Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-35/2017 (2-1747/2016;) ~ М-1801/2016 от 21.11.2016

Дело № 2-1-35/2017

Решение Именем Российской Федерации

14 апреля 2017 года                                                     г. Вольск

Вольский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Черняевой Л.В.

при секретаре Макеевой Т.В.

с участием представителя истца (ответчика по встречному исковому заявлению) Баранова Я.В. - Николаева С.Г.,

представителя ответчика (истца по встречному исковому заявлению) ООО «САРСИЛИКА» - Антонова А.Ю.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Баранова Я. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «САРСИЛИКА» о взыскании арендной платы по договору аренды, и по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «САРСИЛИКА» к Баранову Я. В. о взыскании расходов на капитальный ремонт и зачете требований по взысканию арендной платы со встречными требованиями о взыскании расходов на капитальный ремонт,      

установил:

истец Баранова Я.В. обратился в суд с иском к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «САРСИЛИКА» о взыскании арендной платы, указав следующее.

26.02.2015 года между Барановым Я.В., А.И.Ш. с одной стороны и Обществом с ограниченной ответственностью «САРСИЛИКА» (далее по тексту - ООО «САРСИЛИКА») - с другой был заключен договор аренды земельного участка и расположенного на нем нежилого здания.

12.03.2015 года была произведена государственная регистрация данного договора.

В соответствии с условиями договора аренды арендатору был передан в аренду земельный участок площадью 11851 кв.м. и расположенное на нем двухэтажное нежилое здание (цех столярных изделий) площадью 1577,9 кв.м. по адресу: <адрес>.

Обязанностью арендатора было своевременное внесение арендной платы в размере 360000 руб. за каждый год использования арендованного имущества. Доля истца в праве собственности на переданное в аренду имущество - 2/3, первоначально доля А.И.Ш. составляла 1/3. Впоследствии, 29.06.2015 года, собственником 1/3 доли в праве собственности вместо А.И.Ш. стала Акманова А.Х.. Выплата арендной платы по договору производится единовременным платежом в срок не позже 26 февраля года, следующего за годом использования арендованного имущества.

В установленный договором срок арендная плата в соответствии с размером доли истца (как арендодателя) в праве собственности на имущество в сумме 240000 руб. не была уплачена ответчиком, в связи с чем с 27.02.2016 года у арендатора возникла просрочка уплаты аренды. На основании изложенного истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 240000 руб., а также проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ за нарушение денежного обязательства с 27.02.2016 года по 20.10.2016 года в размере 13902 руб. 4 коп..

В судебном заседании сторона истца Баранова Я.В. исковые требования увеличила в связи с увеличением периода невыплаты арендной платы, просрочки исполнения денежного обязательства и просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 480000 рублей за два года пользования арендованным имуществом, проценты за неисполнение денежного обязательства в размере 22371 руб. 30 коп. за период с 27.02.2016 года по 26.02.2017 года.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «САРСИЛИКА» Антонов А.Ю. против иска возражал, указывая, что просрочка в исполнении денежного обязательства по внесению арендной платы по состоянию на дату обращения истца в суд не наступила, а возникла лишь после 26 февраля 2017 года, за второй год использования арендованного имущества возникнет после 26 февраля 2018 года, в связи с чем взыскивать задолженность за два заявленных истцом периода нет оснований. Кроме того, он указал, что переданное в аренду имущество, а именно нежилое здание, целью использования которого арендатором являлась производственная деятельность, было капитально отремонтировано ответчиком в связи с невозможностью использования в предусмотренных договором аренды целях, так как строительные конструкции не выдержали бы нагрузки от установленного в здании оборудования. Арендатором были произведены такие работы, как укрепление фундаментов и восстановление несущей способности пола, ремонт оконных проемов и установка пластиковых окон, восстановление ветки газоснабжения производственной части, частичный ремонт поврежденных участков кровли, отделка помещений цехов и части административных помещений, восстановление внутреннего освещения производственных помещений. Указанные работы в большей части производились собственными силами ООО «САРСИЛИКА» с привлечением по мере необходимости частных подрядчиков. Стоимость произведенных работ с учетом изменения сметных коэффициентов составила 3026110 руб.. В связи с произведенными затратами в соответствии с п. 2.3.4 договора аренды арендатор направил арендодателю заявление о возмещении произведенных затрат в размере 2017406 руб., просил зачесть указанную сумму затрат в счет арендной платы за период с 12.03.2015 года по 12.03.2016 года в размере 240000 руб. и за период с 13.03.2016 года по 12.03.2017 года в размере 240000 руб.. В связи с изложенным представитель ответчика считает, что на момент рассмотрения дела финансовые обязательства ООО «САРСИЛИКА» перед Барановым Я.В. по выплате ему арендной платы прекращены, что является основанием к отказу в иске.     

