Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-341/2022 (2-2029/2021;) ~ М-2322/2021 от 21.12.2021

Дело № 2-341/2022

УИД: №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

р.п. Городище Волгоградской области 5 мая 2022 года

Городищенский районный суд Волгоградской области в составе

председательствующего судьи Скоробогатовой Е.И.,

при секретаре Мозжевой С.Л.,

с участием представителя истца (ответчика) Харатяна В.В. по доверенности - Марковой О.А.,

представителей ответчика ООО «Волга-Комплекс-Строй» по доверенности Родиной М.В., Кречина А.В.,

представителей ответчика ООО «Современный дом» по доверенностям Рясиной А.Л., Архипова А.А.,

представителя ответчика (истца) Кулаковой Е.Н. по доверенности – Архипова А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Харатяна В.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Волга-Комплекс-Строй», обществу с ограниченной ответственностью «Современный дом», Кулаковой Е.Н. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности, взыскании судебных расходов, встречному иску Кулаковой Е.Н. к Харатяну В.В., обществу с ограниченной ответственностью «Волга-Комплекс-Строй», обществу с ограниченной ответственностью «Современный дом», Городищенскому отделу Управления Росреестра по Волгоградской области о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

Харатян В.В. обратился в суд с указанным иском к обществу с ограниченной ответственностью «Волга-Комплекс-Строй» (далее по тексту – ООО «Волга-Комплекс-Строй», обществу с ограниченной ответственностью «Современный дом» (далее по тексту – ООО «Современный дом»), Кулаковой Е.Н., мотивировав свои требования тем, что 24 апреля 2017 года между ООО «Строй-К» (застройщик) и Саакяном А.Л. был заключен договор № № долевого участия строительства однокомнатной <адрес>, общей площадью 36,3 кв. м, кадастровый номер №, расположенной в строящемся жилом <адрес>, стоимостью 1 162 240 рублей.

Дольщик свои обязательства по оплате выполнил, договор долевого участия в строительстве жилья №№ от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ между Саакяном А.Л. и Харатяном В.В. заключен договор уступки прав (требований) по договору долевого участия в строительстве жилья № № от ДД.ММ.ГГГГ, который был зарегистрирован в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за №, денежные средства по договору уступки в размере 1 162 240 рублей переданы в полном объёме.

Поскольку в 2019 году были нарушены сроки строительства многоквартирного жилого <адрес>, данный дом был включен в региональный перечень проблемных домов. Инспекцией государственного строительного надзора <адрес> с ООО «Волга-Комплекс-Строй» заключено соглашение о намерении завершить строительство многоквартирного дома.

Постановлением №-п администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ были внесены изменения в разрешение от ДД.ММ.ГГГГ на строительство жилого дома, со строительным адресом: <адрес>, 4, в части замены застройщика, ООО «Волга-Комплекс-Строй» переданы обязанности застройщика перед всеми участниками долевого строительства.

ООО «Волга-Комплекс-Строй» завершило строительство спорного жилого дома, и ввёл в эксплуатацию, однако квартиру истцу не передало.

В связи с тем, что Саакян А.Л. не были исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве в части оплаты стоимости объекта долевого участия, «Волга-Комплекс-Строй» обратилось в суд с иском к Харатяну В.В., Саакяну А.Л. о признании неисполненным обязательства по договору долевого участия в строительства жилья, признании расторгнутым договора долевого участия в строительстве жилья, признании недействительным договора уступки права требования, применении последствий недействительности сделки путем аннулирования записи о регистрации в ЕГРН на недвижимость.

