Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2500/2019 ~ М-1857/2019 от 22.04.2019

дело № 2-2500/2019

50RS0036-01-2019-002345-42

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 июля 2019 года

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Абрамовой Ж.И.,

при секретаре Андриановой Е.В..,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО КБ «Новопокровский» к Орлову В. И., Управлению Росреестра по <адрес> о взыскании задолженности по арендной плате, признании договора аренда расторгнутым, обязании погасить запись в ЕГРН о наличии обременения,

установил:

ООО КБ «Новопокровский» в лице конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» обратилось в суд с иском к Орлову В.И. о взыскании задолженности по арендной плате, признании договора аренда расторгнутым, обязании погасить запись в ЕГРН о наличии обременения.

В обоснование иска указано, что ООО КБ "Новопокровский" признан несостоятельным (банкротом). В отношении ООО КБ "Новопокровский" введена процедура банкротства, конкурсное производство сроком на один год. Конкурсным управляющим ООО КБ "Новопокровский" утверждена ГК «Агентство по страхованию вкладов». Между Ждановым А.Н. (арендодатель) и Орловым В.И. (арендатор) <дата> заключен договор аренды следующих объектов недвижимости:

- <адрес> (общая площадь 738,7 кв. м);

- <адрес>общая площадь 426,50 кв.м);

- <адрес> (общая площадь 335,50 кв.м).

Пунктом 2.1 договора установлен срок договора аренды, а именно 24 месяца. В ЕГРН <дата> внесены отметки о регистрации договора аренды от <дата>, при этом ЕГРН содержит сведения о дате окончания договора <дата> Пунктом 5.1 договора аренды установлена арендная плата в размере 100 000 руб. в месяц, которая должна быть внесена не позднее пяти рабочих дней по истечении очередного месяца (пункт 5.3 договора). На момент заключения договора аренды Жданов А.Н. являлся собственником вышеуказанных объектов недвижимости, при этом с 28.08.2017г. собственником указанных объектов недвижимости является Банк. Таким образом, начиная с 29.08.2017г. ответчик (арендатор) принял автоматически на себя обязательство погашать арендные платежи непосредственно Банку. В нарушение принятых обязательств, арендные платежи ответчиком Банку не вносились. В адрес ответчика Банком была направлена досудебная претензия совместно с соглашением о расторжении договора аренды. Ответчик подтвердил получение указанной претензии, предоставив ответ на нее, в котором сообщил о том, что ему не известны реквизиты для оплаты задолженности, а также просил рассмотреть вопрос снижения арендных платежей до 70 000 руб., факт расторжения договора аренды ответчик не подтвердил, подписать соглашение о расторжении договора отказался. Между тем все реквизиты ГК "АСВ" указаны на официальном сайте компании, при личной беседе указанные реквизиты были переданы должнику, а также указывались ссылки на сайт истца с актуальными реквизитами истца. Кроме этого в самом договоре банковские реквизиты арендодателя Жданова А.Н. указаны не были, как и не было возложено обязанности уведомлять о смене реквизитов арендатора. Отсутствие реквизитов и их смена не исключает обязанности уплачивать арендные платежи в сроки. Сотрудниками Банка осуществлен визуальный осмотр сдаваемых объектов недвижимости в аренду, согласно проведенной проверке, часть объектов сдаются Орловым В.И. в субаренду посторонним лицам, то есть арендатор извлекает прибыль от пользования помещениями Банка. Этот довод подтверждается письмом арендатора, согласно которому ежемесячно затраты на арендуемое имущество составляют 189 470 руб. Применительно к рассматриваемым правоотношениям, договор аренды прекращен начиная с <дата> (дата получения досудебной претензии и соглашения о расторжении договора), но запись в ЕГРН в виде обременения, касающееся действия договора аренды, погашена быть не может в силу прямого препятствия в этом со стороны ответчика.

Истец просит взыскать с ответчика в пользу ООО КБ «Новопокровский» задолженность по арендным платежам в размере 1 600 000 руб.; в силу отказа Орлова В.И. от добровольного подписания соглашения о расторжении договора аренды недвижимости от 01.01.2017г., а также наличия существенной задолженности по договору признать договор аренды недвижимости от 01.01.2017г. расторгнутым с <дата>; обязать Управление Росреестра по <адрес> погасить запись в ЕГРН о наличии обременений в виде аренды в отношении объектов недвижимости.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил круг ответчиков, включив в него и Управление Росреестра по <адрес>.

