Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1514/2014 ~ М-332/2014 от 28.01.2014

дело № 2-1514/2014

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«28» апреля 2014 года

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Зиминой А.Е.

при секретаре Гукасян М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску по иску ООО «Старкт» к Гильгенбергу В.А., АКБ «Транскапиталбанк» (ЗАО) о признании обременения отсутствующим,

установил:

Истец обратился в суд с требованиями признать обременение - ипотеку (залог) в силу закона права требования по Договору № 3-1-1-5-2 участия в долевом строительстве на получение квартиры в собственность зарегистрированной 28.09.2012 г., номер регистрации 50-50-13/079/2012-357 отсутствующим.

В обоснование иска указано, что истцом (Застройщиком) и Гильгенбергом В.А. (Участником) 03.09.2012 года был заключен договор участия в долевом строительстве № 3-1-1-5-2, зарегистрированный 28.09.2012 года запись № 50-50-13/079/2012-356 и № 50-50-13/079/2012-357; одновременно был зарегистрирован залог прав требования по Договору на получение квартиры в собственность; до момента государственной регистрации права собственности Участника на квартиру права требования по Договору на получение квартиры в собственность считаются находящимися в залоге у Банка, с момента регистрации залога в силу закона прав требования, зарегистрированного одновременно с государственной регистрацией Договора; в связи с отказом Участника от доплаты по Договору Застройщик в порядке ст.9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве…» в одностороннем порядке отказался от исполнения Договора; оплаченные Участником в счет цены Договора денежные средства были перечислены Застройщиком Участнику, что подтверждается платежным поручением № 3813 от 12.09.2013 г.; до настоящего времени запись об ипотеке не погашена, квартира находится в залоге у Банка; Застройщик лишен возможности зарегистрировать за собой право собственности на квартиру.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Логинов А.В. исковые требования поддержал, просил удовлетворить, при этом пояснил, что наличие обременения не позволяет истцу как собственнику объекта недвижимости зарегистрировать свои права и распорядиться им по своему усмотрению при том, что спора о праве на этот объект не имеется.

Ответчик Гильгенберг В.А. иск не признал (лд.50-55), пояснил, что в настоящее время он на квартиру не претендует, денежные средства, оплаченные им по договору инвестирования, истцом действительно возвращены в полном объеме, но он имеет к истцу претензии по неустойке за просрочку перечисления последним денеженых средств при одностороннем расторжении договора.

Представитель АКБ «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» (далее – Банк) по доверенности Шипачев М.В. иск не признал, поддержал письменные возражения (л.д.56-59), полагает, что истец не лишен возможности погасить обременение без участия Банка в связи с односторонним расторжением договора по основаниям отсутствия предмета залога.

Привлеченное судом в качестве 3-лица Управление Росреестра по МО в суд своих представителей не направило, о месте и времени слушания дела извещены, отзыв на иск не представлен.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Исходя из анализа указанных правовых норм, в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Таким образом, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

В силу ст.352 ГПК РФ залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

(пп. 4 в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ)

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя (пункт 3 статьи 343) залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю.

Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 2 названной статьи прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

При рассмотрении спора судом установлено, что 03.09.2012 г. между истцом и ответчиком Гильгенбергом В.А. был заключен Договор участия в долевом строительстве № 3-1-1-5-2, согласно которого ответчик принял участие в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: МО, Пушкинский район, п. Зеленоградский, жилой дом в районе ул. Островского и микрорайона им.Островского с правом получения результата инвестиционной деятельности в виде имущественных прав (право собственности) на 1-комнатную квартиру, общей площадью 34,40 кв.м, жилой площадью (по проекту) 15,10 кв.м, номер квартиры на площадке №2, 5 этаж, первая секция.

В соответствии с условиями договора (п.3.3.) оплата цены договора ответчиком Гильгенбергом В.А. осуществлялась частично за счет собственных средств и частично за счет средств банковского кредита, предоставленного на основании Кредитного договора № ИК201512/00748 от 03.09.2012 года, заключенного между Гильгенбергом В.А. и АКБ «Транскапиталбанк» (ЗАО) на цели участия в строительстве жилого помещения по договору.

Договор инвестирования зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 28.09.2012 года запись № 50-50-13/079/2012-356 и № 50-50-13/079/2012-357.

Одновременно был зарегистрирован залог прав требования, запись об обременении до настоящего времени не погашена.

В связи с отказом Гильгенберга В.А. от оплаты увеличения площади квартиры, 22.05.2013 г. истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, после чего оплаченные Гильгенбергом В.А. в счет цены договора денежные средства были перечислены ему по платежному поручению № 3813 от 12.09.2013 г.

18.09.2013 г. по распоряжению Гильгенберга В.А. указанные денежные средства были перечислены в счет досрочного погашения кредита по Кредитного договору от 03.09.2012 г., превышающая сумма перечислена на счет Гильгенберга В.А.

Представителем Банка не отрицается полное исполнение Гильгенбергом В.А. обязательств по кредитному договору в полном объеме.

На обращение истца в регистрирующий орган в регистрации расторжения договора от 03.09.2012 г. между истцом и ответчиком Гильгенбергом В.А. за № 3-1-1-5-2 было отказано, в том числе по основаниям необходимости предоставления согласия всех сторон по договору, залогодержателя и сведений Банка об исполнении обязательств заемщика (л.д.84-86).

Указанное свидетельствует об обоснованности обращения истца в суд к обоим ответчикам, а доводы представителя Банка, который, возражая против иска в части заявленных требований к Банку, пояснял, что одностороннего расторжения договора между истцом и ответчиком Гильгенбергом В.А. достаточно для погашения обременения без участия Банка, суд при установленных обстоятельствах отклоняет.

Так же судом не учитываются доводы ответчиков о том, что истец к ним не обращался во внесудебном порядке, поскольку в ходе рассмотрения дела ответчики против удовлетворения иска возражали, следовательно, истцом обоснованно реализовано его право на обращение в суд с заявленными требованиями.

Оценив представленные доказательства в совокупности с доводами сторон, суд приходит к выводу, что договор инвестирования истцом расторгнут в одностороннем порядке, с чем ответчик Гильгенберг В.А. фактически согласился, распорядившись возвращенными истцом денежным средствами, оплаченными им по договору, обязательства по договору о предоставлении кредита так же прекращены, следовательно, прекратил свое действие и залог, обеспечивающий исполнение всех обязательств как по договору инвестирования, так и по кредитному договору.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

При установленных в ходе судебного рассмотрения обстоятельствах, имеются основания для удовлетворения иска.

    Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО «Старкт» к ФИО2, АКБ «Транскапиталбанк» (ЗАО) о признании обременения отсутствующим удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение – ипотека (залог) в силу закона права требования по Договору №3-1-1-5-2 участия в долевом строительстве на получение квартиры в собственность, зарегистрированной 28.09.2012 г., номер регистрации 50-50-13/079/2012-357.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме – 05.05.2014 г.

Судья: