Решение по делу № 3а-542/2020 от 26.05.2020

Дело № 3а-542/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июня 2020 года г. Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Бугаевой Е.М.,

при секретаре судебного заседания Куняевой Н.С.,

с участием Марченкова Олега Анатольевича, его представителя Кузнецова А.С., представителя ООО «Ависта и компания» Лялина А.А., представителя государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» Куделькиной А.В., Труднова А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Марченкова Олега Анатольевича к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственное бюджетное учреждение «Центр государственной оценки», заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области, администрация муниципального образования «Город Саратов», общество с ограниченной ответственностью «СокурПлюс», общество с ограниченной ответственностью Ависта и Компания», открытое акционерное общество «Агросервис-98», акционерного общества «Банк «Агрос», Кашаев Р.Х., Бабичев И.А., Суровцева И.Ю., об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Марченков О.А. обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01 января 2018 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: для иных видов жилой застройки, общей площадью 10964 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 5 942 000 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является соарендатором вышеуказанного земельного, другими соарендаторами являются ООО «СокурПлюс», ООО Ависта и Компания», ОАО «Агросервис-98», АО «Банк «Агрос», Кашаев Р.Х., Бабичев И.А., Суровцева И.Ю.

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 18 393 754,60 руб. Вместе с тем согласно отчету об оценке от 17 декабря 2019 года, составленным ООО «<данные изъяты>»», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере 5 942 000 руб.

Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца вынужденного уплачивать арендную плату в необоснованно завышенном размере.

От Управления Росреестра поступили возражения, согласно которым данные органы какого-либо юридического противоположного интереса с административным истцом не имеют.

В судебном заседании административный истец, его представитель просил удовлетворить требования, представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» не возражал против удовлетворения требований.

Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства, допросив свидетеля, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что Марченков О.А. является соарендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: для иных видов жилой застройки, общей площадью 10964 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В соответствии с частью 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке и постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области, в том числе связанные с оспариванием ее результатов, с 10 ноября 2017 года регулируются Законом о государственной кадастровой оценке.

На основании распоряжения министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 10 ноября 2017 года № 1019-р «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году» проведена государственная кадастровая оценка земельных участков категории земель населенных пунктов.

На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» в Единый государственный реестр недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года внесены результаты кадастровой оценки с 09 января 2019 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> кадастровая стоимость установлена в размере 18 393 754,60 руб.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объекта на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 01 января 2018 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил в суд отчет об оценке от 17 декабря 2019 года, составленный ООО «<данные изъяты> которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 5 942 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.

Представленный административным истцом отчет об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности являются положительным и подтверждает рыночную стоимость земельного участка, определенную оценщиком.

Оценщик ООО «<данные изъяты>» <данные изъяты>., составивший отчет, является членом межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 22 мая 2009 года, ответственность его застрахована в АО «<данные изъяты>», эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 04 апреля 2018 года № 58. Ответственность ООО «<данные изъяты>» застрахована в АО «<данные изъяты>».

Допрошенный судом в качестве свидетеля оценщик Родионов Д.О., предупрежденный судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, подтвердил выводы своего отчета, пояснил примененные им методы оценки. В частности, оценщик пояснил источники, указал на выбор аналогов с применением к одному из них корректировки, так как два аналога имеют право аренды, использование аналога «для размещения коммунальных складских объектов» (исходя из того, что в 2017 году участок не был застроен). Объекты-аналоги отобраны на основании анализа рынка, отобрано 10 аналогов, где средняя стоимость 1 кв.м составила 537 руб., оцениваемый участок расположен в классической промышленной зоне, отобраны участки с коэффициентом вариации выборки 12%. Применена корректировка к выходу к автомагистралям, на торг, на разницу в площади, в связи с чем стоимость 1 кв.м составила 541,91 руб., что составило чуть больше средней стоимости.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчетах, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее по тексту – ФСО № 7).

Оценщиком применен сравнительный подход при расчете стоимости объекта оценки, отказ от затратного и доходного подходов мотивированно обоснован.

Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений, скриншоты которых приложены к отчету, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчетах.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектам оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.

Для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, расположенные в г. Саратове на Трофимовском, на ул. Песчано-Уметской, в 7 мкр. пос. Солнечный.

Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: площадь, местоположение, передаваемые права, условия финансирования, время предложения, вид разрешенного использования и др.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Примененные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектами сегменту рынка.

Оценщиком применены корректировки на цену предложения, с учетом того, что реальная цена сделки отличается от заявленной цены объекта продажи, время предложения, на местоположение в городе и относительно красных линий, на передаваемые права, на площадь, которые были рассчитаны по методике, указанной в отчете на основании информации «Справочника оценщика недвижимости – 2017. Земельные участки» (Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Н.Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2017 г.) При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации). Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.

Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было.

При этом ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлено не были, какие-либо возражения, вызывающие сомнения в правильности отчета, представителем не заявлены.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административное исковое заявление Марченкова Олега Анатольевича к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственное бюджетное учреждение «Центр государственной оценки», заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области, администрация муниципального образования «Город Саратов», общество с ограниченной ответственностью «СокурПлюс», общество с ограниченной ответственностью Ависта и Компания», открытое акционерное общество «Агросервис-98», акционерного общества «Банк «Агрос», Кашаев Р.Х., Бабичев И.А., Суровцева И.Ю., об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: для иных видов жилой застройки, общей площадью 10964 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 5 942 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой подачи заявления считать 26 мая 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева

3а-542/2020

Категория:
Гражданские
Истцы
Марченков О.А.
Ответчики
Комитет по упарвлению имуществом Саратовской области
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области
Другие
ООО "Ависта и Компания"
АО "Банк Агророс"
ОАО "Агросервис"
Суровцева И.Ю.
Кашаев Р.Х.
ООО "СокурПлюс"
Бабичев И.А.
Суд
Саратовский областной суд
Судья
Бугаева Е.М.
Дело на сайте суда
oblsud.sar.sudrf.ru
26.05.2020Регистрация административного искового заявления
27.05.2020Передача материалов судье
28.05.2020Решение вопроса о принятии к производству
28.05.2020Вынесено определение о подготовке дела к судебному разбирательству
28.05.2020Вынесено определение о назначении дела к судебному разбирательству
18.06.2020Судебное заседание
22.06.2020Судебное заседание
07.07.2020Изготовлено мотивированное решение в окончательной форме
08.07.2020Дело сдано в отдел судебного делопроизводства
22.06.2020
Решение

Детальная проверка физлица

  • Уголовные и гражданские дела
  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Арбитражи
  • Банкротство
Подробнее