаченной в качестве задатка и является способом обеспечения исполнения обязательств, принятых сторонами по настоящему договору.

Подписание основного договора купли-продажи квартиры, передача денежных средств в счет выкупной стоимости и подача документов на регистрацию сделки были назначены по согласованию сторон на <дата>.

Ответчик Ермолаев Е.В. <дата> на сделку не явился без объяснения причин.

<дата> Ожогину В.П. стало известно, что <дата> Ермолаев Е.В. продал квартиру, являющуюся предметом предварительного договора купли-продажи, третьим лицам – Дудник А.С., А.В.

Ссылаясь на то, что основной договор купли-продажи не заключен по обстоятельствам, не зависящим от истца, но ввиду недобросовестности ответчика и по его вине, Ожогин В.П. просил суд взыскать с Ермолаева Е.В. двойную сумму задатка в размере 100000руб.

Кроме того, Ожогин В.П. указал, что в связи с неисполнением ответчиком обязательств по предварительному договору купли-продажи, он понес убытки.

На основании договора купли-продажи от <дата> между Ожогиным В.П. и Ванюшкиной Н.В. истец приобрел в собственность квартиру стоимостью 2895000руб., что на 235000руб. превышает стоимость квартиры, которую ответчик не продал истцу.

Ожогин В.П., ссылаясь на аналогию двух квартир, указывает, что сумма 235000руб. является убытками, возникшими вследствие противоправных действий ответчика, в связи с неисполнением ответчиком условий предварительного договора, и просит взыскать ее с Ермолаева Е.В.

В качестве убытков Ожогин В.П. также просит взыскать с Ермолаева Е.В. расходы понесенные на оценку квартиры в ответчика в сумме 3000руб. и оплату услуг риелтора в сумме 50000руб.

В результате обращения в суд с настоящим иском Ожогин В.П. понес судебные расходы по отправке претензии ответчику в размере 204,64руб., по изготовлению нотариальной доверенности на представителей в размере 1700руб., на оплату услуг представителя в размере 40000руб.

Ссылаясь на изложенное, Ожогин В.П. просил взыскать с Ермолаева Е.В. денежные средства в сумме 429904,64руб., из которых 100000руб. – сумма задатка в двойном размере, 235000руб. – убытки в виде разницы между подлежащей передаче ответчиком истцу квартирой и аналогичной купленной квартирой, 50000руб. – стоимость риэлтерских услуг, 3000руб. – стоимость услуг по оценке квартиры ответчика, 40000руб. – стоимость юридических услуг, 204,64руб. – почтовые расходы на отправку претензии, 1700руб. – стоимость изготовления и нотариального удостоверения доверенности, а также расходы по оплате госпошлины в размере пропорционального удовлетворенным требованиям.

В судебном заседании представители Ожогина В.П. исковые требования поддержали, дали пояснения аналогичные доводам искового заявления и дополнению к исковому заявлению, ссылались на ст.10 ГК РФ, полагали, что со стороны ответчика имеет место недобросовестность и злоупотребление правом. Заключение основного договора купли-продажи не состоялось по вине Ермолаева Е.В., который отказался от сделки без объяснения причин. Пунктом 5.2 предварительного договора оговорена ответственность продавца за отказ от сделки в виде возврата покупателю денежных средств в двойном размере задатка. Относительно убытков представители истца пояснили, что приобретенная истцом квартира является аналогичной квартире ответчика, несмотря на то, что по потребительским свойствам она хуже, ее территориальное местоположение менее удобное.

Представитель ответчика Иванова А.Ю. в судебном заседании пояснила, что ее доверитель отказался от сделки с Ожогиным В.П., поскольку нашел покупателя с более выгодной ценой. Сумму задатка до настоящего момент Ермолаев Е.В. не возвратил, готов вернуть в размере 50000руб. В остальной части иска требования Ожогина В.П. не признал.

