Решение по делу № 2-3191/2016 от 03.10.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 октября 2016 года Егорьевский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Гречишникова Н.В., при секретаре судебного заседания Сафроновой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Котова А.В. к Позняковой В.К. и Колдаевой А.С. о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества, а также по встречному иску Колдаевой А.С. к Котову А.В. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Котов А.В. обратился в суд с иском к Колдаеву А.В. и Колдаевой А.С. о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Егорьевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено правопреемство Позняковой В.К. после умершего ДД.ММ.ГГГГ Колдаева А.В.

Представлявшая интересы истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала и пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли – продажи земельного участка, жилого дома и хозяйственных построек, расположенных в <адрес>. Данный договор и переход права собственности на указанное недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации в Егорьевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес>, однако до настоящего времени договор купли-продажи не зарегистрирован, так как ответчики от его регистрации уклоняются.

Представлявшая интересы истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала и дала аналогичные объяснения.

Ответчица Колдаева А.С., возражая в судебном заседании против удовлетворения исковых требований, обратились со встречным иском, в котором с учетом уточнений просит признать недействительным заключенный ДД.ММ.ГГГГ с Котовым А.В. договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование своих возражений и встречных исковых требований Колдаева А.С. ссылалась на кабальный характер сделки, поскольку, они с супругом Колдаевым А.В. вынуждены были совершить эту сделку на крайне невыгодных для себя условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась.

Представлявший ее интересы по доверенности ФИО2 в обоснование своих возражений и заявленных встречных исковых требований дал аналогичные объяснения, ссылаясь на то, что в период подписания договора с Котовым А.В. ответчиков познакомил сотрудник ООО «<данные изъяты>», оказывавший им содействие в получение кредитных средств под залог недвижимого имущества в связи с тяжелым материальным положением, в связи с чем истец сознательно использовал это обстоятельство в своих целях.

Ответчица Познякова В.К. в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом извещенной о месте и времени слушания дела. В ранее состоявшемся судебном заседании по делу иск не признала по основаниям, указанным во встречном иске.

Представитель истца по первоначальному иску ФИО3 встречные исковые требования не признала и возражала против их удовлетворения, ссылаясь на пропуск срока исковой давности, а также на то, что ответчики добровольно и осознанно заключили оспариваемую сделку, о чем свидетельствует принятие Колдаевой А.С. части причитавшихся продавцам денежных средств в размере <данные изъяты> рублей.

Представитель истца по первоначальному иску ФИО4 встречные исковые требования также не признала и дала аналогичные объяснения.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему:

согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Из содержания ст. 549 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 статьи 434 ГК РФ).

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (ч. 3 ст. 165 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан договор купли-продажи принадлежащих ответчикам на праве собственности земельного участка, жилого дома и хозяйственных построек, расположенных по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей (л.д. 10-15).

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Полагая, что заключив договор купли-продажи земельного участка, жилого дома и хозяйственных построек, ответчики тем самым выразили свою волю на отчуждение имущества и приняли на себя обязательство по государственной регистрации перехода права собственности, представители истца считают, что данное обязательство должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

Однако, не отрицая факт подписания договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Колдаева А.С. и Познякова В.К. указали на то, что продавцы были вынуждены совершить данную сделку вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях.

В этой связи имеющими значение для дела являются обстоятельства, связанные с порочностью их волеизъявления при заключении договора, которые подлежат установлению в судебном заседании.

Согласно п.3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Из смысла п.3 ст. 179 ГК РФ следует, что для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом, во-первых, на крайне невыгодных для него условиях, во-вторых, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства.

Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Колдаевой А.С. и ООО «<данные изъяты>» был заключен договор оказания услуг, по которому общество обязалось оказать услуги по содействию в получении кредита в одном или нескольких банках (л.д. 231).

При этом представителями истца по первоначальному иску не отрицалось, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был заключен между сторонами при посредничестве ООО «<данные изъяты>». Не отрицалось стороной истца и то, что сам Котов А.В. является генеральном директором микрофинансовой организации.

Таким образом, принимая во внимание заинтересованность на тот момент Колдаева А.В. и Колдаевой А.С. в получении кредитных денежных средств, то их доводы о наличии стечения тяжелых обстоятельств, связанных с болезнью одного из продавцов (повлекшей впоследствии его смерть) и необходимостью дорогостоящего лечения, о которых не мог не знать Котов А.В., заслуживают доверия.

Данные обстоятельства подтверждаются и показаниями допрошенной в ходе судебного заседания в качестве свидетеля внучки продавцов по договору ФИО5, которая показала, что общее материальное состояние семьи после начала болезни Колдаева А.В. было тяжелым.

Кроме того, в материалы дела представлен отчет №№ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно заключения которого наиболее вероятное значение рыночной стоимости земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>, составляет на дату оценки <данные изъяты>, что значительно выше той суммы (в шесть раз), которая зафиксирована в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, налицо заключение оспариваемой сделки не просто на невыгодных условиях, а на крайне невыгодных условиях, по которым ответчики лишаются в значительной степени того, на что они вправе были рассчитывать при продаже принадлежащих им земельного участка, жилого дома и других построек.

Доказательств, которые опровергали бы указанные выводы, представителями истца суду не представлено.

При этом суд отклоняет заявление представителей Котова А.В. о пропуске ответчицей срока исковой давности для предъявления встречного иска и полагает необходимым восстановить Колдаевой А.С. указанный срок по следующим основаниям:

в соответствии с ч.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно статье 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу статьи 205 ГК РФ, в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.) нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцем или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Из контекста названной нормы права следует, что в законодательстве отсутствует конкретный перечень оснований, дающих право суду восстанавливать давностный срок. Следовательно, этот вопрос должен решаться в каждом конкретном случае с учетом всех причин и обстоятельств, которые повлекли за собой несвоевременное обращение в суд за защитой нарушенного права. При этом под уважительными могут пониматься любые причины, которые действительно или с большой долей вероятности могли повлиять на возможность лица совершить соответствующее процессуальное действие, а также такие обстоятельства, которые объективно воспрепятствовали совершению лицом процессуальных действий в установленные сроки.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что обстоятельства, связанные с неполучением Колдаевой А.С. писем и извещений по настоящему делу, затянувшейся по причине установления правопреемства процедурой отмены вынесенного в ее отсутствие заочного решения, а также с тяжелыми переживаниями в юридически значимый период по поводу утраты своего супруга Колдаева А.В., умершего ДД.ММ.ГГГГ, являвшегося также стороной сделки, воспрепятствовали совершению ею процессуальных действий по обращению в суд со встречным иском в установленные сроки, и свидетельствуют о наличии уважительных причин пропуска срока обращения в суд, последовавшего ДД.ММ.ГГГГ.

Оценивая в совокупности указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что встречные исковые требования Колдаевой А.С. подлежат удовлетворению в полном объеме, тогда как исковые требования Котова А.В. являются необоснованными, в связи с чем удовлетворению не подлежат.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании ст. 98 ГПК РФ с Котова А.В. в пользу ответчицы подлежат взысканию понесенные ею расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 167, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска Котова А.В. к Позняковой В.К. и Колдаевой А.С. о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества отказать.

Встречный иск Колдаевой А.С. удовлетворить; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, жилого дома и хозяйственных построек от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Котовым А.В., Колдаевым А.В. и Колдаевой А.С..

Обязать Колдаеву А.С. возвратить Котову А.В. полученные по сделке денежные средства в размере <данные изъяты> рублей.

Взыскать с Котова А.В. в пользу Колдаевой А.С. расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца через Егорьевский городской суд.

Федеральный судья Гречишников Н.В.