Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-173/2021 (3а-1709/2020;) ~ М-835/2020 от 09.10.2020

Дело №3а-173/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 марта 2021 года                          г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при ведении протокола секретарем Румянцевым М.С.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-173/2021 по административному исковому заявлению Акционерного общества «Управляющая компания «НИК РАЗВИТИЕ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

    Акционерное общество «Управляющая компания «НИК РАЗВИТИЕ» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости имеющего на праве доверительного управления объекта недвижимости. В административном исковом заявлении просило установить кадастровую стоимость нежилого здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 7 мая 2019 года.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Шайдаева К.С. поддержала административные исковые требования, не согласилась с выводами судебной оценочной экспертизы, просила назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседания не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, решение по делу оставил на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, решение по делу оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителя административного истца, показания эксперта Панфиловой Е.С., исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административный истец имеет в доверительном управлении нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 13601,3 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты> <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, имеющейся в материалах дела.

Как усматривается из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 7 мая 2019 года составляет 680 369 503,08 рублей.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом, рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания №109КМ/0420-1, выполненный ООО «ЭТБ «ПРОЕКТ», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 7 мая 2019 года составляет 279 990 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ГК «Метрикс», эксперту Панфиловой Е.С.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составляет 668 705 000 рублей на 7 мая 2019 года.

Данные выводы экспертом в заключении судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного ответчика представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Не доверять выполненному экспертом Панфиловой Е.С. заключению судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Панфилова Е.С. подтвердила свое заключение и опровергла доводы возражений, представленных представителем административного истца.

Так, эксперт пояснила, что ею была применена корректировка на дату предложения по уровню инфляции обоснованно (стр. 84 Заключения). Экспертом была проанализирована ситуация на рынке Российской Федерации и Московской области (стр. 44-49 Заключения), согласно которой, по состоянию на дату оценки (7 мая 2019 года), «кризисных» моментов в стране не было, следовательно, эксперт счел возможным использовать коэффициент инфляции.

Из пояснений эксперта следует, что в сборнике рыночных корректировок «СРК 2018», под редакцией канд. техн. наук Е.Е Яскевича (для рынка Московской области) корректировка для земельных участков офисно-административного назначения отсутствует, так как отсутствует достоверное количество данных по выборке. Рецензент берет за корректировку земельные участки под гостиницу, что ошибочно. Следовательно, по мнению эксперта, данный справочник некорректно применять.

Отвечая на замечания к заключению судебной экспертизы, эксперт указала, что согласно пункту 13 ФСО №3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации)». Корректировка на направление и удаленность от МКАД была применены экспертом согласно данным сайта ПФК, а не экспертным мнением, ссылки на данный анализ сайта в заключении присутствуют.

Как указано в сборнике рыночных корректировок «СРК 2018», под редакцией канд. техн. наук Е.Е Яскевича, корректировка на местоположение применяется в условиях большого различия в местоположении аналога и объекта оценки. Исследуемый земельный участок и все объекты-аналоги располагаются до 15 км от МКАД. Факторы направления и удаленности экспертом были учтены, только на основании других, доступных эксперту, источников. Эксперт имеет право самостоятельно выбирать источники, методологию. Никто из сторон не имеет право указывать эксперту, какую аналитическую информацию и какие источники использовать. Эксперт посчитал, что данный источник наиболее точно отражает зависимость цены от местоположения.

Корректировка на направление и удаленность от МКАД была применена экспертом согласно «Сводному обзору стоимости коммерческой недвижимости московского региона за пределами МКАД по итогам I квартала 2019 года», где у определенного города выявлена средняя стоимость по тому или иному назначению. Данная корректировка включает в себя корректировки, как на направление, так и на удаленность от МКАД. Если объект-аналог граничит с МКАД (до 1 км от МКАД), то экспертом применяется корректировка на территорию области. Экспертом (стр. 115 Заключения), применена корректировка к объекту- аналогу №1 в размере 0,90 (0,72/0,80), так как объект исследования располагается в райцентре с развитой промышленностью (11 км от МКАД), а объект-аналог №1 располагается в населенном пункте в ближайшей окрестности областного центра (300 м от МКАД). Таким образом, эксперт не нарушает требований законодательства оценочной деятельности тем, что использует сайт аналитики ПФК и справочник Лейфера.