В судебном заседании представитель истца ООО КБ «Новопокровский» по доверенности ФИО1 требования поддержал, уточнил, что задолженность в размере 1600000 руб. образовалась за период с <дата> по <дата> (л.д.27 том 2).

Представитель ответчика Орлова В.И. по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержала письменные возражения, в которых просила отказать в удовлетворении требования о взыскании арендной задолженности, признать договор аренды расторгнутым с августа 2017 г., указав, что истец не имеет права требовать арендную плату за тот период, когда он не являлся собственником спорных помещений, а именно за период с 1.07.2017г. по 28.08.2017г. в размере 200000 руб., не все помещения по договору аренды сдавались, ответчик направил предыдущему арендодателю Жданову А.Н. письма с требованием о снижении арендной платы ввиду того, что только некоторые помещения сдавались в субаренду. Также ответчик направлял Жданову А.Н. уведомление об одностороннем расторжении договора аренды согласно п.2.2 договора. С апреля 2017г. Жданов А.Н. на связь не выходил, дополнительное соглашение о расторжении договора подписать не представлялось возможным. О том, что собственником помещений стало ООО КБ «Новопокровский», ответчику стало известно в декабре 2018г. Истец стал собственником помещений с нарушением законодательства, так как было нарушено преимущественное право ответчика на выкуп помещений (л.д.18-20 том 2).

Представитель ответчика Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен о слушании, представил заявление, в котором оставил разрешение настоящего спора на усмотрение суда (л.д.16 том 1).

Третье лицо Жданов А.Н. в судебное заседание не явился, о слушании извещен, представил заявление с просьбой рассматривать дело в его отсутствие, с исковыми требованиями согласен (л.д.17).

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п.1 и п.2 ст.450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу ст.452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст.453 ГК РФ, при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно п.1 ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании п.1 ст.617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу п.п.3 п.1 ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу п.1 и п.2 ст.382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 3 ст.382 ГК РФ предусмотрено, что если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

В ходе рассмотрения дела установлено следующее.

Постановлением пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от <дата> ООО КБ "Новопокровский" признан несостоятельным (банкротом). В отношении ООО КБ "Новопокровский" введена процедура банкротства, открыто конкурсное производство сроком на один год. Конкурсным управляющим ООО КБ "Новопокровский" утверждена ГК «Агентство по страхованию вкладов» (л.д.10-20 том 1).

<дата> между Ждановым А.Н. (арендодатель) и Орловым В.И. (арендатор) заключен договор аренды на срок 24 месяца следующих объектов недвижимости: (л.д.21-25)

- <адрес> (общая площадь 738,7 кв. м);

- <адрес> (общая площадь 426,50 кв.м);

- <адрес> (общая площадь 335,50 кв.м).

Согласно п.2.2 Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации. Договор зарегистрирован 27.03.2017г., зарегистрировано обремение в виде аренды в пользу Орлова В.И. сроком до 27.03.2019г.

Пунктом 1.5. договора аренды определена цена сдаваемого в аренду объекта - 50 100 000 руб.

Пунктом 5.1 договора аренды установлена арендная плата в размере 100 000 руб. в месяц, которая должна быть внесена не позднее пяти рабочих дней по истечении очередного месяца (пункт 5.3 договора соответственно).

Согласно п. 2.3 договора каждая из сторон в любое время может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 30 дней.

Пункт 11.2 договора аренды предусматривает возможность досрочного расторжения договора по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством.

<дата> между ООО КБ «Новопокровский» и Ждановым А.Н. было заключено соглашение № об отступном, согласно которому на основании договора поручительства от <дата> Жданов А.Н. передал Банку все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на имя кредитора на вышеперечисленные объекты недвижимости (л.д.111-114 том 1).

<дата> указанные нежилые помещения № были приняты в собственность Банком по акту приема-передачи (л.д.115-116 том 1).

<дата> право собственности на помещения зарегистрировано за ООО КБ «Новопркровский» (л.д.26-31 том 1, 96-255 том 1).