Впоследствии ООО «САРСИЛИКА» заявило встречный иск к Баранову Я.В. о взыскании расходов на капитальный ремонт и зачете требований по взысканию арендной платы со встречными требованиями о взыскании расходов на капитальный ремонт по основаниям, приведенным первоначально в возражениях ООО «САРСИЛИКА» относительно иска Баранова Я.В.. Представитель истца по встречному иску указал, что стоимость затрат на капитальный ремонт, а именно работы по установке окон ПВХ и ремонту отделки помещений арендуемого здания, проведение которых по результатам судебной экспертизы соответствует строительным правилам и нормам, составляет 781821 руб. 46 коп.. Сумма указанных затрат в соответствии с долей Баранова Я.В. в праве собственности на арендуемый объект недвижимости 2/3 в размере 521214 руб. 30 коп. подлежит истребованию у Баранова Я.В. в счет возмещения стоимости работ по капремонту в соответствии с п. 2.3.4 договора аренды и зачету перед Барановым Я.В. в счет арендной платы, подлежащей начислению и уплате за 2015-2016 и 2016-2017 годы. То есть денежное обязательство Баранова Я.В. по возмещению стороне ООО «САРСИЛИКА» вложений на капремонт полностью погашает требования Баранова Я.В. к ООО «САРСИЛИКА» о взыскании арендной платы. На основании изложенного ООО «САРСИЛИКА» просило взыскать с Баранова Я.В. в свою пользу денежные средства в сумме 480000 руб. в счет возмещения понесенных расходов ООО «САРСИЛИКА» на капитальный ремонт арендуемого по договору аренды от 26.02.2015 года нежилого здания по адресу: <адрес>, в части стоимости затраченных материалов и проведенных работ по установке оконных конструкций из ПВХ и ремонта штукатурки внутренней поверхности стен вышеуказанного здания; произвести зачет требований Баранова Я.В. к ООО «САРСИЛИКА» об уплате арендной платы по указанному выше договору аренды от 26.02.2015 года за периоды 2015-16-17 г.г. в общей сумме 480000 руб. со встречными требованиями ООО «САРСИЛИКА» к Баранову Я.В. о возмещении расходов на капитальный ремонт вышеуказанного нежилого здания в сумме 480000 руб..                             

