Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3399/2015 ~ М-3156/2015 от 15.09.2015

Дело № 2-3399/2015

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 декабря 2015 года г.Серпухов Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Калашниковой Ю.А.,

при секретаре судебного заседания Чернышовой Т.В.,

с участием представителей истца Ларина А.А., адвоката Звонцовой Л.И., ответчика Батаевой Е.Н., ответчика Макарова Д.Б., представителя ответчика Макарова Д.Б. – адвоката Оспельникова Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Андреевой О. В. к Пахомовой В. Н., Батаевой Е. Н., Макарову Д. Б. о признании недействительными доверенности, договоров купли-продажи нежилого помещения, признании права собственности, истребовании имущества из чужого владения,

УСТАНОВИЛ:

Истец Андреева О.В. обратилась в суд и, с учетом уточнения (л.д. 149-151), просит признать недействительными:

- доверенность от <дата>, реестровый номер <номер>, выданную от имени Андреевой О.В. на имя Таракановой Ю.А.;

- договор купли-продажи от <дата> объекта недвижимости: нежилые помещения общей площадью <данные изъяты>, расположенные по <адрес>, заключенный с Пахомовой В.Н. и Батаевой Е.Н.;

- договор купли-продажи того же объекта недвижимости от <дата>, заключенный между Пахомовой В.Н., Батаевой Е.Н. и Макаровым Д.Б.

Признать за истцом право собственности на объект недвижимости: нежилые помещения общей площадью <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>, с внесением соответствующих изменений в ЕГРП, прекращении права собственности Макарова Д.Б. и регистрации права собственности Андреевой О.В. на спорный объект недвижимости.

Истребовать у Макарова Д.Б. объект недвижимости: нежилые помещения общей площадью <данные изъяты>, расположенные по <адрес>, возвратив его в собственность Андреевой О.В.

Свои требования мотивирует тем, что истец является собственником объекта недвижимости: нежилые помещения общей площадью <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от <дата>, право собственности зарегистрировано надлежащим образом. В июле 2015г. истцу стало известно, что указанное имущество было продано изначально <дата> Пахомовой В.Н. и Батаевой Е.Н. в равных долях, по 1/2 доли каждой. Спустя менее месяца, <дата>, указанные лица произвели отчуждение по договору купли-продажи данные нежилые помещения ответчику Макарову Д.Б. Намерений продавать указанное недвижимое имущество истец не имела, сама лично участия в сделке купли-продажи <дата> она не принимала, доверенность на продажу спорного объекта недвижимости не выдавала. Правоустанавливающие документы на данное недвижимое имущество находятся у истца, она их никому не передавала и не теряла. Нежилые помещения выбыли из ее владения помимо воли истца.

Истец Андреева О.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, ее представители по доверенности Ларин А.А. и по ордеру адвокат Звонцова Л.И. в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Пахомова В.Н. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, ее интересы представляла по доверенности ответчик Батаева Е.Н. Ранее в судебном заседании Пахомова В.Н. исковые требования не признала, пояснила, что приобрела с Батаевой Е.Н. в долевую собственность указанные нежилые помещения, согласие на отчуждение помещений она не давала, была оформлена доверенность на право управления имуществом.

Ответчик Батаева Е.Н. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что обратилась в агентство недвижимости для приобретения недвижимости. Директор агентства, Тараканова Ю.А., предложила приобрести нежилые помещения, принадлежащие ей на праве собственности, на что ответчики согласились. После регистрации права собственности Батаевой и Пахомовой, с ними был заключен договор аренды помещений ООО «У.», они выдали доверенность на право управления имуществом на имя Таракановой Ю.А. и бухгалтера агентства. Ежемесячно, до мая 2015г., ответчикам перечислялась арендная плата за помещения по <данные изъяты> каждой. Летом платежи перестали поступать, с Таракановой Ю.А. велась переписка и она обещала перевести деньги. В сентябре, вернувшись из длительной поездки, Батаева Е.Н. пришла в офис и узнала, что собственником является Андреева О.В. После чего, обратилась в полицию.

