Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2887/2015 ~ М-2655/2015 от 14.08.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 сентября 2015 года г.о. Тольятти

Судья Ставропольского районного суда Самарской области Шабанов С.Г., при секретаре Зиновьевой Ю.В., с участием: представителя истца Спица Д.И., действующего на основании доверенности от 02.09.2015 года, представителя ответчика Дубровиной О.Н., действующей на основании доверенности от 15.07.2015 года, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2887/15 иску Осипова Сергея Петровича к ООО Инвестиционная Компания «Недвижимость» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

Осипов С.П. обратился в суд с иском ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость», о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта недвижимости в размере <данные изъяты>, компенсации морального вреда в размере <данные изъяты>, расходов на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>

Заявленные требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчиком предварительный договор № о заключении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком расположенного по адресу: <адрес>

По условиям договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи жилого дома с земельным участком. На момент заключения договора ответчик осуществлял строительство дома. Стоимость объектов недвижимости стороны определили в <данные изъяты>, которые истец оплатил согласно графику в полном объеме.

Согласно п.2.4 договора строительно-монтажные работы по договору должны быть выполнены не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Ответчик ДД.ММ.ГГГГ до ввода дома в эксплуатацию передал объект недвижимости истцу под отделку, однако дом в эксплуатацию не введен и истцу в собственность не передан.

Просрочка срока передачи жилого дома истцу составила 230 дней, в связи с чем в силу п.2 ст.6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ равная <данные изъяты>

Поскольку правоотношения сторон урегулированы в том числе и нормами Закона «О защите прав потребителей» с ответчика следует взыскать компенсацию морального вреда, в сумме <данные изъяты>

Просил взыскать с ответчика указанные суммы и судебные издержки в виде расходов на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>

В судебном заседании истец, представитель истца заявленные требования поддержали, просили удовлетворить. Пояснили, что к спорным правоотношениям подлежит применению Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ. Срок окончания строительно-монтажных работ в договоре определен до ДД.ММ.ГГГГ и ответчик имел реальную возможность либо продлить срок сдачи, либо оформить необходимые документы, ввести объект в эксплуатацию и передать в собственность истцу.

На вопросы суда пояснили, что истцу объект передан для проведения отделочных работ.

Представитель ответчика возражала, полагала, что срок передачи объекта истцу не пропущен, а спорные правоотношения урегулированы предварительным договором купли-продажи, по условиям которого у ответчика возникает лишь обязательство заключить основной договор. Спорный объект ДД.ММ.ГГГГ введен в эксплуатацию, а в ДД.ММ.ГГГГ фактически передан во владение истца. Организация приступила к регистрационным действиям. Полагала, что заявленная истцом неустойка явно завышена и подлежит снижению, по правилам ст.333 ГК РФ.

На вопросы суда пояснила, что срок окончания строительных работ определен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ и он не продлялся.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования обоснованны и подлежат частичному удовлетворению.

ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ответчиком предварительный договор № № о заключении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком расположенного по адресу: <адрес>

В обеспечение исполнения обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили соглашение о задатке, по условиям которого Осипов С.П. перечислил ответчику задаток в размере <данные изъяты>. Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что все строительно-монтажные работы по дому подлежат завершению не позднее ДД.ММ.ГГГГ года. Указанный строк может быть продлен на один квартал, однако как следует из пояснений сторон, срок окончания строительства не продлялся.

Согласно п.2.5 договора, документы, необходимые для заключения основного договора продавец обязуется оформить в срок, не превышающий трех месяцев с момента окончания строительных работ и подписания акта - приема-передачи дома.

Основной договор стороны подпишут при соблюдении п.2.5 договора, при условии полной оплаты покупателем стоимости объекта.

Пунктом 2.8. договора стороны определили стоимость дома в <данные изъяты>

По графику платежей, подписанному сторонами и являющемуся приложением к договору № от ДД.ММ.ГГГГ, дата внесения последнего платежа истцом определена ДД.ММ.ГГГГ

С учетом пояснений сторон, суд считает установленным, что истцом полностью и своевременно выполнены обязательства по оплате, расчеты завершены. Указанные обстоятельства подтверждаются также представленными суду платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ г., № от ДД.ММ.ГГГГ г., № от ДД.ММ.ГГГГ г.

ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали акт приема-передачи спорного жилого дома истцу под отделку.

На основании представленных ответчиком документов установлено, что разрешение на строительство спорного жилого дома № получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № получено ДД.ММ.ГГГГ

Право собственности ответчика на спорный объект зарегистрировано в Управлении Росреестра по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством №

Однако, как следует из пояснений сторон, спорный дом в собственность истцу не передан.

Анализируя представленный сторонами предварительный договор купли-продажи суд приходит к следующему.

Долевое участие в строительстве регулируется нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, а также законодательством о защите прав потребителей, которое применяется к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 9 ст. 4 Закона о долевом участии).