Решением Городищенского районного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ООО «Волга-Комплекс-Строй» к Харатяну В.В., Саакяну А.Л., оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 18 февраля 2021 года постановлено: «решение Городищенского районного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ - отменить, принять по делу новое решение. Иск ООО «Волга-Комплекс-Строй» к Харатяну В.В., Саакяну А.Л. о признании неисполненным обязательства по договору долевого участия в строительстве жилья, признании расторгнутым договора долевого участия в строительстве жилья, признании недействительным договора уступки права требования, применении последствий ничтожной сделки, удовлетворено в части. Обязательства Саакяна А.Л. по договору долевого участия в строительстве жилья № №, заключенного 24 апреля 2017 года с ООО «Строй-К», признаны неисполненными. Договор долевого участия в строительстве жилья № №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Саакяном А.Л. и ООО «Строй-К», признан расторгнутым. Применены последствия ничтожной сделки по договору уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья № С4-53, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Саакяном А.Л. и Харатяном В.В., погасив в Едином государственном реестре прав на недвижимость запись о государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ договора уступки прав требования по договору участия в строительстве жилья № №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Саакяном А.Л. и Харатяном В.В. В удовлетворении остальной части иска ООО «Волга-Комплекс-Строй», отказано.

Определением четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, решение Городищенского районного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Волга-Комплекс-Строй», без удовлетворения.

В указанный период времени ответчик ООО «Волга-Комплекс-Строй» погасил запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, ООО «Волга-Комплекс-Строй» совершило сделку по продаже спорной квартиры № № – ООО «Современный дом», запись о регистрации в ЕГРН внесена ДД.ММ.ГГГГ за №.

Затем ООО «Современный дом» совершило сделку по продаже квартиры № Кулаковой Е.Н., о чем внесена запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, <адрес>, общей площадью 36,3 кв. м, кадастровый номер №, расположенная по адресу: <адрес>, выбыла из владения истца Харатяна В.В. помимо его воли.

Поскольку добросовестность приобретения квартиры Кулаковой Е.Н. не является препятствием для истребования имущества из незаконного владения, Харатян В.В., с учетом уточнений в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит суд, признать сделку по регистрации права собственности за ООО «Волга-Комплекс-Строй» на квартиру № № общей площадью 36,3 кв. м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, недействительной и применить последствия ничтожной сделки; обязать Городищенский отдел Управления Росреестра по Волгоградской области аннулировать запись о регистрации права собственности ООО «Волга-Комплекс-Строй»; признать договор купли-продажи, заключенный между ООО «Волга-Комплекс-Строй» и ООО «Современный дом» на приобретение квартиры № №, общей площадью 36,3 кв. м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, запись о регистрации 34№ от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным и применить последствия ничтожной сделки; обязать Городищенский отдел Управления Росреестра по Волгоградской области аннулировать запись о регистрации права собственности ООО «Современный дом» за № от ДД.ММ.ГГГГ; признать договор купли-продажи заключенный между ООО «Современный дом» и Кулаковой Е.Н., на приобретение квартиры №, общей площадью 36,3 кв. м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, недействительным и применить последствия ничтожной сделки; обязать Городищенский отдел Управления Росреестра по <адрес> аннулировать запись о регистрации права собственности Кулаковой Е.Н. за № от ДД.ММ.ГГГГ; истребовать у Кулаковой Е.Н. из незаконного владения квартиры №, общей площадью 36,3 кв. м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>; истребовать из незаконного владения Кулаковой Е.Н. квартиру № №, общей площадью 36,3 кв. м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, признать за Харатяном В.В. право собственности на жилое помещение - квартиру № №, общей площадью 36,3 кв. м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>

зд. 24, взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 920 рублей.

Кулакова Е.Н. обратилась в суд с встречным исковым заявлением к Харатяну В.В., ООО «Волга-Комплекс-Строй», ООО «Современный дом», Городищенскому отделу Управления Росреестра по Волгоградской области о признании добросовестным приобретателем, мотивировав свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Современный дом» и Кулаковой Е.Н. заключен договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого ООО «Современный дом» обязалось передать в собственность квартиру № 53, общей площадью 36,3 кв. м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о регистрации в ЕГРН за №.

Указанный договор купли-продажи был полностью исполнен сторонами, подписан акт приема-передачи квартиры, произведена оплата стоимости квартиры в полном объёме. В указанной квартире был сделан ремонт. Перед подписанием договора купли-продажи ответчиком была предоставлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающая право собственности ООО «Современный дом» на спорную квартиру, ограничений права или обременения квартиры, в выписке указаны не были. В связи с чем, истец была уверена в законности совершенной сделки.

Из материалов дела следует, что спорная квартира, как объект долевого строительства Харатяну В.В. по акту приема-передачи застройщиком не передавалась. Право собственности на спорную квартиру за Харатяном В.В. в установленном законом порядке не регистрировалось.

Зарегистрированный договор цессии, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Саакяном А.Л. и Харатяном В.В. по договору долевого участия, не подтверждает право собственности Харатяна В.В.

Считает, что справка об оплате, выданная ООО «Строй-К», которая была предоставлена в Росреестр для регистрации договора уступки прав требований (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ не отвечает требованиям части 10 статьи 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ, так как в ней не указаны сроки внесения платежей, способ исполнения обязательств по оплате. Обстоятельства внесения Саакяном А.Л. денежных средства в кассу ООО «Строй-К» ничем не подтверждены.

С учетом изложенного, просит суд, признать Кулакову Е.Н. добросовестным приобретателем квартиры № №, общей площадью 36,3 кв. м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>; признать справку от ДД.ММ.ГГГГ об оплате цены договора долевого участия в строительстве жилья № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Строй-К» и Саакяном А.Л., не отвечающей требованиям части 10 статьи 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ, признать запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Саакяном А.Л. и Харатяном В.В., по договору долевого участия в строительстве жилья № № от 24 апреля 2017 года, заключенного между ООО «Строй-К» и Саакяном А.Л., сделанную Управлением Росреестра по Волгоградской области, недействительной, оформленной с нарушением статьи 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2017 года № 218-ФЗ.

Истец (ответчик) Харатян В.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, в адрес суда представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объёме.

Представитель истца (ответчика) Харатяна В.В., действующая на основании доверенности Маркова О.А., в судебном заседании исковые требования Харатяна В.В. с учетом уточнений поддержала, просила удовлетворить в полном объёме. Против удовлетворения встречных исковых требований возражала, просила отказать в полном объёме.

В судебном заседании представители ответчика ООО «Волга-Комплекс-Строй» по доверенности Родина М.В., Кречин А.В., возражали против удовлетворения исковых требований Харатяна В.В., указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строй-К» и ООО «Волга-Комплекс-Строй» заключено соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка площадью 1,8 га с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства трехэтажного дома № 4 малоэтажной застройки. 1 ноября 2019 года инспекцией государственного строительного надзора Волгоградской области и ООО «Волга-Комплекс-Строй» заключено соглашение о намерении завершить строительство <адрес> срок до ДД.ММ.ГГГГ. К новому застройщику от прежнего перешли затраты на строительство жилого дома в размере оплаченных договоров долевого участия, а также права и обязанности по этим договорам. ООО «Волга-Комплекс-Строй» передан реестр участников долевого строительства по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в котором Саакян А.Л. и/или Харатян В.В., как участники долевого строительства на <адрес>, не числились. Спорная квартира была построена на деньги застройщика ООО «Волга-Комплекс-Строй», а значит, является собственностью данного общества. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Волга-Комплекс-Строй» и ООО «Современный дом», сторонами исполнен в полном объёме, ДД.ММ.ГГГГ внесена запись в ЕГРН за №. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Современный дом» и Кулаковой Е.Н. заключен договор купли-продажи квартиры № №, на основании чего за Кулаковой Е.Н. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности в ЕГРН. Таким образом, на дату совершения сделки по продаже квартиры ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Волга-Комплекс-Строй» являлось собственником квартиры, на момент совершения сделки действовал в силе судебный акт, которым сделка цессии между Саакяном А.Л. и Харатяном В.В. признана недействительной в силу ничтожности, поэтому никаких оснований полагать, что Харатян В.В. являлся правообладателем квартиры в спорный период, не имеется.

Представители ответчика ООО «Современный дом» по доверенностям Архипов А.А., Рясина А.Л. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований Харатяна В.В., встречные исковые требования Кулаковой Е.Н. поддержали, так как Харатян В.В. на момент погашения записи в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за № о регистрации по договору долевого участия в строительстве жилья № С4-53 от ДД.ММ.ГГГГ, не мог быть признан собственником спорного жилого помещения, поскольку каких-либо имущественных прав на спорный объект не имел.

Представитель третьего лица ООО «Строй-К», Федеральной службы по финансовому мониторингу по Южному федеральному округу в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки в суд не представили, ходатайств об отложении разбирательства дела не поступало.

Третье лицо Саакян А.Л., в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в адрес суда ранее представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с исковыми требованиями Харатяна В.В. согласен в полном объёме.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Волгоградской области, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в адрес суда ранее представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя, при вынесении решения полагаются на усмотрение суда.

Определив в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц, участвующих в деле, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно частям 1, 2, 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной, не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Положением подпункта 2 пункта 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

В соответствии со статьей 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

При разрешении спора судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строй-К» (застройщик) и Саакяном А.Л. (участник долевого строительства) был заключен договор № № долевого участия строительства однокомнатной <адрес>, общей площадью 36,3 кв. м, кадастровый №, расположенной в строящемся жилом <адрес>, стоимостью 1 162 240 рублей.

Дольщик свои обязательства по оплате выполнил, договор долевого участия в строительстве жилья № № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в ЕГРН 18 мая года, запись о регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ между Саакяном А.Л. и Харатяном В.В. заключен договор уступки прав (требований) по договору долевого участия в строительстве жилья № № от ДД.ММ.ГГГГ, который зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за №, денежные средства по договору уступки в размере 1 162 240 рублей переданы в полном объёме.

Поскольку в 2019 году были нарушены сроки строительства многоквартирного жилого <адрес> малоэтажной застройки по адресу: <адрес>, данный дом был включен в региональный перечень проблемных домов, и инспекцией государственного строительного надзора Волгоградской области с ООО «Волга-Комплекс-Строй» заключено соглашение о намерении завершить строительство многоквартирного дома.

Постановлением № 726-п администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в разрешение от ДД.ММ.ГГГГ на строительство жилого дома, со строительным адресом: <адрес> в части замены застройщика, ООО «Волга-Комплекс-Строй» переданы обязанности застройщика перед всеми участниками долевого строительства.

В соответствии с положениями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В дело представлена справка ООО «Строй-К» от ДД.ММ.ГГГГ, о том, что вся сумма в размере 1162240 рублей согласно договору долевого участия в строительстве жилья № С4-53 от ДД.ММ.ГГГГ за квартиру с условным (на время строительства) номером 53 по строительному адресу: трехэтажный <адрес>, на земельном участке 1,8 га, оплачена полностью. ООО «Строй-К» претензий по оплате не имеет.

Указанная справка оформлена на бланке ООО «Строй-К», пописана генеральным директором ООО «Строй-К», заверена печатью застройщика. Данная справка, в качестве подтверждения оплаты по договору долевого участия в строительстве жилья № № была представлена и в Управление Росреестра по Волгоградской области, при государственной регистрации договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Саакян А.Л. и Харатян В.В., уступки права требования по договору долевого строительства жилья № С4-53.

С момента уплаты истцом денежных средств – ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ каких-либо претензий и споров по поводу просрочки оплаты по договору, между застройщиком ООО «Строй-К» и Саакян А.Л., не возникало. Застройщик ООО «Строй-К» использовал денежные средства Саакяна А.Л., не уведомлял его о наличии задолженности. Претензии к Саакяну А.Л. впервые возникли ДД.ММ.ГГГГ, то есть уже после передачи ООО «Волга-Комплекс-Строй» ДД.ММ.ГГГГ функций застройщика данного дома. Таким образом, спор возник между ООО «Волга-Комплекс-Строй» (правопреемником ООО «Строй-К») и Саакяном А.Л. по истечении двух лет с момента внесения суммы платежа.