Ответчик Макаров Д.Б. в судебном заседании иск не признал. Пояснил, что обратился в агентство недвижимости, директором которого являлась Тараканова Ю.А., для приобретения нежилого помещения. Тараканова Ю.А. предложила приобрести спорные нежилые помещения, предъявила на них оригинал свидетельства о праве на имя Батаевой Е.Н. и Пахомовой В.Н., доверенность на право продажи помещений от их имени, показала помещения. Ответчик согласился на покупку, был заключен договор купли-продажи, где от имени продавцов действовала Тараканова Ю.А., право собственности зарегистрировано. После этого, с агентством «У.» был заключен договор аренды помещений, выдана доверенность на право управления имуществом. Ежемесячно Макаров Д.Б. получал плату за аренду помещений. В конце июля 2015г. представитель Андреевой О.В. закрыл помещения, прекратив доступ в него, после чего, ответчик обратился в полицию.

Представитель ответчика адвокат Оспельников Е.В. в судебном заседании возражал против требований, пояснив, что ответчик Макаров Д.Б. является добросовестным приобретателем спорного имущества, он видел оригиналы правоустанавливающих документов на помещения, доверенность на право отчуждения, не знал о том, что Батаева Е.Н. и Пахомова В.Н. не выражали свою волю на отчуждение имущества.

Третье лицо Тараканова Ю.А. в судебное заседание не явилась, о дате и месте рассмотрения дела извещалась надлежаще, возражений против заявленных требований не представила.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 159), возражений не представил.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей истца, ответчиков, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, а именно дела правоустанавливающих документов, изначально спорные помещения были жилым помещением – <данные изъяты> квартирой, общей площадью <данные изъяты>, в том числе жилой <данные изъяты>, расположенной по <адрес>. Договором передачи квартиры в собственность граждан от <дата> данная квартира передана в собственность Г. (л.д. 125).

На основании договора купли-продажи от <дата> Г. продала Х. указанную квартиру (л.д. 116-117).

Постановлением Главы г. Серпухова от 11.06.2008г. <номер> утверждено решение Межведомственной комиссии г. Серпухова о переводе жилого помещения, расположенного по <адрес>, в нежилое помещение (л.д. 104-106).

Постановлением Главы г. Серпухова от 29.10.2008г. <номер> утвержден акт <номер> Межведомственной комиссии г. Серпухова по реализации жилищной политики от 24.10.2008г. приемки работ по перепланировке нежилых помещений, расположенных по <адрес> (л.д. 100-103).

На основании договора дарения от <дата> Х. подарила Р. нежилые помещения, расположенные по <адрес> (л.д. 94-95).

<дата> Тараканова Ю.А., действуя от имени Р. на основании доверенности от <дата> (л.д. 48), продала Ларину А.А., действующему от имени Андреевой О.В. на основании доверенности от 18.01.2014г. (л.д. 46-47), принадлежащие Р. нежилые помещения, находящиеся по <адрес> (л.д. 44-45). Регистрация права собственности и перехода права проведена.

<дата> Тараканова Ю.А., действующая по доверенности от 25.03.2014г., удостоверенной нотариусом г. Москвы П. <дата>, реестровый <номер>, от имени Андреевой О.В. продала, а Пахомова В.Н. и Батаева Е.Н., купили по 1/2 доли каждая, принадлежащие Андреевой О.В. на праве собственности нежилые помещения, находящиеся по <адрес> (л.д. 35-37). Регистрация права произведена.

Вместе с тем, по сообщению нотариуса П. на запрос суда. 25.03.2014г. нотариальное действие за <номер>, а именно удостоверение доверенности от имени Андреевой О.В. на имя Таракановой Ю.А., нотариусом не совершалось (л.д. 148).