По ходатайству представителем истца в судебном заседании был допрошен свидетель Атрашевич В.Л., которая пояснила, что является риелтором, оказывала услуги Ожогину В.П., связанные с покупкой квартиры. Изначально Ожогин В.П. обратился к ней с просьбой помочь в проведении сделки с Ермолаевым Е.В. Квартиру, принадлежащую ответчику, она истцу не подбирала, он сам нашел ее по объявлению. Сделка была назначена на <дата>, но накануне от Ермолаева Е.В. поступило смс-сообщение, что он уехал в командировку и не сможет прийти на сделку, по обоюдному согласию договорились перенести сделку на <дата>, Атрашевич В.Л. попросила ответчика снять объявление о продажи квартиры с рекламной площадки. <дата> Атрашевич В.Л. направила ответчику смс-сообщение с напоминанием о предстоящей сделке, но <дата> получила ответное смс-сообщение, что на сделку Ермолаев Е.В. явиться не может, поскольку вновь находится в командировке. Вечером <дата> Атрашевич В.Л. выяснила, что на квартиру ответчика зарегистрирован переход права собственности и поняла, что квартира продана, сообщила об этом истцу, после чего начала подбирать для Ожогина В.П. новый вариант квартиры. Стоимость квартир на тот момент выросла и на конец октября за стоимость в размере 2600000руб. можно было подобрать варианты только хуже, в связи с чем Ожогин В.П. приобрел квартиру по цене 2 895000руб. Атрашевич В.Л. также пояснила, что договор на оказание услуг от <дата> фактически заключен задним числом, стоимость ее услуг по проведению сделки составляет около 15000руб., по договору стоимость услуг составила 50000руб., в указанную сумму также входят услуги по подбору второй квартиры и проведению сделки по ней.

Выслушав в судебном заседании представителей сторон, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в пункте 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Задаток является согласно ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданское законодательство не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, предшествующие договору переговоры, и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом установлено и следует из материалов дела, что <дата> между Ермолаевым Е.В. (продавец) и Ожогиным В.П. (покупатель) заключен предварительный договор, согласно условиям которого, стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, площадью 29,7кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве собственности Ермолаеву Е.В.

Согласно пункту 2.1 договора стороны определили цену предмета сделки купли-продажи в размере 2660600руб., установив, что первая часть взноса в размере 50000рб. передается продавцу наличными денежными средствами в день подписания предварительного договора купли-продажи. В пункте 2.4 договора стороны согласовали, что переданная продавцу сумма в размере 50000руб. считается уплаченной в качестве задатка и является способом обеспечения исполнения обязательств, принятых сторонами по настоящем договору.

В пункте 5.2 стороны определили, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи стороны несут ответственность, предусмотренную ст.ст.380, 381 ГК РФ. В частности, если за неисполнение договора несет ответственность продавец, он обязуется вернуть покупателю денежные средства, переданные в качестве задатка, в двойном размере в течение двух дней с момента отказа от продажи.

Таким образом, сумма 50000руб. в данном случае обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство продавца перед покупателем заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок.

Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи не позднее <дата>. (пункт 4.1 договора).

Установлено и сторонами не спаривается, что основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, поскольку продавец Ермолаев Е.В. до наступления окончания срока действий предварительного договора купли-продажи продал квартиру, являющуюся предметом указанного договора, другим лицам на более выгодных для него условиях.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что заключение основного договора купли-продажи не состоялось по вине ответчика Ермолаева Е.В., который при наличии действующего предварительного договора купли-продажи, обязывающего стороны в срок до <дата> заключить основной договор купли-продажи, продал квартиру на более выгодных условиях (по более высокой стоимости), не предупредив истца об изменении оговоренных обстоятельств.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в указанный в предварительном договоре срок обязательства по договору не исполнены и основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине Ермолаева Е.В., отказавшегося от его заключения в одностороннем порядке, суд приходит к выводу, что требования Ожогина В.П. о взыскании с ответчика суммы задатка в двойном размере основаны на условиях договора и подлежат удовлетворению.

Разрешая требования о взыскании с Ермолаева Е.В. в пользу Ожогина В.П. убытков суд исходит из следующего.

Особенности взыскания убытков, вызванных ненадлежащим исполнением должником договора, повлекшее его прекращение по инициативе кредитора, урегулированы статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеющей цель - восстановить имущественные интересы кредитора так, как если бы обязательство было исполнено должником надлежащим образом.

В случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен него аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора (часть 1 статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № предусмотрено, что по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В этом случае при уклонении от заключения договора могут быть взысканы убытки на основании пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, вызванные уклонением от заключения основного договора.

Разрешая требования о взыскании с Ермолаева убытков в виде разницы стоимости квартир и оплаты риэлтерских услуг, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения данных требований, поскольку правовые отношения между сторонами и отношения Ожогина В.П. с иными лицами не находятся в прямой зависимости.