Представитель истца (ответчика по встречному иску) Баранова Я.В. в судебном заседании полагал требования встречного иска необоснованными и не подлежащими удовлетворению, указав, что согласно п. 2.4.2 договора аренды Арендатор обязан осуществлять только отделимые улучшения земельного участка и здания без получения дополнительного согласия Арендодателей. Согласно п. 2.1.2. договора аренды Арендодатели обязаны возместить Арендатору стоимость неотделимых без вреда для земельного участка и здания улучшений в случае, если данные улучшения были произведены с согласия Арендодателей. Истец Баранов Я.В. не давал согласия на проведение капитального ремонта, реконструкции находящегося в аренде ООО «САРСИЛИКА» здания, а поэтому никакие взаимозачеты по арендной плате с ООО «САРСИЛИКА» недопустимы. Согласно ответу на вопрос № заключения эксперта от 09.03.2017 года ответчиком произведена реконструкция здания путем усиления междуэтажных перекрытий между первым этажом и техническим подпольем путем увеличения высоты технического подполья, изъятия грунта, устройства ленточных фундаментов и установки металлического каркаса без проекта. Согласно ответу на вопрос № заключения эксперта от 09.03.2017 года ответчиком произведены затраты: 1) отделимые улучшения 31745 рублей, 2) неотделимые улучшения 215451 рублей, 3) капитальный ремонт 1264135 рублей. Согласно п. 2.4.3 договора аренды Арендатор обязан производить за свой счет неотделимые улучшения земельного участка и здания без вреда для земельного участка и здания только с предварительного письменного согласия Арендодателей. Арендатор после прекращения настоящего договора имеет право на возмещение со стороны Арендодателей стоимости таких улучшений, совершенных с их согласия. Истец Баранов Я. В. согласия на указанные работы не давал, а поэтому расходы ответчика по капитальному ремонту и реконструкции не подлежат возмещению. Согласно ответу на вопрос № заключения эксперта от 09.03.2017 года работы по усилению междуэтажных перекрытий между первым этажом и техническим подпольем путем увеличения высоты технического подполья, устройства ленточных фундаментов и установки металлического каркаса произведены без проекта, без согласования с собственниками здания и произведены с нарушением требований нормативно-технических условий. При этом создание жесткого твердого включения под помещениями № приводит к перегибу здания, а ослабление фунта в средней части и по торцам здания ведет к образованию трещин в кирпичной кладке на первом и втором этажах, неравномерной осадке здания, что также проявляется развитием трещин. Кроме того, к развитию трещин на наружных и внутренних стенах приводит отсутствие монолитности перекрытия из-за разрушения швов между плитами перекрытия. При анализе содержащейся в материалах дела информации и по данным визуального осмотра эксперты приходят к выводу, что состояние здания ухудшилось после декабря 2015 года, что связано с работами по усилению междуэтажных перекрытий между первым этажом и техническим подпольем путем увеличения высоты технического подполья, устройства ленточных фундаментов и установки металлического каркаса без проекта. Конструктивные элементы здания, нуждающиеся в восстановлении с сентября 2008 года, не ремонтировались и продолжают разрушаться. Таким образом, произведенные ответчиком без согласия Баранова Я.В., без проекта работы по реконструкции и капитальному ремонту привели к существенному ухудшению здания, к его разрушению, что является безусловным основанием для расторжения договора аренды нерадивым Арендатором. Особого внимания заслуживает то, что ответчиком производились работы только для использования здания в своих целях под размещение тяжелого оборудования и не производились работы для поддержания здания в надлежащем состоянии с целью предотвращения разрушены здания. В связи с изложенным представитель Баранова Я.В. просил отказать ООО «САРСИЛИКА» в удовлетворении встречного искового заявления в полном объеме.

Истец (ответчик по встречному иску) Баранов Я.В. в судебное заседание не явился, несмотря на надлежащее извещение.

Третье лицо Акманова А.Х. в судебное заседание не явилась, несмотря на надлежащее извещение.

Выслушав объяснения сторон, показания экспертов, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 26.02.2015 года между Барановым Я.В., А.И.Ш. с одной стороны и ООО «САРСИЛИКА» - с другой был заключен договор аренды земельного участка и расположенного на нем нежилого здания.

12.03.2015 года была произведена государственная регистрация данного договора.

В соответствии с условиями договора аренды арендатору был передан в аренду земельный участок площадью 11851 кв.м. и расположенное на нем двухэтажное нежилое здание (цех столярных изделий) площадью 1577,9 кв.м. по адресу: <адрес>.

Обязанностью арендатора было своевременное внесение арендной платы в размере 360000 руб. за каждый год использования арендованного имущества.