В ЕГРН <дата> содержится запись о регистрации обременения на основании договора аренды, заключенного с Орловым В.И., дата окончания договора <дата> (л.д.29, 31).

В связи с наличием задолженности по арендной плате банк направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить задолженность и соглашение о расторжении договора аренды (л.д.32-37 том 1).

Ответчик подтвердил получение указанной претензии <дата>, предоставив ответ, в котором просил направить в его адрес дополнительное соглашение к договору аренды с изменениями стороны договора и реквизитов для оплаты (л.д.38 том 1).

Ответчик в своих возражениях сослался на реализованный им односторонний отказ от исполнения договора, в связи с чем считает, что задолженности перед ООО КБ «Новопокровский» не имеется. Суд не может согласиться с доводом ответчика о том, что данный отказ совершен надлежащим образом. Так, из материалов дела усматривается, что 3.04.2018г. истец направил в адрес предыдущего собственника – Жданова А.Н. письмо с просьбой разъяснить, кому перечислять арендные платежи, из содержания письма следует, что с октября 2017г. Орлову В.И. было известно о том, что новым собственником помещений является ООО КБ «Новопокровский» (л.д.21 том 2).

Заявление об одностороннем отказе от договора аренды направлено Орловым В.И. 1.08.2018г. в адрес Жданова А.Н. (л.д.23-24 том 2).

Таким образом, ответчик, уведомленный о том, что право собственности на помещения перешло к ООО КБ «Новопокровский», заявление об одностороннем отказе от договора направил предыдущему собственнику. При данных обстоятельствах суд считает, что порядок одностороннего отказа не был соблюден ответчиком, и отклоняет доводы ответчика о прекращении обязательства по внесению арендных платежей.

Документов, свидетельствующих о достижении соглашения сторонами о расторжении договора или его изменении, материалы дела не содержат. Направленное истцом соглашение о расторжении договора аренды не подписано ответчиком.

Доводы ответчика о том, что не все помещения сдавались в субаренду, не влияют на возникшие между сторонами правоотношения и не являются основанием для освобождения ответчика от обязанности по погашению задолженности по арендной плате.

Поскольку доказательств исполнения договора в части внесения арендных платежей за период с 1.09.2017г. по 31.12.2018г. ответчик не представил, суд считает, что в порядке п.п.3 п.1 ст.619, ст.614, п.1 ст.617 ГК РФ имеются основания для взыскания задолженности по арендной плате в размере 1600000 руб. (100000 руб. х 16 месяцев = 1600000 руб.) в пользу истца и расторжения договора.

Так как из пояснений сторон и из материалов дела следует, что обе стороны согласны с расторжением договора, то требование истца о признании договора расторгнутым подлежит удовлетворению.

Требование истца к Управлению Росреестра по <адрес> о возложении обязанности погасить запись в ЕГРН о наличии обременения в виде аренды суд считает не подлежащим удовлетворению, поскольку оно заявлено преждевременно, отсутствуют доказательства, что Управление Росреестра по <адрес> нарушило права истца неправомерным отказом.

Вместе с тем, настоящее решение суда о признании договора аренды прекращенным будет основанием для погашения в ЕГРН в установленном законом порядке записи об обременении.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ООО КБ «Новопокровский» к Орлову В. И., Управлению Росреестра по <адрес> о взыскании задолженности по арендной плате, признании договора аренды расторгнутым, обязании погасить запись в ЕГРН о наличии обременения удовлетворить частично.

Взыскать с Орлова В. И. в пользу ООО КБ «Новопокровский» задолженность по арендной плате с 1.09.2017г. по 31.12.2018г. 1600000 руб.

Признать договор аренды недвижимости, заключенный 1.01.2017г. между Ждановым А. Н. и Орловым В. И. в отношении помещений: нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>; нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, расторгнутым с 29.12.2018г.

Решение является основанием для погашения в ЕГРН записей об обременении указанных объектов недвижимости в виде аренды в пользу Орлова В. И..

Требование истца к Управлению Росреестра по <адрес> об обязании погасить в ЕГРН запись об обременении объектов недвижимости оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня изготовления судом решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 9.08.2019г.

Судья: