Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-24/2022 (2-2494/2021;) ~ М-2229/2021 от 21.07.2021

№ 2-24/2022

№ 64RS0047-01-2021-003969-89

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 февраля 2022 г.                         г. Саратов

Октябрьский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Долговой С.И.

при секретаре судебного заседания Дьяченко А.А., с участием представителя истца по доверенности ФИО1, ответчика Рожковой О.В., представителя ответчика по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Волкова В.В. к Рожковой О.В. о регистрации перехода права собственности, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру,

установил:

    Волков В.В. обратился с иском к Рожковой О.В. о регистрации договора купли-продажи недвижимости, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру.

В процессе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ.

Окончательно сформулированные требования истца мотивированы тем,
что <дата> между Волковым В.В., зарегистрированным по адресу: <адрес>, и ответчиком Рожковой О.В., зарегистрированной по адресу: <адрес> был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры - с кадастровым номером: №, расположенной на 8 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., состоящую из 1 комнаты, где истец являеться покупателем, а ответчик Рожкова О.В. продавцом. Денежные средства были переданы ответчику Рожковой О.В. в размере 2 450 000 руб. до подписания договора купли - продажи, в соответствии с п. 2.2.2. и по требованию ответчика. Обстоятельства передачи денежных средств истцом ответчику Рожковой О.В. в размере 2 450 000 руб. до подписания договора купли - продажи, а также получение ответчицей денежных средств, подтверждается собственноручной подписью Рожковой О.В. под текстом договора и написанной ей, собственноручно, распиской в получении денежных средств. На следующий день, после получения ответчицей Рожковой О.В. денежных средств за продажу квартиры и подписания договора купли-продажи, между истцом и ответчицей Рожковой О.В. был подписан передаточный акт к договору купли - продажи квартиры. Согласно данного акта (п.1.), ответчица Рожкова О.В. передала, а Волков В.В., принял недвижимое имущество: квартиру, с кадастровым номером: №, расположенную на 8 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., состоящую из 1 комнаты. Вместе с тем, согласно п.3, истец оплатил в полном объеме наличные денежные средства, согласно п. 2.1. Договора от <дата>, а ответчица Рожкова О.В. наличные денежные средства по договору получила в полном объеме до подписания договора. Претензий по расчетам не имеет. О чем свидетельствует собственноручная подпись ответчицы Рожковой О.В. под текстом договора и настоящего акта(п.4 Акта). <дата> истец обратился к ответчице Рожковой О.В. с требованием произвести государственную регистрацию заключенного договора купли - продажи указанной квартиры в установленном законом порядке в регистрирующем органе и предоставил в ее адрес соответствующее уведомление. Но ответчица Рожкова О.В. отказалась произвести государственную регистрацию, о чем в указанном уведомлении имеется собственноручно написанный ответчицей Рожковой О.В. отказ от государственной регистрации договора. То есть Рожкова О.В. уклоняется от государственной регистрации договора (сделки). Из приложенных материалов к исковому заявлению следует, что <дата> между Рожковой О.В. (Продавец) и Волковым В.В. (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым Рожкова О.В. продала Волкову В.В. жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи подписан сторонами, что свидетельствует о достижении соглашения по всем условиям заключенной сделки. В соответствии с п. 2.1 Договора - стоимость квартиры составляет 2 450 000 руб. Указанная сумма получена Рожковой О.В. в полном объеме, что подтверждается ее подписью в тексте договора. <дата> по акту приема-передачи Волкову В.В. была передана вышеуказанная квартира, а также ключи и документы на квартиру. Из п. 3 Акта приема- передачи квартиры следует, что Волков В.В., полностью выплатил стоимость квартиры. Вместе с тем, договор купли-продажи квартиры по состоянию на дату подачи искового заявления зарегистрирован в установленном порядке не был. Из представленного приложения к исковому заявлению уведомления на имя Рожковой О.В следует, что она обязалась явиться <данные изъяты> для регистрации договора купли-продажи квартиры. Однако, до настоящего времени для регистрации договора не явилась. По мнению истца между сторонами Рожковой О.В. (Продавец) и Волковым В.В. (Покупатель) заключен договор купли-продажи спорной квартиры в надлежащей форме, с включением в него всех предусмотренных законом существенных условий, расчет по договору произведен, имущество передано. Уклонение продавца от регистрации сделки не лишает покупателя права предъявить требование о регистрации перехода права собственности, поскольку целью договора купли-продажи является переход права собственности на имущество, соответственно, при удовлетворении требований истца о регистрации перехода права собственности нарушенные права будут полностью восстановлены.

В связи с изложенным истец просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора купли-продажи от <дата> недвижимого имущества - квартиры, с кадастровым номером: №, расположенной на 8 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, заключенный между Волковым В.В., зарегистрированным по адресу: <адрес>, и ответчиком Рожковой О.В., зарегистрированной по адресу: <адрес> установленном законом порядке. Прекратить право собственности Рожковой О.В., зарегистрированной по адресу: <адрес> на квартиру - с кадастровым номером: №, расположенной на 8 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., состоящую из 1 комнаты. Признать право собственности Волкова В.В., зарегистрированного по адресу: <адрес>, на квартиру - с кадастровым номером: №, расположенной на 8 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., состоящую из 1 комнаты.

Истец Волков В.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении дела не просил. Представил представлять свои интересы представителя ФИО1

Представитель истца Волкова В.В. по доверенности ФИО1 в ходе рассмотрения дела поддержал исковые требования, по основаниям изложенным в исковом заявлении и уточнениях к нему.

Ответчик Рожкова О.В. и представитель ответчика по доверенности ФИО2 в ходе судебного заседания возражали, против заявленных исковых требований пояснив, что договор купли-продажи не подписывала. Заключала, по мнению ответчика договор аренды жилого помещения, в связи с чем Волков В.В. передавал ей денежные средства за аренду жилого помещения. Квартира ею истцу не передавалась и до настоящего времени она в ней проживает, пользуется, делает ремонт. Поскольку с Волковым В.В. они очень близко общались око пяти лет, по его просьбе она передала ему лишь ключ от домофона. Никаких других ключей не передавала.

Представители третьих лиц Управление Росреестра по Саратовской области, Межрайонная ИФНС № 19 по Саратовской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили об отложении дела не просили.

С учетом мнения участников судебного разбирательства и положений ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и представителей третьих лиц.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, ответчика и представителя ответчика, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства.

В силу ст. 123 Конституции Российской Федерации, ст. 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Рожковой О.В. принадлежала на праве собственности квартира <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <дата> (л.д.10-12)

<дата> между Рожковой О.В. и Волковым В.В. заключен договор купли-продажи принадлежащей Рожковой О.В. квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., состоящей из одной комнаты, стоимостью 2 450 000 руб. (л.д.13)

Согласно расписке, Рожкова О.В. от <дата> получила от Волкова В.В. денежную сумму согласно п.2.1. договора от <дата>. Так же сделала собственноручная запись, что денежную сумму получила в полном объеме, согласно п.2.1. договора от <дата> (л.д.14).

<дата> между сторонами составлен акт приема-передачи квартиры к договору купли-продажи от <дата>, из которого следует, что Рожкова О.В. передала, а Волков В.В. принял недвижимое имущество – квартиру расположенную по адресу: <адрес> (п.1 договора).

Рожкова О.В. передала Волкову В.В. ключи от квартиры, документы на квартиру до подписания настоящего акта (п. 6 договора)(л.д.15).

Уведомлением от <дата> Волков В.В. уведомил Рожкову О.В. о явки ее, для регистрации договора купли-продажи не позднее <дата>, в котором Рожкова О.В. сделала запись, из которой следует, что от регистрации отказывается (л.д.16)

В материалы дела представлено постановление от <дата> по заявлению Рожковой О.В. по факту возможных противоправных действий Волкова В.В., из которого следует, что в возбуждении уголовного дела отказано в связи с отсутствием состава преступления, предусмотренного ч.1 ст. 159 УК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. При уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

В ходе судебных заседаний от ответчика и представителя ответчика поступили ходатайства о назначении судебных технико-криминалистической экспертизы, почерковедческой и психиатрической экспертиз, в связи с не подписанием и не заключением договора купли-продажи с Волковым В.В., а заключением и подписанием договора аренды.

Из выводов экспертов ООО «<данные изъяты>, сделанных в заключениях № от <дата> и № от <дата>, печатный текст и линии строки в представленных на исследование документах: в договоре купли-продажи квартиры от <дата>г., в акте приема-передачи квартиры от <дата> к договору купли-продажи квартиры от <дата>, в расписке от <дата>г., в уведомлении от <дата>, выполнены способом электрофотографии при копировально-множительной техники (лазерный принтер или МФУ). Подписи от имени О.В. Рожковой, от имени В.В. Волкова, все записи, расположенные в указанных выше документах выполнены рукописным способом, пишущим прибором с шариковым пишущим узлом, пастой для шариковых ручек (шариковой ручкой), первоначально был выполнен печатный текст с линией строки, а затем рукописные записи и подписи. Установить последовательность выполнения записи и подписи от имени Рожковой О.В. и печатный текста в расписке от <дата>г., не представляется возможным, по причине, указанной в исследовательской части. При изготовлении данных документов монтаж не применялся. Печатные тексты, расположенные в документах, распечатаны на одном печатающем устройстве. Признаков изменения первоначального содержания (исправлении, вклейки, дописки, допечатки) в документах не имеется(л.д.125-140).

Рукописные записи от имени Рожковой О.В., расположенные: в договоре купли-продажи квартиры от <дата>, в акте приема-передачи квартиры от <дата> к договору купли-продажи от <дата>г., в расписке от <дата>г., в уведомлении от <дата>, выполнены самой Рожковой О.В. Ответить в полном объеме на вопрос: «Выполнена ли подпись от имени Рожковой О.В. в договоре купли-продажи квартиры от <дата>, в акте приема-передачи квартиры от <дата> к договору купли-продажи от <дата>г., в расписке от <дата>, в уведомлении от <дата>, Рожковой О.В. или другим лицом? - не представилось возможным, по причине, изложенной в исследовательской части заключения эксперта. В момент выполнения подписи и рукописных записей, исполнитель не испытывал воздействия сбивающих факторов, вызывающих мнения в его привычном почерке, то есть исследуемые подписи и рукописные записи были выполнены привычно пишущей рукой в обычных условиях(л.д.193-222).

Согласно выводов экспертов ГУЗ «Саратовский городской психоневрологический диспансер» от <дата> №, отсутствие каких-либо психических аномалий, препятствующих адекватному отражению действительности, выявленные в экспериментально-психологическом исследовании индивидуально-психологические особенности Рожковой О.В. не лишают её способности понимать характер и значение совершаемых ею действий, осмысливать содержание, индивидуальную значимость последствий заключаемых сделок. Однако, учитывая, что Рожкова О.В. заявляет, что она принимала решение и заключала совершенно другую сделку (договор аренды недвижимости), ответить на поставленные вопросы не представляется возможным(л.д.235-237).

Как установлено статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (статья 550 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Покупатель, которому фактически передано имущество признается его законным владельцем в силу статьи 305 ГК РФ, соответственно, вправе осуществлять все полномочия собственника кроме распоряжения имуществом.

В соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При этом суд определяет юридически значимые обстоятельства с учетом подлежащих применению норм материального права.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 196 ГПК РФ).

Бремя доказывания фактической передачи имущества лежит на покупателе, то есть на Волкове В.В., так как именно в этом и состоит процессуальный интерес покупателя, заявляющего иск о регистрации перехода права собственности на имущество. Следовательно, именно покупатель должен представить необходимые и достаточные доказательства владения имуществом, что согласуется с позицией, изложенной в абзаце 3 пункта 60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от <дата> №.

Материалами дела установлено и не оспаривалось сторонами, что спорное имущество фактически находится во владении продавца Рожковой О.В., которая до настоящего времени содержит данное имущество, путем проведения косметического ремонта, а также несет расходы по оплате коммунальных услуг и услуг по ремонту и содержанию имущества многоквартирного дома. Кроме того в ходе судебного заседания стороной истца не оспаривался факт отсутствие ключей от квартиры и отсутствия возможности пользования квартирой в связи с проживанием и нахождения квартиры в пользовании ответчика.

Каких-либо данных свидетельствующих о том, что истец с <дата> и до предъявления настоящего иска направлял ответчику предложения о подписании акта приема-передачи квартиры, ключей, а также ставил ее в известность о необходимости явиться на регистрацию перехода права собственности на спорный объект недвижимости, материалы дела не содержат.

Кроме того, стороной истца не представлено доказательств и обоснований передачи денежных средств именно в размере 2 450 000 руб., поскольку как следует из пояснений ответчика она писала расписки о получении денежных средств лишь в рамках договора аренды и на сумму не более 45 000 руб. Доводы стороны ответчика также не опровергнуты представленными записями в договоре купли-продажи квартиры от <дата>, в расписке от <дата>г., в уведомлении от <дата>, поскольку не имеется собственно ручной записи ответчика с указанием о получении денежной суммы в размере 2 450 000 руб. Стороной истца также не представлено доказательств о наличие данной денежной суммы на момент заключения договора купли-продажи от <дата> Из представленных договора купли-продажи от <дата> заключенного между Волковым В.В. (продавцом) и ФИО3 (покупателем), а также выписки о состоянии вклада от <дата> на имя ФИО4 не следует, что данные денежные средства имели место быть на <дата> в наличии у Волкова В.В..

Таким образом, разрешая требования Волкова В.В. и руководствуясь вышеуказанными положениями статей 11, 12, 224, 131, 549, 551, 556 ГК РФ, разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данными в совместном Постановлении от <дата> № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд пришел к выводу об отказе в иске, исходя из того, что Волковым В.В. не доказан факт передачи денежных средств именно в сумме 2 450 000 руб. и наличие данной суммы на момент сделки, а также передачи ему объекта недвижимости, то есть исполнение сторонами договора, при этом истцом требование об обязании ответчика передать истцу по договору купли-продажи недвижимого имущества от <дата> спорной квартиры не заявлено, следовательно, требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░.░░░░░░░░.

░░░░░                  ░.░.░░░░░░░

░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ 22 ░░░░░░░ 2022 ░.