Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-16658/2020 от 08.05.2020

Судья – Попова В.В. Дело № 33-16658/2020

(№ 2-2346/2020)

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

14 июля 2020 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Пономаревой Л.Е.,

судей Калашникова Ю.В., Сагитовой Е.И.,

при секретаре-помощнике судьи Лещенко М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя Кулика И.В. по доверенности Стрельникова Р.Г., представителя Крамаровой А.В. по доверенности Стрельникова Р.Г., представителя Олейник Л.В. по доверенности Григорьева С.А. на решение Первомайского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 20 февраля 2020 года,

заслушав доклад судьи Пономаревой Л.Е. об обстоятельствах дела, содержании решения суда, апелляционной жалобы,

У С Т А Н О В И Л А:

ООО «КраснодарКапиталСтрой» обратился в суд с исковыми требованиями к Олейник Л.В. о расторжении договора участия в долевом строительстве.

Впоследствии ООО «КраснодарКапиталСтрой» предъявил в суд два исковых заявления с такими же требованиями к Крамаровой А.В. и Кулику И.В.

Определением Первомайского районного суда г. Краснодара от 26 апреля 2019 года гражданские дела объединены в одно производство.

Обжалуемым решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 20 февраля 2020 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Суд своим решением постановил:расторгнуть договор участия в долевом строительстве от 14 апреля 2017 года № С3.1/УКН16/2017, заключенный между ООО «КраснодарКапиталСтрой» и Олейник Л.В.

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись от 20 апреля 2017 года <№..> о регистрации Договора участия в долевом строительстве № С3.1/УКН16/2017 от 14 апреля 2017 года, заключенного между ООО «КраснодарКапиталСтрой» и Олейник Л.В.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве от 14 апреля 2017 года № С3.2/УКН11/2017, заключенный между ООО «КраснодарКапиталСтрой» и Кулик И.В.

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись от 27 апреля 2017 года <№..> о регистрации Договора участия в долевом строительстве № С3.2/УКН11/2017 от 14 апреля 2017 года, заключенного между ООО «КраснодарКапиталСтрой» и Кулик И.В.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве от 14 апреля 2017 года № С3.2/УКН14/2017, заключенный между ООО «КраснодарКапиталСтрой» и Крамаровой А.В.

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись от <Дата> <№..> о регистрации Договора участия в долевом строительстве № С3.2/УКН14/2017 от 14 апреля 2017 года заключенный между ООО «КраснодарКапиталСтрой» и Крамаровой А.В.

В апелляционной жалобе представитель Кулика И.В. по доверенности Стрельников Р.Г. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов заявитель ссылается на то, что настоящее гражданское дело рассмотрено с нарушением правил подсудности. Также указывает, что между истцом и ответчиком было заключено соглашение о зачете взаимных требований от 15 апреля 2017 года, которое до настоящего времени является действительной сделкой.

В апелляционной жалобе представитель Крамаровой А.В. по доверенности Стрельников Р.Г. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обосновании доводов заявитель ссылается на то, что настоящее гражданское дело рассмотрено с нарушением правил подсудности. Также указывает, что между истцом и ответчиком было заключено соглашение о зачете взаимных требований от 15 апреля 2017 года, которое до настоящего времени является действительной сделкой.

В апелляционной жалобе представитель Олейник Л.В. по доверенности Григорьев С.А. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов заявитель ссылается на то, что истцом не соблюден установленный для данного спора законом или договором обязательный досудебный порядок его разрешения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения представителя Крамаровой А.В. и Кулик И.В. по доверенности Стрельникова Р.Г., поддержавшего доводы апелляционных жалоб в полном объеме, заслушав пояснения представителя Олейник Л.В. по доверенности Григорьева С.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы в полном объеме, заслушав пояснения представителей ООО «КраснодарКапиталСтрой» по доверенности Завгородней Л.Н. и Гончар И.Г., полагавших обжалуемое решение законным и обоснованным, судебная коллегия находит необходимым решение суда оставить без изменения, как постановленное в соответствии с нормами действующего законодательства и фактическими обстоятельствами дела.

На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В силу ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе: оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения; отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение; отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части; оставить апелляционные жалобу, представление без рассмотрения по существу, если жалоба, представление поданы по истечении срока апелляционного обжалования и не решен вопрос о восстановлении этого срока.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемый в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 552 ГК РФ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, собственники земельного участка с кадастровым номером <№..> площадью 16 309 кв.м., расположенного по <Адрес...> Краснодарского края Кулик И.В. (105/210 долей), Олейник Л.B. (75/210 долей), Крамарова А.В. (3/21 долей) передали этот земельный участок в аренду ООО «КраснодарКапиталСтрой» для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов, заключив 07 июня 2016 года соответствующий договор аренды с правом выкупа.

Размер арендной платы установлен в сумме 6 300 рублей в месяц и вносится один раз в квартал в течение 10 дней с момента государственной регистрации настоящего договора, а в дальнейшем - в течение 10 дней с начала соответствующего подлежащего оплате квартала.

