Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3158/2011 ~ М-3037/2011 от 22.07.2011

Дело № 2-3158/11

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

        «23» августа 2011 года     г. Новосибирск

Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи	Коваленко В.В.
при секретаре	Трубицыной А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску к Юл1 о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства,

    У С Т А Н О В И Л:

обратилась в суд с иском к Юл1 о признании права собственности на объект незавершенного строительства, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Юл2» был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес>, № в <адрес> (адрес строительный), по условиям которого она обязалась уплатить ответчику инвестиционный взнос в размере <данные изъяты> рубля, а Юл2 обязалось осуществить строительство десятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по указанному строительному адресу и по окончании строительства передать истцу двухкомнатную <адрес>, общей площадью 59,35 кв. метров, расположенную на девятом этаже указанного жилого дома. Истец свои обязательства по договору исполнила, оплатив предусмотренную договором сумму, но ответчик Юл2» обязательства принятые на себя не исполнило, осуществив строительство только нулевого цикла. В настоящее время Юл2» ликвидировано.

        Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит признать за ней право собственности на долю в размере <данные изъяты> в объекте незавершенного строительства.

        В судебное заседание истец и её представитель не явились, представили заявления, в которых просили рассмотреть дело в их отсутствие (л.д. 45-46).

        Представитель ответчика - Юл1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом (л.д. 49).

        Суд, изучив материалы дела, исследовав представленные истцом доказательства, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

        Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между и Юл2» был заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес>, № в <адрес> (адрес строительный), по условиям которых истец обязалась уплатить ответчику инвестиционный взнос из расчета 1 у.е. за 1 кв. в размере <данные изъяты>, а Юл2» обязалось в срок до ДД.ММ.ГГГГ осуществить строительство десятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по указанному строительному адресу и по окончании строительства передать истцу двухкомнатную <адрес>, общей площадью 59,35 кв. метров, расположенную на девятом этаже указанного жилого дома (л.д. 5-9).

ДД.ММ.ГГГГ между и Юл2 было заключено дополнительное соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которых истец обязалась уплатить ответчику инвестиционный взнос в размере <данные изъяты>, а Юл2 обязалось в срок до ДД.ММ.ГГГГ осуществить строительство десятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по указанному строительному адресу и по окончании строительства передать истцу двухкомнатную <адрес>, общей площадью 58,50 кв. метров, расположенную на девятом этаже указанного жилого дома (л.д. 10).

        Денежные обязательства по указанному договору инвестор полностью выполнила, о чем свидетельствует представленные истцом квитанции к приходным кассовым ордерам и справка Юл2» (л.д. 11-16, 17).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда, и правоотношения, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей», исходя из назначения предмета строительства – жилой квартиры в жилом доме, что явно видно из смысла и существа договора истца с ответчиком.

Анализируя условия инвестиционного договора и существо возникших у сторон обязательств, а также учитывая позицию истца, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцом был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения и сумма предусмотренного договором вклада является оплатой созданной для них однокомнатной квартиры. Данный договор является смешанным, в том числе содержит элементы договора строительного и бытового подряда, поскольку одна сторона оплачивает строительство объекта, в виде квартиры, а другая сторона за плату осуществляет его строительство.

Правила ст. 729 ГК РФ предусматривают право заказчика в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом и договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных работ.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Ответчик, возводя объект недвижимости на средства истца, не может являться собственником изготовленной вещи, а обязан в порядке ст. 703 ГК РФ передать права на нее заказчикам, оплатившим строительство.

        Судом также установлено, что строительство объекта, в том числе подлежащей передаче по договору истцу квартиры осуществлено не было и из акта о текущем состоянии незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что фактически выполнены следующие работы: земляные работы, устройство свайного поля, устройство монолитного железобетонного ростверка, устройство монолитных столбчатых железобетонных фундаментов, устройство стен подвала, т.е. частично выполнены работы нулевого цикла (л.д. 28-29).

Из Постановления Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Юл2» ДД.ММ.ГГГГ было признано банкротом, в отношении общества было открыто конкурсное производство, а ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда <адрес> конкурсное производство было завершено ликвидацией предприятия, из того же Постановления видно, что в рамках конкурсного производства, конкурсная масса не была сформирована, в связи с отсутствием активов на балансе организации, расчеты с кредиторами произведены не были, реестр кредиторов был закрыт (л.д. 40-42).

        При рассмотрении настоящего гражданского дела, и приходя к выводу о возможности удовлетворения иска о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства при расторгнутом договоре, суд учитывает следующее.

В настоящее время истец просит признать право собственности на долю в праве общей собственности на объект незавершенного строительства, поскольку Юл2» ликвидировано и строительство законсервировано.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», действовавшего в период заключения между истцом и ответчиком инвестиционного договора, предусмотрено право инвестора на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

С ДД.ММ.ГГГГ введен в действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ, в силу ст.ст. 1-5 и ст. 12 которого у инвесторов возникает право долевой собственности на объект долевого строительства (предмет инвестиционной деятельности) в размере пропорциональном уплаченному инвестиционному взносу.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 729 ГК РФ, в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (пункт 1 статьи 720), заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.

        Из договора, заключенного между и Юл2» следует, что заказчиком строительства квартиры выступил истец, данную квартиру она создавала для себя, Юл2» выступало в качестве подрядной организации по отношению к инвестору строительства.