Истец заявляет об аналогичности квартир по предварительному договору купли-продажи и приобретённой им квартиры.

Суд указанные аргументы отклоняет, поскольку территориальное местонахождения квартир, окружающая его инфраструктура, этажность квартиры, архитектурное строение многоквартирного дома отличны.

Кроме того, приобретенная Ожогиным В.П. квартира больше по площади чем квартира по предварительному договору с Ермолаевым Е.В.

При таких обстоятельствах, квартиры не могут быть признаны аналогичными, поскольку каждая обладает своим отличительным признаком, исходя из которого формируется его цена.

Доводы о том, что стоимости квартир возросли, также судом отклонятся, поскольку на ответчика не могут быть возложены финансовые риски, возникающие во времени.

При этом суд исходит из того, что в силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, факт наличия незаключенной сделки купли-продажи квартиры между сторонами по настоящему делу не влияет на определение стоимости жилого помещения, приобретенного истцом в последующем.

Судом также не признаются в качестве убытков расходы истца на оплату услуг риелтора по договору от <дата>, заключенному между Ожогиным В.П. и Атрашевич В.Л.

Предметом указанного договора являлось оказание следующих услуг: подбор объекта недвижимости, проведение финансового анализа рынка (стоимости объектов недвижимости), проведение анализа объекта покупки на предмет наличия рисков, запрещающих проведение регистрационных действий в объектом недвижимости, подготовка проекта предварительного договора купли-продажи квартиры, проведение переговоров с потенциальным продавцом, обмен документами, их анализ, содействие в приобретении 1-комнатной квартиры в Ленинском или <адрес>, стоимостью 2900000руб.

Как установлено судом, риелтор Атрашевич В.Л. подбором квартиры Ермолаева Е.В. не занималась, договор с риелтором заключен уже после возникновения необходимости поиска новой квартиры для Ожогина В.П. Риелтором квартира истцу подобрана, право собственности зарегистрировано.

При таких обстоятельствах оснований для взыскания с Ермолаева Е.В. в пользу Ожогина В.П. суммы денежных средств в размере 50000руб. в качестве убытков не имеется, поскольку данная сумма расходов понесена истцом в связи с приобретением второй квартиры.

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что с Ермолаева Е.В. в пользу Ожогина В.П. в качестве убытков подлежит взысканию сумма в размере 3000руб. за оплату отчета об оценке квартиры ответчика, поскольку отказ ответчика от заключения основного договора привел к отсутствию необходимости в данном отчете.

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Разрешая требования о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя, суд учитывает сложность данного спора, количество судебных заседаний, объем проделанной представителями работы, частичное удовлетворение исковых требований и приходит к выводу о взыскании с Ермолаева Е.В. в пользу Ожогина В.П. расходов на оплату услуг представителей в размере 15000руб.

Суд также приходит к выводу об удовлетворении требования о взыскании с ответчика расходов на отправку досудебной претензии в сумме 204,64руб., поскольку указанные расходы связаны с нарушенным правом истца.

Вместе с тем суд отказывает во взыскании расходов на составление нотариальной доверенности, поскольку доверенность <адрес>4 от <дата> имеет большой круг полномочий на представление интересов Ожогина В.П. во всех государственных учреждениях, коммерческих, кооперативных и общественных, организациях, судебных, административных и правоохранительных органах, выдана сроком на 3 года. При отсутствии конкретизации на представление интересов исключительно по настоящему делу расходы на составление указанной доверенности не могут быть возложены на ответчика.

Учитывая, что Ожогину В.П. при обращении в суд была предоставлена отсрочка уплаты госпошлины, оплата госпошлины подлежит распределению между сторонами пропорционального удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Ожогина В. П. удовлетворить частично.

Взыскать с Ермолаева Е. В. в пользу Ожогина В. П. двойной размер задатка, уплаченного по предварительному договору купли-продажи квартиры, в сумме 100000руб., расходы на проведение оценки квартиры в сумме 3000руб., расходы по оплате юридических услуг в сумме 15000руб., почтовые расходы на отправку претензии в сумме 204,64руб., всего взыскать 118204,64руб.

В остальной части удовлетворения исковых требований отказать.

Взыскать с Ермолаева Е. В. в доход местного бюджета госпошлину в сумме 3564,09руб.

Взыскать с Ожогина В. П. в доход местного бюджета госпошлину в сумме 6 317руб.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Красноглинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено <дата>.

Судья Т.Н. Кремнева