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К предварительному договору применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и законодательства о защите прав потребителей - в отношениях с гражданином.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Договор о долевом участи вправе заключать только застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и осуществляющее строительство на нем.

Согласно части 2 статьи 1 Закона о долевом участии, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

При этом по предварительному договору оплата не осуществляется, а может быть внесен лишь обеспечительный договорной платеж, поскольку основной целью подписания предварительного договора с обеспечением в размере 100 процентов от цены основного договора является получение продавцом денежных средств в размере полной стоимости недвижимости.

Кроме того, по предварительному договору не может быть внесен задаток, так как согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Предварительный договор не содержат какие-либо денежные обязательства сторон друг перед другом.

Представленный сторонами предварительный договор и соглашение о задатке свидетельствуют, что сторонами фактически заключен договор долевого участия в строительстве. Цель договора – осуществление застройщиком – юридическим лицом жилого дома на денежные средства истца – участника долевого строительства. На момент заключения договора спорный объект не существовал. Истец полностью оплатил строительство объекта недвижимости – жилого дома, а обязательство обеспечено задатком, который внесен истцом.

Согласно разъяснениям, приведенным в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Таким образом, суд считает установленным, что сторонами фактически был заключен и исполнялся договор долевого участия в строительстве жилого дома, спорные правоотношения подлежат урегулированию нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, а также законодательством о защите прав потребителей.

Частью 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину - участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде уплаты застройщиком гражданину - участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Определяя срок передачи истцу, как участнику долевого строительства спорного объекта, суд полагает, что его следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п.1. ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд

По смыслу п.2.4, 2.5 договора № от ДД.ММ.ГГГГ, документы, необходимые для заключения основного договора продавец обязуется оформить в срок не превышающий трех месяцев с момента окончания строительных работ и подписания акта приема-передачи объекта.

Пунктом 2.9 договора предусмотрено, что передача объекта в собственность долевому участнику строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту после полной оплаты стоимости объекта.

Следовательно, срок передачи объекта истцу и срок подписания акта приемки объекта совпадают.

Срок окончания строительства определен сторонами - до ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, срок передачи объекта участнику долевого строительства обусловлен не моментом оформления застройщиком разрешительной документации, а датой окончания строительных работ.

Следовательно, срок передачи спорного жилого дома истцу следует определить моментом окончания строительства – ДД.ММ.ГГГГ

Из пояснений сторон следует, что спорный жилой дом истцу не передан.

Доводы ответчика о том, что объект передан истцу под отделку ДД.ММ.ГГГГ суд отвергает.

По смыслу ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Однако разрешение на строительство застройщиком было получено лишь ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на ввод в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ, соответственно передача истцу спорного объекта до получения разрешения на строительство противоречит не только требованиям закона, но и здравому смыслу.

В связи с нарушением срока передачи спорного объекта истцу, на срок 230 дней, с ответчика подлежит взысканию неустойка, предусмотренная ч.2 ст.6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Стоимость спорного объекта – жилого дома составляет <данные изъяты>. Следовательно, расчет неустойки должен быть следующим: <данные изъяты>

Ответчиком заявлено о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств и ее снижении.

Согласно п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Суд, принимая во внимание заявление ответчика и обстоятельства спорного правоотношения, полагает, что заявленная истцом неустойка несоразмерна нарушенному праву истца и подлежит снижению по следующим основаниям.

Длительность нарушения срока сдачи спорного жилого дома составляет 230 дней, однако истец признал, что спорный жилой дом ему фактически передан и находится в его фактическом владении.

Заявленная истцом неустойка подлежит снижению до <данные изъяты>

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Истец просит взыскать с ответчика причиненный ему моральный вред в сумме <данные изъяты>

Суд, с учетом требований разумности и справедливости полагает необходимым снизить размер компенсации морального вреда и взыскать с ответчика в пользу истца в счет компенсации морального вреда денежные средства в сумме <данные изъяты>

Согласно ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с п.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Принимая во внимание, что по делу состоялось три судебных заседания, помощь представителя истца выразилась в составлении и направлении претензии ответчику, составлении искового заявления, даче пояснений в судебном заседании, суд считает заявленные истцом расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> завышенными и подлежащими снижению до <данные изъяты>

Согласно разъяснению Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 17 от 28.06.2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» рассмотренный спор относится к данной категории дел, в связи с чем, истец был освобожден от уплаты государственной пошлины. Следовательно, на основании ст.333.20 п.1 пп.8 НК РФ государственная пошлина пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, в размере <данные изъяты> подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Осипова Сергея Петровича удовлетворить в части.

Взыскать с ООО «Инвестиционная Компания «Недвижимость» в пользу Осипова Сергея Петровича неустойку в размере <данные изъяты>, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>

В остальной части заявленных требований - отказать.

Взыскать с ООО «Инвестиционная Компания «Недвижимость» в доход государства государственную пошлину в сумме <данные изъяты>

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 28 сентября 2015 года.

Судья С.Г.Шабанов