Доля истца в праве собственности на переданное в аренду имущество - 2/3, первоначально доля А.И.Ш. составляла 1/3. Впоследствии, 29.06.2015 года, собственником 1/3 доли в праве собственности вместо А.И.Ш. стала Акманова А.Х.. Выплата арендной платы по договору производится единовременным платежом в срок не позже 26 февраля года, следующего за годом использования арендованного имущества (п. 2.3.3, 3 договора).

В силу п. 3.4 договора аренды арендная плата начисляется с даты приемки здания арендатором до дня приемки арендодателем здания.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

На основании ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст.ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как дополнительно разъясняется в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Таким образом, анализируя собранные по делу и исследованные в судебном заседании доказательства, учитывая изложенную выше правовою позицию, суд приходит к выводу о том, что стороны подписали спорный договор без замечаний, существенные условия договора ими согласованы, арендованное имущество передано арендатору и принято последним в день подписания договора аренды, соглашение о размере арендной платы достигнуто сторонами.

Следовательно, несмотря на отсутствие до 12.03.2015 года государственной регистрации данного договора аренды от 26.02.2015 года, стороны связали себя обязательствами по его исполнению. В связи с чем задолженность ответчика ООО «САРСИЛИКА» по арендной плате должна рассчитываться исходя из условий договора аренды, поэтому доводы данного ответчика о взыскании арендной платы с даты регистрации договора аренды не могут быть приняты во внимание.

Также суд не учитывает доводы стороны ООО «САРСИЛИКА» о том, что срок уплаты арендной платы за первый год использования арендованного имущества наступил лишь 13.03.2017 года, так как договор аренды был зарегистрирован 12.03.2015 года, а в данном договоре предусмотрено (п. 3.1.), что за пользование арендованным зданием Арендатор уплачивает Арендодателям арендную плату в размере 360000 руб. за каждый год использования земельного участка и расположенного на нем здания…, выплата арендной платы производится не позже чем 26 февраля года, следующего за годом использования арендованного имущества. В данном случае суд считает, что сторона ООО «САРСИЛИКА» неверно толкует условия договора аренды и полагает обоснованными требования арендодателя о взыскании суммы долга по договору аренды за два года пользования имуществом в размере 480000 руб..

В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ (в действующей редакции) в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, действующей до 01.08.2016 года) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Принимая во внимание изложенное, в соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ в пользу истца Баранова Я.В. с ответчика ООО «САРСИЛИКА» подлежат взысканию за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в их уплате проценты на сумму этих средств, начиная с 27.02.2016 года и по 26.02.2017 года. При этом размер процентов с 27.02.2016 года по 31.07.2016 года определяется существующими в месте жительства кредитора опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. За период с 01.08.2016 года по 26.02.2017 года размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Таким образом, с ответчика ООО «САРСИЛИКА» в пользу Баранова Я.В. подлежат взысканию проценты за неисполнение обязанности по внесению арендной платы в размере 22360 руб. 31 коп. (13902,04 руб. (расчет истца, проверенный судом и являющийся правильным, за период с 27.02.2016 года по 20.10.2016 года) + за 129 дней просрочки с 21.10.2016 года по 26.02.2017 года по ключевой ставке 10% годовых 8458,27 руб. = 22360,31 руб.). В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании процентов за неисполнение денежного обязательства истцу Баранову Я.В. надлежит отказать.         

Что касается требований встречного иска, то суд находит их подлежащими удовлетворению в части, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В соответствии с п. 2.3.4. договора аренды Арендатор обязан нести возникающие в связи с эксплуатацией арендованного имущества расходы, в том числе при необходимости производить текущий и капитальный ремонт здания, элементов инфраструктуры, сооружений и коммуникаций здания и земельного участка, на свое усмотрение и поддерживать здание в исправном состоянии. Арендатор имеет право потребовать с Арендодателей возмещения понесенных им расходов на текущий и капитальный ремонт здания, элементов инфраструктуры, сооружений и коммуникаций здания и земельного участка.       