Договором аренды предусмотрена возможность выкупа земельного участка, выкупная стоимость составляет <№..> рублей, в выкупную стоимость засчитываются арендные платежи, вносимые по условиям договора. Оплата полной выкупной стоимости производится не позднее 31 июня 2019 года. Договор аренды заключен на три года и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 1.5). Форма договора аренды сторонами соблюдена.

09 июня 2016 года между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, в котором установлено, что в качестве оплаты за участок арендатор обязуется передать в собственность каждого из арендодателей квартиры, перечисленные в п. 1 дополнительного соглашения. Как договор аренды, так и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном порядке.

06 сентября 2016 года ООО «КраснодарКапиталСтрой» Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Динской район выдано разрешение на строительство малоэтажного многоквартирного жилого дома (литер 3 Секция 3.1; Литер 3 Секция 3.2) на земельном участке с кадастровым номером <№..>, сроком действия до 05 сентября 2017 года (т. 1 л.д. 13).

Также из материалов дела следует, что впоследствии стороны заключили договоры участия в долевом строительстве.

14 апреля 217 года между ООО «КраснодарКапиталСтрой» и Олейник Л.В. заключен договор участия в долевом строительстве №С3.1/УКН16/2017, по условиям которого Застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом литер 3 Секция 3.1, расположенный по <Адрес...> Краснодарского края и, после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, передать в предусмотренный договором срок участнику долевого строительства объект долевого строительства - однокомнатную квартиру <№..> на втором этаже в секции 3.1 проектной площадью (без учета балконов и лоджий) 43,60 кв.м., с учетом коэффициента балконов и лоджий - 44,53 кв.м. Срок начала строительства 05 сентября 2016 года, предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию не позднее 05 сентября 2017 года. Цена договора, подлежащая уплате участником долевого строительства, составляет <№..> руб. (т. 1 л.д. 42).

Аналогичного содержания договоры заключены ООО «КраснодарКапиталСтрой» 14 апреля 2017 года с Крамаровой А.В. (№ С3.2/УКН 14/2017) и Куликом И.В. (№ С3.2/УКН11/2017) в отношении объектов долевого строительства - двухкомнатной квартиры <№..>, на втором этаже в секции 3.2 проектной площадью (без учета балконов и лоджий) 58,80 кв.м., с учетом коэффициента балконов и лоджий - 59,73 кв.м., стоимостью <№..> руб. (подлежащей передаче Крамаровой А.В.) и двухкомнатной квартиры <№..>, на втором этаже в секции 3.2 проектной площадью (без учета балконов и лоджий) 61,30 кв.м., с учетом коэффициента балконов и лоджий - 62,23 кв.м., <№..> руб. (подлежащей передаче Кулику И.В.).

Порядок уплаты стоимости квартир по всем трем договорам аналогичен и установлен п. 4.2 и Приложениями № 3 в договорам («График платежей»), предусматривает единовременное внесение цены договора путем наличного, безналичного расчета и любыми другими способами, не запрещенными законодательством РФ, в срок, не превышающий 10 рабочих дней с момент государственной регистрации договора (т. 1 л.д. 41, т. 3 л.д. 33,т. 4 л.д. 37).

Частью 4 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2014 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ «Об участии в долевом строительстве...») в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 3, п. 4 ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Аналогичные правила установлены и заключенными между сторонами договорами участия в долевом строительстве в п. 12.2, п. 12.4.

Также из материалов дела следует, что договор с Олейник Л.B. зарегистрирован Динским отделом Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 20 апреля 2017 года, договоры с Крамаровой А.В. и Куликом И.В. – 27 апреля 2017 года.

Исходя из анализа вышеприведенных положений договоров и приложения № 3 относительно порядка оплаты стоимости квартир, учитывая дни, объявленные выходными (нерабочими) в 2017 году, суд пришел к обоснованному выводу, что срок оплаты по договорам истекал: по договору с Олейник Л.B. – 05 мая 2017 года, по остальным договорам – 16 мая 2017 года.

В силу требований ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

В материалах дела содержится соглашение о зачете встречных однородных требований, подписанное директором ООО «КраснодарКапиталСтрой» Фроловым А.А. и Крамаровой А.В., Куликом И.В., Олейник Л.B. 15.04.2017 г. (т. 1 л.д. 45- 46).

Из текста соглашения о зачете следует, что ООО «КраснодарКапиталСтрой» является должником перед Крамаровой А.В., Куликом И.В., Олейник Л.B. по договору аренды земельного участка от 07 июня 2016 года в сумме <№..> руб., а Крамарова А.В., Кулик И.В., Олейник Л.B. - должниками ООО «КраснодарКапиталСтрой» на общую сумму <№..> руб. по договорам участия в долевом строительстве.