Между тем, доводы стороны ответчика о том, что справка о внесении Саакяном А.Л. платы по договору долевого участия в строительстве жилья была подписана не генеральным директором ООО «Строй-К», какими-либо доказательствами не подтверждаются, доказательств недействительности данной справки в дело не представлено. Подлинность оттиска печати ООО «Строй-К» на справке об оплате истцом цены договора никем не оспаривается и свидетельствует, что указанная справка действительно была выдана застройщиком, лицо, проставляющее печать на денежном документе, являлось сотрудником ООО «Строй-К».

Кроме того, данное обстоятельство в силу положений части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации было установлено вступившими в законную силу судебными постановлениями по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Требования о добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации.

По смыслу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 1 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии с абзацем 3 пункта 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что продавец ООО «Волга-Комплекс-Строй» не имел полномочий по распоряжению спорным имуществом, поскольку решением Городищенского районного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ООО «Волга-Комплекс-Строй» к Харатяну В.В., Саакяну А.Л. о признании неисполненным обязательства по договору долевого участия в строительства жилья, признании расторгнутым договора долевого участия в строительстве жилья, признании недействительным договора уступки права требования, применении последствий недействительности сделки путем аннулирования записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость, оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 18 февраля 2021 года постановлено: «решение Городищенского районного суда Волгоградской области от 25 ноября 2020 года - отменить, принять по делу новое решение. Иск ООО «Волга-Комплекс-Строй» к Харатяну В.В., Саакяну А.Л. о признании неисполненным обязательства по договору долевого участия в строительства жилья, признании расторгнутым договора долевого участия в строительстве жилья, признании недействительным договора уступки права требования, применении последствий ничтожной сделки, удовлетворено в части. Обязательства Саакяна А.Л. по договору долевого участия в строительстве жилья № №, заключенного 24 апреля 2017 года с ООО «Строй-К», признаны неисполненными. Договор долевого участия в строительстве жилья № №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Саакяном А.Л. и ООО «Строй-К», признан расторгнутым. Применены последствия ничтожной сделки по договору уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья № №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Саакяном А.Л. и Харатяном В.В., погасив в Едином государственном реестре прав на недвижимости запись о государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ договора уступки прав требования по договору участия в строительстве жилья № №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Саакяном А.Л. и Харатяном В.В. В удовлетворении остальной части иска ООО «Волга-Комплекс-Строй», отказано.

Определением четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, решение Городищенского районного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Волга-Комплекс-Строй»- без удовлетворения.

С учетом изложенного, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Волга-Комплекс-Строй» и ООО «Современный дом», так же как и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Современный дом» и Кулаковой Е.Н. являются ничтожными сделками, так как ООО «Волга-Комплекс-Строй» и ООО «Современный дом», не являясь собственниками спорного помещения, не могли распоряжаться им.

При таких обстоятельствах, исковые требования Харатяна В.В. о признании сделки по регистрации права собственности за ООО «Волга-Комплекс-Строй» на квартиру № № общей площадью 36,3 кв. м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, недействительной, признании недействительным договора купли-продажи заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Волга-Комплекс-Строй» и ООО «Современный дом» квартиры № № общей площадью 36,3 кв. м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, признании недействительным договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Современный дом» и Кулаковой Е.Н., квартиры № №, общей площадью 36,3 кв. м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, и соответственно о применении последствий недействительности договора, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункта 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 39 указанного Постановления, по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

По смыслу данного разъяснения, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли, является основанием для истребования такого имущества от добросовестного приобретателя, в связи с чем, исковые требования об истребовании из чужого незаконного владения Кулаковой Е.Н. и передаче в собственность Харатяна В.В., однокомнатной квартиры № №, общей площадью 36,3 кв. м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению.