В обоснование взыскания с арендодателя сумм, затраченных арендатором на капитальный ремонт, и зачета их с требованиями о взыскании долга по арендной плате в размере 480000 руб., ООО «САРСИЛИКА» представило суду отчет ООО «Балаковская оценка собственности» по определению рыночной стоимости услуг (ремонтных работ, материалов) по проведению восстановительного ремонта нежилого объекта недвижимости - здания (цех столярных изделий) по адресу: <адрес> (согласно которому рыночная стоимость услуг (ремонтных работ, материалов) по проведению восстановительного ремонта составляет без учета НДС 2506500 руб., с НДС 18% - 2957670 руб.).

При этом ООО «САРСИЛИКА» не были представлены договоры подряда на выполнение работ по восстановительному ремонту здания, рабочий проект такого ремонта, акт о приемке выполненных работ, какие-либо первичные документы (товарные и кассовые чеки, накладные и др.) о приобретении строительных материалов.

В подтверждение необходимости проведения данного ремонта ООО «САРСИЛИКА» представило следующие документы: акт приема-передачи земельного участка и здания к договору аренды от 26.02.2015 года, в котором отражено, что указанные земельный участок и здание на нем передаются в состоянии не полностью отвечающим требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым производственным зданиям и комплексам, на момент передачи частично пригодны для использования в производственных, административных, коммерческих и иных целях в соответствии с назначением арендуемого объекта аренды, без улучшений. Фактическое состояние передаваемого в аренду имущества зафиксировано фотосъемкой; технический паспорт (л.д. 233-242 т. 1); акт осмотра здания оценщиком от 15.05.2015 года (л.д. 50-51 т. 1), согласно которому «при осмотре внутренних помещений выявлены массовые усадочные трещины в местах примыкания смежных конструкций, единичные следы промерзания и протекания (в производственной части), повреждения внутренней отделки (в административной части), повреждение проемов (окон в производственной части), массовые сколы и повреждения напольного покрытия (в производственной части - трещины в несущих конструкциях и ж/б ригелях, поддерживающих полы, местами - расслоение верхнего слоя, нарушение целостности швов, местами - углубления до арматуры, следы ржавления). Вывод о техническом состоянии - … административно-бытовая часть - удовлетворительное (требуется текущий ремонт - ревизия проемов и коммуникаций, восстановление отделки); производственно-складская часть - условно пригодное (требуется капитальный ремонт с ревизией и восстановлением несущей способности полов, ревизия и замена проемов (оконных блоков), коммуникаций и т.д.). Для использования здания по целевому назначению для производственной деятельности с учетом необходимости установки и монтажа производственного оборудования требуются восстановительные ремонтные работы по «усилению» фундамента, восстановление несущей способности полов в производственной части здания, выявление причин и устранение трещин в несущих конструкциях». В приложенной к акту фототаблице (л.д. 52 т. 1) имеются 4 фото, на которых зафиксированы элементы фундамента здания - фундаментные балки с разрушенным защитным слоем, оголением арматуры и коррозией (ржавлением) арматуры.

В ходе рассмотрения дела ООО «<данные изъяты>» была проведена строительно-техническая и оценочная экспертиза, согласно выводам которой «с точки зрения экспертов, для использования здания в производственной и предпринимательской деятельности, в период с 26.02.2015 года и по настоящее время были выполнены ремонтные работы, направленные на восстановление здания, и работы по реконструкции, являвшиеся необходимыми, а именно:

- усиление междуэтажных перекрытий между первым этажом и техническим подпольем путем увеличения высоты технического подполья, устройства ленточных фундаментов и установки металлического каркаса;

- установка оконных конструкций ПВХ в помещениях № 5 и 8 первого этажа;

- ремонт штукатурки внутренней поверхности стен с их последующей окраской в помещениях № 4-7, части помещения № 9;

- устройство наружного и внутреннего газопровода;

- устройство молниезащиты здания.