Таким образом, исходя из совокупности указанных норм права, их правовой взаимосвязи, суд приходит к выводу, что заказчик строительства вправе потребовать передачи результата работ, в том числе и до окончания строительства, и в соответствии со ст. 9 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, вправе поставить вопрос о признании за ним права собственности на указанный объект.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможно приобретение вещных прав и на предмет действующего договора строительного подряда, поскольку в данном случае нет никаких законодательных запрещений, объект действующего договора подряда при этой ситуации обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность.

В силу ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

        Договор между и Юл2» не расторгнут.

        Судом установлено, что Юл2» ликвидировано, без формирования списка кредиторов и без формирования конкурсной массы.

Следовательно, в связи с ликвидацией стороны Юл2» обязательства по договору не исполнены, в настоящее время они прекращены в связи с ликвидацией должника, что предусмотрено ст. 419 ГК РФ, в соответствии с которой обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.), в связи с чем истец лишена возможности расторгнуть договор и взыскать внесенные по нему денежные средства, так как взыскание невозможно.

        Истец не заявляет требований о прекращении договора, однако суд приходит к выводу, что фактически договор не может быть исполнен в связи с существенным нарушением условий договора со стороны ответчика, который, как указано выше, ликвидирован.

        Следовательно, истец вправе поставить вопрос о передаче ему результата незавершенной работы. В данном случае, взыскание компенсации произведенных затрат не требуется, так как работа полностью оплачена заказчиком.

        В настоящем споре не усматривается возникновения правопреемства от Юл2» к иному субъекту гражданского оборота.

    Поскольку судом установлено, что незавершенный строительством объект создан за счет всех инвесторов, заключивших в свое время договоры строительного подряда и оплатившие строительство, в том числе и за счет средств внесенных на строительство , объект фактически существует, не реализован, правами иных, кроме инвесторов, лиц не обременен.

    Таким образом, иск о признании за истцом вещного права заявлен правомерно.

        Одним из условий признания права собственности на незавершенный строительством объект является создание его в соответствии с соблюдением закона, что прямо отражено в ст. 218 ГКРФ.

    Тот факт, что объект незавершенного строительства расположен на земельных участках площадью 10344 кв.м. с кадастровым номером № и площадью 5724 кв.м. с кадастровым номером №, выделенных Мэрией <адрес> по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Юл2» подтверждается постановлением Мэрии <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, актом о текущем состоянии незавершенного строительством объекта, в котором указано, в каком состоянии находится данный объект и, что он расположен на земельных участках с вышеназванными кадастровыми номерами, кадастровые номера присвоены данным земельным участкам и составлены кадастровые планы, что видно из документов приобщенных к материалам дела.

    Таким образом, суд приходит к выводу, что строительство жилого дома осуществлялось Юл2» на законных основаниях, с оформлением всех необходимых документов.

        При решении вопроса возможно ли признать право собственности на незавершенный строительством объект, при создании лишь нулевого цикла строительства, суд учитывает, что была проведена оценка указанного объекта, по заключению специалистов Юл3 стоимость данного имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла <данные изъяты>, исходя из указанной стоимости рассчитаны доли инвесторов, в зависимости от объема финансирования (л.д. 18-27).

Поскольку специальным законом - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ понятие незавершенного строительством объекта недвижимости законодателем не определено, поэтому к возникшим между истцом и ответчиком правоотношениям суд в силу положений п. 1 ст. 6 ГК РФ применяет сходные правовые нормы и отношения по аналогии закона, предусмотренные ст. 131, положений параграфов 1-3 главы 37 Гражданского кодекса РФ, регулирующих правоотношения по строительному бытовому подряду, элементы которого имеются в договоре долевого участия в строительстве жилых домов, главы 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и общие нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», в их правовой и смысловой взаимосвязи, в части не противоречащей, но не урегулированной специальным вышеназванным законом № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ

Вышеуказанными правовыми нормами законодателем предусмотрено понятие незавершенного строительством объекта капитального строительства, относящегося к недвижимым вещам, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для возникновения и подтверждения прав долевой собственности на них.

Также суд исходит из того, что поскольку согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, но при этом законодатель не дает понятия незавершенного строительством объекта, в связи с чем суд полагает, что к таким объектам относятся создаваемые в результате строительных работ объекты, с момента начала производства работ до сдачи объекта в эксплуатацию, момент начала производства работ также должен быть связан с созданием имущества, имеющим какое либо материальное содержание, исходя из того, что объект был оценен специалистом, определена его стоимость, суд приходит к выводу, что построенный нулевой цикл является имуществом и представляет собой объект незавершенного строительства, в связи с чем признание права на него возможно.

        Согласно представленным спискам инвесторов, всего оплатили строительство 157 человек, их доли были определены специалистом оценщиком Юл3» в зависимости от объема финансирования, доля истца при этом определена как 0,708 % (л.д. 18-27).

        Следовательно, суд считает, что если привести процентное соотношение к обыкновенной дроби, то доля истца в незавершенном строительстве объекте составит <данные изъяты>.

        При этом суд считает, что Юл1 в спорных правоотношениях является надлежащим ответчиком, так как в настоящее время застройщик ликвидирован, земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежит Юл1 и относится к муниципальной собственности, следовательно, орган местного самоуправления в данном случае надлежащий ответчик.

    Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

    Исковое заявление к Юл1 о признании права собственности на объект незавершенного строительства, удовлетворить.

    Признать за право собственности на <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - нулевой цикл жилого дома, находящегося на земельных участках с кадастровым номером № площадью 10.344 кв. метров и с кадастровым номером № площадью 5.724 кв.м., расположенного в <адрес> (строительный).

    Решение может быть обжаловано сторонами в Новосибирский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы в Октябрьский районный суд г. Новосибирска.

Судья