Судом установлено, что Харатян В.В. приобрел право собственности на квартиру на основании действительного договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья № № от ДД.ММ.ГГГГ, исполненного обеими сторонами. Он принял недвижимость в фактическое владение, оплатил его, став собственником в силу пункта 2 статьи 8.1, пункта 2 статьи 218, пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации. С момента приобретения квартира из его владения никогда не выбывала.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Установленные законом основания для прекращения права собственности Харатяна В.В. не возникли. Апелляционное определение от ДД.ММ.ГГГГ, отмененное впоследствии, к числу таких оснований не относится. Следовательно, внесенные в государственный реестр записи о права собственности ООО «Волга-Комплекс-Строй», ООО «Современный дом», Кулаковой Е.Н. на спорную квартиру являлись недостоверными.

Как разъяснено в пунктах 58 и 59 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Требование о признании права собственности на квартиру, наряду с другими, Харатяном В.В., не утратившим владение, обращено к надлежащему ответчику - лицу, числящемуся в государственном реестре правообладателем.

Истец, не совершивший каких-либо неосмотрительных и тем более противоправных действий, с 2020 года пытается в судебном порядке защитить права на приобретенную в соответствии с законом квартиру.

Довод представителя ответчика Кулаковой Е.Н. о том, что она является добросовестным приобретателем, в связи с тем, что на момент покупки спорной квартиры какое-либо обременение отсутствовало, не может быть принят во внимание, поскольку имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. Таким образом, условия приобретения не могут свидетельствовать о его добросовестности.

В соответствии с пунктом 52 вышеупомянутого постановления оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременении недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

С учетом изложенного, исковые требования истца об аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности ООО «Волга-Комплекс-Строй», о регистрации права собственности ООО «Современный дом» за № от ДД.ММ.ГГГГ, о регистрации права собственности Кулаковой Е.Н. за № от ДД.ММ.ГГГГ не подлежат удовлетворению, поскольку признание сделок недействительными и применение последствий недействительности сделок, является основанием для аннулирования записи о государственной регистрации права собственности ответчиков на спорный объект недвижимости, а потому оснований для удовлетворения указанных требований у суда не имеется.

Несение истцом расходов по уплате государственной пошлины в размере 13 920 рублей при подаче настоящего иска в суд подтверждается представленным в дело чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь положениями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 339.19 Налогового кодекса Российской Федерации, учитывая, что решение суда состоялось в пользу истца, суд полагает возможным взыскать с ответчиков ООО «Волга-Комплекс-Строй», ООО «Современный дом», Кулаковой Е.Н. в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 920 рублей в равных долях, т.е. по 4640 рублей с каждого.

Рассматривая встречные исковые требования Кулаковой Е.Н. к Харатяну В.В., ООО «Волга-Комплекс-Строй», ООО «Современный дом», Городищенский отдел Управления Росреестра по Волгоградской области о признании добросовестным приобретателем квартиры, суд приходит к следующему.

В обоснование доводов встречного иска Кулакова Е.Н. ссылается на признание справки от ДД.ММ.ГГГГ об оплате цены договора долевого участия в строительстве жилья № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Строй-К» и Саакяном А.Л., не отвечающей требованиям части 10 статьи 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ.

Между тем, оценка, как доказательство по делу спорной справки, уже была дана ранее в судебных актах первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ, кассационной инстанции от ДД.ММ.ГГГГ, апелляционной инстанции от ДД.ММ.ГГГГ, и которое в соответствии с требованиями статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не доказывается вновь и не подлежит оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, судом достоверно установлено, что воля Харатяна В.В. на отчуждение спорной квартиры отсутствовала, сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенная между ООО «Волга-Комплекс-Строй» и ООО «Современный дом», и купли-продажи от 28 июля 2021 года, заключенная между ООО «Современный дом» и Кулаковой Е.Н. являются недействительными с момента их совершения, и в силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не повлекли юридических последствий, так как были совершены лицами, не являющимся собственниками спорной квартиры с учетом положений статей 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, а доказательств, свидетельствующих о том, что истец совершил какие-либо действия, направленные на прекращение своего права собственности либо доказательств того, что договор уступки прав (требований) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Саакяном А.Л. и Харатяном В.В. расторгнут либо признан недействительным, материалы дела не содержат.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что истцом по встречному иску заявлены требования о признании записи в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Саакяном А.Л. и Харатяном В.В., по договору долевого участия в строительстве жилья № С4-53 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Строй-К» и Саакяном А.Л., сделанную Управлением Росреестра по Волгоградской области, недействительной – совершенной с нарушением статьи 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости «О государственной регистрации недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ, при этом сведений о том, что указанная регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ существует не представлено.