<дата> Тараканова Ю.А., действующая по доверенности от <дата>., удостоверенной нотариусом Серпуховского нотариального округа О. <дата>, реестровый <номер>, от имени Пахомовой В.Н. и Батаевой Е.Н., продала, а Макаров Д.Б. купил, принадлежащие Пахомовой В.Н. и Батаевой Е.Н. на праве собственности по 1/2 доли каждой, нежилые помещения, находящиеся по <адрес> (л.д. 29-31). Регистрация права собственности произведена.

На запрос суда нотариусом Серпуховского нотариального округа О. представлена копия доверенности, выданная 17.04.2014г. Батаевой Е.Н. и Пахомовой В.Н. на имя Таракановой Ю.А. и Т., зарегистрированная в реестре за <номер> (л.д. 147). Указанная доверенность существенно отличается от копии доверенности, находящейся в деле правоустанавливающих документов, а именно дает право Таракановой Ю.А. и Т. управлять принадлежащим Батаевой Е.Н. и Пахомовой В.Н. имуществом – нежилыми помещениями по указанному адресу, и не предоставляет право на отчуждение указанных помещений (л.д. 146-147).

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данной нормы собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ определено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, заключая договор купли-продажи спорного нежилого помещения от имени Андреевой О.В., Тараканова Ю.А. действовала на основании доверенности <дата>, которая нотариусом не удостоверялась и не выдавалась, то есть является недействительной. Таким образом, воля Андреевой О.В. на передачу владения иному лицу выражена не была, а законность владения предполагает производность от воли собственника. Законное (титульное) владение основывается на воле собственника. Если же воли собственника на передачу не было, оно считается незаконным.

Поскольку Пахомова В.Н. и Батаева Е.Н. не приобрели право собственности на спорные нежилые помещения, а, следовательно, не могли их отчуждать, то последующий договор купли-продажи, заключенный с Макаровым Д.Б., также в силу ст.ст. 168, 209 ГК РФ является ничтожным. Кроме того, при рассмотрении дела установлено, что доверенность на имя Таракановой Ю.А., на основании которой она действовала от имени Пахомовой В.Н. и Батаевой Е.Н., при совершении сделки, нотариусом не удостоверялась, была выдана доверенность только на право управлением имуществом.

Доводы стороны ответчика о том, что Макаров Д.Б. является добросовестным приобретателем, несостоятельна, поскольку материалами дела подтверждается то обстоятельство, что спорное имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, что в силу положений ст. 302 ГК РФ позволяет истребовать его собственником у ответчика.

Согласно ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Принимая во внимание, что передача владения осуществлена на основании сделок, на что отсутствовала воля собственника в лице Андреевой О.В., то они подлежат признанию недействительными в соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ, имущество истребованию, а записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании данных сделок подлежат изменению, в части прекращения права собственности Макарова Д.Б. и регистрации права за Андреевой О.В. на нежилые помещения, расположенные по <адрес>.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Андреевой О.В. удовлетворить.

Признать недействительной доверенность от <дата>., реестровый номер <номер>, выданную от имени Андреевой О. В. на имя Таракановой Ю. А..

Признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений от <дата> объекта недвижимости: нежилые помещения общей площадью <данные изъяты>, расположенные по <адрес>, заключенный между Таракановой Ю. А., действующей по доверенности от имени Андреевой О. В., с одной стороны, и Пахомовой В. Н., Батаевой Е. Н., с другой стороны.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений от <дата> объекта недвижимости: нежилые помещения общей площадью <данные изъяты>, расположенные по <адрес>, заключенный между Таракановой Ю. А., действующей по доверенности от имени Пахомовой В. Н., Батаевой Е. Н., с одной стороны, и Макаровым Д. Б., с другой стороны.

Признать за Андреевой О. В. право собственности на объект недвижимости: нежилые помещения общей площадью <данные изъяты> с кадастровым <номер>, расположенные по <адрес>.

Истребовать у Макарова Д. Б. объект недвижимости: нежилые помещения общей площадью <данные изъяты> с кадастровым <номер>, расположенные по <адрес>, возвратив его в собственность Андреевой О. В..

Указанное решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья: Ю.А. Калашникова

Мотивированное решение изготовлено: 14 декабря 2015 года.