Как пояснила эксперт, объекты-аналоги №2 и 3 граничат с красной линией. Согласно данным сайта «Википедия», Шереметьевское шоссе подходит к северной части аэропорта Шереметьево (терминалы A, B и C). Загруженность автодороги довольно высокая. Шоссе используют не только посетители аэропорта, но и жители соседнего города. Следовательно, экспертом была верно определена характеристика объектов-аналогов на расположение относительно красной линии, а значит и корректировка применена верно.

Согласно пояснениям эксперта, объект исследования и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка - торговые здания и помещения. Различия в функциональном назначении, местоположении, площади и т.д. были учтены экспертом в соответствии со «Справочником Оценщика недвижимости - 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2018 год) и другими источниками информации.

Эксперт не нарушает п. 22 б ФСО №7, который указывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Аналоги относятся к одному сегменту рынка, что и объект исследования, и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

На рынке отсутствуют достоверные корректировки, учитывающие разницу в окружном, районом, микрорайонном торговом центре. Следовательно, основываясь на опыте оценки недвижимости, авторами «Справочника Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2018 год) под научным руководством Лейфера Л. А. предложена классификация в большей степени отвечающая ценообразованию на рынке коммерческой недвижимости.

Дополнительно эксперт пояснила, что при анализе фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен объект исследования при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования на рынке купли-продажи и аренде торговых зданий и помещений экспертом не было обнаружено объектов, сопоставимых по площади с объектом исследования, так как такие объекты предлагаются в открытую продажу довольно редко, а при аренде сдаются по частям.

Следовательно, эксперт обоснованно приняла в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода «Офисно-торговые объекты свободного назначения». Экспертом был учтен данный фактор на различие в функциональном назначении, в корректировке на функциональное назначение в размере 1,16 для всех объектов-аналогов (стр. 137 Заключения).

В соответствии с данной классификацией объект исследования и здания, в которых располагаются объекты-аналоги, в рамках доходного подхода, относятся к высококлассной торговой недвижимости - торговые центры, торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы и торговые помещения, расположенные в них. Обычно имеют отдельную парковку. Сюда относятся в основном объекты, построенные после 2000 года.

Так как здания целиком сдаются в аренду довольно редко, то в качестве объектов-аналогов эксперт принял помещения. Учет данного различия экспертом был учтен в корректировке на тип объекта, в размере 1,09 (1/0,92) для всех объектов-аналогов (стр. 153 Заключения).

Следовательно, эксперт обоснованно принимает в качестве объектов-аналогов данные помещения и применяет соответствующие корректировки, не нарушая п. 22 б ФСО №7 и п. 5 ФСО №3.

При ответе на замечания эксперт пояснила, что технический паспорт на нежилое здание был составлен на 2009 год и эксперт не может утверждать, какие из вспомогательных помещений используются именно как вспомогательные, а какие могут использоваться для извлечения прибыли. Кроме того, при определении стоимости эксперт должен учитывать те вспомогательные помещения, которые необходимы для эксплуатации. То есть эксперт учитывает не только основную площадь, прописанную в техническом паспорте, но некоторые вспомогательные помещения. Поэтому эксперт берет площадь с учетом данного коэффициента, а не только основную площадь, так как считает здание целиком, в объектах-аналогах также присутствует доля вспомогательных помещений.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, которым административный истец владеет на праве доверительного управления, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения следует считать заявление административного истца, поданное 09 октября 2020 года в Московский областной суд.

Руководствуясь ст. ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Акционерного общества «Управляющая компания «НИК РАЗВИТИЕ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 09 октября 2020 года, удовлетворить.

    Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 13601,3 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 07 мая 2019 года, в размере 668 705 000 (шестьсот шестьдесят восемь миллионов семьсот пять тысяч) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 05 апреля 2021 года.