С учетом изложенного, встречные исковые требования Кулаковой Е.Н. к Харатяну В.В., ООО «Волга-Комплекс-Строй», ООО «Современный дом», Городищенский отдел Управления Росреестра по <адрес> о признании добросовестным приобретателем квартиры № №, общей площадью 36,3 кв. м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, признании справки от ДД.ММ.ГГГГ об оплате цены договора долевого участия в строительстве жилья № С4-53 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Строй-К» и Саакяном А.Л., не отвечающей требованиям части 10 статьи 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ, признании записи в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора уступки права требования (цессии) от 6 июня 2019 года, заключенного между Саакяном А.Л. и Харатяном В.В., по договору долевого участия в строительстве жилья № С4-53 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Строй-К» и Саакяном А.Л., сделанную Управлением Росреестра по Волгоградской области, недействительной – совершенной с нарушением статьи 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости «О государственной регистрации недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования Харатяна В.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Волга-Комплекс-Строй», обществу с ограниченной ответственностью «Современный дом», Кулаковой Е.Н. о признании права собственности, признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения, аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости, взыскании судебных расходов – удовлетворить частично.

Признать сделку по регистрации права собственности за обществом с ограниченной ответственностью «Волга-Комплекс-Строй» на <адрес>, общей площадью 36,3 кв. м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, недействительной и применить последствия ничтожной сделки.

Признать недействительным договор купли-продажи <адрес>, общей площадью 36,3 кв. м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Волга-Комплекс-Строй» и обществом с ограниченной ответственностью «Современный дом».

Признать недействительным договор купли-продажи <адрес>, общей площадью 36,3 кв. м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Современный дом» и Кулаковой Е.Н..

Истребовать из незаконного владения Кулаковой Е.Н. <адрес>, общей площадью 36,3 кв. м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>

Признать за Харатяном В.В. право собственности на жилое помещение – однокомнатную <адрес>, общей площадью 36,3 кв. м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, р.<адрес>, пер. Свободный, зд.24.

Решение суда является основанием для аннулирования записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Волга-Комплекс-Строй», общества с ограниченной ответственностью «Современный дом» запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, Кулаковой Е.Н. запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, на <адрес>, общей площадью 36,3 кв. м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>

Взыскать с ответчиков общества с ограниченной ответственностью «Волга-Комплекс-Строй», общества с ограниченной ответственностью «Современный дом», Кулаковой Е.Н. в пользу Харатяна В.В. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 13920 рублей в равных долях, т.е. по 4640 рублей с каждого.

В остальной части в удовлетворении исковых требований Харатяна В.В. – отказать.

В удовлетворении встречного иска Кулаковой Е.Н. к Харатяну В.В., обществу с ограниченной ответственностью «Волга-Комплекс-Строй», обществу с ограниченной ответственностью «Современный дом», Городищенский отдел Управления Росреестра по Волгоградской области о признании добросовестным приобретателем <адрес>, общей площадью 36,3 кв. м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, признании справки от ДД.ММ.ГГГГ об оплате цены договора долевого участия в строительстве жилья № С4-53 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Строй-К» и Саакяном А.Л. не отвечающей требованиям части 10 статьи 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, признании записи в Едином государственном реестре недвижимости № № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Саакяном А.Л. и Харатяна В.В., по договору долевого участия в строительстве жилья № № от 24 апреля 2017 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Строй-К» и Саакяном А.Л., сделанную Управлением Росреестра по Волгоградской области, недействительной – совершенной с нарушением статьи 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Городищенский районный суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме

Решение суда в окончательной форме составлено 6 мая 2022 года.

Судья Е.И. Скоробогатова