Согласно п.3.1 соглашения обязательства ООО «КраснодарКапиталСтрой» перед Крамаровой А.В., Куликом И.В., Олейник Л.B., возникшие из договора аренды, на сумму <№..> руб. с момента регистрации договоров участия в долевом подлежат зачету на общую сумму <№..> руб. и считаются исполненными на указанную сумму. Обязательства Крамаровой А.В., Куликом И.В., Олейник Л.B. перед ООО «КраснодарКапиталСтрой», возникшие из договоров долевого участия с момент государственной регистрации договоров подлежат зачету на сумму <№..> руб., считаются надлежаще исполненными в полном объеме и прекращаются.

Судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка тому обстоятельству, что соглашение о зачете подписано 15 апреля 2017 года. При этом, на момент его подписания срок исполнения обязанности по оплате объектов по договорам участия в долевом строительстве от 14 апреля 2017 года не наступил, поскольку оплата должна быть произведена не позднее 10 рабочих дней с момента регистрации договоров долевого участия, которая имела место только 20 апреля 2017 года и 27 апреля 2017 года.

Более того, положения о зачете не могут быть применены в рассматриваемом случае и по той причине, что договор аренды земельного участка не предусматривает обязанность арендатора выкупить этот участок, а гарантировал возможность реализации такого права при соблюдении определенных условий.

Согласно условиям договора арендатор направляет арендодателю уведомление о своем намерении воспользоваться правом на выкуп участка в срок, не позднее 31 мая 2019 года, оплата выкупной стоимости должны быть произведена не позднее 31 июня 2019 года.

При этом, судом первой инстанции не оставлено без должного внимания, что от выкупа земельного участка арендатор отказался по причине отсутствия денежных средств, о чем уведомил арендодателей в сроки, установленные договором, направив 18 апреля 2019 года соответствующие уведомления в их адрес (т. 1 л.д. 99-108). Следовательно, обязанность по оплате выкупной стоимости у ООО «КраснодарКапиталСтрой» не возникла.

Согласно сведениям ЕГРН, ответчики продолжают быть собственниками земельного участка с кадастровым номером <№..> по <Адрес...>В в <Адрес...> Краснодарского края (т. 1 л.д. 191-203, 204-205, 206-208).

Таким образом, стоимость объектов долевого строительства ответчиками не оплачена, срок действия разрешения на строительство истек 05.09.17г., не продлевался, строительство дома не начиналось.

Также судом первой инстанции обоснованно отмечено, что исполняя требования закона и договора, истец направлял участникам долевого строительства уведомления о расторжении договоров, однако никакого ответа на них получено не было (т. 1 л.д. 47-50, 85-98, 219-231).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Так, разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в предусмотренный договором срок и в согласованном в нем порядке стоимость объектов долевого строительства ответчиками не оплачена, их обязательства по оплате стоимости квартир не могли быть прекращены зачетом, поскольку это противоречит вышеприведенным требованиям ГК РФ. Имеются основания для расторжения договоров.

Доводы апелляционных жалоб о подсудности спора Динскому районному суду Краснодарского края по месту нахождения недвижимого имущества в соответствии с положениями ст.30 ГПК РФ судебной коллегией отклоняются за необоснованностью. Исковые требования о расторжении договора участия в долевом строительстве не относятся к спорам о правах на недвижимое имущество. Как следует из требований исковых заявлений, истец просит расторгнуть заключенные между сторонами договоры долевого участия в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома, требований о признании права собственности на недвижимое имущество не предъявляет. Требования о расторжении договора участия в долевом строительстве, вытекают из ненадлежащего исполнения обязательств по договору, положения ст.30 ГПК РФ к данной категории споров не применяется. Дело рассмотрено с соблюдением правил договорной подсудности ( п.13.3 договоров) по месту нахождения истца как застройщика по адресу: г<Адрес...> – Первомайским районным судом г.Краснодара. Определениями Динского районного суда Краснодарского края исправлены описки, допущенная ранее судом при передаче дел по подсудности в Прикубанский районный суд г.Краснодара, указано на передачу дел в Первомайский районный суд г.Краснодара. До рассмотрения спора по существу Первомайским районным судом г.Краснодара рассматривался вопрос о передаче дела по подсудности в Прикубанский районный суд г.Краснодар, определением от 09.12.19г. было отказано. Сторонами данное определение не обжаловано.

Доводы апелляционных жалоб о том, что суд пришел к необоснованному выводу о законности одностороннего отказа истца от исполнения договоров участия в долевом строительстве, судебной коллегией также отклоняются за необоснованностью, поскольку ответчиками также не исполнены условия договоров об оплате стоимости квартир.

Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Нарушений норм материального, либо процессуального права, влекущих отмену или изменение решения при рассмотрении настоящего дела не допущено. При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, а доводы, указанные в апелляционной жалобе, судебной коллегией не могут быть приняты во внимание за их необоснованностью.

Предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 20 февраля 2020 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы представителя Кулика И.В. по доверенности Стрельникова Р.Г., представителя Крамаровой А.В. по доверенности Стрельникова Р.Г., представителя Олейник Л.В. по доверенности Григорьева С.А. – без удовлетворения.

Председательствующий Л.Е. Пономарева

Судьи Ю.В. Калашников

Е.И. Сагитова