Стоимость работ, необходимых для восстановления нежилого 2-этажного здания (цех столярных изделий), общей площадью 1577,9 кв.м, литер Б, расположенного по адресу: <адрес>, с определением перечня работ и материалов на момент проведения экспертизы составляет (1 264 135,00 руб. (работы по капитальному ремонту) + 141 916,00 руб. (наружный и внутренний газопровод) + 62 713,00 руб. (молниезащита)): 1 468 764,00 (один миллион четыреста шестьдесят восемь тысяч семьсот шестьдесят четыре, 00) рубля.

Качество работ, необходимых для восстановления нежилого 2-этажного здания (цех столярных изделий), общей площадью 1577,9 кв.м, литер Б, расположенного по адресу: <адрес>, соответствует требованием нормативно-технической документации, за исключением работ по усилению междуэтажных перекрытий между первым этажом и техническим подпольем путем увеличения высоты технического подполья, устройства ленточных фундаментов и установки металлического каркаса.

При ознакомлении с представленной в материалах дела информацией установлено, что при выполнении работ по усилению междуэтажных перекрытий между первым этажом и техническим подпольем путем увеличения высоты технического подполья, устройства ленточных фундаментов и установки металлического каркаса не было выполнено техническое обследование здания с указанием его технического состояния, степени износа основных конструктивных элементов, составления обмерных чертежей (архивные данные по зданию в материалах дела не содержатся). Проект на проводимые работы не составлялся. В материалах дела не содержится технико-экономического обоснования принятого решения, а также не указаны порядок и последовательность в организации и производстве работ.

Согласно письменным пояснением представителя ООО «САРСИЛИКА» (л.д. 132-140 т. 1) при производстве работ по усилению перекрытия было выполнено техническое подполье под помещениями № 4-7 высотой от 1,48 до 1,63 м, для чего был вынут рыхлый грунт. До выемки грунта под зданием имелось техническое подполье с разной высотой: около 0,5 м под помещениями № 4-7 и около 1,8 под примыкающей административной частью. Указанная разность высот была обоснована расчетом при возведении здания.

Согласно требованиям п5.7.8. СП 22.13330.2011 «при устройстве в реконструируемых сооружениях подземных сооружений (подвалов, тоннелей и т.п.) должны учитываться: дополнительное активное горизонтальное давление; уменьшение несущей способности фундаментов. Если реконструкция вызывает увеличение нагрузок, необходимо оценивать несущую способность основания, особенно при наличии фундаментов с глубиной заложения менее 0,5 м». Увеличение глубины технического подполья под помещениями № 4-7 с нарушением проектного перепада отметок между подошвой фундамента в двухэтажной части здания и подошвой фундамента административной части привело к перераспределению нагрузок на фундаменты без учета их действительной несущей способности. Изменение вертикального напряжения от собственного веса грунта с наружной стороны фундамента привело к дополнительной осадке и крену фундаментных балок (ригелей), уложенных в продольном направлении.

Монолитные железобетонные основания под металлический каркас размерами 0,40х0,40 м имеют разную длину, не связаны с фундаментом здания, что не обеспечивает их совместной работы. Кроме того, металлические стойки установлены не равномерно под всем перекрытием, их местоположение определено размещенным на первом этаже оборудованием. На момент осмотра дополнительно произведено усиление двух продольных ригелей, имеющих наибольшие повреждения. Данные повреждения ригелей связаны с превышением нагрузки на них.

Так как работы по усилению междуэтажных перекрытий между первым этажом и техническим подпольем путем увеличения высоты технического подполья, устройства ленточных фундаментов и установки металлического каркаса выполнены без проекта, оценить, каким образом на данный момент распределена нагрузка по перекрытию между первым этажом и техническим подпольем, не представляется возможным. Создание жесткого твердого включения под помещениями № 4-7 приводит к перегибу здания, а ослабление грунта в средней части и по торцам здания ведет к образованию трещин в кирпичной кладке на первом и втором этажах, неравномерной осадке здания, что также проявляется развитием трещин. Кроме того, к развитию трещин на наружных и внутренних стенах приводит отсутствие монолитности перекрытия из-за разрушения швов между плитами перекрытия.

При анализе содержащейся в материалах дела информации и по данным визуального осмотра, эксперты приходят к выводу, что состояние здания ухудшилось после декабря 2015 года, что, вероятно, связано с работами по усилению междуэтажных перекрытий между первым этажом и техническим подпольем путем увеличения высоты технического подполья, устройства ленточных фундаментов и установки металлического каркаса без проекта. Конструктивные элементы здания, нуждающиеся в восстановлении с сентября 2008 года (согласно данным технического паспорта), не ремонтировались и продолжают разрушаться.»

Согласно результатам экспертизы стоимость работ, выполненных качественно и без нарушений, по установке оконных конструкций из ПВХ составила 191754 руб. 28 коп., стоимость работ по внутренней отделке составила 219717 руб. 88 коп., то есть всего на сумму 411472 руб. 16 коп..

Принимая во внимание, что установка оконных конструкций ПВХ в помещениях арендованного здания, ремонт штукатурки внутренней поверхности стен с их последующей окраской в помещениях №№ 4-7, части помещения № 9 отнесены экспертами к работам по капитальному ремонту и признаны необходимыми, суд полагает возможным взыскать с арендодателя расходы арендатора на проведение указанных работ, поскольку положения состоявшегося между сторонами договора аренды обязывают арендатора нести возникающие в связи с эксплуатацией арендованного имущества расходы, в том числе при необходимости производить текущий и капитальный ремонт здания, элементов инфраструктуры, сооружений и коммуникаций здания и земельного участка, на свое усмотрение и поддерживать здание в исправном состоянии. В свою очередь в соответствии с договором аренды арендатор имеет право потребовать с арендодателя возмещения понесенных им расходов на текущий и капитальный ремонт здания, элементов инфраструктуры, сооружений и коммуникаций здания и земельного участка.

Как показала в судебном заседании эксперт Л., работы по замене оконных блоков и ремонту штукатурки являлись необходимыми, исходя из представленных в распоряжение экспертов технического паспорта, акта приема-передачи здания с фототаблицей и акта осмотра оценщика, данные работы были направлены на обеспечение в том числе надлежащей теплоизоляции стен здания, его нормальное функционирование в целях, предусмотренных договором аренды.

Допрошенные в судебном заседании эксперты Н., Л. полностью подтвердили выводы судебной экспертизы, дав объяснения, аналогичные исследовательской части экспертного заключения, в том числе правильность расчетов стоимости затрат на проведение работ по капремонту объекта аренды.                         

При этом суд полагает, что с Баранова Я.В. в соответствии с размером его доли в праве собственности на спорный объект недвижимости (2/3 доли) надлежит взыскать в пользу ООО «САРСИЛИКА» 2/3 от размера расходов на капремонт, что составит 411472 руб. 16 коп./3х2=274314 руб. 76 коп..

Доводы стороны ООО «САРСИЛИКА» о том, что экспертами применен неверный индекс изменения сметной стоимости, утвержденный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области от 20.06.2016 года, в размере 5,98, в то время как оценку стоит производить на конец 2015 года и применять коэффициент на 4 квартал 2015 года в размере 6,48 (утвержденный Письмом № 40538-ЕС/05 от 14.12.2015 года Минстроя РФ), суд не принимает во внимание, поскольку определение стоимости произведенных отделимых и неотделимых (реконструкции) улучшений, а также определение стоимости работ по капитальному ремонту нежилого 2-этажного здания (цех столярных изделий), общей площадью 1577,9 кв.м, литер Б, расположенного по адресу: <адрес>, производилось с использованием программного обеспечения на основе электронной базы данных (программа «Гранд-Смета») действующих на момент проведения исследования ТЕР-2001-2001(р) «Территориальные единичные расценки на строительные и ремонтно-строительные работы. Саратовская область»; МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации». Обоснование всех примененных коэффициентов утверждено приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области от 20 июня 2016 г. № 234, которые входят в структуру расчета вышеуказанной программы без учета НДС. Начисление НДС производится на итог сводного сметного расчета. Поэтому выводы экспертов суд находит обоснованными, оснований сомневаться в которых у суда не имеется. В связи с чем суд принимает расчет стоимости работ по капремонту, указанный в судебной экспертизе. При этом суд учитывает, что стороне ООО «САРСИЛИКА» было предложено проведение повторной экспертизы, однако истец по встречному иску об этом не ходатайствовал. Таким образом, требования ООО «САРСИЛИКА» к Баранову Я.В. о взыскании расходов на капремонт подлежат удовлетворению в части в размере 274314 руб. 76 коп..

Поскольку требования о взыскании арендной платы, процентов за неисполнение договора аренды с одной стороны и расходов на капремонт - с другой являются однородными, суд полагает возможным произвести их зачет в соответствии с положениями ст. 410 ГК РФ. Согласно данной статье обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В результате зачета в пользу истца Баранова Я.В. подлежит взысканию денежная сумма в размере: (480000 руб. + 22360 руб. 31 коп.) - 274314 руб. 76 коп. = 228045 руб. 55 коп.

В соответствии с положениями ст.ст. 94-98 ГПК РФ с ООО «САРСИЛИКА» надлежит взыскать в пользу Баранова Я.В. расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 8223 руб. 60 коп..

Кроме того, в связи с тем, что уплата государственной пошлины ООО «САРСИЛИКА» при подаче встречного иска была отсрочена до рассмотрения дела по существу, с Баранова Я.В. в бюджет Вольского муниципального района надлежит взыскать расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным ООО «САРСИЛИКА» требованиям в размере 5943 руб. 17 коп..

В свою очередь с ООО «САРСИЛИКА» в бюджет Вольского муниципального района надлежит взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 2056 руб. 83 коп. пропорционально той части иска, в которой данному лицу было отказано (Цена встречного иска составила 480000 руб., сумма государственной пошлины за подачу данного иска - 8000 руб.).

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Баранова Я. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «САРСИЛИКА» о взыскании арендной платы по договору аренды удовлетворить в части.

Взыскать в пользу Баранова Я. В. с Общества с ограниченной ответственностью «САРСИЛИКА» задолженность по арендной плате в размере 480000 рублей, проценты за неисполнение денежного обязательства по уплате арендной платы в размере 22360 руб. 31 коп.

Взыскать в пользу Баранова Я. В. с Общества с ограниченной ответственностью «САРСИЛИКА» расходы по оплате государственной пошлины в размере 8223 руб. 60 коп..

Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «САРСИЛИКА» к Баранову Яну В. о взыскании расходов на капитальный ремонт и зачете требований по взысканию арендной платы со встречными требованиями о взыскании расходов на капитальный ремонт удовлетворить в части.

Взыскать с Баранова Я. В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «САРСИЛИКА» расходы на капитальный ремонт в размере 274314 руб. 76 коп.

Произвести взаимозачет встречных однородных требований по взысканию арендной платы и процентов за неисполнение денежного обязательства с требованиями о взыскании расходов на капитальный ремонт, окончательно взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «САРСИЛИКА» в пользу Баранова Я. В. 228045 руб. 55 коп..

В остальной части исковых требований истцам по первоначальному и встречному искам отказать.

Взыскать с Баранова Я. В. в бюджет Вольского муниципального района расходы по оплате государственной пошлины в размере 5943 руб. 17 коп..

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «САРСИЛИКА» в бюджет Вольского муниципального района расходы по оплате государственной пошлины в размере 2056 руб. 83 коп..

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Вольский районный суд Саратовской области.

Судья         Черняева Л.В.